第一種低層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

この記事をお読みの方は、

  • 第一種低層住居専用地域って何だろう
  • 第一種低層住居地域ではどんな土地活用方法があるのだろうか

と疑問に思っていることと思います。

この記事では、そんな皆さんに向けて、第一種住宅専用地域の特徴その活用方法を解説します。

1 第一種低層住居専用地域とは?

第一種低層住居専用地域とは、住居の環境を最優先にした低層住宅のための地域で、小さなお店や事務所を併設した住宅や小学校などが建てられます。

第一種低層住居専用地域は都市計画法によって定められた13の用途地域の1つです。

13の用途地域の中で最も厳しい規制がかけられているため、土地活用もその規制に違反しないように気を付けなければなりません。

そもそも、用途地域とは何だろうと疑問に思った方もいるのではないでしょうか。次の章では用途地域とは何かについて説明します。

1.1 そもそも用途地域とは何か?

用途地域とは、簡単に言うと都市を整えるための制度です。

工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。
そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。
これが、用途地域です。

用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。
主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。

用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系商業系工業系の3つになります。

用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています
さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。

第一種低層住居専用地域をより詳しく理解するために、他の用途地域と比較してみましょう。

1.2 第一種低層住居専用地域を他の用途地域と比較してみよう

用途地域には第一種低層住居専用地域の他にどのような区域があるのでしょうか。

区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。

目的区域概要
住居環境を最優先第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
住居環境の保護第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
道路沿いで自動車関連施設と住居の調和準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
農地と住居の調和田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
映画館や倉庫、車庫が立てられる近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
住居は建てられず、工場のみ工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

2 第一種低層住居専用地域の特徴

次に、第一種低層住居専用地域の特徴についてみていきましょう。

2.1 建てられる建物と建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 
兼用住宅(非住宅部分は1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
幼稚園、小学校、中学校、高等学校 
図書館等 
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等 
神社、寺院、教会等
公衆浴場、診療所、保育所等 
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 
老人福祉センター、児童厚生施設等600㎡以下
建築物附属車庫建築物面積の1/2以下、600㎡以下、1階以下

【建てられない建物】

  • 店舗等(兼業住宅の特定用途を除く)
  • 事務所等(兼業住宅を除く)
  • ホテル、旅館
  • 遊戯施設、風俗施設
  • 大学、高等専門学校、専修学校等
  • 病院
  • 自動車教習所
  • 建築物附属車庫以外の車庫、倉庫、工場

このように、住宅をはじめ、小中学校や児童施設、診療所など、第一種低層住居専用地域には、小さな建物しか建てることができず、スーパーやコンビニなど生活に必要な施設も建てられません。

2.2 どんな用途制限があるか?

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
50%、60%、80%、100%、150%、200%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25
・北側斜線制限(北側隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
北側隣地境界(道路の場合は反対側の境界)からの距離×1.25+5m
・絶対高さ制限(建物の高さ上限)
10mまたは12mのうち都市計画で定める値
・日影規制(冬至日において隣地にできる日影の時間制限)
適用対象:軒高7m以上または3階以上
測定面の高さ:1.5m
時間制限:以下の1~3を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は3時間、10m以上は2時間
2.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
3.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間
・外壁後退(隣地から外壁までの最短距離)
都市計画で定める場合は1.5mまたは1m

このように、高さ1つをとっただけでも複数の高さ制限がかけられています。建物を建設する際は要注意です

3 第一種低層住居専用地域のメリット・デメリット

3.1 第一種低層住居専用地域に住むメリット

第一種低層住宅専用地域に住むメリットは、2つあります。

  • 閑静で環境のよい場所に住むことができる
  • 比較的日当たりが良い

です。

第一種低層住居専用地域には、工場や風俗店など空気を害する施設や治安を乱す恐れのある施設を建てることができないので閑静で安心・安全の住みやすい住環境が保証されます

また、第一種低層住居専用地域は日影規制や隣地との距離の制限がかけられているので、日当たりがよい場所になります

都会だとビルなどの建物が多かったり、隣との距離が近かったりして住みにくい場所が多く存在しますが、第一種低層住宅専用地域ではこのようなことがありません。

3.2 第一種低層住居専用地域に住むデメリット

第一種低層住居専用地域に住むデメリットは2つあります。

  • 利便性が悪いことがある
  • マンションなどの高い建物を建てることができない。

です。

第一種低層住居専用地域にはコンビニやスーパーマーケットなどの商業施設をたてることができないため、その地域に住むと買い物へ行く際遠出をしなければいけません

また、マンション経営やアパート経営などの不動産投資を考えている人にとっては、第一種低層住宅専用地域に住むことはおすすめできません

高さ10~12m以上の建物を建設することができないからです。

4 第一種低層住居専用地域かどうか確認する方法


これから土地を買おうと思っている方、もしくは既に所有している土地を売却しようと考えている人にとっては、どの地域がどの用途地域なのかを把握しておきたいところです。

この章では、第一種低層住居専用地域を見分ける方法についてご紹介します。

用途地域を調べるには、GoogleやYahooで「○○区○○ 用途地域」と検索すると出てきます。

実際にやってみましょう。今回は筆者が個人的に好きな街「神楽坂 用途地域」と検索してみます。

すると、検索結果に「新宿区の都市計画図の一覧」というページが出てきたのでクリックしてみます。するとこんな画面がでてきました。

この画面の、「新宿区みんなのGIS」というURLをクリック。すると、こんな画面が出てきました。

検索方法はいくつかあるようですが、今回は漢字による住所検索で、「神楽坂一丁目」と入れてみました。すると、この画面が出てきます。

今回は試しに「神楽坂1-1」をクリック。

その後、左サイドバーにある、「都市計画情報」をクリック。

最後に右上の「印刷」をクリックすると、用途地域が示されます。

できました。ぜひ、皆さんも自分の地域の用途地域を調べてみてください。