古家付きの土地は更地にしたほうがいい?目的別に最適な売り方を紹介

古家付き土地とは何か
古家付きの土地を所有していて、売却しようと考えている場合、古家を残したまま売却するべきか、古家を解体して更地として売却するべきか迷いますよね。

古家付きの土地を売却する場合、古家を残すべきか取り壊すべきかは売り手の目的や、その土地の状態で変わります

この記事では、そんな悩みを抱えた方々が、どちらの方法で売却するか意思決定できる情報を用意しています。

この記事を読むと、

  • 古家付きで土地を売るときと更地にして売却するときの違い
  • 目的別に分けたおすすめの売却方法

がわかります。

この記事では、まず古家付きの土地の特徴から説明していきます。先に目的別の土地の売却方法について知りたい方はこちらをご覧ください。

1 そもそも古家とは何か?

古家付き土地とは

本来、不動産広告に表記されている「古家付き土地」には明確な基準がありません。

中古住宅が建っているため、本来なら「中古一戸建て」となるはずです。

しかし、あえて「古家付き土地」と表記するのには相応の理由があります。

不動産業界でいう「中古一戸建て」と「古家付き土地」を分けるのは、建物が「使えるかどうか」「使えるとして売れるものかどうか」といえます。

一般的に昭和の頃に建てられた一戸建ては古家付き土地と表記されます

また平成に建てられたものは中古一戸建てと表記されることが多いです。

2 古家付きで土地を売却するメリット


では、次に古家付きで土地を売却するメリットについてみていきましょう。

古家付きで土地を売却するメリットは4つあります。

2.1 建物が建っているイメージがしやすく、買い手の印象が良くなる

古家があると、実際の日当たりや現状の傷み具合を知ることができます

解体して建て直す場合も、今ある建物を基準にして向きや間取りを決める参考として役立ちます。

最近増えてきた「注文住宅のニーズ」にも古家があることは役立ちます。

窓からの眺めや採光、風通し、隣家との距離感や窓の配置は机上の図面ではなかなかイメージできません。

現に建っている家を設計士が検分することで、より具体的な雰囲気を感じることができ、設計に活かせます。

2.2 住宅ローンが組みやすい

土地だけを買うために住宅ローンを利用すると融資の制限が強まったり、手続きが難しくなることがあります

しかし、古家付き土地の場合は建物がついているため通常と同じように住宅ローンを利用できます。

住宅ローンが組みやすいことは、買い主にとってメリットなのはもちろん、売り主にとってもメリットになります。

というのは、買主が住宅ローンを組むことができず、売買契約を解除するという可能性が少なくなるからです。

たとえ古くて使い物にならないとしても、建物があるかどうかは大きな違いです。

2.3 解体費用がかからない

古家付きの土地を更地にする場合、古家の解体費用が発生します。

しかし、古家付きで土地を売却すれば、解体費用は買主持ちなので売主は解体費用を支払う必要がありません

解体費用は家の構造や大きさ、浄化槽の有無などで個別に変わりますが、相場は以下のようになっています。

木造:2万円~3万円
鉄骨造:3万円~4万円
鉄筋コンクリート造:4万円~5万円

木造と鉄筋コンクリート造では、頑強さがまるで違いますし、廃棄物にも違いが出てくるので差が付きます。

家の解体費用がどのようにして決まるのかや、解体費用の見積もりについてより詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

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2.4 固定資産税が安くなる

一般的に、土地を所有していると固定資産税がかかりますが、土地に家がついていると固定資産税が安くなります

家付きの土地の場合、住宅用地の軽減措置特例が適用されて、固定資産税が約1/6になります。

古家があることで、出費を抑えることができるのです。

古家があることで、更地にしたときと比べて固定資産税がどれくらい安くなるのかは、その土地の敷地面積や、古家の評価額によって変わります。

詳しい固定資産税額を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

こんにちは、土地カツネット編集部です。この記事は、空き家を更地にしたいけれど、固定資産税が高くなるか不安という方に、空き家を更地にした際の固定資産税増加額と節税対策を解説しています。この記事を読むと、空き家を更地にすべきか意思決定できます。

3 古家付きで土地を売却するデメリット


第3章では古家付きで土地を売却するデメリットについてみていきましょう。

古家付きで土地を売却するデメリットは2つあります。

3.1 土地の詳細な調査ができず、瑕疵が見つかった際に瑕疵担保責任を負う

古家付きで土地を売却すると、家が建っている部分の土地の詳細な調査ができず、買主が後に更地にした際に瑕疵が見つかり、瑕疵担保責任を問われる可能性があります。

瑕疵担保責任とは、不動産の売却時に発見されなかった瑕疵が売却後に見つかった場合に、買主が売主に対して損害賠償を請求できるというものです。

土地に関する代表的な瑕疵担保責任といえば、「地中に埋設物が埋まっていた」というものがあります。

買主が建物を解体し、建設する際に出土された埋没物を片付けるのは瑕疵担保責任のある売主の責任です。

コンクリートなど人工物の他に大きな石などが埋まっていた場合も瑕疵担保責任の対象になります。

ただし、瑕疵担保責任には期間が決められていて、瑕疵担保責任の期間は売主が個人の場合の多くは、成約から2カ月または3カ月、宅建業者は成約から2年です。

瑕疵担保責任には4つの種類があり、責任は建物だけじゃありません。他の瑕疵担保についても確認をしておきましょう。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

3.2 買い手が現れづらい

古家付きの土地は更地と比べて買い手が現れにくいというデメリットがあります。

これは、日本においては、新築住宅が人気で、中古住宅に住みたいというニーズが多くないためです。

そのため、築年数の立った古い家のついた土地は新築と比べて見劣りしてしまう可能性があります

4 家を売るなら古家付きの土地と更地どちらがいいのか?目的別のおすすめを紹介


お待たせしました。第4章では、この記事の醍醐味である、目的別のおすすめの古家付きの土地の売り方をご紹介します。

初めに分かりやすいよう、目的別のおすすめの古家付きの土地の売り方を表にしました。

目的・不動産の状況おすすめの売り方
売りたい土地の立地が良い場合古家付きの土地
買い手を付けやすくしたい場合更地
瑕疵担保責任に問われる可能性を下げたい場合更地

では、それぞれ詳細についてみていきましょう。

4.1 売りたい土地の立地が良い場合

売りたい土地が駅から徒歩10分圏内だったり、食料品店や病院が近くにあるといった利便性の高い地域の場合は、土地の需要が高いため、更地にしなくても買い手が現れます

そのため、このような地域にある土地を売却する場合は、高い解体費を支出してまで更地にする必要はなく、古家付きの土地のままで売りに出すことをお勧めします。

4.2 買い手を付けやすくしたい場合

買い手を付けやすくしたい場合は、古家付きの土地を解体して更地として土地を売りに出すことをお勧めします。

先ほども説明しましたが、日本では新築を購入したいというニーズが高く、更地で販売したほうが、買い手にとっては家を建てやすいからです。

4.3 瑕疵担保責任に問われる可能性を下げたい場合

売主が瑕疵担保責任に問われる可能性を下げたい場合にも、古家付き土地を解体して、更地にして土地を売買することをお勧めします。

不動産を売却する前に更地にしてしまえば、土地に有害物質や埋蔵物が埋まっていないかを検査することができ、未然に瑕疵の発見を防ぐことができるからです。

有害物質や埋蔵物を調べるには、地盤調査を行うという手もあります。費用などに関しては以下の記事で確認してください。

土地の瑕疵は見ただけではわからないため、土地の購入には慎重になる人がほとんどです。その点、Fi地盤調査済の土地ならスムーズに売却できます。ここでは、事前に地盤調査を行うメリットや方法を解説しているので土地の売却の際に参考にして下さい

5 古家付き土地を更地にする場合の3つの注意点

古家付き土地を更地にする3つの注意点
第5章では古家付きの土地を更地にする場合の3つの注意点を解説します。

5.1 解体費用がかかる

古家付き土地を更地にする際には、解体費用がかかります。

解体費用は解体する家の大きさや屋根などの付属物によって、変わりますが、相場は以下の通りです。

木造:2万円~3万円
鉄骨造:3万円~4万円
鉄筋コンクリート造:4万円~5万円

上記価格は坪単価です。このように解体費用は安いとは言えないので、古家付きの土地を更地にする際は、土地の売却益と解体による支出とのバランスを考えて更地にする必要があります。

解体費用について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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5.2 固定資産税が最大6倍に上がる

古家付きの土地を更地にすると固定資産税が6倍に増えてしまいます。

これは、古家を取り壊して、更地にすることで、住宅用地の軽減措置特例から外れてしまうからです。

古家を取り壊して、更地にした際に固定資産税額がどれくらい増えるのか、なにか対策はないのかについて知りたい方はこちらをご覧ください。

こんにちは、土地カツネット編集部です。この記事は、空き家を更地にしたいけれど、固定資産税が高くなるか不安という方に、空き家を更地にした際の固定資産税増加額と節税対策を解説しています。この記事を読むと、空き家を更地にすべきか意思決定できます。

5.3 再建築不可物件でないか必ず確認する

古家付きの土地が再建築不可物件だった場合、古家を取り壊してしまうと、次に住む人が建物を建てられないため土地の価値が下がります

そのため、古家を取り壊すことを検討する際は、その土地が再建築不可物件でないかどうか確認するようにしましょう

ところで、再建築不可物件とは、建築基準法により定められた建物を立てられる要件に当てはまらず、建物を建てることのできない物件を言います。

再建築不可物件とは

  • 前面道路が建築基準法上の道路(建築基準法第42条)でないもの
  • 接道が2m未満のもの

です。

なお、このような土地に再び建物を建てて居住したい場合は、リフォームやリノベーションをする必要があります。

6 古家付きの土地を活用する方法 プロに相談しよう

プロに相談
最後までお読みいただき、本当にありがとうございました。

今回は、古家付きの土地を売却することを前提に、更地にしたほうがいいのかどうかについて説明してきましたが、古家付きの土地の場合、売却をする方法以外にも、駐車場経営などの土地活用の方法が存在します。

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また、土地活用の相談を不動産のプロにするほどではないが、どんな種類があるのか知りたいという方は以下の記事をご覧ください。

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