準工業地域の特徴と土地活用の考え方

準工業地域は、重化学工業のような環境や安全に影響の大きい工場と、一部の風俗施設を除いて、建物の用途に制限がありません。
そのため、準工業地域には住宅から工場まで様々な建物が混在します。

指定の傾向としては、郊外や臨海部にある工業地域・工業専用地域の周辺、町工場が集積している地区、中心部から郊外へ向かう幹線道路沿いなど幅広く、工場・倉庫との流通面から道路交通の便は比較的良いため、住宅用地としても有用です。

また、工業系の用途地域ではありますが、床面積10,000㎡を超えるショッピングモールや遊技場など、大規模集客施設が立地しやすいのも準工業地域です。
その理由は、広大な土地が取得しやすく、なおかつ地価が安いことでしょう。

ただし、コンパクトシティ化の流れから、郊外への施設拡散を防止する目的で、準工業地域の用途に制限をかけている自治体もあります。

準工業地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

準工業地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
キャバレー等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場
危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場
自動車修理工場
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設
危険物の貯蔵・処理量が少ない施設
危険物の貯蔵・処理量がやや多い施設

【建てられない建物】

  • 個室付浴場等
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

準工業地域での土地活用の考え方

準工業地域は、建物自体の制限が住居系に近く、商業地域にはない日影制限もあることから、高い建物はマンションくらいで、それほど建物は密集・高層化しません。
工場においても、環境に重大な影響のある用途は制限されています。

したがって、住宅の需要が意外と見逃せず、幹線道路沿いを除くと、低層住宅が並ぶ工業系の用途地域とは思えない光景も多いです。
もちろん、事業用地として有用ですが、住宅需要もきちんと検討してみましょう。

注意点としては、住宅では周りの工場と騒音トラブルになりやすいこと、廃棄物処理系(ごみ焼却場など)の施設が近い場合は、環境汚染がなくてもイメージだけで敬遠されがちになることでしょうか。

また、マンション用地が不足している大都市圏では、準工業地域にも高層マンションが良く見られるので、将来は今より日照が悪くなる可能性もあります。
日照が重要視される低層住宅や太陽光発電は、周辺の土地状況に気を付けてください。

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