土地単価を調べる方法。高く売るための評価額の上げ方とは

土地の単価を知りたい

我々が何気なく暮らし、過ごす土地には値段が決められています。
例えば土地を売買するとなった時、土地の単価を調べることで価格が決まり、いくらで売れるのかを知ることができます。
土地を所有しているけれども売りたいと思った時はいくらで売りたいのか決めるためにもまずは土地の価格知っておくことが大切です。そこで今回は、土地の単価の調べ方を中心に、どのようにして価格が決まるのかなど解説していきます。

1.土地の価格はどのように決まるのか

土地の単価、価格はどう決まる?
土地の価格は一体どのようにして決まるものなのか、土地の単価の調べ方を知る前に知っておきましょう。価格を決めるには、大まかに4つの事柄が関わってきます。具体的に説明していきましょう。

1.1.土地への流通量

土地には流通量というのがあり、それに応じて価格を高めに設定して売り出す場合があります。逆に流通量が少ないとなれば、買う方は周辺の類似物件や相場を比較した上で値下げ交渉を行うなど、よりお得に購入する手段に出やすくなる傾向があります。
流通量とは、その地域の相場が明確に算出されているかどうかということです。例えば土地の売買が少ないような地域は、はっきりとした相場は分かりづらいため、価格は安い傾向になるということです。
一方、流通量が多ければ明確な相場が算出されて分かりやすくなっていることが多いため、価格も高くなる傾向です。このような背景から、土地の流通量と人口数は比例しているということがわかります。それでは、一例として広島県の公示価格と人口の関係性を見ていきます。
2019年の広島県の公示地価の平均は46.9万円/坪でした。2018年と比較すると21.58%上がっています。国立社会保障・人口問題研究所を参考にしてみても良いでしょう。

1.2.土地の広さと坪単価

土地の価格は、土地が何坪あるのか、そして坪単価によって決まります
エリアによって住宅地なら20~30坪、40~50坪、70~80坪というように広さはさまざまですが、都心のように人口が多いエリアでは坪数が少なく、都心から離れるほど坪数が多くなる傾向にあります。また、需要に比例して地価も高い都心では坪単価が高く、売れにくいエリアだと坪単価は相場よりも安いことが多いです。
ときおり広告のチラシでは、坪数や平米数が記載されていますが、どちらか一方のみでも計算できると良いです。
計算式は「1平米×0.3025=坪数」となります。ちなみに30坪の場合だと小さいとされており、売れにくくなります。

1.3.土地の立地条件

土地の価格は地価や人口に影響を受ける他に、さまざまな付加価値も影響を及ぼし、利便性が良いほど価格は高くなる傾向にあります。

土地の付加価値とは

土地を売却する際には不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、不動産会社によって査定額に差が生じます。なぜなら土地の価格には、立地条件などのさまざまな付加価値が影響しているからです。例えば、都市部に近い土地で利便性が良いなら付加価値によって高くなる傾向にありますし、郊外となれば利便性としてはあまり良くないため価値は下がる傾向です。
その他にも、墓地が近い場合などのマイナス点があると、たとえ同じエリアであっても土地の周辺状況によっては価格は大きく異なることがあります。

土地の価格に影響する立地条件とは

駅からの距離が近いなど、土地の価格が上がる条件は以下の通りです。

  • スーパーやコンビニが近くにあるか
  • 通勤通学に便利か
  • 敷地面積に余裕があるか
  • セットバックの有無(地方なら駅近ではなく、高速に近いかなど)

スーパーやコンビニがあれば利便性が良い土地と言えます。目安としては徒歩15分圏内にどのくらい便利な施設があるかどうか確認してみましょう。
通勤・通学でも同じことで、交通機関が近かったり徒歩や自転車で行けると良い立地となります。

土地の価格を左右する敷地面積

敷地面積に関しては、建ぺい率・容積率が関係します。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合のことで、容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。
建ぺい率と容積率は、役所の建築課や都市計画課、または各市町村のHPで確認することが出来ます。
土地によってはセットバックで使える土地が狭まる場合があります。セットバックとは、道幅が4m以上ない場合、道路中心から2m後退して建築物を建てる決まりのことで、敷地の一部が道路になります。土地の価格にも影響する接道義務の詳細については、以下の記事を参考にしてみてください。

土地の売却や建物のリフォームを検討すると、接道義務という言葉を目にすることがあります。この接道義務とは一体どういったものなのか。また接道義務を満たしていない土地のデメリットとはなんなのか。本記事では、接道義務について解説します。

1.4.土地に面する道路の方角

南側に道路がある土地の場合、陽当たりが良いため同じエリアでも価格は高くなる傾向にありますが、逆に北側に道路があると安くなるとされています。

その他に、二つの方角に開けた角地に立地する二方角地や三つの方角に開けた角地に立地する三方角地は人気が高いと言われており、価格も高くなると言われています。さらに角地が南東角地だともっと良く、価格は陽当たりの良さに影響されることが多いでしょう。

2.自分が所有している土地の単価の調べ方

土地単価の調べ方とは
土地の単価の調べ方はどのように調べるのでしょうか。実は目的によって調べ方は異なるため、自身の目的に合った調べ方で土地の単価を算出しましょう。

2.1.目的によって調べ方が異なる事を知る

土地は物の値段とは異なり、4種類の価格があります。それを「一物四価」といい、「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4つの価格のことです。
実勢価格以外は、国が発表する公的な価格のことです。このような価格がある理由は、それぞれの価格の使用目的が違うからです。以下で詳しく説明します。

まず公示価格は、個人で土地の価格を調べる時に参考にするものです。国土交通省が全国の標準値を対象にして1㎡当たりの価格を指標したもので、毎年1月1日を基準に3月下旬に公表されることになっています。

相続税路線価は、相続税・贈与税のベースとなる価格であり、道路によって価格が決まります。こちらも毎年1月1日を基準に7月初旬に国税庁から発表される形です。

続いて固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税といった土地に関する税金の計算でベースとなる価格のことです。各都市町村によって3年に一度価格が更新されながら毎年1月1日を基準に3月~4月に公表されます。

そして実勢価格は、家の売買で買い主との交渉で合意となった取引価格のことです。

2.2.相続税路線価を知るなら国税庁のシステムを利用

相続税路線価は、一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営する土地の相場を調べるのにも利用できます。

例を出すと、土地に面する道路の相続税路線価が仮に5万円だとしましょう。
すると100㎡で500万円という計算になります。そして相続税路線価は公示地価の8割程度が目安とされており、計算して出た価格に0.8を割ります。
相続税路線価5万円、100㎡で500万円なので「500万円÷0.8=625万円」という計算です。相続路線価を知りたい場合は、全国地価マップを利用すると便利です。

2.3.資産価値を知るなら国交省のシステムを利用

資産価値を知るには公示地価を参考にしますが、国土交通省の土地総合情報システムを利用することで資産価値を調べることが出来ます。
土地総合情報システム(
国土交通省土地総合情報システム)は、サイト内の「地価公示都道府県地価調査」というところで標準値、基準値の価値を閲覧することが可能です。

2.4.固定資産税評価額から調べる

固定資産税評価額は、毎年5月頃に各市町村の役所から送付されます。固定資産税を支払っていると、納税通知書に課税明細書が添付されており、そこに評価額が記載されていますので確認してみましょう。
また、固定資産評価証明書を役所での発行も可能です。そして固定資産税評価額は、公示地価の70%です。そのため、固定資産税評価証明書を見れば、おおよその公示価格がわかります。例えば、固定資産税評価額が500万円の場合、「500万円÷0.7=714万円」といった計算になります。

土地の価格をもっと詳細に調べる場合は、以下の記事を参考にしてみてください。

土地には5種類の評価額が存在します。記事では5種類の評価額の違いと評価額と売値の関係、土地の売却価格の調べ方を解説します。

2.5.売却価格をすぐに知るなら一括査定サイトを利用

自分の土地がいくらかを調べるには一括査定サービスの利用をおすすめします。一括査定サービスでは、不動産会社が査定した大体の売却額を知ることが出来ます
複数の不動産会社にネット上で査定依頼できるので、自分で不動産会社に直接依頼をせず手間がかかりません。同じ物件であっても、不動産会社によっては査定額も変わります。
つまり、一つの不動産会社だけに任せるよりも複数社に査定を依頼することで相場をつかむことができるわけです。
自分で業者を見つける場合には、根拠もなく高額な査定額を提示するような悪質業者に出会う可能性もあります。しかし、多くの一括査定サイトでは厳選した業者と提携しているため、悪質業者を排除しているので安心です。
この時、実勢価格や公示価格を事前に調べて相場を知っておくと便利です。その理由は一括査定した時に出された査定額が平均より高いか安いかが分かり、複数社を比較して検討することができるからです。
HOME4Uの無料一括査定

3.土地を高く売るには

土地の単価を上げるには
土地を少しでも高く売るためには、どのようなことをすれば良いのでしょうか。具体的な方法を見ていきましょう。

3.1.値上がりのタイミングで売る

景気の状況によって土地の価格は高くなったり安くなったり変動しますが、値上がりを知ったタイミングで売却することで土地を高く売ることが出来ます。
土地が値上がりするかどうかタイミングを知るには、近隣の地価公示価格をチェックしましょう。
全国に26,000地点の地価公示ポイントがあり、最も価格が高いところは東京の銀座4丁目です。
2017年1月1日時点では、前年比約26%もプラスになっており、都心部の土地は変動率がプラスです。
値上がりすれば景気が良いという意味なので融資を受けやすいタイミングでもあります。
なお、公示価格は毎年3月に公表されており、2019年分はつい先日公表されたばかりです。今回の発表では、27年ぶりに地方圏の土地の価格が上昇しており、土地への需要が高まったことや再開発などが影響したと考えられています。

3.2.分筆して一部を売る

土地を一部分けて売ることも高く売る方法です。土地を分けることを「分筆」と言いますが、この筆というのは土地の単位のことです。
土地といっても広さはさまざまですが、目的によっては活用しやすい広さで売った方が良い場合があります。
例えば、150坪程度だと戸建開発用地にしては微妙な広さで、活用しやすいサイズに分筆して売れば、需要が生まれ高く売れやすくなるということです。

3.3.仲介業者選びを慎重に

土地をなるべく高く売るために、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
土地の売却に実績のある不動産会社なら信頼しても良いでしょう。
実績が無ければ任せてよいか不安になるはずです。
大手・中小というような規模にこだわらず、土地の売却に強いかどうか、不動産情報を詳しく知っている営業マンがいるかどうかで選びましょう。また、不動産会社のサイトや広告などを利用して取り扱う物件種別や過去の売買実績を知ることで、業者の得意分野を見極められます。

4.土地の相場を調べて一括査定サイトを利用する際の参考にしよう

土地単価を知る査定を受ける
土地の価格は5種類あり、目的に応じて用途が異なります。手元にある固定資産課税明細書や土地総合情報システムなどを利用すれば、おおよその価格を割り出せます。土地の売却を検討している場合は、不動産会社に査定を依頼する前におおよその価格を把握することで、相場に見合った査定額かどうか確認できます。

また、不動産会社によって査定額が異なるため、一括査定サイトを利用して複数社から提示される査定額を比較することをおすすめします。そして土地を高く売れるよう、値上がりのタイミングを見計らいながら売却を成功させましょう。