家を売るベストなタイミングは人それぞれ?知っておくべき5つの軸

子供が成長して家を出ていったり、夫の転勤が決まったり、定年のタイミングになると住み替えのために家の売却を考えます。

苦労して購入した戸建てやマンションですので、「高く売れるタイミングで家を売りたい」と考えますが、家を売るベストなタイミングは人によって異なります

記事では、家を売るタイミングの決め方、家を売る前に準備しておくべきことを解説します。

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家を売るベストなタイミング

家を売るベストなタイミング
家を売るベストなタイミングは人によって違います。不動産が良く売れる年や時期は存在しますが、その指標を見るだけでは十分ではありません。

人によっては住宅ローンが残っていて、引っ越しにかかる費用と売却で得られる金額両方を加味しながら売却タイミングを決めなければならない人もいますし、税金の優遇措置を受けられる人、そうでない人がいるからです。

それでは、家を売るタイミングはどのようにして決めればいいのでしょうか?

家の売り時を決めるために見るべき5つの軸

  1. 家が高く売れる時期
  2. 築年数別 家の価格の推移
  3. 住み替えに必要な資金と売却価格
  4. 利用できる税金の優遇措置
  5. 家を売ってはいけないタイミング

上記の表を見てください。上の表は家の売り時を決めるために必要な5つの判断軸を示しています。

家を売るタイミングは人によって変わりますが、見るべき軸は同じです。5つの観点を見て、家を高く売るために今の自分に必要な要素は何かを把握しましょう。

例えば、築年数が浅く、住宅ローンが残っているのなら、2番、3番の軸を見て家の売却により得られる資金とかかる費用の両方を考慮しながら自分に合った売却タイミングを決定することになります。

築年数が30年以上の古い家を売る際は、できるだけ高く売る工夫をしたいでしょうから、1番、4番の軸を優先するとよいでしょう。

家を売るベストなタイミングの決め方がわかったら、それぞれの観点について詳しく見ていきましょう。

家が高く売れる時期

家が高く売れる時期
社会一般的に家が高く売れる時期が存在します。家が高く売れる時期とは、家の需要が供給を上回っているときです。

具体的にいつなのか詳しく見ていきましょう。

不動産市場が活発化する1~3月、9月~11月

転勤や子供の進学先が変わるタイミングである4月周辺の1月~3月は多くの人が家の住み替えを検討するので不動産市場が活発化します。

また、9月~11月も会社の決算の節目に当たることから、転勤などで家の住み替えを検討する人が多く、家の需要が増加します。

つまり、1月~3月、9月~11月に家を売却すると家が売れやすくなるというわけです。

家の売却を検討しているのなら、1年のうちでも1月~3月、9月~11月を狙って家を売りに出すとよいでしょう。

2022年までに家を売却する

次に家の需給をマクロの視点で見てみましょう。

以下のグラフを見てください。以下のグラフは首都圏の住宅地1㎡当たりの価格の前年変動率を示しています。

首都圏の土地の価格推移を示したグラフ

参考:平成32年地価公示|国土交通省

全国的な少子高齢化にも関わらず、東京、神奈川、千葉ともに住宅地の単価は上昇し続けています。

また、ここには掲載していませんが、名古屋圏、関西圏、地方主要都市でも同様の傾向がみられます。

しかし、この上昇傾向がいつまでも続くわけではありません。住宅地の単価上昇に陰りが見えるのが2022年だといわれています。

2022年に住宅地の単価上昇がストップするのは、2022年に生産緑地の指定が解除されるからです。

生産緑地とは、都市部に緑化地区を残すという目的のために作られた土地で、生産緑地として指定されると指定後30年を経過するまでは宅地化してはいけない、市区町村に買取をしてもらえないという決まりがあります。

2022年がちょうどその節目である生産緑地指定後の30年目に当たります。日本では多くの農地が非耕作地になっている現状を踏まえると、生産緑地も同様に宅地化される可能性が高いです。

市場にたくさんの宅地化された土地が売却に出されると不動産の供給量が増えるので不動産の価格が下がるでしょう

これを2022年問題を言います。所有している土地や家を高く売りたいのであれば、2022年までに家を売却したほうが良いです。

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2022年問題

また、記事では東京圏の住宅地の単価の推移をご紹介しましたが、以下の記事では名古屋圏、関西圏、地方主要都市の住宅地の地価変動や今後の予想が書かれています。重ねてご覧ください。

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土地価格相場

 

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築年数別 家の価格の推移

築年数別 家の価格の推移
家は築年数が経過するごとに価値が下がります。家を高く売りたいのであれば、築年数が浅いうちに家を売却したほうが良いでしょう。

第3章では築年数ごとに家の価格がどれくらい下がるのか見ていきましょう。

戸建ての資産価値の推移

以下の表を見てください。以下の表は木造戸建ての築年数と資産価値の関係を示したグラフです。

建物の築年数と資産価値の関係

参考:中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省

建物には、材質別に耐用年数が定められています。耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するために国が設定した年数のことです。例えば、木造戸建て住宅は22年、鉄筋コンクリートマンションであれば47年となっています。

築年数が耐用年数を超えると建物の売却価格が大きく下がります。つまり、戸建ての場合は22年を超えると戸建て部分の価値がほぼ0になるということです。

築10年以内の戸建て
中古の戸建ては築10年で新築時の価格の半額になります。ただし、築10年が経過しても大手ハウスメーカー施工の戸建ては下落幅が少なくなる可能性があります。
築11~20年の戸建て
中古の戸建ては築15年を目安に下落幅が緩やかになります。築15年で新築時の価格の約2割程度になります。
築20年の戸建て
築20年を超えると、戸建ての資産価値はほぼなくなります。築30年の戸建てについては「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが通常です。

売却したいと考えている家が木造戸建てであるならば、築20年を経過する前に売却することをお勧めします。

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マンションの資産価値の推移

次に、築年数ごとのマンションの資産価値の推移を見ていきましょう。

鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は47年です。そのため、マンションは47年を超えると建物部分の価値がほぼ0になります。

マンションは戸建てと比較して倍以上の耐用年数が設定されているため、資産価値の減少するスピードも緩やかになります。

マンションの築年数と資産価値の関係_グラフ

参考:中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省

築10年以内のマンション

築10年以内のマンションの資産価値は新築の8割程度です。建物の傷みが少なく比較的きれいな状態なので人気が高くなるでしょう。
多くの中古マンション購入者は築10年以内のマンションを探しているので、需要が多く高値で売れやすいです。

築11~20年のマンション
築11~20年のマンションは新築の6~7割程度の資産価値になります。壁や床の劣化が気になる局面ですので、少し安いマンションを購入したい層に受けるでしょう。
価格も買主との交渉により安くなることが多く、マンションの傷み具合や管理状況によって価格が大きく上下します。
築21~30年のマンション
築21~30年のマンションは新築の4割程度の価格になります。リフォームや修繕を行ったか否かによって価格が変わります。
買い手の需要が減るので売却をするのに工夫が必要です。中古のマンション売却になれた不動産会社に売却を依頼すべきです。
築30年越えのマンション
築年数が30年を超えると、マンションの資産価値は大きく下落し、新築の4割以下となることが多いです。
1981年6月に改正された新耐震基準のガイドラインに沿ったマンションかどうかという視点も買い手がチェックするポイントになるでしょう。
築30年を超えると、立地が優れているなどの有利な条件がない限りマンションの売却が厳しくなります。

売却したい家がマンションの場合は、築20年を経過する前に売却すると売却に苦労しないでしょう

マンションは立地が大切です。築20年以内のマンションでも立地が悪く需要が見込めない場合は早めの売却をお勧めします。

第3章では、一般的な戸建てとマンションの築年数と資産価値の関係を解説しましたが、正確な価格を知りたいという方は不動産一括査定サイトを使って不動産会社に聞いてみるとよいです

 

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住み替えに必要な資金と売却価格

住み替えに必要な資金と売却価格
今住んでいる家を住み替えのために売却する場合、家を売るタイミングは住み替えや売却にかかる費用を考慮したうえで決めなければなりません。

第4章では、家を売却するのにかかる費用、住み替えにかかる費用、そして家を売却するといくらになるかを知る方法を解説します。

家を売却するのにかかる費用

家を売却すると、主に以下の5つの費用がかかります。

不動産売却の費用費用の相場
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
印紙税5,000円~60万円
譲渡所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
抵当権抹消の登記費用1,000円~1万円程度

上記かかる費用の中で最も負担が大きいのが仲介手数料です。それぞれの費用について詳しくみていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に不動産の仲介をしてもらった報酬として支払う費用です。仲介を依頼しただけでは支払い義務は発生せず、買い手と不動産売買契約を締結すると仲介手数料を支払う仕組みです。

仲介手数料は法律により上限金額が決まっていて、不動産の売却価格が400万円以上の場合には、以下の速算式を使って計算することができます。

売却価格が400万円以上の仲介手数料の上限額
仲介手数料 = ( 売却価格 × 3% + 6万円 ) + 消費税(10%)= 売却価格 × 3.3% + 66,000円

例えば、家の売却価格が500万円だった場合の仲介手数料の上限額は、「仲介手数料=500万円×3.3%+6.6万円=23.1万円」となります。

法律で定められているのはあくまで上限金額です。不動産会社によってはこれよりも安くなる場合があります。

不動産の売却価格が400万円未満の仲介手数料の上限金額については以下の記事をお読みください。

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仲介手数料

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に課税される国税です。

印紙税額は不動産の取引額によって、以下のように変わります。なお、消費税増税の軽減措置として令和2年3月31日まで税額が安くなります

印紙税額
取引金額印紙税額軽減税額
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

※参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税とは、不動産を売却した後に出る利益に対して課税される税金です。

ここでいう利益とは、譲渡所得を指します。

譲渡所得とは、不動産の売却価格から不動産を購入したときの価格(取得費)と仲介手数料などのかかった諸費用(譲渡費用)を引いた価格のことです。

譲渡所得税額・住民税額は譲渡所得に税率をかけることで算出することができます。

所得税率と住民税率は、不動産の保有期間によって以下のように変わります。不動産を売った年の1月1日地点で土地の所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

所得税・住民税の税率
区分所得税住民税
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

※ただし、所得税の税率には復興特別所得税( 所得税 × 2.1% )が上乗せされています。

参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁

長期譲渡所得のほうが税金が安くなります不動産を売却するときは5年を経過してから売却をするべきです。

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不動産売却にかかる税金とは

抵当権の抹消費用

これから売却する予定の家に抵当権が付いている場合は、抵当権を抹消しなければ不動産を売却することができません。

抵当権を抹消するのにかかる費用が抵当権の抹消費用です。抵当権の抹消費用には抹消登記費用と司法書士に支払う報酬の2つが含まれます。

抵当権の抹消登記にかかる費用は1,000円、司法書士に支払う費用は1万円程度です。

住み替えにかかる費用

住み替え先の住宅を住宅ローンを使って購入する場合、住み替えには以下の費用が掛かります。

住み替えにかかる費用
項目費用必要な時期
印紙税5,000円~60万円契約時
登録免許税固定資産税評価額×税率決済時
司法書士の報酬5~10万円程度決済時
不動産取得税建物:(固定資産税評価額-控除額)×3%
土地:固定資産税評価額×1/2×3%
決済後
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税契約時
日割清算金売主との交渉次第決済時
火災保険料プランによる決済時
引っ越し費用8~10万円決済時

不動産の取引までに必要な住み替えにかかる諸費用は概算で不動産の購入価格の約5%~8%程度です。

以下では表ではわかりづらい登録免許税と不動産取得税、日割り清算金について解説します。

登録免許税

不動産の所有権が売主から買主に代わると(または新築によって新たに登録が必要になると)不動産の所有権移転登記(所有権保存登記)が必要になります。

登録免許税とは、所有権移転登記(または所有権保存登記)をする際にかかる税金です。

登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で求めることができます。登録免許税率は以下の通りです。

登録免許税率
登記項目本則税率軽減税率適用期限
建物の所有権保存登記(新築)0.4%0.15%令和2年3月31日まで
建物の所有権移転登記(中古)2%0.3%令和2年3月31日まで
土地の所有権移転登記2%1.5%令和3年3月31日まで

参考:登録免許税の税額表|国税庁

登録免許税は、居住用の住宅を建築する、住み替えをするという理由の場合は軽減税率が適用されます。

不動産取得税

不動産の取得税とは、不動産を取得した人に対して都道府県が課税する税金です。不動産の取得後30日以内(都道府県により異なる)に申告を行い納税します。

しかし、実際には期日内に申告する人が少なく約2カ月ほどで都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納税する人がほとんどです。

不動産取得税は以下の式で計算することができます。

建物:(固定資産税評価額-控除額)×3%
土地:固定資産税評価額×1/2×3%

参考:不動産取得税|東京都主税局

また、一定の条件を満たす新築住宅・中古住宅は税率の特例や税額控除を受けることができます。例えば、土地を取得して3年以内に住宅を新築した場合は1200万円の控除が、居住用かつ耐震基準に適合した中古住宅を取得した場合は最大1200万円の控除を受けることができます。

日割清算金

固定資産税、都市計画税は、1月1日の時点で不動産を所有していた人に課されます。

1年の途中で不動産の所有者が変更になった場合、固定資産税や都市計画税を売主がすべて負担するのを防ぐために、所有権移転日で日割り計算し、買主負担額を売主に支払うのが日割清算金です。

マンションの場合、管理費や修繕積立金なども日割清算金の対象になります。

日割清算金の買主負担額は売主との交渉で決まります。固定資産税の場合、関東と関西で計算の方法が違うため、不動産会社に確認するとよいでしょう。

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家の売却価格を知る

家を売るタイミングを決めるうえで、家を売ったらいくらになるのかを知っておくことも大切です。

家の売却価格を知りたい時は、不動産一括査定サイトを使って不動産会社に査定依頼をしましょう

査定とは、不動産会社が家や建物の売却価格を計算することです。査定には訪問査定と机上査定の2種類があります。実際に家を見てもらって正確な価格を知りたいときは訪問査定を、概算価格を知りたいときは書類のみで査定する机上査定を依頼するとよいでしょう。

不動産の査定を不動産会社に依頼するときに便利なのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは、サイト上に査定したい不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼することができるサイトです。

利用料は無料で、家を売る時期がまだ決まっていなくても快く査定をしてくれるので、この機会にぜひ使ってみましょう。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
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税金の優遇措置が受けられる期間に売却を

税金の優遇措置が受けられる期間に売却を
人によっては、家を売却するにあたり税金の優遇措置を受けることができます。優遇措置は期間が定められているので、家を売るタイミングを決める時は優遇措置が受けられるよう時期を決めるとよいでしょう。

マイホーム特例

居住用不動産(いわゆるマイホーム)には、売却益(譲渡所得)に対して3,000万円の控除が認められ、これをマイホーム特例と呼びます。
マイホーム特例は、住んでいる家を売る場合はもちろん、空き家にしてから売る場合でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば適用されます

譲渡所得に対する税率は高く、マイホーム特例はできれば使いたい制度でしょう。
ただし、譲渡所得が出るほど高く売れること自体が、今の不動産市場ではそれほどないため、高く売れる見込みがないなら意識する必要はありません。

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相続税の申告期限と取得費の特例

相続税には相続開始から10ヶ月以内に申告しなければならず、現金納付が原則です。

相続税を支払う現金が用意できないときは、10カ月以内に相続した家を売ってでも現金を作るしかありません。

また、相続開始から3年10ヶ月まで(申告期限から3年まで)に売ると、相続税の一部を家の取得費に加算できる特例があり、それ分譲渡所得が減ります。
結果、譲渡所得税が節税されたり、なくなったりすることがあります。相続した家を売却するのなら、相続開始から3年10カ月以内に売却しましょう

なお、相続した家(土地)の場合には、親がいつ購入したか不明、親も相続したといった事情で、取得費が算出できないことも多いです。

取得費が不明なときは、売却金額の5%を取得費として計算することも可能なのですが、譲渡所得が大きくなって税金が高いので、売却時期は要注意です。

相続に関する税金の詳細と節税方法に関しては、こちらをご覧ください。

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家を売ってはいけないタイミング

家を売ってはいけないタイミング
第6章では損をしないために家を売ってはいけないタイミングを解説します。

家を取得してから5年未満

家を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって変わり、その境目は5年です。

家を取得してから5年未満で売却してしまうと、税率が39.63%。5年以上で売却をすると税率が20.315%と大きく変わります。

家を売るときは取得してから5年以降に売却しましょう。

住宅ローンが返済できないとき

住宅ローンが残っている状態では家を売却することができません。住宅ローンが未返済だと、土地や住宅に抵当権がかけられているからです。

住宅ローンが残っている家を売るには、住宅ローンを完済することが条件になります。

まずは、ローンの残債を確認したうえで完済するために以下の4つの方法のいずれかを選びましょう。

  • 住宅ローンが返済し終わるまで売却時期を遅らせる
  • 家を売った代金でローンを完済する
  • 住み替えローンを組んで家を売却する
  • 任意売却で家を売る

住み替えローンを組んで家を売却する方法や任意売却で家を売る方法は以下の記事で詳しく解説しています。

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いつまでに家を住み替えたいというゴールが決まっている場合は、ゴールから逆算して家を売りに出す時期を決めることでしょう。

第7章では家を売るのにかかる期間と流れ、家をスムーズに売るコツを紹介します。

家を売るのにかかる期間と流れ

家を売却するのにかかる期間は通常3~6カ月といわれています。

3~6カ月の中でどのように家の売却が進んでいくのか以下の表で確認してみましょう。

目安期間内容
1~4週間
  • 家の売却相場の把握
  • 家の査定を受ける
  • 不動産会社を決定し、媒介契約を結ぶ
1~3ヶ月
  • 家を売りに出す
  • 内覧に対応する
  • 買主と価格交渉する
  • 売買契約を締結する
1~2ヶ月
  • 残金を支払い、土地を引き渡す(所有権移転登記を行う)
  • 確定申告をする

スーパーや公共施設、最寄り駅が近いなど立地の面で有利な不動産は買主の候補が多く最短2カ月で売れることもあります。

一方、田舎にある家や古い家など人気のない不動産の売却は思うように買い手が付かず売却までに1年以上かかることもあります。

これから売却しようとしている家が売却しやすそうかそうでないかを判断し、そこから売却するタイミングを決めていくとよいでしょう。

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家をスムーズに売るコツ

家を売却した後に引っ越しが控えている場合、できるだけ早く家を売却したいものです。

家をスムーズにかつ高値で売却するのにはコツがあります。

家をスムーズに高く売るコツ

  1. 家の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
  2. 内覧時に家の中をきれいにする+買主目線で物件をアピールする

上記2つのコツの中でも特に大切なのが、売りたい家の売却に強い不動産会社に売却を依頼することです。

売りたい家の売却に強い不動産会社とは、売りたい家の不動産市場に詳しい、担当者の交渉力が高い会社を指します。

地方の不動産は地元の不動産会社に、都市部の不動産は都市部の不動産会社に依頼したほうが高値でスムーズに売却できる傾向があります。

売却に強い不動産会社を探すためにも、地域密着企業から都市部の不動産会社までを取りそろえた不動産一括査定サイトHOME4Uを使って不動産会社を探しましょう。

 

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土地の権利関係を明らかにしておく

家を売却するときにトラブルになりがちなのが、隣地との境界線です。

土地を古くから所有している場合、どこからどこまでが自分の土地で、相手の土地なのか分からなくなっているケースが多いからです。

隣地とのトラブルは買い手を遠ざける一因にもなります。今のうちに土地の権利関係を明らかにしておきましょう

土地の境界線は、境界標(地面に埋まっている石でできた印)、登記、そして測量図をみることで確認することができます。

境界標がなく、土地の境界線が分からないときは確定測量を行いましょう。確定測量とは、隣地の所有者と国や自治体の承認を得て作成される測量図のことです。

確定測量がなされれば、土地の境界が確定します。

確定測量の方法や費用に関して詳しく知りたいという方は以下のの記事をご覧ください。

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日頃からメンテナンスを怠らない

建物は所有していると壁や床に傷みが生じます。

今後マンションや戸建ての売却を検討しているのなら、日ごろから修繕工事や改修工事を実施するなどメンテナンスを怠らないようにしましょう

また、メンテナンスを行った場合は、メンテナンスを行ったことがわかる証明書などを残しておきましょう。

最後にいつメンテナンスを行ったかわかると、次のメンテナンスの日にちや将来必要なメンテナンスの費用がわかりますし、売却をするときのアピールポイントになるからです。

買い手だけではありません。金融機関もメンテナンスの頻度や将来の費用を参考にして融資の判断をしています。メンテナンスは以外にも不動産を高値で売却するための重要なポイントになります。

地価の変動に敏感になる

今後家を売却する可能性があるのなら、地価の変動をチェックしておきましょう

地価には、公示地価、路線価、基準地価がありますが、ここでチェックしておくとよいのが公示地価です。

公示地価とは、公の土地取引の価格基準をたてるために全国に定めた地点(標準地といいます)を対象に、毎年1月1日時点の1㎡当たりの土地の価格を公示したものです。

公示地価は、実際に土地が取引された価格を参考にして決められているので、公示地価の推移をみることで土地の需給状態がわかります。

公示地価の上がり下がりは全国画一ではありません、東京と地方の都市とでは変動の仕方が違います。地価の変動を見る時はご自身の家に最も近い公示地価を参考にしてください。

地価の変動を見て、地価が下がりそうな予兆が現れたら土地を売りに出すとよいでしょう。

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公示地価

まとめ

家を売るタイミングを決める時は、地価の変動だけでなく、築年数、かかる費用、税金の優遇措置、住宅ローンなど複数の観点を総合考慮して自分に合ったタイミングを選びましょう。

とはいえ、初心者ではわかりづらいこともあるかもしれません。そのようなときは不動産一括査定サイトを使って不動産会社に売却の相談をしてみてください。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
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不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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