月極駐車場経営で儲かるコツは収入や費用から利回り計算をすること!

すぐには使わない土地を活用したい、給与とは他に不労所得を得たいと考えているなら、大きな投資を必要とせず、収入も安定している月極駐車場が選択肢となるでしょう。

駐車場は自動車が使われている限り需要がありますし、地方なら一家で複数台の車を所有することも多く、土地の活用経験が少ない人でも比較的にやりやすいと言われています。

駐車場経営を検討している人に向けて、駐車場の経営を始める前に考えておきたい収入や費用、税金から考える利回りや、駐車場経営のメリットデメリットをご説明します。さらに、本格的に駐車場経営を検討したい人に向けて、パートナー会社を選ぶ際に気をつけたいことなどもご紹介します。

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駐車場経営で素人でも儲かる?

駐車場経営は儲かるか

駐車場経営は、今まで土地活用をしたことない未経験の方でもできます。しっかりと利回り計算や準備をしておけば、初心者でも十分に収益を上げられて儲かる土地活用が駐車場経営です。

後ほど詳しく説明しますが、駐車場経営は費用がかからない、手間が少なくて済むといった理由で土地活用の初心者にも向いていると言われています。

しかし、これは駐車場経営に限らず、すべての土地活用に言えることですが土地活用はビジネスです。多かれ少なかれリスクは背負うことになりますし、損失を抑え収益を上げるためには、駐車場経営に関する知識を身につける必要があります。

また、駐車場経営を始める際には、初期費用や継続的にかかる税金などランニングコストから利回り計算をすることが重要です。
この利回り計算をしっかりしておくことで、素人でも駐車場の経営で儲かることができるでしょう。

自分ではどうしていいかわからない場合は、プロに相談する方法もおすすめです。

専門家に相談して儲かるかを考える

プロに駐車場経営のプランを作ってもらい、気になる活用方法を相談しましょう。プロが作ったプランならより現実的ですし、月極駐車場よりコインパーキングの方が良いという判断もできるかもしれません。

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それでは、駐車場の種類についてご説明します。

駐車場経営は2種類ある

2種類にの駐車場経営

駐車場経営は大きく分けて2種類あります。
定めた期間に貸し出して収益を上げる月極駐車場と、時間で貸し出して収益を得るコインパーキング駐車です。

月極駐車場は安定した収益が得られる

月極駐車場とは利用者と契約を結び、一定期間駐車場を貸し出す代わりに取り決めた金額を支払ってもらう駐車場です。

更地であれば砂利地でも運営が可能で、初期費用が少なくて済むと言われる駐車場経営の中でもコインパーキング経営より初期費用を少なく始めることが可能です。また、一定期間(多くは一ヶ月)ごとに賃料を支払ってもらえるため、利用者がいる限り安定した収入が見込めます。

ただし、利用者が見つからない限り、収益は上がらないものです。見つからない間は別の活用も難しいため、損失を大きくしないためにも早急に利用者を見つけ、契約してもらわなければなりません。\\

コインパーキングは収益性が高い

コインパーキングは特定の人を定めず、時間単位で駐車場を貸し出します。特筆すべきはその収益性です。都心の月極駐車場でも1台につき月3万円程度ですが、コインパーキングなら半日稼働でもその料金を1週間程度で回収できます。

また、月極駐車場のように、利用者を見つけなくてならないといった手間や心配もありません。

ただし、アスファルト舗装や駐車した車をロックする機械や料金を支払う機械など、月極駐車場に比べると初期費用がかかります。立地や停めづらい形の駐車時用だと利用客も少なく、収入も安定しないでしょう。

コインパーキング経営にかかる費用や利回りの計算方法などはこちらの記事を確認してください。

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駐車場経営のリスク

月極駐車場とコインパーキングどちらを選ぶ?

駐車場経営に魅力を感じたのなら、次に月極駐車場かコインパーキングか検討してみましょう。
それぞれ駐車場経営をおすすめしたいのは以下に当てはまる人です。

月極駐車場をおすすめしたい人

・とにかくローリスクがいい
・安定した収入を求める
・ファミリー向けのアパートやマンションが多い住宅街に土地を持っている

月極駐車場の大きなメリットはローリスクです。初期費用がほとんどかかりませんし、利用者が決まってしまってしまえば後は清掃などのちょっとした管理と集金のみを行えば問題ありません。

車の所有率が高く、長く居住することが多いファミリー層が多く居住している住宅街に土地を持っていれば収入の安定もより狙いやすいでしょう。

コインパーキングをおすすめしたい人

・高い収益を求める
・商業施設や駅周辺など人が集まりやすいエリア周辺に土地を持っている

コインパーキング経営の最大のメリットは収益性です。前段でも説明しましたが、立地が良ければ、都心の月極駐車場の収益を1週間程度で出すことができます。その分初期費用というリスクを背負いますが、多くの利用者を集められれば回収できます。

駐車場が不足している商業施設の近くや駅など交通量の多い場所なら、需要があり収益も出しやすいでしょう。マンションや学校などが近くにある住宅街も狙い目です。ちょっと使いたいと考える利用客は多いでしょう。

駐車場経営は土地活用のプロに相談してみる!

駐車場経営を考えた場合には、まずは土地に適した収益の見込める活用方法かどうか考える必要があります。ですが、自分だけで考えて収益プランを考えていくのは難しいものでしょう。そのときにおすすめなのは、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」の利用です。物件情報など簡単な情報の入力だけで、様々な活用方法の資料を取り寄せられ、土地に合った活用方法で収益プランを見積もってもらえます。

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駐車場経営で素人でも儲かるコツ

土地活用の素人でも始めやすい駐車場経営ですが、儲かるには上手くコツをおさえて始める必要があります。そうしなかった場合には、素人でも始めやすいはずの駐車場経営で失敗して、マイナス続きの経営になる恐れもあるでしょう。

立地やライバルの駐車場を調査する

土地活用において立地は大切な要件のうちのひとつで、それは駐車場経営でも同じです。

月極駐車場の場合、住宅街や近くにオフィスのある土地が良いでしょう。住宅街でもファミリーが多く住んでいるアパートやマンションがあるエリアがベストです。

商業施設などが周辺にある必要はありませんが、道が細すぎて小さい車しか通れない、通りにくい土地は避けましょう。周囲に、より止めやすく賃料の安い駐車場ができてしまうと、利用者を取られてしまう恐れもあります。

駐車場の経営を始める前に、立地の調査に併せてライバル調査もするかと思いますが、日頃から周辺に新しい駐車場ができていないか確認を怠らないようにしましょう。また、引っ越しもしないのに解約者が増えるようなら注意が必要です。

近くに競合の駐車場ができてしまい、気づいたら利用者がいなくなっていたなんてケースもあります。

しかし、新しい駐車場に負けないようにと賃料を大幅に下げることは危険です。収益性が下がってしまいますし、競合も対抗するために価格を下げてきてしまったら、エリアで値下げ競争がおきてしまいます。
競合の存在が分かったら、立地と価格を調査し自身の駐車場は価格を変更すべきかなどを検討しましょう。

初期費用にお金をかけすぎない

駐車場の経営は、他の土地活用と比較すると少ない費用で始められますが、それでもそれなりの初期費用がかかってきます。
見栄えや使い勝手を気にして、どうせ経費になるし減価償却もできるからと少し良い設備などを導入したくなるかもしれません。

ですが、初期費用にお金をかけすぎると利益率は下がってしまいます。初期費用が少なく済み手間もかからない土地活用方法が駐車場経営ですので、初期費用のかけすぎには注意しておきましょう。

費用と税金から利回り計算を自分でしっかり行う

駐車場経営を始める際には、初期費用や税金などのランニングコストから、しっかりと利回り計算を行う必要があります。

駐車場経営に限らず、すべての土地活用に言えますが土地活用はビジネスです。土地購入からでなくても初期費用はかかりますし、損失を抑え収益を上げるためには、駐車場経営に関する知識を身につけて利回り計算をしっかり行う必要があります。

専門の会社にすべての運営を委託することも可能ですが、それでも会社に提案される内容を判断するために知識は身につけておくべきでしょう。ざっくりでも駐車場経営を始めるにあたって気にかける部分など分かっていれば、プロに相談する際も理解度が違いますし、できる質問の質も変わってきます。

駐車場経営を始める前にプロへ相談したい方には、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」の利用がおすすめです。契約するまでは無料で相談できますし、企業によっては実地調査をして具体的な収益プランを試算してくれます。まずは、物件情報など簡単な情報の入力をして、土地活用プランを取り寄せましょう。

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駐車場経営にかかる初期費用

駐車場経営にかかる費用

以下は参考までに、駐車場経営にかかる初期費用を紹介します。
前提は未舗装の更地で、そこから月極駐車場を始めるまでに必要な費用を初期費用としています。

整備にどのくらい投資するかで利回りが決まるため、考えている整備内容から、初期投資の予想を立ててみましょう。

未舗装の整地費用

車は重いので、地盤を強固にするため、平坦に土を削り取り、その上から砕石を敷き詰めて転圧する工事が必要です。
掘削+残土処分費、砕石実費+敷き詰め、転圧費用の合計が整地費用です。

まず、どのくらい土を削り取るか(どのくらい砕石を敷くか)ですが、5cmでは不足すると考えられ、10cmは欲しいところです 。
そうすると、土地の広さ×0.1㎥の残土が発生し、掘り起こした土は空気を含んで増えるので、残土量は1.2倍程度で換算しなければなりません。

掘削は機械を使えば2,000円/㎥程度 、残土処分は安くても5,000円/㎥ (処分場までの距離も影響します)はするでしょう。
残土量は1.2倍換算なので、6,000円/㎥は見込んでおく必要があります。

続いて砕石ですが、4tダンプで運んでもらって3,000円/㎥程度 (砕石の種類で違います)、
10cm敷き詰めるとして、石が地盤に食い込む分を考慮すると、砕石も1.2倍換算の3,600円/㎥で見込んでおきます。

ここまでは㎥単価ですから、深さ10cmの㎡単価はその10分の1です。

掘削200円/㎡+残土処分600円/㎡+砕石実費360円/㎡=1,160円/㎡

この他に、砕石の敷き詰め、転圧にかかる費用が上乗せされます。
重機の使用料・回送費が、ユンボ(バックホウ)とローラーで15,000円程度×2台、作業員2人の日当(雑作業も含む)を踏まえれば、合計6万円くらいでしょうか。

例:200㎡の整地費用
200㎡×1,160円+60,000円=292,000円

もちろん、土地が広くなって作業員が増える、残土処分に何度も処分場を往復する、1日で作業が終わらないなど、条件が変わると費用はさらに高くなりますが、基本的に土地が狭いほど単価は高いと思って間違いありません。

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土地の整地について知る

区画ロープ張り

未舗装のときは、駐車マスを区画するために、通称トラロープと呼ばれる黒と黄の縞模様になったロープが良く使われます。
トラロープは50円/m程度、ロープ固定用のペグは200円/本程度です。

自分でロープを張るなら実費で済みますが、業者に頼むとすれば、作業員2人、材料費込みで50,000円程度あればカバーできそうです(広さで変わります)。
必須の費用ではないので、区画ロープを張るときに加えてみてください。

アスファルト舗装

アスファルト舗装は、駐車場の場合5cm の厚さにすることが多く、その場合、未舗装の整地と同じように、土を掘削して砕石でならし、その上から舗装します。
そのため、掘削の深さが15cmになり、余計に費用が発生します。

砕石の量は変わらず、掘削と残土処分が10cmから15cmに増えて1.5倍です。

掘削300円/㎡+残土処分900円/㎡+砕石実費360円/㎡=1,560円/㎡

加えてアスファルト舗装の施工費用ですが、概ね3,000円/㎡前後、整地と併せて4,000円/㎡~5,000円/㎡ というのが一般的な相場でしょう(広いほど単価は下がります)。

コンクリート舗装

コンクリート舗装も、土を掘削して砕石敷き詰め、転圧する整地作業は、工程としてアスファルト舗装と同様です。
ただし、コンクリート舗装は厚さを10cmは取る ので、掘削が20cm必要です。

ですから、下地だけでも掘削と残土処分が10cmから20cmに増えて2倍です。

掘削400円/㎡+残土処分1,200円/㎡+砕石実費360円/㎡=1,960円/㎡

また、コンクリートは収縮でひび割れる性質を持ち、駐車場の広さになると、適度な間隔で収縮を吸収する目地(スリット)を作ること、ワイヤーメッシュという金網状の補強材を入れることなどから、アスファルトよりも手間が多く単価は高くなります。

トータルでは、整地込みで安くても5,000円/㎡から、立地等によっては10,000円/㎡でも妥当なところで、相場は7,000円/㎡~8,000円㎡程度だと考えられます(広いほど単価は下がります)。

ライン引き・車止め

アスファルト舗装やコンクリート舗装では、白い区画ラインを引く必要があります。また、区画に番号を付けることが必須なケースもあるようです。

ライン引きはm単価よりも、一定距離までを一式価格にしている業者が多いかと思います。
基準は業者次第ですが、10台程度のライン引きで50,000円程度です。

また、縦にラインを引くだけなのか、四角い枠にするのか、番号の有無によっても手間と原材料費が変わってくるため、一概にいくらになると相場はありません。
番号を付ける場合でも、文字数×数百円の単価で請け負っている業者が多いため確認しましょう。

車止めについては、1個3,000円を2個付けるとして1台6,000円程度です。
台数が多くなる分にはこの程度の単価で、車止めを固定する作業が入るため、数が少ないと人件費込みの一式価格になるかもしれません。

歩道の切り下げ

新しく道路との出入口を作る場合に、歩道を切り下げて進入可能にする工事です。
段差解消にブロックやスロープを設置しているケースも多いのですが、道路法に抵触しており、自治体は段差解消の設置物を撤去させる方向で動いています。

歩道の切り下げ工事は高く、自治体への連絡も必要になって、業者に事務作業まですべてを任せると数十万円は取られます。
業者次第ですが、30万円~50万円は見込んでおきたい費用です。

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駐車場

駐車場経営にかかる税金などランニングコスト

駐車場経営にかかる税金などランニングコスト

利回りには、「表面利回り」といって駐車場経営を始めるまでに必要な初期費用と、満車時の賃料収入から求めています。
対して、さらに稼働率とランニングコストを含めた利回りを、「実質利回り」と呼びます。

駐車場を常に満車で運用できることは難しいため、半分空車なら稼働率は50%になりますし、固定資産税などのランニングコストも毎年かかります。
それらは状況によって上下幅があるため、表面利回りでおおよその目安を知ることは無駄ではありませんが、実質利回りは表面利回りよりも大きく下がってもおかしくありません。

表面利回り = 満車時賃料収入 ÷ 初期費用 × 100%
実質利回り = { ( 賃料収入 × 稼働率 – ランニングコスト ) ÷ 初期費用 × 100%

月極駐車場経営のランニングコストは次のとおりです。

固定資産税・都市計画税

土地を所有している限り、毎年市区町村から課税され、固定資産税と都市計画税の税額は、固定資産税納税通知書で確認できます。計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額 = 土地面積 × 課税標準額(/㎡)
固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 税率(1.4%)
都市計画税額 = 課税標準額 × 税率(0.3%)

元々所有しているのが空き地であれば問題ないでしょうが、戸建て住宅の固定資産税は最大1/6の軽減が適用された税額なので、それを目安にしていると計算が狂います。

最低でも年間の賃料収入が税額を上回らないと収益になりませんが、賃料収入は地価と必ずしも連動しないため、地価が高い地域ほど実質利回りを下げる傾向です。

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土地や家の売却にかかる税金

個人事業税

駐車場経営も事業のため、事業者として売り上げの確定申告が必要です。
税額は収益次第で、砕石の整地でも舗装でも、税務上は構築物という扱いになって、一定年数は所得から控除可能です(減価償却できます)。

個人事業税は、以下のように計算していきます。

個人事業税 =( 売上 – 経費 – 事業主控除 )× 税率(5%)
事業主控除:一律290万円

所得税・住民税

所得税と住民税は、売り上げから経費や控除を差し引いた所得にかかってきます。
これは個人にかかる税で、他に所得がある場合には合わせて確定申告します。

所得金額 = 売上 – 経費 – 控除
所得税 = 所得金額 × 税率 – 所得控除
住民税 = 所得金額 × 税率(10%)
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田舎の土地活用で駐車場経営

管理委託料

常時管理するほどの手間はないにしても、賃料の回収や簡易な清掃、定期巡回、クレーム対応などが面倒なら、専門業者や不動産会社に管理委託もできます。
相場としては、賃料の5%程度で考えておけばそれほど外れません。

補修費用

短期的には不要ですが、未舗装なら砂利の追加・ロープの張り替え、アスファルト舗装では摩耗、コンクリート舗装でもひび割れで、いつかは補修費用が発生します。
ただし、補修が新規の工事費よりも高いはずもなく、都度対応できる費用でしょう。

駐車場収入の利回り計算と地域の具体的な利回り

駐車場経営の利回り計算

利回りとは利益率のことで、駐車場経営で得られる収益がどれくらいかを計算するときに使用します。
駐車場経営を始めるまでに必要な初期費用と満車時の賃料収入から「表面利回り」を、稼働率とランニングコストを計算した「実質利回り」で考えます。

この記事で使用している利回りは、以下の条件を前提に計算しています。

  • 表面利回り(初期費用と満車時の賃料収入)で計算
  • 土地の取得費用はなし
  • 車1台につき20㎡~25㎡
  • 都市圏の工事費は1割増
  • 未舗装の駐車場は平均賃料から1割減
  • 利回りの計算方法

    表面利回りは、初期費用を分母、最大の賃料収入を分子とする計算です。

    表面利回り = ( 駐車可能台数 × 月額賃料 × 12ヶ月 ) ÷ 初期費用 × 100%
    実質利回り = { ( 賃料収入 × 稼働率 – ランニングコスト ) ÷ 初期費用 × 100%

    例として、8台駐車可能、月額10,000円の駐車場を、200万円かけて作った場合の表面利回りは次のようになります。

    表面利回り = ( 8台 × 10,000円 × 12ヶ月 ) ÷ 200万円 × 100%
    = 96万円 ÷ 200万円 × 100%
    = 48%

    ランニングコストは土地によって異なってきますので、ここでは説明を割愛します。

    利回りの傾向

    駐車場にどのくらい投資するかで、利回りが大きく変わると分かります。
    ただし、賃料が8,000円程度で、コンクリート舗装まで行っても利回りは50%近くに達することから、稼働率が高ければ投資を回収するのに苦労はしません。

    この他に、フェンスや外灯を設けたり道路の切り下げ工事を行ったりしても、全体の㎡単価で10,000円程度までなら、数年で回収できる試算が成り立ちます。
    また、地域の賃料格差は大きいのに対し、工事費の地域格差は小さく、月極駐車場に限定した土地活用では、都市圏の方が有利です。

    また、コンクリート舗装は耐久性が高いので、将来の補修費用を考慮したとき、必ずしも費用の安いアスファルト舗装が優位とは限らず、この点は業者の施工技術や原材料の質にも依存するでしょう。

    なお、新築が人気の賃貸経営と違って、新しい駐車場だから人気が高いというものではなく、近くに別の駐車場ができるとすぐに賃料競争が始まってしまうため、稼働率も賃料も低めに見積もって試算する必要がありそうです。

    賃料相場の参考になるサイト

    月極駐車場の料金は、郊外・地方では2,000円もあれば、都心なら5万円以上でも借りられない地域があるほどです。
    また、同じ市区町村すら、商業地に近いほど高くなり格差は非常に大きくなります。

    そのため、平均的な賃料を求めて利回りの計算をしています。
    地域別の平均賃料を求めるだけなら、サイト「駐マップ駐マップ」が便利です。

    トップページから都道府県を選択すると、次画面左上に平均賃料が表示されます。
    地域の絞り込みも可能ですが、登録されている月極駐車場の平均賃料ですから、機械式も含めた地区内すべての月極駐車場である点には注意しておきましょう。

    また、サイト「カーパーキング」では都道府県単位なら平面式の平均賃料が確認可能で、この記事で使用している賃料もこちらを参考にしています。

    トップページから都道府県を選択して、次画面下部に駐車場タイプ別の平均賃料、最低賃料、最高賃料が確認できます。

    地域毎の舗装方法別利回り

    土地の広さを200㎡(8台~10台駐車可能)とした利回りを、東京都、愛知県、大阪府、地方(北海道・福岡県の平均)に分けて試算してみました。
    アスファルト・コンクリート舗装では、ライン引き・車止めを含めています。

    また、200㎡よりも狭い土地では利回りを低めに、広い土地では利回りを高めに見込んでおくと、工事単価の差を吸収できます。

    【東京都:平均賃料27,080円】

    初期費用利回り
    未舗装ロープ区画376,200円622%~777%
    アスファルト舗装1,111,000円236%~292%
    コンクリート舗装1,771,000円148%~183%

     

    【愛知県:平均賃料11,513円】

    初期費用利回り
    未舗装ロープ区画376,200円264%~331%
    アスファルト舗装1,111,000円101%~124%
    コンクリート舗装1,771,000円63%~78%

     

    【大阪府:平均賃料15,903円】

    初期費用利回り
    未舗装ロープ区画376,200円365%~457%
    アスファルト舗装1,111,000円139%~172%
    コンクリート舗装1,771,000円87%~108%

     

    【地方:平均賃料8,162円】

    初期費用利回り
    未舗装ロープ区画342,000円206%~258%
    アスファルト舗装1,010,000円79%~97%
    コンクリート舗装1,610,000円49%~61%

    駐車場経営のメリット

    駐車場経営のメリット

    駐車場経営のメリットは少ない費用や労力など初心者にうれしいものが多くあります。
    土地を持っている人は自身の土地でメリットが活かせるか考えてみましょう。

    駐車場経営が少ない資金で始められる

    前段にも記載しましたが、駐車場は初期費用が少なくてもできる土地活用です。特に月極駐車場は土地さえ持っていれば大きな費用もかかりません。

    アスファルト舗装も1㎡4000~5000円程度ですので、そこまで大きな料金は発生しません。金融機関から借りなければ、その後ローンの返済に困ることはありませんし、毎月の収益から返済分の金額を差し引かなくても良いのです。

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    田舎の土地活用で駐車場経営

    狭い土地でも活用できる

    駐車場は10~15坪程度、車が2、3台止められる程度の広さでも運用できますアパートやマンション経営の場合は人1人が生活できるスペースを確保しなくてはならず、ある程度の広さがないと土地活用できません。

    しかし、駐車場なら、部屋の形がいびつになってしまうような変形地でも、車の止め方次第で土地を無駄なく有効に使えます。

    少ない労力で運営できる

    駐車場は基本的に放置で問題なく、定期的に掃除をしたり賃料の回収を行ったりする程度の管理で問題ありません。また、利用者と契約が終了して次に貸し出す際も特に現状回復の必要などなく、すぐに場所を貸し出すことが可能です。

    管理会社に依頼すれば、より管理業務を減らせることができますので、相続した地方の土地を駐車場にしていたり、平日は忙しくて管理できなかったりする人でも駐車場経営が可能になります。

    老朽化の影響が小さい

    土地を貸す駐車場は賃貸経営や太陽光発電などと異なり老朽化を心配する必要がなく、設備の老朽化で収益が下がることがありません。

    舗装やフェンスなど多少のメンテナンスは必要ですが、そのような設備で利用者が増減することはありませんし、改修工事の費用もアパートやマンションをリフォームするよりは安くすみます。

    他の土地活用に転用しやすい

    駐車場は運営を開始する際、特に建築物を作ったりしないので、駐車場をやめて他の活用方法に変えたい、家を建設したいといった時にもすぐ転用が可能です。

    月極駐車場の場合は、契約者に契約解除の連絡を入れてから約1ヶ月程度で駐車場を終了することができます。アパートやマンションなどの建物だと、数百万円以上の解体費用が必要になりますが、そもそも解体するような物がないため、解体費用も発生せず少ない費用で終わられます。

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    13の土地活用比較

    駐車場経営のデメリット

    駐車場経営のデメリットにはお金に関することが多くなります。デメリットも把握し、駐車場経営を検討していきましょう。

    税金の負担が多い

    駐車場には減税措置はなく、更地とほとんど同じような税金が発生します。

    アパートやマンションなどの賃貸経営は住宅用地になりますので、固定資産税や都市計画税の軽減、小規模宅地として相続税の減額もあり、土地活用が節税効果も持つのですが、駐車場経営にそのような効果はありません。

    しいて言うのであれば相続税評価額は舗装することで、小規模宅地の評価を受けられる可能性がある程度でしょう。

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    土地の利用率が低い

    平面の駐車場や小規模な立体駐車場では、面積あたりの収益性は落ちてしまいます。土地を効率良く使って収益を上げるためには、建物を建てて土地を立体的に使う必要がありますが、建物を建てない駐車場ではその使い方が難しくなります。

    駐車場で最大限の運用率を考えるのであれば、タワー型の立体駐車場でしょう。
    しかし、タワー型の駐車場を作るなら広い土地が必要ですし、需要が多い立地でないと損益を出してしまうのです。

    もっとも、他の土地活用と比べた場合の話になり初期費用も低いため、これだけで駐車場経営が損というわけではありません。いくつか土地活用を検討しているのであれば踏まえておきましょう。

    需要が減少する可能性も

    必ずと限りませんが、駐車場の需要が減ってしまう可能性があります。

    現在、自動車の保有台数は現在8200万台以上になっており、4年前に比べて約2千万台ほど増えています。しかし、自動車の保有台数が増えているからといって駐車場の需要が増えるとは限りません。

    車が必要な地方では自宅に駐車できるスペースを確保するでしょうし、都心部ではカーシェアリングをして、利用者の金銭的な負担などを減らす動きもあります。さらに、昨今では高齢者の交通事故が増え、免許返納にも注目が集まっているのが現状です。

    車の保有者台数が増えてもその分だけ駐車場の需要が増えると安易に考えないようにしましょう。

    駐車場経営におけるトラブルやリスクの対処法

    駐車場経営におけるトラブルやリスク

    駐車場経営を失敗しないで行うには、リスクやデメリットをどれだけ回避できるか、抑えられるかが重要です。すべてのマイナス要素をゼロにすることはできませんが、以下のような対処が考えられます。

    事故が起きにくい配置にする

    駐車場のトラブルの素のひとつは事故です。車路や駐車スペースを広く取ったり出入口の見通しを良くするなどして事故の起きづらい駐車場作りを心がけましょう。

    駐車場のトラブルの多くはオーナー不在のなかで起きます。駐車場内で堀やフェンス、自動車同士の接触事故などです。基本は運転者の過失であり、オーナー自身に責任が回ることはありません。

    しかし、事故が重なれば外壁などの修繕費はさかみますし、利用者同士のトラブルが深刻化し利用者が契約を更新しないとなると収益が下がってしまいます。

    車1台分スペースに余裕をもたせるなどの工夫は利益を落としてしまっているように見えますが、長い目で見れば収益を減らさないためのリスクヘッジです。

    賃料滞納者は契約時に断る

    契約をする際に、保証人を立ててもらったり保証会社に入ってもらうなどの工夫をしましょう。

    自身が住んでいないだけにアパートやマンション経営よりも賃料の滞納が駐車場では起きやすいです。滞納者を出さないようにするには保証人を立ててもらうなどして、支払わないと迷惑がかかるなどプレッシャーをある程度かけることです。保証会社などが必要になることで契約へのハードルも上がり、質の高い利用者を集めることもできます。

    賃料を一括して前払いしてもらうのも手です。一括払いしてもらった期間は駐車場経営をやめることはできませんが、賃料の払い忘れを防止することもできますし、その期間は契約が切れる可能性が低くなります。

    月極駐車場とコインパーキングどちらもする

    デメリットとなっている利用率を上げる対策としては月極駐車場とコインパーキングどちらもする選択もあります。

    コインパーキングの精算機やロック機械など初期費用はかかってしまいますが、立地が良ければ月極の駐車だけより収益は上げられます。
    初期費用は抑えたいという場合は、コインパーキングの運営会社に土地を刈り上げてもらい、賃料だけをもらう方法もあります。また、多少ですが自動販売機を設置する方法もあります。毎月3000~5000円程度の電気代はかかりますが、飲み物の補充やゴミの回収などは飲料メーカーがやってくれるため、手間が増えることはありません。

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    駐車場経営のリスク

    駐車場経営をする際の注意点

    駐車場経営の注意点

    ここでは、駐車場経営をする際の注意点をご紹介します。

    土地の管理をする

    駐車場経営を始める前には、土地の管理をしっかり行っておきましょう。もちろん、駐車場の経営を始めたら、管理は必須事項です。

    土地活用もせずに土地を放置していた場合、草木が荒れ放題となっていたり、害虫などが棲みついていた利する可能性もあります。すぐに活用したいと思っても、整備に時間がかかるかもしれません。

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    土地管理

    また、駐車場の経営を始めたら、他人の車を預かる駐車場となります。さらに管理を徹底して、不審者などに悪用されないよう注意しておきましょう。自分だけでの管理が難しい場合には、管理会社に依頼する方法もあります。

    また管理を依頼する場合にも、計算を鵜呑みにするだけではなく、自分で本当にそれで回るのか費用や税金を確認して、しっかり計算することをおすすめします。その中で、もしかしたら土地に合う活用方法は駐車場経営ではないかもしれないと気づく場合もあるかもしれません。

    他の土地活用も考えてみる

    駐車場経営は自分の土地に合わないかもしれない、他にも収益が出る自分の望む土地活用があるかもと感じた方は、別の土地活用を検討してみましょう。より高い収益を出せる土地活用もありますし、立地が悪い土地でもできる活用方法もあります。

    駐車場以外の活用方法もたくさんありますので、まずはいろいろと調べてみましょう。

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    しっかりしたパートナー会社を選ぶ

    駐車場の経営は、土地さえあれば整備して貸し方を決めて、自分で集客できるのであれば問題なく始められます。

    ですが、現実的には利回り計算や設備の準備など、すべて1人で行うのは難しいものでしょう。そのようなときには、パートナー会社と契約して利回りを試算してもらったり、管理などを依頼したりする方法もあります。

    パートナー会社と契約する場合には、しっかりとしたパートナー会社を選ばなければ、機能しない会社にただ契約金や管理費用を払い続けるだけになります。そうならないためにも、しっかりしたパートナー会社を選びましょう。

    パートナー会社選びには、複数の会社から資料を取り寄せて、担当者から話を聞くことが1番です。ですが、たくさんある会社に1社ずつ自分で連絡するのは大変な作業となりますので、まずは資料を一括で取り寄せてみることをおすすめします。契約するまでは無料で相談できますので、安心して利用できるでしょう。

    home4u土地活用運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
    運営開始時期2001年11月
    対象エリア全国
    累計利用者数700万人
    提携会社数50社

    駐車場経営のパートナー会社をどう選ぶ?

    駐車場経営

    駐車場経営に労力をかけたくない、初期費用を抑えたいという人はパートナー会社と契約すると良いでしょう。ここではどのようなパートナー会社があるのか、どのように選ぶと良いのかを解説します。

    パートナー会社ともトラブルはある

    パートナー会社ともトラブルが発生する場合はあるようです。清掃などの依頼した管理業務が雑だ。一括借り上げで運営していた駐車場を締める際に原状回復が雑であるとさまざまです。

    管理業務が雑な場合は担当者に改善を要求しましょう。改善が見込めない場合、管理会社を変更するというのも手です。月極駐車場は設置している設備が少ないのでほとんど更地のような駐車場なら、管理会社の変更もコインパーキングより手間がかからないでしょう。

    さまざまなパートナー会社がある

    上記のようなトラブルが起きないようにするためにも、パートナー会社選びは重要です。まずはどのようなパートナー会社があるのか見てみましょう。いくつかピックアップしてみました。

    会社名特徴URL
    NTTル・パックNTTグループの企業で、駐車場の開設・運営や住宅仲介なども扱う。月極とコインパーキングの併用運営もできる。https://www.le-perc.co.jp/tochi_katsuyou/monthly.html
    タイムス24株式会社コインパーキングで有名なタイムズの月極駐車場サービス。契約者を自身のサイトで募集したり、月極駐車場専用のコールセンターがある。http://www.times24.co.jp/service/times/monthly.html
    株式会社ユアーズ・コーポレーション駐車場をはじめ不動産の有効活用を行う企業。駐車場スペースに収納トランクを設置するなど、稼働率を上げる駐車場経営をサポートする。http://www.yoursnet.com/parking/

    パートナー会社を選ぶポイント

    パートナー会社を選ぶ際のポイントは複数社に接触し比較検討してみることです。複数社を比較することで各会社の良さが見えたり、料金の検討ができます。

    また、営業担当者と接触し、相性を見るのが大切です。土地活用はある程度の期間行うので、担当者とのやり取りも何度か発生するでしょう。その時、気になることがあったり、うまくコミュニケーションが取れないとストレスです。

    複数社のプランを比較すると同時に営業担当者ともコミュニケーションを取ってみて各社との相性も見てみましょう。

    一社ずつに連絡を取ろうとすると、企業をセレクトしたり1社1社に連絡をしたりと面倒です。一括紹介サイトを利用することでパートナー会社と会うまでの工程をスムーズにします。

    重要なのは会社と連絡を取った後です。どのようなサービスがあるのか、料金形態はどうなっているのか…会社の候補出しなどは手間を省き、パートナー会社との接触後に時間をかけられるようにしましょう。

    まとめ

    駐車場経営は、初期投資が少なく利回りが高くなる代わりに、賃貸経営に比べると収入は少ないのが特徴です。
    それはリスクの小ささでもあり、駐車場経営のメリットでもあります。

    注意したいのは、利回りが高いからといって、収入の多さには結びつかない点です。
    利回りは投資回収の早さを示す数値で、同じ利回りなら、収入の多さは初期費用とランニングコストの大きさに比例します。

    それでも土地を遊ばせておくよりは、はるかに良い活用方法なので、小さいコストで転用もしやすい駐車場経営は、土地活用の第一歩として魅力でしょう。

    駐車場経営の他にも活用方法を見てみたい場合は、以下の記事を確認してください。

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    運営開始時期2001年11月
    対象エリア全国
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    大手不動産会社D買取で750万円
    大手不動産会社E1,048万円
    準大手不動産会社F1,080万円
    大手不動産会社G連絡なし

    これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

    体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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