工業専用地域の特徴と土地活用の考え方

工業専用地域は、工業都市でもなければあまり見られない用途地域です。
臨海部に広がる重化学コンビナートや倉庫群のように、住宅地としては適さない地域で、そもそも工業専用地域には住宅を建てることができません。

また、物品販売店舗や飲食店も原則として建てられず、工業専用地域は生活に全く向かない地域だと思えば良いでしょう。
工業地域と同じく、基本的に住居専用地域とは隣接しないように指定されます。

その一方で、工業専用地域で働く労働者にとっては、用途制限が厳しすぎて不便極まりないため、労働者向けのコンビニや食堂など原則禁止の用途でも、特定行政庁の許可を得て設置されているケースがあります。

工業専用地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)

工業専用地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
店舗等で10,000㎡以下物品販売店舗、飲食店を除く
事務所等
カラオケボックス等10,000㎡以下
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
公衆浴場、診療所、保育所等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
工場全般
自動車修理工場
危険物を取り扱う施設全般

【建てられない建物】

  • 住宅
  • 物品販売店舗または飲食店、もしくは10,000㎡超の店舗等
  • ホテル、旅館
  • ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • 劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
  • 風俗施設
  • 幼稚園、小学校、中学校、高等学校
  • 大学、高等専門学校、専修学校等
  • 図書館等
  • 病院
  • 老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等

工業専用地域での土地活用の考え方

工業専用地域は、工業団地のように計画的な整備に基づいて指定されるため、個人で土地を所有しているとは考えにくく、所有しているとすれば法人でしょう。
その理由も、操業停止など工場跡地としての所有だと思われます。

工業専用地域の特性上、最も可能性があるのは事業用地として他社への売却となりますが、地域内に複数企業が立地している場合は、労働者が共同で利用する何らかの施設を、合同出資で建てる話し合いができるかもしれません。

また、工業専用地域において、工場跡地の有効活用が図られていないことは従来から問題視されており、これは自治体にとっても大きな悩みのタネです。
そこで、活用の可能性を広げるため、自治体に相談してはどうでしょうか。

用途地域が変更されるだけで建物の用途は格段に増えますし、もしかしたら再開発計画に繋がって買収される可能性もあります(交通等の立地条件によります)。
いずれにせよ、何も動かないと何も進まないということです。

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