路線価とは? 実勢価格との違いや路線価図による評価額の計算方法

路線価とはよく聞くものの、他の評価額とどのように違うかわかりやすく教えてほしい…
相続に使うとはわかっているけれど路線価とは何だろう…

そう思われている方のために、今回は相続税の計算でよく使われる路線価をご紹介します。

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路線価とは、わかりやすく言うと土地の評価額

路線価とは、わかりやすく言うと数ある土地評価額の1つで、道路に面している土地の評価額です。不動産の相続や贈与により課税される税を計算する際に使われます。

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路線価を使って、不動産の評価額を計算する方法を路線価方式と言い、相続されたほとんどの不動産は路線価方式で計算します。
また後ほど詳しくご説明しますが、路線価を使って土地評価額は以下のように算出します。

土地評価額 = 路線価 × 宅地面積 × 奥行補正率
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路線価はいつどのように決まるか

路線価は、毎年1月1日時点の市街地を形成している地域の価格で、道路ごとに評価されます。その価格を公示価格と調整して、大体7月頃に国税庁が発表します。
この路線価は、相続税法第22条に定められており、相続税と贈与税の計算が目的です。

不動産の売買で路線価を用いることはほとんどありませんが、実勢価格や公示価格が参考にならず不動産の相場価格がわからない場合に、おおよその金額を知るのに利用できます。

実勢価格や公示価格との違い

ざっくりとした価格の違いは、路線価は相続税の計算で使用する金額で、実勢価格や公示価格は不動産売買で参考にする金額です。
また、金額面から路線価を実勢価格や公示価格と比較すると、約8割ほどの金額になります。

相続税は、相続人の人生で積み上げた資産を引き継ぎをする際に、被相続人が引き継いだ資産に課税される税です。資産を積み上げる段階で苦労して取得したものであるから、売買価格に課税される譲渡所得税よりは抑えようと定められています。また、不動産は最低限の生活に必要なものであるとの認識から、不動産にかかる相続税の計算で小規模宅地の特例が適用できるなど、相続税を極力抑える考え方があります。

路線価は、実勢価格や公示価格を考慮して少し低めの金額に設定されますが、実勢価格は過去の売買事例に基づいた価格で、実際の不動産市場で売買されている価格です。日々、不動産市場の需要により変動し、売却価格を決める際の参考としたり、相場の把握に用いられたりしています。

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また、公示価格とは、毎年1月に国土交通省が発表する全国の土地の価格です。

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路線価の調べ方と路線価図の見方

路線価の調べ方と路線価図の見方をご説明します。

路線価は、国税庁のホームページから該当する土地の路線価を調べます。

国税庁HPで路線価を調べる方法

まずは、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」にアクセスします。そこから、路線価を知りたい土地のある県を選択。

路線価の調べ方

選択すると、財産評価基準書目次が表示されるため、そのなかで「路線価図」を選択します。

路線価の調べ方

都道府県の市区が表示されるため、その中から該当する地域を選択します。

路線価

そうすると町村が表示されるため、該当する地域のページを選択すると路線価を確認できます。

路線価

それでは、路線価図の見方についてご説明します。

路線価図の見方

路線価図の見方

路線価図で、道路に表記されている数字が、その道路に面している土地の標準的な1㎡あたりの価格(単位:千円)です。

たとえば、以下のように「1,580C」と表記されていれば、その土地価格は1㎡あたり「158万円」となります。

路線価図の見方:路線価

また、路線価図には以下のような記号で路線価が表記されています。これらは地区区分や地域区分と言って、地区区分は計画法上の用途地域とは関係なく、宅地としての利用状況から指定されているものです。

路線価図の見方:地区区分や地域区分

国税庁のホームページでもしっかり説明されていますので、詳しくは国税庁「路線価図・評価倍率表:路線価図の説明」をご覧ください。

路線価による土地評価額の計算方法

路線価による土地評価額の計算方法

路線価を使って土地評価額を計算する方法をご紹介します。

片面のみ道路に面している土地の計算方法

片面のみ道路に面している土地は、以下のように計算します。

評価額 = 路線価 × 宅地面積

この式に土地固有の補正率をかけて、正確な路線価を算出します。

奥行価格補正

宅地面積は同じであっても、奥行きが極端に長かったり短かったりすると宅地として利用しにくく価値は低くなる傾向にあるため、奥行補正率で価格を減額して調整します。奥行補正率とは、標準的な宅地と比較して長いか短い場合に、補正して調整する率です。以下のように計算します。

評価額 = 路線価 × 宅地面積 × 奥行補正率

標準的な宅地で、奥行きが平均的な長さであれば補正率は1.0です。長い、また短い場合には、それより低い補正率で調整されます。

補正率は以下のとおりです。
路線価の奥行補正率

参照:国税庁「奥行価格補正率表」

奥行長大補正

奥行長大補正は、道路に接している間口の幅員と比較して、奥行が長い土地の路線価を計算する際に適用します。
奥行長大補正率で路線価を減額できるかどうかは、以下を満たすかで判断します。

奥行の長さ ÷ 間口の幅 > 2

奥行長大補正率は、国税庁「奥行価格補正率表」でご確認ください。

間口狭小補正

間口狭小補正は、道路に接している間口が狭い土地の路線価、たとえば旗竿地や袋地などの路線価を計算する場合に適用します。

建物の敷地となっている部分を宅地部分、道路に接している間口から有効宅地までの部分を路地部分とし、原価率を用いて計算します。計算式は以下のとおりです。

( 宅地部分の原価率 × 宅地部分の面積 + 路地状部分の原価率 × 路地状部分の面積 ) ÷ 査定地の面積 ≒ 原価率

原価率は、以下の表のとおりです。

宅地部分の減価率
間口 \ 奥行10m未満10m以上20m未満20m以上
2m-15-20-30
2.5m-10-15-25
3m-5-10-20
路地状部分の原価率
間口 \ 奥行10m未満10m以上20m未満20m以上
2m-40-50-60
2.5m-35-45-55
3m-30-40-50

旗竿地の評価について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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法地・がけ地補正

法地や崖地がある場合には、以下のように補正します。

法地・がけ地の原価率 × 法地・がけ地の面積 / 敷地面積 ≒ 原価率

以下、原価率の表です。

法地・がけ地部分の原価率
傾斜角度傾斜方位減価率
利用不可能な法地・がけ地15°以上-50~-60
-60~-70
西-65~-75
-80~-90
利用可能な法地・がけ地15°未満-30~-40
-40~-50
西-45~-55
-60~-70
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不整形地補正

土地は必ずしも、綺麗な四角形である整地ではありません。三角形や歪な形の土地などは、家を建てにくい不整形地として、減価率を用いて補正していきます。

不整形地の補正率は、国税庁「不整形地補正率表」をご覧ください。

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角地や準角地にある土地の計算方法

角地とは、正面と側面が道路に面している土地を指し、T字路や十字路などにあります。
角地にある土地の土地評価額は、2つの路線価を用いて以下のように計算します。

1㎡の評価額 = 正面路線価 × 奥行価格補正率 + 側面路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率

“路線価 × 奥行価格補正率”の大きい方が正面路線価、小さい方が側面路線価です。これに宅地の面積をかけると評価額を計算できます。

準角地とは、正面と側面が道路に面しているものの、その道路がT字路や十字路ではなく曲がり角である道路に面している土地です。この場合は、各地と同じ計算式を用いますが、加算率が異なっています。

側方路線の加算率

地区区分角地の加算率準角地の加算率
ビル街地区0.070.03
高度商業地区・繁華街地区0.100.05
普通商業・併用住宅地区0.080.04
普通住宅地区・中小工場地区0.030.02
大工場地区0.020.01

参照:国税庁「側方路線影響加算率表」

2つの道路に面している土地の計算方法

2つの道路に面しているものの、角地ではなく正面と裏面が面している場合もあります。
その場合には、以下のように二方路線影響加算率を用いて計算します。

評価額 = ( 正面路線価 × 奥行価格補正率 + 裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率 ) × 宅地面積

二方路線影響加算率は、住宅地であれば0.02で統一してあります。

二方路線影響加算率

地区区分加算率
ビル街地区0.03
高度商業地区・繁華街地区0.07
普通商業・併用住宅地区0.05
普通住宅地区・中小工場地区・大工場地区0.02

借地権割合を適用する土地の計算方法

借地がある場合には、借地権割合を用いて土地評価額を計算します。計算式は以下のとおりです。

借地の土地評価額 = 土地評価額 × 借地権割合

借地権割合は、路線価図において数字の横に表記されているアルファベットを確認します。以下、10%刻みで表示される借地権割合です。

借地権割合

A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

土地評価額については、以下のコラムをご確認いただければと思います。

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路線価がない倍率地域は固定資産税評価額から計算

実は、全ての道路に路線価が定められているわけではないため、路線価で計算できない土地もあります。路線価図を確認して、路線価の記載がない地域がこれにあたります。

路線価がない地域(倍率地域)では路線価方式で計算できないため、倍率方式を用いて計算します。倍率方式とは、該当する地域(倍率地域)の固定資産税評価額に、倍率をかけて土地評価額を算出する方法です。

土地評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

また、固定資産税評価額は年に1度送られてくる固定資産税の納税通知書か、税務署や市区役所、町村役場で確認できます。

倍率は、国税庁「路線価図・評価倍率表」で土地のある都道府県を選択し、そこから投下倍率表を選択すると確認が可能です。

地方の税務署などでもご確認できますので、地方などで路線価が定められておらず、倍率の記載がない場合には確認してみると良いかもしれません。

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路線価よりも不動産一括査定で正確な価格がわかる

路線価とは、不動産にかかる相続税を計算する際に使用する、1平方メートルあたりの土地評価額です。
相続税を計算する際には、税理士が調べて計算してくれますが、自分でも国税庁のサイトから調べて計算できます。

毎年7月頃には、鳩居堂前の路線価が日本で1番高いと話題になりますが、この価格は売却価格とは少し異なります。不動産の売買価格を知りたい方は、不動産の価格を決めるプロである不動産会社に査定を依頼しましょう。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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