【成功したい人必見】土地の売却で成功するための6つのポイント

土地の売却は人生で何度も経験するものではないので、「何から始めればいいかわからない」「何を知っておけばいいのだろう」と不安に思っている人が多いのではないでしょうか。

土地の売却の成功を土地を高く、スムーズに売却することと定義すると、土地の売却を成功させる1番のコツは売却成功経験者の話を聞くことです。

記事では、土地の売却を成功させた筆者がこれだけ知っておけば大丈夫と断言できる6つのポイントをご紹介します。

【これだけ知っておけば大丈夫】土地の売却を成功させる6つのポイント

  1. 土地売却の流れとベストな売却時期を知る
  2. 土地売却にかかる費用と必要資金を知る
  3. 土地の売却で必要な書類を準備する
  4. 土地を高く売ってくれる不動産会社を選ぶ
  5. 土地を高く売るための工夫を欠かさない
  6. パターン別土地売却の注意点を知っておく
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ポイント1 土地売却の流れとベストな売却時期を知る

土地売却の流れとベストな売却時期を知る
まずは土地を売却する方法とベストな売却時期を知りましょう。

土地売却の流れをざっくりと抑えておくことで記事の後半に説明する土地を高く売るコツが理解しやすくなります。

土地売却の流れとかかる時間

土地の売却は以下のような流れで進みます。

かかる期間具体的行動
査定~不動産会社との契約約1カ月
  • 土地の売却相場の把握
  • 土地査定を受ける
  • 不動産会社を決定する
売り出し~買主との契約1~3カ月
  • 土地を売りに出す
  • 買主と価格交渉をする
  • 売買契約を締結する
決済と引き渡し約1カ月
  • 残金を支払い、土地を引き渡す
  • 確定申告をする

それぞれどのような行動が必要になるのか以下で詳しく見ていきましょう。

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土地の売却相場を確認する

土地の売却に向けてまずすべきことが「土地周辺の売却相場がいくらかを知る」ことです。相場を把握しなければ妥当な売却価格を決めることができないからです

相場を知らなくても、不動産会社が土地の査定をして個別の土地の価格を算出してくれますが、査定額は不動産会社が任意につけた価格です。査定額は間違っている場合もあり完全に正しいとは言えません。

そのため、まずは自分で土地の売却相場を調べることが大切です。

自分で土地の売却相場を調べる方法については以下の記事で詳しく解説しています。

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土地査定を受ける

土地の売却相場がわかったら、より正確な土地の価格を知るために土地の査定を受けましょう。

土地の査定とは、不動産会社が土地の面積や立地など土地の特徴の詳細を調査して土地の価格を出す作業のことです。土地査定の結果、算出された査定額は土地の売値を決めるための参考価格となります。

土地の査定方法は、訪問査定簡易査定の2種類があります。

訪問査定は、不動産会社が実際に土地を見学・調査して査定額を出す査定方法です。簡易査定は、実際の土地をみることなく書類上での簡単な情報から査定額を出す方法です。

売却を検討していて正確な査定額が知りたい人は訪問査定、そうでない人は簡易査定を選択するとよいでしょう。

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不動産会社を決定する

土地の正確な価格がわかったら、次に売却を依頼する不動産会社を選びます。

売却を依頼する不動産会社は土地の査定をしてもらった不動産会社の中から選ぶことが多いです。「どの不動産会社に売却を依頼するかで売却が成功するかどうかの8割が決まる」といわれるほど不動産会社選びは重要です。

おすすめの不動産会社の選び方は「ポイント4 土地を高く売ってくれる不動産会社を選ぶ」で詳しく説明します。

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土地を売りに出す

不動産会社が決まったら、相場価格や査定額を参考に土地の売値を決定し、販売活動を行います。

土地の売値を決める時は不動産会社の意見も参考にすべきですが、最終的に価格を決めるのは売り主です。早く安く売りたいのか、じっくりと高値で売りたいのかなどご自身の状況にあわせて判断するようにしましょう。

土地の売値は不動産会社が査定してくれた査定額に+100万円~200万円を上乗せして少し高めにつけることが多いです。これは、土地の買主が土地の値下げ交渉をしてくることを見越して損をしないためです。

売り出し価格が決まったら、不動産会社がレインズと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。情報の公開により、土地を見学したい人が現れるかもしれません。売主は印象が良くなるように土地をきれいにするなどしましょう。

買主と価格交渉をする

買主(購入希望者)が現れたら、価格交渉を行います。

売り主・購入希望者が重視する点によって交渉の中身は変わります。最も大きな争点は価格になりがちですが、土地に瑕疵が見つかった場合の対処法など価格以外の項目についてもしっかり話し合いましょう。

売買契約の締結

買主が決まるとついに売買契約の締結です。不動産売買契約は土地の売却価格の取り決めだけでなく物件の引き渡し状態の取り決め(家付きか更地か)や売主が瑕疵担保責任を負う期間の取り決めなど専門的な内容も多く複雑なので、不動産会社の支援を受けましょう。

また、多くの場合売買契約のタイミングで手付金が支払われます。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の5%~10%になります。

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残金を支払い、土地を引き渡す

売買契約後、1カ月ほど経つと引き渡しです。引き渡しと言っても対象が土地ですから、土地を実際に渡すわけではありません。引き渡し当日に、法務局で、売主から買主への所有権移転登記を申請し、登記上の所有者を変更して引き渡しが完了します。

また、土地の引き渡しのタイミングで売却価格から手付金を引いた残金が買主から入金されます。

確定申告をする

土地を売却して利益が発生した場合、翌年の2月~3月に確定申告を行う必要があります。

確定申告時に譲渡所得税などの税金を支払わなければなりませんが、ある条件を満たせば特別控除を受けることができます。確定申告は節税対策になるので必ず行うようにしましょう。

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土地を売却するなら今すぐに

土地の売却を検討しているなら、今すぐに売却活動を始めたほうが良いです。

土地の売却を急いだほうが良い理由は2つあります。

土地を今すぐに売却すべき理由

  1. 土地が売れづらい時代になっている
  2. 2022年以降土地の供給が増えるから

土地が高く売れづらい時代になっているから

土地を今すぐに売却したほうが良い理由の1つめが土地が高く売れづらい時代になっているからです。

以下の表を見てください。以下の表は住宅地、商業地の地価変動率の推移を表しています。

地方圏の地価変動推移

三大都市圏、地方圏ともに平成31年は地価変動率がプラスとなっています。しかし、地方圏に関しては平成27年から平成30年にかけて連続してマイナスでした。平成31年は奇跡的にプラスでしたが、少子高齢化の流れを考慮すると今後地価が大幅に回復することはないでしょう。

三大都市圏も注意が必要です。東京一極化集中の影響により地価変動率はプラスに転じているところが多いですが、東京の中でも比較的人口の少ない青梅市、あきる野市、町田市、多摩市などでは地価変動率が0%またはマイナスになっています。

東京地価変動率

日本の人口がこれから急激に減少していくと東京の地価も下がると予想されています。

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2022年以降土地の供給が増えるから

皆さんは、2022年問題という言葉をご存じでしょうか。2022年問題とは、2022年以降住宅地の地価が大幅に下落するといわれている問題です。

日本には生産緑地制度によって生産緑地に認定された土地が存在します。
生産緑地とは、都市部に緑化地区を残すという目的のために作られた土地で、生産緑地として指定されると指定後30年を経過するまでは市区町村に買取をしてもらえない(買取が認められない場合は一般企業に売りに出されるという)という決まりがあります。

その生産緑地の指定後30年を経過する節目が2022年です。2022年になると市区町村に買い取ってもらえなかった生産緑地が一斉に宅地化され市場に出回るといわれています。
不動産市場に宅地が一斉に売りに出されると土地の過剰供給が発生し土地の価格が下がるという仕組みです。

いつ土地の売却をしようか迷っているのならば、2022年までに土地を売却するようにしましょう

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タイミング

ポイント2 土地の売却にかかる費用と必要資金を知る

ポイント2 土地の売却にかかる費用と必要資金を知る
土地は売却して利益が出るだけでなく、税金や仲介手数料などのコストも発生します。

せっかく土地を売却したのに費用がたくさんかかってしまい損をしたということがないようにかかる費用と必要資金を知っておきましょう。

土地の売却には、以下のような費用がかかります。

項目概算費用節約対策対象者支払い時期
仲介手数料売却価格×3%+6万円(消費税別)安い不動産会社を探す全員不動産売買契約時
印紙税5000円~3万円なし全員不動産売買契約時
譲渡所得税(所得税・住民税)
  • 所有期間5年以内:所得税30%、住民税9%
  • 所有期間5年超:所得税15%、住民税5%
3000万円の特別控除売却益が出た人のみ売却した翌年の2月15日~3月15日まで
抵当権抹消費用
  • 不動産1個あたり1000円
  • 司法書士費用1~3万円
自分で登記を行う抵当権が残っている人抵当権抹消時
測量費用30~50万円安い業者を探す境界線が不明な人測量依頼時
解体費用100万円ほど安い業者を探す家を解体する人解体依頼時
固定資産税固定資産税評価額×1.4%買主と按分する全員毎年4月~6月

かかる費用の中でも特に高額になるものや疑問に思う点が多い、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税、抵当権抹消費用、固定資産税について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社に土地の売却仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。仲介手数料は、土地の売主が買主と売買契約を締結した地点で発生します。

土地が売れない場合は仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、売主が独自に高額な広告を依頼するなど、売主の承諾において行う特別な営業行為については、実費請求が認められています。

不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法(宅建業法)で上限額が決められています。法律で決められているのはあくまで上限金額ですので不動産会社によっては低くなることもあります。しかし、多くの場合仲介手数料は上限いっぱいの額になることが多いです。

仲介手数料の上限額は売却価格によって異なりますが、400万円を超える場合は以下の速算式を使って仲介手数料を計算することができます。

仲介手数料の速算式
仲介手数料=売却価格×3%+6万円(消費税別)
※売却価格が400万円を超える場合
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仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼しないという方法もある?

不動産会社に支払う仲介手数料 売却価格×3%+6万円(消費税別)は安くはない金額です。

そのため、仲介手数料を支払わないために、不動産会社を介さずに個人売買できないかと考えることがあるかもしれません。

しかし、不動産の個人売買はおすすめできません。信頼のできる買い手が見つからない、契約書に不備が見つかり金銭問題が発生するなどといった問題が起こりやすいからです。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

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印紙税

印紙税は契約書を作成するときに必ず納付する税金で、売買契約書に貼りつける収入印紙で納付します。

契約金額(売却価格)によって印紙税は以下のように変わります。なお、消費税増税の影響を受けて令和2年3月31日までは軽減税額が導入されており、税額が安くなります。

印紙税額
取引金額印紙税額軽減税額
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

参考:印紙税額|国税庁

譲渡所得税(所得税・住民税)

税金で高額になるとすれば、土地の売却で利益が出た場合に課税される譲渡所得税(所得税・住民税)です。

保有している土地が入手時より値下がりしている場合は売却益が出ないので、譲渡所得税を支払う必要はありません。しかし、不動産の取得費(購入金額から購入費用を引いた額)が不明なときは、売却価格の5%が取得費となり、大半が売却益になってしまいます。

自分で購入した家や土地なら、契約書などで取得費は判明しても、相続した場合に取得費不明になることが多く、売却益も多くなって譲渡所得税が高額になりがちです。

譲渡所得税率は不動産の所有期間が5年以内と5年超に応じて税率が異なります

譲渡所得税
所有期間5年以内所得税30%、住民税9%
所有期間5年超所得税15%、住民税5%(所有期間10年超のマイホームは6,000万円まで軽減あり)

参考:譲渡所得の計算の仕方|国税庁

表を見てわかるように、譲渡所得税は土地の所有期間が5年を超えてから売却したほうが安くなります
取得の時期は、通常売った土地建物を買い入れた日ですが、相続で取得した場合は、被相続人(死亡した人)が土地を取得した時期がそのまま相続人に引き継がれます

参考:相続や贈与によって取得した資産の取得の時期|国税庁

なお、譲渡所得税は、家や土地を売却した翌年の確定申告(2/15~3/15)で納付します。

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土地売買 税金

譲渡所得税を節約する方法

土地を売却して利益がでると譲渡所得税を支払わなければなりませんが、出た利益が3000万円までなら控除されるという節約方法があります。

上記方法を3000万円の特別控除といい、以下の条件を満たすと利用することができます。

  • 家、土地が本人のものであること
  • 本人、またはその家族が住むための家・土地であること
  • 売却先が友達や家族の人でないこと
  • 土地に建っていた家を壊してから1年以内に土地の売買契約が結ばれている
  • 家を壊してから土地の売買契約を結ぶ間に誰かに貸したり業務用に使っていない
  • 相続してから3年目の12月31日までに売却していること
  • 確定申告を済ませること

参考:マイホームを売った時の特例|国税庁

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土地を売却して損益が発生した場合

土地を所有期間が5年を超えていて(長期譲渡所得)、居住用の土地を売却した結果赤字になってしまった場合、一定の要件を満たすと土地を売却した年に事業所得や給与所得などの他の所得から損益分を相殺して所得税・住民税を安くすることができます。

また、上記損益通算を行ってもなお控除しきれない損失が発生している場合は、土地を売却したの年の翌年3年間にわたって繰り越して控除することができます。

損益相殺を受けるための条件

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日が属する12月31日までに売却すること
  • マイホームを売却した年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある新居宅で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを購入すること

田舎の土地など売却価格が低くなりがちな土地を売却する方は、土地を売却して損失が発生した場合のことも考えておくとよいでしょう。

参考:マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

抵当権抹消費用

不動産を購入しようと住宅ローンを利用した場合、土地に抵当権が設定されていることがあります。住宅ローンが完済されていても、抵当権が付いたままの可能性もあるため確認が必要です。

土地を売却する時は必ず抵当権抹消登記を行う必要があり、この時にかかる費用が抵当権抹消費用です。

抵当権抹消費用は申請する不動産1つにつき、1,000円かかります。つまり、土地と建物の抵当権抹消登記を行うときは2,000円かかるということです。

抵当権抹消登記は自分でも十分行うことができますが、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に依頼するときは、司法書士報酬1~3万円かかります。

参考:抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税|津地方法務局

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固定資産税

土地にかかる固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税されます。

そのため、土地を1年の途中で売却すると売却した年の固定資産税は売主側に請求されるという仕組みとなっています。

しかし、不動産業界の慣習で、土地の引き渡し日以降の固定資産税の費用は買主に負担してもらうことが一般的です。慣習に従うことを契約に盛り込んだ場合、引き渡し日以降の日割り計算した固定資産税を売主が事前に買主にもらい、売主が納税をします。

この時問題になるのが、日割り計算の基準となる起算日の取り決めです。

起算日は、関東では1月1日、関西では4月1日となることが多いです。地域をまたいで土地を売却する場合は、起算日の取り決めを必ず行うようにしましょう

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ポイント3 土地の売却で必要な書類を準備する

ポイント3 土地の売却で必要な書類を準備する
土地を高値でスムーズに売却するためには、土地の売却に必要な書類を事前に準備しておくとよいでしょう。

書類は売却をする段階で必要になるだけでなく、土地の価格査定をする際に準備ができていると正確な査定額を算出することができます。早め早めに準備しておきましょう。

土地の売却で必要な書類、必要な時期、取得方法、取得にかかる費用を表でまとめました。

土地の売却に必要な書類
必要な書類必要な時期取得方法取得にかかる費用
身分証明書
印鑑
査定時・売買契約時自分で用意
印鑑証明書
住民票
査定時・売買契約時市役所で申請約800円
登記済権利書または登記識別情報査定時・売買契約時土地取得時に法務局から交付
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書売買契約時税務署から6月ごろ送付
土地測量図査定時・売買契約時最寄りの法務局で申請450円
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必要書類

ポイント4 土地を高く売ってくれる不動産会社を選ぶ

ポイント4 土地を高く売ってくれる不動産会社を選ぶ
土地を高値でスムーズに売却するために最も大切なのが不動産会社選びです。4つめのポイントでは土地を高く売却してくれる不動産会社を選ぶコツをご紹介します。

不動産会社を選ぶコツ

  • 不動産一括査定サイトを使う
  • 不動産会社は担当営業マンの印象で選ぶ

それぞれのコツについて以下で詳しく見ていきましょう。

不動産一括査定サイトを使う

土地を高く売ってくれる不動産会社とは、売りたい土地が存在するエリアの売却事情を熟知していて、独自の販売網を持っている会社です。

そのような不動産会社はたいていその地域に店舗を構えていて、不動産ポータルサイト、自社のホームページ、レインズ(不動産会社のみが使えるネット上の販売網)など様々な広告手段を持っていてITリテラシーが高い傾向があります。

現在日本には不動産会社が約30万社ほど存在していますので、その中から自分の力で不動産会社を探すのは大変でしょう。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイトとは、土地を売りたい人と不動産会社とを結ぶマッチングサービスです。

不動産一括査定の仕組み

上の図のように不動産一括査定サイトがサイトの利用者(土地を売却したいと考えている人)に不動産会社を複数社紹介してくれます。サイトの利用者はサイト上に売却したい土地の面積や所在地などの情報を入力するだけで(所要時間10分程度)自分にぴったりの不動産会社を選ぶことができます。

また、サイトの利用料は無料です。一括査定サイトは不動産会社から紹介料をもらうことで成り立っているからです。

不動産一括査定サイトは信頼できるのか?

不動産一括査定サイトの話を聞くと、「ネット上で知り合った不動産会社を信頼することができるのか」と不安になる方もいるでしょう。

筆者も最初は不安でした。しかし、実際はかなり良いです。

不動産一括査定サイトと提携している不動産会社は、サイトの運営者による厳しい審査をくぐりぬけてきているからです。
また、ネットの査定に乗り出しているということは、他の不動産会社と比較してITリテラシーの高い企業です。実際に土地の売却を依頼したときに多様な広告手段で買主を募集してくれる可能性が高まります。

どうしても不安という方は実際に筆者が不動産一括査定サイトを使ってみた体験談をご覧ください。

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不動産一括査定 やってみた

不動産一括査定サイトはどれを使えばいいの?

不動産一括査定サイトには筆者が認識しているだけでも35サイトも存在しています。

各不動産一括査定サイトの大きな違いは提携している不動産会社数とその特徴です。不動産一括査定サイトの中には地方の不動産から都市部の不動産まで対応しているサイトや、逆に都市部しか対応していない不動産一括査定サイトが存在しています。

土地を売却するために不動産一括査定サイトを使ってみたいという方に向けて当サイトおすすめの不動産一括査定サイト4つを紹介します。

地方の土地を売却したいならHOME`SとHOME4U

地方の土地を売却したいのであれば、提携している不動産会社数が多く、査定対応エリアの広いHOME`SHOME4Uの2サイト同時利用がおすすめです。

HOME`Sは不動産一括査定サイトの中で提携している不動産会社数がNo.1(1700社)と多く、土地を高値で売却してくれる不動産会社が探せます。

一方、HOME4UはHOME`Sと比較して不動産会社数は多くないものの不動産一括査定サイトの運営歴が最も古く、経験を生かしてサイト利用者にぴったりの不動産会社を紹介してくれます。

通常、1サイトあたりの紹介社数は平均1~2社なので、2サイトを同時利用して3~4社に査定を依頼するとよいです。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社
HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
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始めてHOME4Uの不動産一括査定サイトを使う方は「HOME4Uを使うデメリットはあるのだろうか」「HOME4Uよりも優れたサイトはあるのか」などと疑問に思うのではないでしょうか。 不動産一括査定の公式ページには利用者の口コミがよく書[…]

HOME4Uの評判はぶっちゃけどう?

都市部の土地を売却したいならすまいValueとおうちダイレクト

CMで同じみの小田急不動産や住友不動産販売など大手6社のみが集まっているすまいValueは、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、奈良といった都市部にお住まいの方におすすめです。大手不動産会社は、都市部の不動産売却に強く、新聞広告、CM、ネットなどの販売チャネルを多数持っているからです。

おうちダイレクトも都市部の不動産売却に強い不動産会社を集めた不動産一括査定サイトです。
売主の仲介手数料が無料になるセルフ売却プランにも挑戦することができます。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、奈良の土地を売却したい方はすまいValueおうちダイレクトの2サイトを同時利用しましょう。

すまいValue 運営会社住友不動産販売
三井不動産リアルティ
三菱地所ハウスネット等大手不動産会社6社
運営開始時期2016年8月
対象エリア全国
累計利用者数18万人
提携会社数6社
同時依頼社数6社
おうちダイレクト 運営会社ヤフー株式会社・SREホールディングズ
運営開始時期2015年
対象エリア東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・北海道札幌市・福岡県福岡市
累計利用者数データなし
提携会社数9社
同時依頼社数9社

紹介した2つの不動産一括査定サイト以外のサイトも見てみたいという方は以下の記事をご覧ください。不動産一括査定サイト35サイトを比較し、その中からおすすめの5社を選びました。

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不動産一括査定

不動産会社は担当営業マンの印象で選ぶ

土地を高く売却してくれる不動産会社というと、不動産会社の知名度や実績などに注目しがちです。しかし、それ以上に大切なのが、どの担当営業マンに仲介を依頼するかです。

土地の売却において、広告を出して買主を探したり、価格交渉をするのは会社ではなく担当営業マン個人です。そのため、力量のある担当営業マンに土地の売却を依頼できるかどうかが土地売却の成功のカギになります。

力量のある担当営業マンを見極めるには以下の項目に注目するとよいでしょう。

  • 土地の売却に関して質問するとわかりやすい回答が返ってくる
  • 難しい専門用語の説明もかみ砕いて教えてくれる
  • 土地の売却方法を複数提示してくれる
  • 誠実で話していて信頼関係を気づくことができる

上記のような担当営業マンに出会うためにも、不動産一括査定を使って査定の段階で複数の営業マンと接点を持っておくとよいでしょう。不動産一括査定は以下のサイトから申し込むことが可能です。

 

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自分にあった媒介契約を選ぶことも土地を高く売却するコツ

不動産会社に売却仲介を依頼するときは、不動産会社と媒介契約を結びます。この時、自分に合った媒介契約を結ぶことで土地が高くスムーズに売れるようになります。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あります。専属専任媒介が最も契約に拘束され、一般媒介が拘束の緩い契約です。

【専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の比較表】
複数契約定期報告契約期間直接取引
専属専任媒介契約できないあり3ヶ月できない
専任媒介契約できないあり3ヶ月できる
一般媒介契約できる規定なし規定なしできる

多くの場合選ばれるのは専属専任媒介か専任媒介です。

専属(専任)媒介契約では、1社の不動産会社のみとしか契約を結ぶことができません。しかし、(専属)専任媒介を選ぶと、不動産会社としては他の不動産会社に契約を先取りされる心配がないため、力をいれて土地の売却活動に取り組んでくれます。その結果、希望価格で土地を買ってくれる買主に出会える確率が高くなるのです。特別な事情がない方は(専属)専任媒介契約を選ぶとよいです。

一方、複数の不動産会社と契約する一般媒介は、不動産会社を信頼できないときや、不動産会社同士で競合させたいときに利用されます。一般媒介が適しているのは都心部にある土地など人気のある土地です。人気のある土地であれば、一般媒介であっても複数の不動産会社が契約締結に至りたいと考えるため、放っておかれる心配がなくなります。

通常の土地であれば、(専属)専任媒介契約を。人気のある土地で、できるだけ高く売りたいときは一般媒介契約を結ぶとよいでしょう。

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ポイント5 土地を高く売るための準備を欠かさない

ポイント5 土地を高く売るための準備を欠かさない
土地を高値で売却するためには、土地の価値を高めるための日頃からの努力が欠かせません。

以下では土地の価値を高めるために今からできる3つの準備を解説します。

土地を高く売るための3つの準備

  1. 隣地との境界線を明確にしておく
  2. 土地の地盤調査を済ませておく
  3. 土地の価格を下げる要因を取り除いておく

隣地との境界線を明確にしておく

土地の境界線を明確にしておくと、買主からの印象がよくなり土地が高く売れやすくなります

土地を売るときによくもめるのが、土地の境界線です。

古くからある土地は、隣地との境界線があいまいで土地の権利問題が発生することがあります。土地の権利問題が発生すると、せっかく購入希望者が現れても「隣の土地の人ともめるのは嫌」といって離れていってしまう可能性が高まります。

そのため、境界線を明確にしておくことが大切です。

土地の境界線は、境界標(地面に埋まっている石でできた印)、登記、そして測量図をみることで確認することができます。

境界標がなく、土地の境界線が分からないということもあるでしょう。そのようなときは確定測量を行う必要があります。確定測量とは、隣地の所有者と国や自治体の承認を得て作成される測量図のことです。

確定測量がなされれば、土地の境界を確定することができます。

確定測量の方法や費用に関して詳しく知りたいという方は下記の記事をご覧ください。

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土地の地盤調査を済ませておく

土地の地盤調査とは、土地の地盤の強さを測るための調査です。地盤調査をすることで、「この土地は安全」と買主に示すことができ、買い手が付きやすくなります。

地盤調査は必ず行わなければいけないものではありませんが、引き渡し後の欠陥発覚、損害賠償責任から逃れるために最近では地盤調査を行う売主が増えています。

費用も5~6万円で済みますので、ぜひ行うことをおすすめします。

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土地の価格を下げる要因を取り除いておく

土地の価格を下げる要因としてよくあげられるのが前面道路との関係です。

建築基準法上、土地は幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てる(または再建築)ことができないと定められています(接道義務という)。
前面道路との接面が2m以上接していない土地は利用用途は限られてしまうため、価格が相当に低くなってしまいます。

また、前面道路は土地の上にどの程度の大きさの建物を建てられるかという点にも関わってきます。前面道路の副幅によって、土地の上に建てられる建物の容積率(敷地面積における延べ床面積の割合)が決まるからです。
例えば、商業系の用途地域であれば前面道路の副幅に0.6を掛けた値が住居系の用途地域であれば前面道路の副幅に0.4をかけた値が容積率として適用されます。

前面道路の副幅が小さい場合、高い建物を建てることができないため土地の価値が下がってしまいます。

このような状況が生じたときに取れる行動は2つあります。1つはセットバックをして前面道路の副幅を広げること、2つめが隣地を買って前面道路と接する面を2m以上にすることです。

セットバックとは、接道義務を満たすために土地を後退させて道路の副幅を広げることを言います。

例えば、下図のように前面道路の副幅が4m未満だった場合、敷地を道路中心線から2mになる位置まで後退させます。道路の中心線から2m後退させるのは、道路の両側が中心線から2mずつ後退させれば4m以上の道路の副幅を確保することができるからです。

セットバック

所有している土地が接道義務に反する、または副幅が小さすぎて高さの高い建物が建てられないという場合はセットバックや隣地の購入をするとよいでしょう。

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ポイント6 パターン別の注意点を知っておく

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ここまで、土地の売却をするときにすべての人が共通して実践するとよいポイントを解説してきました。最後は、売却したい土地のパターン別に注意すべきことを紹介します。

個別の土地に即した行動をとることで土地が高く売れるようになります。

古家つきの土地を売却する場合

古家付きの土地は、解体して更地にするのではなく、家つきのまま売却を試みるのが基本です。家付きのまま売ったほうが良い理由は2つあります。

1つめは、固定資産税の増加を防げるからです。

土地を所有していると固定資産税がかかります。更地にかかる固定資産税は、家付きの土地と比較して6倍高いといわれています。買主がなかなか現れなかった場合は6倍高くなった固定資産税を払い続けなければいけません。よって、できるだけ家付きで土地を売却したほうが良いでしょう。

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2つめは解体に多額の費用がかかるからです。古い家を解体するのには最低でも100万円もかかります。せっかく古家を解体して土地が売れやすくなっても、解体費用にかけたお金のほうが多くなってしまったら損をしてしまいます。

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最近は古民家を喜ぶ人や、土地ではなく住宅としての購入を喜ぶ買主もいます。できるだけ、古家付きの土地の売却を目指し、どうしても売れない場合は解体するかどうかを不動産会社と相談するとよいでしょう。

なお、古家つきで売却する場合は、瑕疵担保責任を免除してもらう、短期のみの対応にするなどの特約をつけておくことがオススメです。

以下の記事では、古家付きの土地を更地にするべきか?について目的別におすすめの方法を紹介しています。ぜひ、ご覧ください。

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相続した土地を売却するとき

相続した土地を売却する場合は、土地の名義を被相続人名義から土地を売却する人の名義に変更するなど手続きを踏む必要があります。

また、相続してから3年10カ月以内までに土地を売却すると税金が安くなる制度があります。相続した土地を売却するときの注意点を見ていきましょう。

土地の名義を変更する

土地を相続して売却を考えるとき、土地の名義変更を行う必要があります。

土地を相続した直後は、土地の名義が被相続人(亡くなった人)のままです。そのため、管轄の法務局に赴き土地の名義を売主名義に変更する登記を行います。

登記には、登録免許税がかかります。登録免許税は、土地や建物の固定資産税評価額に対して、0.4%の税率を乗じて算出されます。

また、登記は自分だけですることができますが、司法書士などに依頼する場合はさらに5~7万円ほど費用がかかります。

土地の名義変更の方法や必要書類については以下の記事に詳しくまとめました。

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関係者の意思統一をする

相続した土地を売却する場合、できるだけ高く売るために相続関係者の意思を統一しておくことが大切です。

1つの土地を複数の相続人で共有している場合、土地全体を売却をするためには共有している相続人全員の合意が必要です。

一方、共有名義の土地でも自分の持ち分のみを売却することは可能です。しかし、持ち分のみの土地を買い取っても、結局土地全体を売却するためには共有名義者全員の合意が必要なため買取のニーズは少なく、土地の価値が1/10ほどになるためためおすすめはできません

したがって、相続した土地を売るときに最も良い方法は、代表者が関係者の意思を取りまとめ売却し、売却金額を土地の共有者で分け合う方法です。

関係者の意思を確認するときは以下の観点に気を付けるとよいでしょう。

相続した土地を売る場合、関係者間で異論が出やすいポイント

  • 不動産をわける方法
  • 売却の方法
  • 妥当な土地の売却価格
  • 依頼する不動産会社の選び方

相続開始から3年以内に売却する

相続した土地を3年以内に売却すると、相続税額のうち一定金額が譲渡資産の取得費に加算され、譲渡所得税が安くなるという特例があります

特例を受けるためには、土地を相続してから3年を経過するまでに土地を売却しなければいけません。できるだけ早く売却をするようにしてください。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

田舎の土地を売りたいとき

田舎の土地を売りたいのであれば、買い手がついたら希望価格でなくても早めに売却するようにしてください

田舎の土地は、都市部の土地を売却するのと比較して売りづらいという特徴があります。

田舎の土地が売りづらいのは、土地の需要が少ないからです。土地の価格交渉ではしばしば売主よりも買い手が優位に立つことが多いです。

そうなると、買い手が提示してきた価格が売主の希望通りでない場合もでてきます。希望価格でないからと言って交渉が決裂すると次に買い手が現れるのがだいぶ先になる可能性があるので、田舎の土地を売りたいなら多少無理を飲んでも売却してしまいましょう。

他にも、田舎の土地を売るときの注意点を以下の記事にまとめました。是非お読みください。

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遠方の土地を売るとき

相続した土地の中には、自分が住む居住地から離れている場合もあるでしょう。売却したい土地が居住地から離れている場合、何度も遠方の土地へ足を運ぶのは大変です。

遠方の土地を売却したいのであれば、自宅でできる部分と遠方の土地に出向く部分をはっきりさせておくことが大切です。

具体的には以下のように行動するとよいでしょう。

自宅でできる部分

  • 不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探す
  • 内見を不動産会社に任せる
  • 必要書類の準備

遠方の土地に出向く部分

  • 土地査定の立ち合いと不動産会社の選任
  • 不動産売買契約の締結
  • 土地の引き渡しと決済

土地の売却の中でも「どの不動産会社に売却を依頼するか」は重要な局面ですので、できるだけ顔を合わせることをお勧めします。

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農地や山林を売るとき

農地や山林を売却したいのであれば買取を検討しましょう

農地の売却は、通常の土地の売却と違い農地法による規制に影響を受けます。具体的には、買い手が農業従事者にかぎられ一般の人には売却することができません
また、農地を宅地に転用して売却することもできますが、そのためには厳しい条件をクリアしなければいけません。

山林の売却もまた、通常の売却が難しいでしょう。山林を買いたいと考える人は今の時代なかなかいないからです。山林を売却したいのであれば、山林を買い取ってくれる専門の業者に依頼するのが賢明です。

よって、農地や山林を売却したいのであれば、買取業者による買取がおすすめです。詳しくは以下の記事をお読みください。

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面積の広い土地を売るとき

面積の広い土地は、場合によっては売りづらいことがあります。そのようなときは土地を分譲して面積を小さくしてから売却するのがおすすめです。

面積が広い土地が売れない場合とは、土地の用途が第一種低層住居専用地域などの低い戸建てしか建てられない規制がかけられている場合です。

全国の土地には、用途地域といって、土地の用途が都市計画法で定められています。用途地域の中には、戸建てしか建てられない土地、マンションやデパートなど高い建物が建てられる土地など様々です。

マンションのような広い土地を必要とする用途地域においては面積の広い土地が歓迎されますが、戸建てしか建てられないような土地では広い土地があっても仕方がありません。

面積が広い土地を売却したい場合は、不動産会社に分譲の必要があるかどうか確認してみるとよいでしょう。

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用途地域

まとめ

土地を出来るだけ高く、スムーズに売却するためには土地の売却を成功させる6つのポイントを抑える事が大切です。

数あるポイントの中でも特に重要なのが売却を依頼する不動産会社です。不動産会社選びで失敗をしないためにも不動産一括査定サイトを使って査定のタイミングで複数の不動産会社に接触しておきましょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

不動産一括査定サイトを使って実際に査定をしたら330万円の差があった

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不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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