土地売却の流れと高く売る3つのポイント

土地は所有しているだけで固定資産税がかかるため、自分では使わない土地を相続したとき早く売却したい気持ちになるでしょう。

土地は売却してしまえば税金を払う義務から解放されますし、売却金額が手に入りハッピーになれると思いますが、売却金額は丸々手に入るわけではありません。

土地を売却するには仲介手数料や税金などで数百万円かかります。せっかく土地を売却するのだから、できるだけかかる費用は抑えたいもの。

記事では、土地を売却する方法と土地の売却にかかる費用、費用を安くする方法、土地を高く売るポイントをご紹介します。

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土地売却の流れとかかる期間

土地売却の流れとかかる期間
まずは、土地売却の流れをみていきましょう。

土地の売却は以下のような流れで進みます。

かかる期間具体的行動
査定~不動産会社との契約約1カ月
  • 情報収集
  • 必要書類を準備する
  • 土地査定を受ける
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
売り出し~買主との契約1~3カ月
  • 土地を売りに出す
  • 買主と価格交渉をする
  • 不動産売買契約を結ぶ
決済と引き渡し約1カ月
  • 残金を支払い、土地を引き渡す
  • 確定申告をする

それぞれどのような行動が必要なのか以下で詳しく見ていきましょう。

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STEP1 情報収集

土地を売りたいと思ったときにまず初めに行うことは、売りたい土地の情報収集と土地を売りたい理由の整理です。

土地を売るときは以下の情報が必要になります。

  • 土地の面積
  • 土地の名義人情報
  • 用途地域
  • 土地を売る人と土地の関係(所有者か、所有者の家族か、共有名義ではないかなど)

また、今回土地を売ろうと思った理由は何でしょうか。
理由によっては売却を急いでいる方と急ぎではないけれど確実に売りたい人がいるはずです。売却を急いでいる人は、一定期間に土地が売れなかった場合に買取を検討することになるので土地を売る理由が何か整理しておきましょう。

なお、買取を選ぶと不動産会社が買主となり、買主を探す時間が省けるので査定後その場で売買契約となり仲介よりも土地を早く売ることができます。
ただし、買取には「売却価格が安くなる」というデメリットもあるので土地を早く売りたい方はよく考えて意思決定しましょう。

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STEP2 必要書類を準備する

土地を売却するためには、売主を証明する書類、土地の権利関係を証明する書類が必要です。

具体的に以下の書類が必要になるので準備しておきましょう。

土地の売却に必要な書類

  • 売主の身分証明書(免許証・保険証など)
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税通知書
  • 土地測量図

なお、登記済権利証は所有権取得登記が完了したときに法務局から発行される証明書です。再発行はできず悪用されると勝手に名義変更することもできるので取り扱いには注意しましょう。

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STEP3 土地査定を受ける

土地の売却相場がわかったら、より正確な土地の価格を知るために土地の査定を受けましょう。

土地の査定とは、不動産会社が土地の面積や立地など土地の詳細を調査して、土地がいくらで売れるかを計算してくれる作業のことです。土地査定の結果、算出された査定額は土地の売値を決めるための参考価格となります。

土地の査定方法は、訪問査定机上査定の2種類があります。

訪問査定は、不動産会社が実際に土地を見学・調査して査定額を出す査定方法です。簡易査定は、実際の土地をみることなく書類上での簡単な情報から査定額を出す方法です。

売却を検討していて正確な査定額が知りたい人は訪問査定、そうでない人は簡易査定を選択すると良いでしょう。

土地の査定を依頼するには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトとは、サイト上に査定をしたい土地の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

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STEP4 不動産会社と媒介契約を結ぶ

土地の正確な価格がわかったら、次に売却を依頼する不動産会社を選びます。

不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がありそれぞれ特徴が異なります。

おすすめは専属専任媒介契約か専任媒介契約のいずれかです。この2つの契約では、契約の文言上1社の不動産会社にしか売却を依頼できませんが、それゆえに選ばれた不動産会社が熱心に売却活動をしてくれる特徴があります。

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売却を依頼する不動産会社はどのように選べばいいの?

土地を高く売却してくれる不動産会社というと、不動産会社の知名度や実績などに注目しがちです。しかし、それ以上に大切な視点は、どの担当営業マンに仲介を依頼するかです。

土地の売却において、広告を出して買主を探したり価格交渉をしたりするのは、会社ではなく担当営業マン個人です。そのため、力量のある担当営業マンに土地の売却を依頼できるかどうかが土地売却の成功のカギになります。

力量のある担当営業マンを見極めるには、以下の項目に注目すると良いでしょう。

  • 土地の売却に関して質問するとわかりやすい回答が返ってくる
  • 難しい専門用語の説明もかみ砕いて教えてくれる
  • 土地の売却方法を複数提示してくれる
  • 誠実で話していて信頼関係を気づくことができる

上記のような担当営業マンに出会うためにも、不動産一括査定を使って査定の段階で複数の営業マンと接点を持っておくことをおすすめします。
紹介される不動産会社はサイト運営者の厳しい審査を潜り抜けてきた企業ばかりです。

STEP5 土地を売りに出す

不動産会社が決まったら、相場価格や査定額を参考に土地の売値を決定し、販売活動を行います。

土地の売値を決める時は不動産会社の意見も参考にすべきですが、最終的に価格を決めるのは売り主です。早く安く売りたいのか、じっくりと高値で売りたいのかなどご自身の状況にあわせて判断するようにしましょう。

土地の売値は不動産会社が査定してくれた査定額に+100万円~200万円を上乗せして少し高めにつけるケースが多くあります。これは、土地の買主が土地の値下げ交渉をしてくることを見越して損をしないためです。

売り出し価格が決まったら、不動産会社がレインズと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。情報の公開により、土地を見学したい人が現れるかもしれません。売主は印象が良くなるように土地をきれいにするなどしましょう。

STEP6 買主と価格交渉をする

買主(購入希望者)が現れたら、価格交渉を行います。

売り主・購入希望者が重視する点によって交渉の中身は変わります。最も大きな争点は価格になりがちですが、土地に瑕疵が見つかった場合の対処法など価格以外の項目についてもしっかり話し合いましょう。

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STEP7 不動産売買契約を結ぶ

買主が決まるとついに売買契約の締結です。不動産売買契約は土地の売却価格の取り決めだけでなく物件の引き渡し状態の取り決め(家付きか更地か)や売主が瑕疵担保責任を負う期間の取り決めなど専門的な内容も多く複雑なので、不動産会社の支援を受けましょう。

また、多くの場合売買契約のタイミングで手付金が支払われます。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の5%~10%になります。

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STEP8 残金を支払い、土地を引き渡す

売買契約後、1カ月ほど経つと引き渡しです。引き渡しと言っても対象が土地ですから、土地を実際に渡すわけではありません。引き渡し当日に、法務局で、売主から買主への所有権移転登記を申請し、登記上の所有者を変更して引き渡しが完了します。

また、土地の引き渡しのタイミングで売却価格から手付金を引いた残金が買主から入金されます。

STEP9 確定申告をする

土地を売却して利益が発生した場合、翌年の2月~3月に確定申告を行う必要があります。

確定申告時に譲渡所得税などの税金を支払わなければなりませんが、ある条件を満たせば特別控除を受けることができます。確定申告は節税対策になるので必ず行うようにしましょう。

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土地の売却にかかる費用と安くする方法

土地の売却にかかる費用と安くするコツ
土地を売却すると残念ながら仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかります。

ただし、工夫をすればこれらの費用を安くできます。さっそくかかる費用と費用を安くする方法についてみていきましょう。

土地の売却にかかる費用
項目概算費用節約対策対象者支払い時期
仲介手数料売却価格×3%+6万円(消費税別)安い不動産会社を探す全員不動産売買契約時
印紙税5000円~3万円なし全員不動産売買契約時
譲渡所得税(所得税・住民税)
  • 所有期間5年以内:所得税30%、住民税9%
  • 所有期間5年超:所得税15%、住民税5%
3000万円の特別控除売却益が出た人のみ売却した翌年の2月15日~3月15日まで
抵当権抹消費用
  • 不動産1個あたり1000円
  • 司法書士費用1~3万円
自分で登記を行う抵当権が残っている人抵当権抹消時
測量費用30~50万円安い業者を探す境界線が不明な人測量依頼時
解体費用100万円ほど安い業者を探す家を解体する人解体依頼時
固定資産税固定資産税評価額×1.4%買主と按分する全員毎年4月~6月

かかる費用の中でも特に高額になるものや疑問に思う点が多い、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税、抵当権抹消費用とそれぞれの費用を安くする方法について詳しく見ていきましょう。

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土地の売却費用はいくらか

仲介手数料

不動産会社に土地の売却仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。仲介手数料は、土地の売主が買主と売買契約を締結した地点で発生します。

土地が売れない場合は仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、売主が独自に高額な広告を依頼するなど、売主の承諾において行う特別な営業行為については、実費請求が認められています。

不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法(宅建業法)で上限額が決められています。法律で決められているのはあくまで上限金額ですので、不動産会社によっては低くなる場合もあります。しかし、多くの場合、仲介手数料は上限いっぱいの額になります。

仲介手数料の上限額は売却価格によって異なりますが、400万円を超える場合は以下の速算式を使って仲介手数料を計算できます。

仲介手数料の速算式
仲介手数料=売却価格×3%+6万円(消費税別)
※売却価格が400万円を超える場合
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仲介手数料

仲介手数料を安くする方法

仲介手数料を安くしたい方は、仲介手数料の安い不動産会社に土地の売却を依頼するとよいでしょう。

不動産一括査定サイトを使うと、様々な種類の不動産会社が見つかるため仲介手数料が安い会社、そうでない会社の区別がつきます。

ただし、仲介手数料が安い会社には何か裏があると疑うことを忘れないでください
例えば、売主から仲介手数料をもらわない代わりに両手取引を行って買主からの仲介手数料を得るようなケースです。

両手取引とは、仲介を依頼した不動産会社が買主とも媒介契約を結ぶ取引をいいます。(通常は売主と買主の仲介業者は別)
両手取引になると、不動産会社は売主の利益だけでなく買主の利益も考慮しなければいけませんので、往々にして売却価格が安くなってしまう買主をみつけるのに時間がかかり早く売れないなどの問題が起こります。

仲介手数料を安くしても、土地の売却価格が低くなってしまったら元も子もありません。
売却を経験した筆者の意見としては、仲介手数料はケチらずに質の良い不動産会社に売却を依頼することがおすすめです。

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印紙税

印紙税は契約書を作成するときに必ず納付する税金で、売買契約書に貼りつける収入印紙で納付します。

契約金額(売却価格)によって印紙税は以下のように変わります。なお、消費税増税の影響を受けて令和2年3月31日までは軽減税額が導入され、税額が安くなります。

印紙税額
取引金額印紙税額軽減税額
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

参考:印紙税額|国税庁

譲渡所得税(所得税・住民税)

税金で高額になるとすれば、土地の売却で利益が出た場合に課税される譲渡所得税(所得税・住民税)です。

保有している土地が入手時より値下がりしている場合は売却益が出ませんので、譲渡所得税を支払う必要はありません。しかし、不動産の取得費(購入金額から購入費用を引いた額)が不明なときは、売却価格の5%が取得費となり、大半が売却益になってしまいます。

自分で購入した家や土地なら、契約書などで取得費は判明しても、相続した場合に取得費不明になるケースが多く、売却益も多くなって譲渡所得税が高額になりがちです。

譲渡所得税率は不動産の所有期間が5年以内と5年超に応じて税率が異なります

譲渡所得税
所有期間5年以内所得税30%、住民税9%
所有期間5年超所得税15%、住民税5%(所有期間10年超のマイホームは6,000万円まで軽減あり)

参考:譲渡所得の計算の仕方|国税庁

表を見てわかるように、譲渡所得税は土地の所有期間が5年を超えてから売却した方が安くなります
取得の時期は、通常売った土地建物を買い入れた日ですが、相続で取得した場合は、被相続人(死亡した人)が土地を取得した時期がそのまま相続人に引き継がれます

参考:相続や贈与によって取得した資産の取得の時期|国税庁

なお、譲渡所得税は、家や土地を売却した翌年の確定申告(2/15~3/15)で納付します。

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譲渡所得税を安くする方法

土地を売却して利益がでると譲渡所得税を支払わなければなりませんが、出た利益が3000万円までなら控除されます。

上記方法を3000万円の特別控除といい、以下の条件を満たすと利用することができます。

  • 家、土地が本人のものであること
  • 本人、またはその家族が住むための家・土地であること
  • 売却先が友達や家族の人でないこと
  • 土地に建っていた家を壊してから1年以内に土地の売買契約が結ばれている
  • 家を壊してから土地の売買契約を結ぶ間に誰かに貸したり業務用に使っていない
  • 相続してから3年目の12月31日までに売却していること
  • 確定申告を済ませること

参考:マイホームを売った時の特例|国税庁

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土地を売却して損益が発生した場合

土地を所有期間が5年を超えていて(長期譲渡所得)、居住用の土地を売却した結果赤字になってしまった場合、一定の要件を満たすと土地を売却した年に事業所得や給与所得などの他の所得から損益分を相殺して所得税・住民税を安くできます。

また、上記損益通算を行ってもなお控除しきれない損失が発生している場合は、土地を売却した年の翌年3年間にわたって、繰り越して控除できます。

損益相殺を受けるための条件

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日が属する12月31日までに売却すること
  • マイホームを売却した年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある新居宅で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを購入すること

田舎の土地など売却価格が低くなりがちな土地を売却する方は、土地を売却して損失が発生した場合のことも考えておくとよいでしょう。

参考:マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

抵当権抹消費用

不動産を購入しようと住宅ローンを利用した場合、土地に抵当権が設定されている場合もあります。住宅ローンが完済されていても、抵当権が付いたままの可能性もあるため確認が必要です。

土地を売却する時は必ず抵当権抹消登記を行う必要があり、この時にかかる費用が抵当権抹消費用です。

抵当権抹消費用は申請する不動産1つにつき、1,000円かかります。つまり、土地と建物の抵当権抹消登記を行うときは2,000円かかります。

抵当権抹消登記は自分でも十分に手続きできますが、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に依頼すると、1~3万円の司法書士報酬がかかります。

参考:抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税|津地方法務局

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土地を高く売る3つのポイント

土地を高く売る3つのポイント
土地をできるだけ高く売るにはコツがいります。この章では土地を高く売る3つのポイントをみていきましょう。

ポイント1 土地の相場を調べる

土地を売却するときは不動産会社に土地の査定を依頼しますが、このとき自分でも相場を調べておくようにしましょう

自分で相場を調べておくことで不動産会社に算出してもらった査定額が適正かどうかがわかります。
というのも、不動産会社によっては査定額を極端に高く算出する会社、逆に低すぎる会社がいます。

高すぎるとなかなか土地が売れませんし、低すぎても損をしてしまいます。よって適正な価格というのがとても大切です。

土地の相場を調べるときは、国土交通省の不動産取引価格情報検索を用います。

サイトを使って売りたい土地周辺の取引価格を調べてみましょう。サイトを使うと1平方メートル当たりの土地単価がわかるのでその単価を自分の土地の面積にかけ合わせると相場がわかります。

詳しい相場の調べ方は以下をご覧ください。

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ポイント2 土地の売却が得意な不動産会社に査定を依頼する

土地の売却仲介を依頼する不動産会社を選ぶときは、会社の実績と担当者の印象の2つに注目して会社を選びましょう。

会社の実績は、会社のホームページを見るか、査定をしてくれる担当者に直接尋ねるとわかります。
売りたい土地の周辺で土地を売却した経験があるか、土地があるエリアでどれくらい取引実績があるかを調べましょう。

次に担当者の印象です。
担当者は実際に買主を募集したり、売却価格の交渉をしたりするのでかなり重要です。

単純にフィーリングで合うかどうかに加え、「メールや電話の返信が早いか」「質問すると嫌な顔せずわかりやすく答えてくれるか」チェックしましょう。
できる営業マンは常に笑顔でお客さんである売主が安心して売却できるようわかりやすい言葉遣いで対応してくれます。

このような土地の売却が得意な会社に出会うためには、複数の企業を比較検討するのが1番です。

不動産一括査定サイトを利用すれば複数の不動産会社に査定を依頼でき、査定の対応を見て不動産会社の良しあしを判断できます。

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ポイント3 土地の見栄えをよくする

土地を高く買ってもらうために見た目はとても重要です。整地がなされておらず見栄えが悪い場合は不動産会社の担当者に相談したうえで土地の整地を行うとよいでしょう。

「不動産会社の担当者に相談したうえで」と書いたのは、整地は安くて400~600円/㎡かかるので本当に必要な方のみ行うべきだからです。

整地とは、土地の上のコンクリートやガラスの破片、木くず、石、プラスチックごみなどを撤去してそのあとに重機で踏み固めや転圧を行う作業です。

整地には、「粗仕上げ」「砕石舗装」「真砂土舗装」「除草仕上げ」「コンクリート舗装」など多様な種類があり、目的によっておすすめが異なります。

買主の好みによっても変わるので、土地の売り出し広告に「※整地費用負担」などと記載しておき買主の好みに合わせて整地を行うのもよいでしょう。

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土地を売却するときの注意点

土地を売却するときの注意点
土地の売却にかかる費用をできるだけ安く、そして土地をできるたけ高く売却するために売主が注意すべき点を紹介します。

古家付きの土地は解体しない

古家付きの土地は、解体して更地にするのではなく、家つきのまま売却を試みるのが基本です。家付きのまま売った方が良い理由は2つあります。

1つめは、固定資産税の増加を防げるからです。

土地を所有していると固定資産税がかかります。更地にかかる固定資産税は、家付きの土地と比較して6倍高いと言われています。買主がなかなか現れなかった場合は、6倍高くなった固定資産税を払い続けなければいけません。よって、できるだけ家付きで土地を売却した方が良いでしょう。

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空き家

2つめは解体に多額の費用がかかるからです。古い家を解体するのには最低でも100万円もかかります。せっかく古家を解体して土地が売れやすくなっても、解体費用にかけたお金のほうが多くなってしまったら損をしてしまいます。

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解体費用

最近は古民家を喜ぶ人や、土地ではなく住宅としての購入を喜ぶ買主もいます。できるだけ、古家付きの土地の売却を目指し、どうしても売れない場合は解体するかどうかを不動産会社と相談するとよいでしょう。

なお、古家つきで売却する場合は、瑕疵担保責任を免除してもらう、短期のみの対応にするなどの特約をつけておくことがおすすめです。
以下の記事では、「古家付きの土地を更地にするべきか?」について目的別におすすめの方法を紹介しています。ぜひ、ご覧ください。

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古家付き土地とは何か

土地を売るなら今すぐに売る

土地の売却を検討しているなら、今すぐに売却活動を始めましょう。

土地の売却を急いだほうが良い理由は2つあります。

土地を今すぐに売却すべき理由

  1. 土地が売れづらい時代になっている
  2. 2022年以降土地の供給が増えるから

土地が高く売れづらい時代になっているから
土地を今すぐに売却したほうが良い理由の1つめは、土地が高く売れにくい時代になっているからです。

以下の表をご覧ください。以下の表は住宅地、商業地の地価変動率の推移を表しています。

地方圏の地価変動推移

三大都市圏、地方圏ともに平成31年は地価変動率がプラスとなっています。しかし、地方圏に関しては平成27年から平成30年にかけて連続してマイナスでした。平成31年は奇跡的にプラスでしたが、少子高齢化の流れを考慮すると今後地価が大幅に回復することは考えられないでしょう。

三大都市圏も注意が必要です。東京一極化集中の影響により地価変動率はプラスに転じているところが多いのですが、東京の中でも比較的人口の少ない青梅市、あきる野市、町田市、多摩市などでは地価変動率が0%またはマイナスになっています。

東京地価変動率

日本の人口がこれから急激に減少していくと東京の地価も下がると予想されています。

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土地価格相場

2022年以降土地の供給が増えるから
皆さんは、2022年問題という言葉をご存じでしょうか。2022年問題とは、2022年以降住宅地の地価が大幅に下落するといわれている問題です。

日本には生産緑地制度によって、生産緑地に認定された土地が存在します。
生産緑地とは、都市部に緑化地区を残す目的のために作られた土地で、生産緑地として指定されると指定後30年を経過するまでは市区町村に買取をしてもらえない(買取が認められない場合は一般企業に売りに出される)決まりがあります。

その生産緑地の指定後30年を経過する節目が2022年です。2022年になると市区町村に買い取ってもらえなかった生産緑地が一斉に宅地化され市場に出回ると言われています。
不動産市場に宅地が一斉に売りに出されると、土地の過剰供給が発生し土地の価格が下がる仕組みです。

土地の売却をいつしようか迷っているのであれば、2022年までに土地を売却することをおすすめします。

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皆さんは2022年問題という言葉を聞いたことがありますか?2022年問題とは簡単に言うと、生産緑地地区制度の関係で、2022年に都市部の農地が次々と宅地として不動産市場に売りに出され、不動産が供給過多となり、不動産価値が下がるのでは[…]

2022年問題
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タイミング

土地の境界線を明らかにしておく

土地の境界線を明確にしておくと、買主からの印象がよくなり土地が高く売れやすくなります

土地を売るときによくもめるのが、土地の境界線です。

古くからある土地は、隣地との境界線があいまいで土地の権利問題が発生することがあります。土地の権利問題が発生すると、せっかく購入希望者が現れても「隣の土地の人ともめるのは嫌」といって離れていってしまう可能性が高まります。

そのため、境界線を明確にしておくことが大切です。

土地の境界線は、境界標(地面に埋まっている石でできた印)、登記、そして測量図をみることで確認することができます。

境界標がなく、土地の境界線が分からないということもあるでしょう。そのようなときは確定測量を行う必要があります。確定測量とは、隣地の所有者と国や自治体の承認を得て作成される測量図のことです。

確定測量がなされれば、土地の境界を確定することができます。

確定測量の方法や費用に関して詳しく知りたいという方は下記の記事をご覧ください。

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パターン別 土地の売り方

パターン別 土地の売り方
土地を売却するとき、基本的には1章で解説した土地売却の流れに沿って進んでいきますが、売却をする土地の種類によって気を付けるべきポイントや流れが少しずつ異なります。

この章では、相続した土地の売り方、田舎の土地の売り方、農地・山林の売り方について見ていきましょう。

相続した土地の売り方

相続した土地を売却する場合は、土地の名義を被相続人名義から土地を売却する人の名義に変更するなど手続きを踏む必要があります。

また、相続してから3年10カ月以内までに土地を売却すると税金が安くなる制度があります。相続した土地を売却するときの注意点を見ていきましょう。

土地の名義を変更する
土地を相続して売却を考えるとき、土地の名義変更を行う必要があります。

土地を相続した直後は、土地の名義が被相続人(亡くなった人)のままです。そのため、管轄の法務局に赴き土地の名義を売主名義に変更する登記を行います。

登記には、登録免許税がかかります。登録免許税は、土地や建物の固定資産税評価額に対して、0.4%の税率を乗じて算出されます。

また、登記は自分だけで手続できますが、司法書士などに依頼する場合はさらに5~7万円ほど費用がかかります。

土地の名義変更の方法や必要書類については以下の記事に詳しくまとめました。

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土地 相続

関係者の意思統一をする
相続した土地を売却する場合、できるだけ高く売るために相続関係者の意思を統一しておくことが大切です。

1つの土地を複数の相続人で共有している場合、土地全体を売却をするためには共有している相続人全員の合意が必要です。

一方、共有名義の土地でも自分の持ち分のみを売却することは可能です。しかし、持ち分のみの土地を買い取っても、結局土地全体を売却するためには共有名義者全員の合意が必要なため買取のニーズは少なく、土地の価値が1/10ほどになるためおすすめはできません

したがって、相続した土地を売るときに最も良い方法は、代表者が関係者の意思を取りまとめ売却し、売却金額を土地の共有者で分け合う方法です。

関係者の意思を確認するときは以下の観点に気を付けるとよいでしょう。

相続した土地を売る場合、関係者間で異論が出やすいポイント

  • 不動産をわける方法
  • 売却の方法
  • 妥当な土地の売却価格
  • 依頼する不動産会社の選び方

相続開始から3年以内に売却する
相続した土地を3年以内に売却すると、相続税額のうち一定金額が譲渡資産の取得費に加算され、譲渡所得税が安くなるという特例があります

特例を受けるためには、土地を相続してから3年を経過するまでに土地を売却しなければいけません。できるだけ早く売却をしましょう。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

田舎の土地の売り方

田舎の土地を売りたいのであれば、買い手がついたら希望価格でなくても早めに売却しましょう。

田舎の土地は、都市部の土地を売却するのと比較して売りにくい特徴があります。

田舎の土地が売りにくいのは、土地の需要が少ないからです。土地の価格交渉ではしばしば売主よりも買い手が優位に立つケースが多くあります。

そうなると、買い手が提示してきた価格が売主の希望通りでない場合もでてきます。希望価格でないからと言って交渉が決裂すると、次に買い手が現れるまでかなり日が経ってしまう可能性もありますので、田舎の土地を売りたいなら多少無理を飲んでも売却してしまいましょう。

他にも、田舎の土地を売るときの注意点を以下の記事にまとめましたので、ぜひご覧ください。

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田舎の実家どうする?

農地・山林の売り方

農地や山林を売却したいのであれば、農地や山林の売却を専門にした不動産会社に売却を依頼しましょう。

農地の売却は、通常の土地の売却と違い農地法による規制に影響を受けます。具体的には、買い手が農業従事者に限られ一般の人には売却できません
また、農地を宅地に転用しての売却もできますが、そのためには厳しい条件をクリアしなければいけません。

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農地売却

山林の売却もまた、通常の売却が難しいでしょう。山林を買いたいと考える人は今の時代なかなかいないからです。山林を売却したいのであれば、山林を売却してくれる専門の業者に依頼するのが賢明です。

農地を売却したい方は、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」がおすすめです。
リビンマッチは不動産一括査定サイトの中で唯一農地売却の専門業者を取り揃えています

サイトの利用は無料です。リビンマッチの運営会社リビンテクノロジーズ株式会社は上場していて査定を依頼できる安心感もあります。

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山林を売却したい方は、不動産一括査定サイト「HOME4U」がおすすめです。
入力フォームを記入するとき、物件種別を「土地」として査定を依頼しましょう。

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土地を売却するときによくある質問

土地を売却するときによくある質問
最後に、土地を売却するときに多くの方が疑問に思う点にお答えします。

仲介を介さずに個人で土地を売ることはできる?

不動産会社を仲介として間に挟まなくても土地の売却は可能です

個人で買主を募集して土地を売却すれば、仲介手数料がかからないメリットがあります。しかし、一方で買主の募集や不動産売買契約書の作成などをすべて自分で行わなければならず、売主に負担がかかります。

不動産の売却が2度目の方であれば問題ないかもしれませんが、正直なところ個人で土地を売却するのはあまりお勧めできません。不動産の個人売買について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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土地売却の後、固定資産税は売主と買主どちらが払う?

土地にかかる固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税されます。

そのため、土地を1年の途中で売却すると売却した年の固定資産税は売主側に請求される仕組みとなっています。

しかし、不動産業界の慣習で、土地の引き渡し日以降の固定資産税は買主に負担してもらうことが一般的です。慣習に従うことを契約に盛り込んだ場合、引き渡し日以降の日割り計算した固定資産税を売主が事前に買主にもらい、売主が納税をします。

この時問題になるのが、日割り計算の基準となる起算日の取り決めです。

起算日は、関東では1月1日、関西では4月1日となることが多いです。地域をまたいで土地を売却する場合は、起算日の取り決めを必ず行うようにしましょう

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土地や家の売却にかかる税金

まとめ

土地を売却すると決めたら、まず行うべきことは土地の査定です。

土地の査定は不動産一括査定サイトを使えば、60秒でカンタンに複数の不動産会社に依頼することができます。完全無料ですし、サイトと提携している不動産会社はサイトによって厳選された会社ばかり。自分で不動産会社を探すよりも質の良い企業が見つかります。

土地が売れなくなってしまう前に、早め早めの行動をおすすめします。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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