【家を売るにはどうする?】流れや家を売る時期を知って売却を楽に!

家を売る

家を売るのは難しくて大変…と多くの人が言います。それもそものはず、家を売った経験のある人はさほどおらず、ほとんどの人が未経験。知識のないなかで何度も選択を迫られるので、難しく大変に感じるのでしょう。

手間のかかる手続きなどがあり大変なことも多くありますが、事前に必要なことを知っておくと、家を売る売却活動はだいぶ楽になります。

本格的に売却活動が始まる前に知っておきたいことを解説します。

1.家を売るまでの流れ

家を売る方法のステップ図示化、ステップ1の目的・理由の整理からステップ9の確定申告まで

まず家を売る際に必要な工程を把握しましょう。家を売る際の工程を知ることで、次に何をすれば良いのかわかりやすくなりますし、あとどれくらいで終わるのかも分かるので、進行に関する不安が無くなります。

1.家の査定・売却相場を知る

家がいくらで売れるのか、売却価格の相場を調べます。家がいくらで売れるのか、売却額の相場を調べることで、後に販売価格を設定する際に参考にします。

調べる際は不動産会社に査定の依頼をします。不動産会社への査定依頼は家を売ってくれる不動産会社探しも兼ねています

家の相場を調べる方法は他にもいくつかあります。自分でも調べてみたいという場合は、以下の記事を確認してください。

土地には5種類の評価額が存在します。記事では5種類の評価額の違いと評価額と売値の関係、土地の売却価格の調べ方を解説します。

2.不動産会社と契約する

家を売る際のパートナーになって欲しい不動産会社を見つけたら、仲介契約を不動産会社と結びます。

契約方法は専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のいずれかになり、希望する家の売り方によって契約方法は異なります。

専属専任媒介専任媒介一般媒介
自己発見取引不可
複数社との契約不可不可
業務報告1週間に1回以上2週間に1回以上報告義務なし
レインズへの登録契約日から5日以内契約日から7日以内登録義務なし
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内定めはない(注)

注:一般媒介に契約期間の定めはないが標準媒介契約では3ヶ月以内

一般媒介以外は契約期間が3ヶ月以内になっているので、万が一別の契約に変えたいと感じたら、契約更新時に変更を申し出れば良いでしょう。

不動産会社を変えたいと感じた時も同様です。

契約が選任媒介契約であれば、3か月毎の更新のタイミングで変更するのがセオリーです。ただし、売れない理由が仲介業者以外にあれば、変更しても期待する効果は得られない可能性が高く、見極めのポイントやリスクも合わせて紹介します。

各契約方法はこの後「家を売る際の不動産会社の選び方とは」のパートで解説します。

3.売却開始

いよいよ家の販売開始です。不動産会社が買主候補者を探してくれます。買主候補者が内覧を希望する場合は家の内覧に訪れます。

内覧は買主の意思決定を大きく左右するので、売主は内覧が始まるまでに不用品の処分など家の掃除をし、新居が決まっている場合は家具を移動させておきましょう。

5.買主との交渉

購入希望の買主が現れると交渉が始まります。交渉内容は家の売却額だけでなく、いつ引き渡してくれるのか、家の保証はどこまでするのかなどの交渉が始まります。

この交渉によって売却金額や最終的に手元に残る金額が違うので、慎重に話を進めていく必要があります。

4.売買契約の締結

ついに売買契約がかわされます。多くの場合、この段階で手付金が支払われます。

売買契約の場には売主・買主・不動産会社が出席となり、売主と買主双方が保管しておくために2部の契約書に押印をします。

ローンが残っている場合はこの段階で金融機関とやり取りをし抵当権の抹消や、引っ越しの準備などを進めておきましょう。

5.家の引き渡し

通常は引き渡しのタイミングで残金が入金されます。
購入料金の完済に合わせて家の売主から買主への引き渡しが行われます。
登記の移転に合わせて、家の鍵なども買主に渡します。

以上で売却活動は終わりになります。

もし、家を売却し売却益などが発生したら、この後に家を売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告が必要になった場合は以下の記事を確認してください。

土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性、必要書類などについて解説していきます。

家を売るにはどれくらい時間が必要?

家を売却するまでにかかる一般的な期間は3~6ヶ月と言われています。

目安期間内容
1~4週間不動産会社に査定を依頼・媒介契約を結ぶ
1~3ヶ月買主探し・契約
1~2ヶ月売却額を受領・物件引き渡し

人気エリアや立地条件の良い物件、などは買主候補も多く、時間を短縮できます。人気あるマンションなら最短2ヶ月で売れることもあるようです。

しかし、逆に古い家や交通の便などが悪い場所ならば、買主が見つかりづらかったり購入の検討に時間を要することから買主探し・契約までの時間が長くなります。

売却までに1年以上かかる場合もあるので、築年数が経っている家などは覚悟しておいた方が良いでしょう。

2.売る家の相場額を把握しておく

家を売る際の相場の調べ方
家の売却額の相場を知っておくことは重要です。市場価格でどれくらいなのかを知っておくことで、後々価格設定や値下交渉などの選択を迫られた際に、迷わず決断することができます。

家の相場を調べる方法は5つ

家の価値を調べる方法は5つほどあり、それを総称して一物五価と言います。相場を知るためや固定資産税額を知るためなど、目的によって調べる方法が異なります。

売却額の相場を知るために使うのは実勢価格です。実勢価格とは今までに取引された住宅データのこと。築年数や広さ、所在地など売りたい家に近い住宅のデータを見ることで、売却の相場額が分かります。

データは国土交通省の国土交通省が土地総合情報システムで公開しています。
しかし、実勢価格はデータが古かったり、不動産の売買が少ないエリアだとそもそもデータがないということもあります。古くから住んでいる人が多いエリアなどでは実勢価格では調べられない場合もあります

実勢価格を使った調べ方は以下の記事を参考にしてください。

実勢価格は他でもありますが、土地の場合は国も把握しており、無料で公表されています。同じく公的な価格である公示地価との差も考察しつつ、指標の特徴を考えます。

家の相場を調べるなら不動産会社の査定が確実

前段の売却の流れで触れましたが、家の売却相場を知るのに最も適しているのは不動産会社の査定です。

実勢価格は他の家の取引価格を見て、売りたい家の売却相場を予想するしかありませんが、不動産会社の査定は売りたい家そのものの相場額を出してくれます。

現在の土地の価格や駅までの距離など周辺情報なども踏まえて査定してくれるので、より現実的な相場額が分かるのです。

しかし、不動産会社1社だけではその査定額が相場になっているかどうか判断するのは難しいです。

実は不動産会社の査定に厳密なルールはなく、各社によって基準は微妙に異なってきます。そのため、査定結果にも差が出てきてしまうのです。

相場額を知るためには複数社に査定依頼をすることが重要。複数社に依頼することで査定額の最低価格と最高価格が分かり、平均となる相場額が分かるのです。

複数社に査定を依頼する際は、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。一括最低サイトの詳しい解説は、後ほど解説します。

3.家を売る際は不動産会社の選び方が重要

家を売る時の不動産会社の選び方

不動産会社は家を売却する上でとても重要な存在です。ここではその理由と選び方を見ていきましょう。

不動産会社選びが重要な理由

不動産会社選びが家を売却する際に重要になってくるのは、不動産会社が売却のパートナーになるからです。

候補者を探し物件の魅力を伝えて、契約を結んでくれるのは不動産会社です。良い不動産会社なら買主候補を多く見つけてくれますし、売却価格を買主に交渉してくれます。

逆にやる気のない不動産会社や担当者に当たってしまうと、候補者をなかなか連れてきてくれず、内覧数が少なくなり高く買ってくれる買主に出会う機会も減ってしまうでしょう。

多くの売主が不動産売却の素人です。家を売るために必要な手続きや契約時に気を付けるべき点などのアドバイスをくれるのは不動産会社ですし、分からないことがあった時に頼れるのも不動産会社です。

不動産会社のサポートなしで初心者が家を売るのは難しいです。家の売却が失敗するか成功するかは不動産会社選びが左右するといっても過言ではないでしょう。

良い不動産会社を選ぶには

良い不動産会社を選ぶにはどのような点を気をつければ良いのでしょうか。不動産会社を選ぶ際には以下の点をチェックしましょう。

売りたい物件が得意な不動産会社を選ぶ

実は不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。地方の戸建てが得意、都市部のマンションが得意など、一口に不動産会社といっても不動産会社の所在する場所や経験によって得意分野は変わってきます。

不動産会社を選ぶ際は、自分の売りたい物件を得意とする不動産会社を選びましょう。得意分野なら、不動産会社も高く売るノウハウを持っていますし、買いたいと思っている顧客リストを持っている場合もあります。

不動産会社の得意分野を調べるのなら、直接担当者に聞くか不動産会社の売却実績をチェックしましょう。多く売却されている物件が得意分野になります。

できる担当者を選ぶ

不動産会社選びですが、実際に家の売却活動を行ってくれるのは担当者です。良い担当者を選ぶようにしましょう。

良い担当者の条件とは以下になります。

対応の速度
メールや折り返しの電話対応など、すぐ帰ってくるかどうかチェックしましょう。送って30分以内に返事がないといけないというわけではありませんが、返信や連絡に数日かかってしまう担当者は危険です。
販売期間が長引けば物件の販売価格を下げなくて売れなくなってしまいますし、買主に買ってもらえるタイミングを逃してしまう可能性もあります。
不動産売却の知識量
査定の内訳や売却プランを分かりやすく解説してくれるか、不動産に関する質問に即座に答えてくれるかチェックしましょう。質問などを分かりやすく答えてくれるのは、知識がある証拠。売主は不動産知識が浅く、プロである担当者に頼らなくてはいけない場面がいくつもあります。後悔なく売却できるよう、担当者の知識はチェックしておきましょう。
担当者との相性
担当者との相性は大切です。相性が悪いと担当者との信頼関係が築きづらく、担当者のアドバイスを疑ってしまったり、販売価格を高くしたいなどの要望を言うことができず、価格的にも精神的も納得のいかない売却になってしまう可能性が高いです。査定など担当者との最初の接触でやり取りなどに不快感を持たなかったか、やりづらさはなかったかチェックしましょう。

不動産会社との契約は3種類

不動産会社に売却を依頼するために媒介契約と呼ばれる契約を結ぶのですが、媒介契約には3種類あって、それぞれ特徴が違うので要注意です。

難しく考える必要はなく、イメージとして次のようになっています。

説明複数社契約
専属専任媒介契約不動産会社にすべて任せる契約で、不動産会社にも法律上の厳しい義務が課せられます。不動産会社を経由せずに売買することはできません。できない
専任媒介契約不動産会社に任せるだけではなく、自分で買主を見つけて売買することもできます。不動産会社の義務は専属専任媒介契約より緩くなります。できない
一般媒介契約複数社と契約できるメリットがある代わりに、不動産会社の義務はそれほど厳しくなく、最も自由度が高い契約方法です。できる

もし、売却したい家が人気エリアなどで買い手がつきやすいのなら、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。契約を結べた不動産会社にしか報酬の支払いは発生しないので、不動産会社は売れるように競って売却活動をしてくれるので、高く売れやすくなります。

地方や都市部でも奥まった場所にあるなどの理由で売りづらいであろう家は専属専任媒介か専任媒介で契約を結ぶと良いでしょう。しかし、専任媒介なら売れないのも不動産会社の責任になるので、売却活動にも熱が入るでしょう。

しかし、専任媒介契約を結んだが故に売却活動に手を抜いてしまう担当者もいます。専任のいずれかで契約を結ぶのであれば、どのような計画で家を売っていく予定なのか確認した方が良いでしょう。

ここでいうところの「不動産会社の義務」とは、レインズという不動産会社専用ネットワークへの登録や、依頼者(売主)への報告などを意味します。
その解説や選び方を詳しく知りたい場合には、別記事を用意したのでご覧ください。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

4.家を売る際にかかる手数料と税金

家を売る際にかかる費用
家は買う時だけでなく、売る場合もお金がかかります。売却時に必要な費用をここでは解説します。

不動産会社に支払う費用

不動産会社に支払う費用は大きく分けて2つ。オプションで広告を打った際の費用と仲介で家を販売した際に発生する仲介手数料です。

オプションの広告は基本的に売主が望まなければ発生しない費用になります。仲介手数料は家が売れた段階で発生する費用。家の売却額の何%といった形で設定されています。

しかし、この仲介手数料は計算が複雑。例えば、3000万円で家が売れた場合、3000万円の◯%という計算ではなく、3000万円の内200万円には5%+消費税、200~400万円には4%…となり、仲介手数料の額は上がっていきます。

基本的に計算は不動産会社がやってくれますが、家の売却額が400万円以上の場合は以下の計算式で手数料を求められます。

仲介手数料=売却価格×3.3%+66,000円(消費税10%)

例えば、3000万円で家が売れた場合、仲介手数料は以下のようになります。

3000万円×3.3%+66000円=105万6000円

不動産会社が仲介手数料に設定できるパーセンテージは法律により上限が決められています。上限は家の売却額によって異なり、以下のようになります。

仲介手数料 上限

売買価格仲介手数料(消費税10%含む)
200万円までの部分5.5%
200万円を超えて400万円までの部分4.4%
400万円を超える部分3.3%

不動産売却で発生する税金

不動産を売却した際にも税金が発生します。発生する税金は以下になります。

税金支払うタイミング払う人
印紙税売買契約時売主・買主
登録免許税申請時主に買主
所得税確定申告後売主
住民税確定申告後売主

印紙税は必ず支払いが発生する税金で、家を売買契約書に貼ります。契約書は売主と買主でそれぞれ1部持つので、買主と売主が自分の分を支払うのが一般的です。

そして、家を売却して利益が出た場合には、所得税と住民税(通称:譲渡所得税)の支払いが発生します。

所得税と住民税の税率は家(土地)を持っている所有期間によって税率が異なり、その境は5年。家を5年以上所有していると5年未満の税率の約半分になります。

所得税・住民税の税率
区分所得税住民税
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

※ただし、所得税の税率には復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。

参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁

土地を売った年の1月1日時点で5年を超えていないと長期譲渡所得税は対応にならないので、注意しましょう。

支払う期間や支払い先など税金の支払いについてより詳しく知りたい場合は、以下の記事を確認してください。

土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。土地の売買は取引額が大きい分かかる税金も多額です。本記事では土地の売却時にどんな税金がいくらかかるのかわかりやすく説明します。

税金には利用できる控除がある

一部の税金は控除が使える場合があります。控除を使えば支払う税金を節税できるので、条件に合うかどうかチェックしましょう。

3000万円の特別控除

家を売却し譲渡益が出た場合に利用できるのが3000万円の特別控除です。使用すれば、3000万円までの譲渡益は免除されます。

つまり、この控除制度を利用すれば、3000万円までの譲渡益は所得税と住民税を支払わなくて良いことになります。

詳しい条件などは以下の記事を見て、確認してください。

不動産を売却した際にも印紙税などの税金に加え、譲渡所得税がかかる場合があります。税負担が増える一方で、一部の税金には3,000万円の特別控除が設けられています。

軽減税率の特例

先程5年以上家を所有していると、所得税と住民税の税率が安くなる話をしましたが、10年以上所有していると、さらに税金や安くなります

所得税住民税譲渡益が6,000万円以下の部分10%4%譲渡益が6,000万円超の部分15%+600万円5%

軽減税率の特例を受けるためには、売却する家を10年以上所有することと、この特例を2年間利用していないことが条件です。

相続した家の3000万円控除

こちらの控除は相続した家を売却した際に申請できる控除。3000万円控除と同じく、家を売却して利益が出た場合に最大3000万円まで控除されます。

昭和56年5月31日以前に建設され、被相続人が相続する直前まで住んでいた家が対象。今までに土地活用をしていない、相続してから3年以内などの制限なども設けられており、場合によっては受けられない場合もあるので気をつけましょう。

この他にもいくつか控除の制度はあるので、詳しくはこちらの記事を確認してください。

家の売却は何度も経験することではないため、どのような税金がかかりどれくらいの税額になるのか、とても不安に感じる人は多いと思います。ここでは、家を売却する際の税金や、その税金の支払いを抑えるための特例をお伝えするので参考にしてください。

5.不動産会社を探すなら一括査定サイト

家を売る時に一括査定を使う
前段でも解説したように、査定依頼は不動産会社探しも兼ねています。良い不動産会社を探すなら、一括査定サイトを使って不動産会社を探しましょう。

一括査定サイトとは

一括査定サイトとは一度申し込みをすると不動産会社を複数社紹介してくれ、査定を行ってくれるというもの。

インターネット上のサービスなので、24時間申し込むことができ、忙しい平日でも休み時間や帰宅後などにも利用できますし、無料で査定を行ってくれます。

また、多くの一括査定サイトでは紹介する不動産会社を事前に審査しているので、不動産会社を装った詐欺などにひっかかる心配もなく、安心して査定を依頼することができます

査定依頼はその後契約を結ぶ不動産会社探しも兼ねているので、一定以上の質の不動産会社に絞ってもらえると判断もしやすくなって便利です。

一括査定サイトの選び方

一括査定サイトはいくつかあり、どこで申し込めば良いか迷ってしまう方もいるでしょう。そんな時は住んでいるエリアで一括査定サイトを選んでみるのも手です。

都心やその周辺に住んでいるのなら、すまいValueを選んでみると良いでしょう。

CMで見たことのある三井のリハウスや東急リバブルなど大手6社に査定依頼を申し込むことができます。都心部は不動産会社も多く、どこから選んで良いか分からないことも多いので、まずは大手を利用してみるというのもありです。

すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営。すまいValueにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

ボタン

地方に住んでいるという方は多くの不動産会社が登録をしており、対象エリアが広いHOME4Uがおすすめです。

大手の他に中小の不動産会社も登録されているので、地域密着型の不動産会社と知り合うことができます。

地方にある親の家を売りたいという方もこちらがおすすめです。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

ボタン

6.家を売るのにベストなタイミングとは

家を売るのにベストなタイミング
土地や家など不動産は株価のように価格が動くので、いつ売ればよいのか…と思っている方も多いでしょう。

家を売るタイミングを知るには、大きく分けて以下の3つを知っておく必要があります。

築年数

建物は築年数が経てば経つほど価値が下がります。築1年目から価格が下がり、木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年の耐用年数を超える年には建物の価値はゼロになります。

今年より去年、去年より一昨年の方が建物は高く売れます。つまり、最も高く売れるのは今です。

価格の下がり方は徐々に落ちていくわけではなく、10年、15年、20年に建物の価格は大きく下がります。もし、大きく価格が下がる節目の年を迎えそうならば、早めに売却してしまった方が良いでしょう。

ただし、5年未満の場合は前段で解説した通り、税金が高くなってしまうので注意が必要です。

市況や行政の再開発に影響を受ける

家の価格は土地の価格が上がると上昇します。現在は東京オリンピックを控えており地価は高い状態をキープしています。同じくマンションなどの価格も高止まりの状態です。

価格の高止まりはオリンピックまで続くのではないかと予想されています。特に、選手村がある近辺や駅近くの観光客が多いエリアであればオリンピック開催までは、高く売却できると予測されています。

また、家の価格はその町の開発状況でも変わってきます。再開発が活発に行われている地域では土地や家の価格も上昇します。

売却を検討している家の近くで駅や大型商業施設などの建設予定はないか調べてみましょう。

売却価格は季節によっても変わる

買い手がたくさんいる時が売り時です。そのため、引っ越しシーズンである2月から3月にかけては物件を探している人も多く、より高く売れる可能性があります。そのため、この引っ越しシーズンを狙うのであれば、年明け早々に販売活動を始めることをおすすめします。

また、2,3月の次に引っ越しが多いのが秋の転勤シーズンです。このシーズンも転勤で物件を探している人が多いので売却をスムーズに進めることができます。

家を売るタイミングについて、詳細はこちらでもご紹介しています。

家を売ることには目的があり、それによって時期も必然的に決まるでしょう。ただ、時期を選べる場合における基準はどうでしょう?基本的には早く売った方がよい理由が大半ですが、少し待った方がよい限られたケースもあるので、それぞれの考え方を紹介します。

7.家を売るのを楽にするために

家を売るのを楽にする

冒頭で述べた通り、家を売るのは難しくて大変です。場合によってはその場で判断をしなくてはいけないこともあるでしょう。

しかし、どんなことを選ばなくてはいけないのか先に知っていれば、事前に調べておくことができますし、不動産会社にも都度質問がしやすくなります。

以下のような選択をしなくてはいけないので、事前に把握しておきましょう。

高く売りたいか早く売りたいか

誰でも家を高く早く売りたいでしょうが、最も難しい売却です。高く売るには言い値で買ってくれる買主を時間をかけて探す必要がありますし、早く売るためには価格を他の物件より安くして、買主を見つけやすくしなくてはなりません。

高く売りたいか安く売りたいかの選択によって、不動産会社の買主探しの方法が変わるので、最初に決めておくと良いでしょう。

不動産会社によっては意思の確認をされない場合もあります。その場合は優先順位を自ら伝えると良いでしょう。

不動産会社も何を優先すれば良いのか分かり、動きやすくなります。

仲介を選ぶか買取を選ぶか

家を売る方法は大きく分けて2つ。不動産会社に買主を探してもらう仲介か専門業者に家を買ってもらう買取です。

買取にすれば不動産会社に買主を探してもらう必要がなく、仲介なら家を売るのに3~6ヶ月かかるところ、買取なら1~2ヶ月程度で家を現金化できます。

不動産会社は買取った後に家を整備し再販するので、売主はハウスクリーニングなどを依頼する必要がなく、仲介手数料も払う必要がないため家を売却する際の費用を抑えることができます。

ただし、買取価格は仲介で売却した場合の想定売却価格より6~7割落ちてしまいます。家を高く売るのが最も優先したい希望の場合は避けた方が良いでしょう。

不動産の買取の詳細や買取で家を売却する際の流れは以下の記事で確認してください。

不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。 初めて不動産を売るとなると、ど...

買うのが先か売るのが先か

家を売るということは新たな住居を探す必要があり、なかには購入を検討されている方もいるでしょう。そこで求められる選択は買うのが先か売るのが先か。どちらにもメリット・デメリットがあり、希望通りにならないこともありますが、選択しておくことで対策は考えておけるでしょう。

新居を先に見つけられれば家財道具を新居に移せるので、売りたい家に早めにハウスクリーニングを入れることができますし、部屋も広く見えます。引き渡し期限もないので、妥協せずに新居を探せるでしょう。

しかし、売却が遅くなってしまうとダブルローンになってしまい、支払いが苦しくなる場合があるでしょう。売却を焦るあまり、売却額が予定より安くても妥協してしまいがちです。

逆に、売るのが先になる場合は家の売却額はハッキリしているので、残りのローンの返済や引っ越しにいくら使えるのか資金計画が立てやすくなります。買主との売却価格交渉もじっくりできるでしょう。

しかし、新居を見つけるまでの間、仮住まいを探さなくてならず、最悪の場合賃貸を借りなくてはなりません。そうなると引っ越しを2回しなくてはいけないので、費用もかさんでしまうでしょう。

8.家を売る際に気をつけたい注意点

家を売る際の注意点

うまく家を売るために知っておきたい注意点がいくつかあります。知らずに売却活動をしてしまうと、損をしてしまったり売却期間が伸びてしまうので、気をつけましょう。

内覧で好印象を与えるための注意点

買主候補の判断を大きく左右するのが内覧です。不動産会社で間取りを見た時には購入する気だったのに、内覧を終えて購入を見送るというのはよくある話です。

内覧で買主候補を逃さないように、以下の点には注意しましょう。

掃除する

中古物件の購入を検討している買主の気になる点は家の劣化具合や臭いです。壁紙は汚れていないか、人の家独特の臭いはしないかなどもチェックポイント。内覧前は掃除をし、換気をして少しでも清潔な印象となるようにしましょう。

忘れがちですが、庭やベランダなどもチェック対象です。雑草などは刈り取り、雨水などの排水溝周りは落ち葉が溜まっていないように心がけましょう。

家中の電気をつける

部屋を明るく印象づけるのは重要です。誰でも日当たりの良い家を望んでいますし、明るい印象の方が清潔感も増します。

家の電気はすべてつけっぱなしにし、カーテンはすべて開けておきましょう。内覧は主に週末、土日になると思いますが日が高いうちに内覧をしてもらうのがベストです。

既に引っ越し先が決まっている場合は、できるだけ家具なども搬出してしまっている方が良いです。

家具がない方が部屋の中に影ができにくく、物質的にも印象的にも広く感じられます。

話しすぎない

買主候補が内覧に来ると、売り主はつい周辺環境や家についてアピールするトークをしたくなってしまいます。しかし、これは逆効果。売主に営業をされたという印象が強くなり、家の印象というより売主の悪い印象が残ってしまいます

買主は見ながら、自分達が住むなら…というイメージを膨らませています。気持ち良く家を見てもらうためにコミュニケーションは必要ですが、買主から質問されるまでは極力控えて話しすぎないようにしましょう。

家を安く売らないための注意点

よく勘違いされがちですが、不動産会社の査定額=家の販売価格ではありません。査定額はあくまでも参考価格であり、最終的に販売額を決めるのは売主です。

最初に価格を設定する際は希望価格より数百万円高めに設定しましょう。不動産業界で家の値引きは当たり前です。買主は最終的な価格交渉の時に必ず価格交渉をしてきますし、売主もある程度までは値引きを承諾しなくてはなりません。

また、最初の3ヶ月で家が売れない場合は一度販売をやめ、価格を下げて再度販売をするなどします。

つまり、最初から販売価格を希望価格にしてしまうと、最終的な売却価格は希望価格以下になってしまうのです。

不動産会社と相談して、やや高めの設定をしましょう。

手元の残すお金を増やすための注意点

買主はなるべく安く買いたいですし、売主はなるべく高く売りたいもの。家を売る際には多少なりとも値引き交渉には応じなくてはならず、家を相場より高く売るのはなかなか難しいでしょう。

そこで売主がやっておきたいのは、家を売る際の諸費用をなるべく少なくして手元に残るお金をなるべく多くすることです。

地元に住む両親の家や転勤前に住んでいた家など遠方にある家を売りたい場合は、なるべく現地に行かないようにして交通費を抑えましょう

家が遠方にあるほど交通費もかさみ、負担となります。家を売る際に現地に行かなくては行けないのは最低3回。家を売る準備・契約・決済時です。

それ以外の内覧などはなるべく不動産会社に任せ、現地に行かなくて良いようにしましょう。

遠方にある不動産を売る場合には、いくつか工夫が必要です。詳細は以下を確認してください。

所有している土地が遠方の場合、維持や管理が行き届きにくいのが現状です。売却して手放したいと考えていても、遠方の不動産会社では時間的にも体力的にも大変です。この記事を読んで遠方の土地を売る際のポイントを押さえ、スムーズな売却を目指しましょう。

空き家を売る際の注意点

売りたい家が現在住んでいるものではなく、相続した空き家などの場合もあるでしょう。空き家である場合は、なるべく早く売るべきです。

家は人が住まないと窓や扉が閉まったままで、湿気がたまってしまい家の劣化が進んでしまいます。

家の劣化が進んでしまい、野良猫などの住処になったり不法投棄の現場になってしまい、近隣住民に迷惑をかけてしまうと、特定空き家に認定されてしまう恐れがあります。

特定空き家とは倒壊などの恐れがあったり、衛生上有害となる恐れのある状態となった空き家のことで、役所に指定されてしまうと特定空き家となります。

特定空き家になってしまうと最大1/6減額されている固定資産税の減額措置が無くなり増税となってしまったり、役所に取り壊しを行われた家の解体費用を空き家の所有者が支払わなくてはなりません

家が劣化し特定空き家に認定されてしまう前に、早急に家を売り解体費用などの負担がかからないようにしましょう。

空き家を売却したいと考えている場合は、空家等対策特別措置法を把握していると良いでしょう。以下の記事を参考にしてください

平成27年5月26日、空き家対策特別措置法が完全施行されました。これは誰が対象で、どういった効果や固定資産税などへの影響があるのか?噛み砕いて解説してみます。

9.古い家でも売れる?

古い家でも売れるのか
厳密なルールはありませんが、木造戸建ての場合築20年を過ぎると建物の価値はゼロとなり、古い家を意味する古家(こか)と呼ばれるようになるのが一般的です。

古い家は新しい家に比べて売るのに時間がかかったり、希望額より低くなってしまうことが多いですが、売れないわけではありません。

なるべく良い条件で売れるように、以下のような工夫をしてみましょう。

住宅診断を受ける

レトロな雰囲気の家に住みたい、リノベーション予定で古い家を探しているという買主はいます。しかし、古い家には不具合が多く、買主が購入を決断しづらい点でもあります。

そこで、売主側は先にホームインスペクション(住宅診断)をしておくと良いでしょう。ホームインスペクションとは第三者が家の劣化状況や改修すべき場所や欠陥部分などを調べてくれるサービス。家の改修費や改修すべき時期なども教えてくれます。

何も問題ない場合は診断書を買主に見せれば良いですし、何が不具合があった場合は先に修理をしておけば、買主の不安要素を取り除けます

さらに、中古の家を売る際には売主が家の不具合を一定期間保証しなくてはいけない瑕疵担保責任というものがありますが、住宅診断書を見せることで期間を短くしたり免責にする交渉ができるようになります。

目視で行うチェックならば約5~6万円程度で調べてもらうことも可能なので、買主候補が現れる前にやっておくと良いでしょう。

瑕疵担保責任は家を売る際に気をつけなくてはいけない点の1つです。瑕疵担保責任とは何か把握しておきましょう。詳細は以下の記事を確認してください。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

更地にして売る

家の築年数があまりにも経ってしまった場合や家の状態が良くない場合、中古物件として売るのではなく、土地として売る方法もあります。

家を建てたいと考えている買主にとっては、古い家を解体する業者の手配などの手間が省けますし、更地なら早く新しい家の建設に取りかかれます。そのため、古い家が建っている土地より人気なのです。

しかし、更地にした時点で土地の固定資産税は値上がってしまいます。さらに、解体費用は更地で売る際にその分を上乗せして販売することは可能ですが、専門業者には先にまとめて代金を支払わなくてはならず、100万円以上のまとまったお金が必要になります。

更地にしてもいつ売れるか分かりませんし、その間値上がった固定資産税を支払い続けるのは大変です。解体希望の場合は応相談とし、解体を希望する買主が現れれば、契約後に解体を売主がするという方法を取ると良いです。

10.田舎の家は売れる?

田舎の家でも売れるのか
家を売りたいと考えている方の中には、田舎にある実家や親族の家を相続し売りたいと考えている方もいるでしょう。田舎にある家は需要も少なく、都市部に比べて売りづらいのが現状です。

田舎の家を売る場合は以下の工夫をしてみましょう。

隣家に売却する

売りたいと考えている家に隣接している家の家主に買ってもらう方法です。隣りの土地は借金してでも買えと言われるほど、隣家にとって隣りの土地が空くというのはラッキーなこととされています。

なぜなら、自分の土地に繋がる土地が手に入るチャンスは少なく、土地が大きくなればそれだけ所有している土地の価値も上がりやすくなるからです。離れている土地を買うより使い道も豊富で、駐車場や子供の家を建てることもできます。

ただし、土地を欲しているかは隣家次第です。利益よりも手放したいと考えているのなら、貰ってもらうという気持ちで価格設定などをすると良いでしょう。

個人間の売買はトラブルも多く素人だけでやるのはあまりおすすめできません。隣家と売買の交渉が始まったら、不動産会社に入ってもらうなどして契約を進めた方が良いでしょう。

買取ってもらう

新しく田舎に住みたいと思っている方は少なく、販売している家や土地は多いので買主は見つかりづらいです。その場合は、前段で説明したように不動産会社に買取をお願いするのも手です。

確かに仲介の販売価格より6~7割下がってしまいますが、その分固定資産税を支払う期間が短くて済みますし、確実に家を売ることができます

地域に密着している不動産会社なら時間はかかるかもしれませんが、家を売ることは可能なので、買取ってくれる可能性もあります。

遠方の土地を売る場合は、旅費なども含めると近場の家を売却するよりも費用がかかってしまうので、なるべく早く売ってしまうのがコツです。

不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。 初めて不動産を売るとなると、ど...

11.後悔のない家の売却を

後悔のない家の売却を
家を売る際に最も重要なのは、後悔しないことです。後悔しないためには家を売る際に知っておきたいさまざまな知識を把握しておきましょう

知識が多すぎて困ることはありません。売却に関する知識を知っていればいるほど、問題にも対処しやすく家を安く売ってしまう可能性も低くなるでしょう。

家を売ったことのある人は少なく知らなくてはいけないことが多くて大変ですが、後悔のない売却を目指して、売却のコツや注意点を学んでいきましょう。

なお、現在ローンがまだ残っている家を売りたい場合は、以下の記事を確認してください。

ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。
不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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