【コインパーキング経営】メリットとデメリット。向いている土地とは

駐車場経営のリスク
駐車場・コインパーキング経営は他の土地活用より初期費用が少なく運営もしやすいのでおすすめです。土地活用は初めてという方にも向いています

しかし、駐車場・コインパーキング経営は立地が命。立地が駐車場経営の収入を大きく左右します。駐車場・コインパーキング経営を検討している方はメリット・デメリットと一緒にどんな土地が向いているのかもチェックしましょう。

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1.コインパーキング経営のメリット・デメリット

コインパーキング経営のメリデメ
コインパーキング経営を含める駐車場経営にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
もう少し分析してみると、労力・資金・流動性・設備のそれぞれにおいて、アパート・マンション経営とは違った性質を持っていることが分かります。

メリット1:比較的小さい労力で運営できる

物件管理と入居者管理の両方が必要なアパート・マンション経営とは異なり、駐車場経営で求められるのは、かんたんな清掃と敷地内での事故・不正利用への対策程度です。
清掃や対策などは日常的に発生するものではなく、事故についても管理責任を問われる状況は多くないため、経営的な労力は小さくて済みます

また、アパート・マンション経営における退去時の原状回復義務など、トラブルになりやすい要因が少ないことから、自己運営でもほとんど労力を消費せずに経営できますが、管理業者に委託することで、より不労所得に近くなるのは駐車場経営の魅力でしょう。

メリット2:投資額が小さくて済む

建物がないので、絶対的な投資額が小さいことはもちろんですが、追加投資も多くありません
つまり、初期投資が大半を占めるため、収入が予想外になることはあっても、支出が予想外になりにくいのはメリットです。

投資が小さいことは、もし自己資金が不足しても借入金が少ないことを意味しますから、金利変動に左右される借入金を減らすことで安定経営に繋がります。
ブレ幅が小さい経営は計画も立てやすく、初心者向けと言われる理由でもあります。

メリット3:撤退や転用がしやすい

経営がうまくいかなかったときに、多額の借入金を必要とするアパート・マンション経営は、建物の処分から先に考えなくてはならず、土地の流動性が低くなります。
多くの設備を必要としない駐車場経営なら、撤退や転用がしやすい土地活用です。

パートーナー会社と契約している場合、契約を更新しないタイミングなどがあり急に明日辞めることは難しいですが、アパート・マンション経営と異なり契約している利用者はいません。
1人1人に挨拶して、撤去を知らせをするというような手間も必要ありません

メリット4:老朽化の影響や災害リスクが小さい

根本的に貸すものが「土地」である駐車場は、建物と違って老朽化を心配する必要がなく、老朽化するとしても舗装・フェンス・機器類(コインパーキング)などの設備だけです。
多少のメンテナンスは避けられないとしても、賃料が立地で決まる駐車場経営は、設備の老朽化で賃料が下がることを考えなくて済みます。

また、災害については、海沿いや山沿いといった駐車場に限られないリスクを除外すると、災害時の緊急避難先として利用されるほど、平坦で建物がない駐車場の災害リスクは小さいものです。

火災の心配も極めて少なく、大地震・津波など大規模な自然災害では、駐車場が影響を受けるほど大きければ、アパート・マンション経営ではより大きいダメージを受けますから、相対的には災害リスクに強いと言えるでしょう。

デメリット1:土地の運用効率は低い

土地の広さは決まっており、最大限の運用効率を得るためには、アパート・マンション経営のような上方向に収益物を設置していくのが基本です。
タワー型の大規模な駐車場は別として、平面の駐車場や小規模な立体駐車場では、面積あたりの収益率が落ちてしまいます

もっとも、アパート・マンション経営と駐車場経営は、性質も投資もまったく違うので、運用効率が低いことをただちにデメリットと考えるほどではないのですが、同じ土地を同じ期間で運用する前提では、数字上の効率は劣ります。

デメリット2:節税効果が薄い

アパート・マンション経営には、住宅用地として固定資産税の軽減、小規模宅地として相続税評価額の減額があり、節税対策として知られています。
土地を持っている限り固定資産税は避けられませんし、土地を引き継ぐ相続人に負担をかけたくない思いから、経営は二の次でアパート・マンション経営を始める人もいるくらいです。

駐車場経営は、住宅がないので固定資産税は安くならず、相続税評価額については、舗装をすることで小規模宅地の評価減を受けられる可能性がある程度です。
特に、固定資産税の軽減率は1/6または1/3と高いので、大きな差が付くでしょう。

デメリット3:需要が減少する可能性も

全国的には自動車の保有台数が増えており、乗用車は6千万台を超えています(2015年、自動車検査登録情報協会公表値 )。
しかしながら、保有台数が増えているからといって、駐車場の需要が増えていくとは限らず、将来は需要が落ち込む可能性も十分に考えられます。

理由は、少子高齢化と人口減少で、車を運転する人の絶対数が減るからです。
付け加えると、人が減ることで土地需要が減り、空き地が増えるほど駐車場に困る人も減っていくということです。

また、車が生活上必須ではない都市部では、カーシェアリングで負担を減らす動きもあって、駐車場の需要は減少する方向に進むのでしょう。
ただし、アパート・マンション経営でも人口減少と空き家の増加に大きく影響を受け、駐車場経営だけのデメリットではありません。

駐車場経営を前向きに検討するなら、一度プロにプランを提案してもらうと良いでしょう。どれくらいの費用がかかり、利回りはどれくらい得られるのかイメージできます。

2.コインパーキング経営にもリスクはある

コインパーキング経営もビジネスの1つ、運営していく上でリスクは発生します。以下のようなリスクが発生する恐れがあるので、注意しましょう。

事故やトラブル

よくある対策として、「駐車場内での事故には責任を負いません」とする文言を、看板で設置したり契約書に記載したりするのですが、これは駐車場側に過失がないことを前提としており、適切な管理を怠って過失があると、責任を免除することはできません

例えば、駐車マスや車路が通常必要とされるよりも狭く、接触事故が起こっても何ら不思議ではない、出入口の見通しが悪いのを知っていて改善しない、コインパーキングの車止めやゲートなど設備が壊れていて損害を与えたケースです。

また、破損や車上荒らし、不正利用(無断駐車)、盗難といったリスクは、全面的に管理責任が発生するものではないとしても、定期的な巡回すら行わず、リスクの発生まで放置したとすれば、管理体質を問われてもおかしくありません。

管理業者への委託で収益は下がりますが、リスク回避のための必要経費だと思って考えないと、損害賠償を請求されたときの面倒さは金額以上に大きいものです。

災害リスク

駐車場で災害を受けるとしたら、大地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没、土砂崩れによる埋没など考えられます。

いずれの場合であっても、ローリスク・ローリターンの駐車場経営なら、保険で備えるほどではないかもしれませんが、運営できなくなるリスクはあります。

ただし、駐車場が運営できなくなるくらいの大災害では、大よそ周辺も日常生活できない状況だと予想できますので、仮に駐車場が無事だからといって運営できるというわけでもないでしょう

幾度となく大災害を経験してきた日本では、災害対策の難しさがよく知られています。

根本的な対策はないとしても、ハザードマップを確認するなどすれば、自分の土地がどのくらいの災害リスクを負っているか知ることは可能です。

国土交通省:ハザードマップポータルサイト

基本的には低い土地ほどリスクが高い(特に水害)ので、周辺よりも低いようなら、盛土をして高さを増しておくと、いざという時に役立つかもしれません。

賃料の未払い

悪質な利用客の場合、ロックシステムのない場所に駐車したり機械を壊して料金を支払わないということがあります。特に後者の場合は利用料だけでなく、機械の修理や機械が壊れている間その場所を利用できないこともあり損失は膨大です。

対策としては、防犯カメラを設置し未払い車のナンバーを分かるようにしておくことや駐車場のシステムを破損される可能性の低いロックレス方式にする手段があります。

未払いの発生は立地による可能性やコインパーキングは誰でも使えるという特徴からゼロにすることは難しいですが、対策を講じることで被害を抑えることはできるでしょう。

3.コインパーキング経営の収入とは

コインパーキングの経営方法は2種類。自己経営方式と一括借上げ方式です。それぞれで収益は異なってきます。

自己経営方式の収入

自己経営方式とは
自己経営方式とは、コインパーキングの設置から運営まですべて自分で行う経営方法です。定期的に自分で見回る必要があり初期費用もすべて自分で用意しなくてはなりませんが、その分収益はすべて自分のものとなります。

費用は以下の計算式で求めることができます。試しに、以下の駐車場の収益を計算してみましょう。
収入を計算する際に必要なのは、時間貸し料金と駐車場に何台車を停められるかです。
例として、以下の駐車場を計算してみましょう。

貸し出し時間:24時間
駐車台数:5台
貸し出し料金:400円/時

計算式に当てはめます。

400円×24時間×5台×30日=144万円

しかし、これはコインパーキングが24時間30日利用された場合の金額。ここに1日に利用される割合、稼働率をかけていきます。一般的に良い稼働率は40%前後といわれているので、試しに40%で計算してみましょう。

144万円×0.4=57万6000円

ざっくりとですか月の収入が出ました。しかし、この計算は稼働率が良い場合、念のため20%、10%の場合も計算しておくと良いでしょう。

また、今回は計算を簡単にするために上限金額を入れていません。コインパーキングによっては、上限金額を決めており、何時間以上は料金が変わらないという設定をする場合もあり、その分収入も下がるので気をつけましょう。

実際に計算する場合

実際に計算する場合はまだコインパーキング経営の検討段階で、時間貸し料金の時間が分からない場合もあると思います。その場合は、コインパーキング予定地周辺のコインパーキングの料金を調べましょう

コインパーキングは周辺と時間貸し料金を揃えるのが一般的。土地活用予定地に近ければ近いほど料金は近くなっていくので、より近い駐車場の時間貸し料金や最大料金を調べましょう。

駐車台数は土地の広さが分かればおおよそで出すことができます。一般的な車1台分の駐車スペースは幅2.4~2.5m、奥行き4.8~5m。これに加え幅5m程度の道が必要です。

以上のサイズ感を見て、駐車場に何台車が駐車できるのか考えてみましょう。

一括借上げ方式の収入

一括借上げ方式とは
一括借上げ方式とは、コインパーキング専門業者が機械の設置から運営まで行い、地主は土地を貸すだけの経営方法です。地主がやることはほとんどないので、金銭的にも体力的にも負担が軽くなります。ただし、設備費や管理費分などは引かれ、自己経営方式に比べると収入は少なくなります

一括借上げ方式のコインパーキングの稼働率に関係なく、毎月専門業者と取り決めた額が支払われます。イベントや天候などにも左右されないので、通年で安定した収入が見込めます。

ただし、最初に決められた額がずっと支払われる保証はなく、売上が悪い月が続く場合には価格交渉をされ、毎月の収入が減ることもあるでしょう。

毎月支払われる金額は専門業者によって異なり、平均的にいくらというものはありません。一括借上げで得られる収入を知りたい場合は、専門業者に聞いてみましょう

専門業者に収入を聞く際は、一括提案サイトを利用しましょう。一括提案サイトが紹介する専門業者は一括提案サイトが一度審査を行っているので、悪徳専門業者や専門業者を装った詐欺に会ってしまう心配がありません。

さらに、一括提案サイトなら無料で複数社からプランを提案してもらえるので、各社のプランを比較できより高い収益を得られる会社を探せます。

コインパーキング経営にかかる費用とは

他の土地活用と比べ初期費用がかからないといっても、初期費用も維持費も発生します。詳しく見て行きましょう。

自己経営方式の費用

コインパーキングを経営するにあたって必要な費用は初期費用と維持費です。

初期にかかる費用

解体作業が終了した後すぐにコインパーキング経営が始められるわけではありません。コインパーキング経営をするためには、更地にした後にアスファルト舗装をしたり、精算機など設置する必要があります。

選ぶパートナー会社や土地の広さによって作業量が異なるので一概には言えませんが、必要な項目はあまり変わりません。

・土地整備(アスファルト舗装・ライン引きなど)
・精算機の設置費用
・フラップ設置
・看板設置

アスファルト舗装は1㎡につき約3000円~、ライン引きは1台につき約5000円程度が発生します。精算機はおおよそ1台60万円~、フラップは1台13万円~となります。

看板は最も安いもので2万円、満室表示機などは20万円程度。設置する枚数によって価格が代わります。

初期費用が200万円程度で済んだ人もいれば400万円程度かかる人もいます。価格の差は土地の舗装方法や立地による工事の手間度合い、看板の枚数などによるものです。
土地によりかかる値段が異なるので、パートナー企業などを選びコインパーキング経営をする場合は、営業担当に予算を伝え調整していくと良いでしょう。

コインパーキングの維持費

ほとんど手がかからないコインパーキングですが、管理と維持が発生します。こちらも照明の設置個数や設備によりことなるので、一概には言えませんが発生する項目は以下になります。

・精算機のメンテナンス代
・電気代
・消耗品
・警備会社などの一時対応費用

すべて自分で管理する場合は、2万円程度になります。

一括借上げ方式の費用

設置費用、維持費などは専門業者が支払い管理してくれるので必要ありません。ただし、多くの専門業者で、アスファルト舗装やフェンス・ブロック塀の設置などは地主の負担となっているので、注意しましょう。
アスファルト舗装は前段でも解説しましたが、1㎡につき約3000円~です。

フェンスは高さや材質によって価格が変わりますが、一般的なひし形状金網のもので約5000円~(縦80cm×横100cm)となります。ここにフェンスを独立させる基礎(1つ約4000円)が必要になります。

ブロック塀の場合は1㎡につき約5000~1万円の基礎工事+積み上げブロック塀1㎡につき9000~1万5000円となります。

土地の面積にもよりますが、更地(土の状態)からだと最低でも数十万円は初期費用が必要になります。

4.コインパーキングに向いている土地とは

コインパーキング経営に向いている土地
コインパーキング経営が初心者向けなのは、費用が他の土地活用に比べてかからないことの他に活用開始後に運用などに専門知識がさほど必要ないからです。

しかし、その分立地勝負。立地の良し悪しでコインパーキング経営の成功が左右されると言っても過言ではありません。

以下のような立地の土地がコインパーキング経営に向いている土地です。土地活用を検討している土地に合っているかチェックしましょう。

周辺に駅や商業施設がある

駅や商業施設、病院やホールなど来訪者が多い施設が周辺にある土地は、施設に訪れる人を利用客として見込めます

地方の土地ならば、海や山などの観光地周辺の土地でも利用客を見込めますが、夏季限定や日中のみとなってしまうので、かき入れ時にしっかりと収益を出せるほどの土地の面積などが求められるでしょう。

天候や季節に左右されず人々が利用する駅などの方がより高い収益を見込めるでしょう。
しかし、距離には注意が必要です。駅から徒歩10分以内、住宅ならアピールできる距離ですが、コインパーキングの場合だと利用客はほとんど見込めません。

人気飲食店の近く

駅やモールなど大きな施設の近くでなくてもコインパーキングに向いている土地はあります。それは周辺に人気の飲食店がある土地

商業施設の場合は施設内に駐車場を持っている場合も多くありますが、飲食店の場合は駐車場を持っていないことも多く、一時停止で車を停めるのが難しいので近くのコインパーキングが重宝されます。

行列のできる店舗なら待っている間からコインパーキングを利用をしてくれるので最も望ましいでしょう。行列ができていなくても人気のケーキ屋さんやパン屋さんなど来訪者が多い店舗でも可能です。

車道に面している

いくら商業施設の近くでも車が入るのが難しいような土地では、コインパーキングの経営は難しいです。車が入りやすいように大通りなど車道に面している土地が良いです。

住宅の場合はうるさいからと敬遠されがちですが、コインパーキングの場合は土地が道路に面しているほど車の出入りがしやすく良い土地です。出入り口を分けることも可能なので、コインパーキング内で事故も起こりにくくなるでしょう。

しかし、あまりにも交通量が多く車の流れが早い幹線道路などはコインパーキングに気がついた時には通り過ぎていることも多く向いていません。コインパーキングの入り口のすぐ近くに電信柱や標識など車を出し入れする際に邪魔になる物がある土地も避けるのが無難です。

コインパーキング経営ができる土とは

コインパーキング経営に向いている土地の立地条件を上記では解説しました。では、立地以外でコインパーキング経営を行うに必要な土地の条件はあるのでしょうか。

コインパーキングに必要な土地面積

コインパーキング経営は狭小の土地でも可能です。最低限必要なのは間口は約5m、奥行きは6mほど
車1台からでも始められるので、建物の1階部分や建物が建った敷地の一部を駐車場として土地活用も可能です。

車1台停めるのに必要なスペースは前段で解説した通り、幅2.4~2.5m、奥行き4.8~5mですが、精算機などの設置や車体が敷地外にはみ出さないように余裕が必要になります。

コインパーキングができる用途地域

都市計画のひとつとして、一部の土地には用途地域という制限がかけられています。用途地域とはその土地の使い方を制限したもので、建物の高さや経営できる店舗が制限されています。

用途地域は12種類に分けられており、その中で最も厳しい世間を設けられているのが、第一種低層住居専用地域。コインパーキングはこの地域でも経営が可能です。

ただし、第一種低層住居専用地域で行う場合は建物の高さが制限されているので、より収益を上げることができる立体駐車場タイプは難しいです。

あくまでも平面の駐車場タイプになるので、注意が必要です。

5.コインパーキング経営は立地が命

コインパーキング経営は誰にでも始めやすい土地活用ですが、成功して長く経営を続けるには、条件に合った土地が必要です。

他の土地活用に比べると手軽に始められますが、費用が必要な場合もあるので焦らず、適している土地なのかよく検討してから判断するようにしましょう。

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