第一種住居地域とは。区域の特徴と土地活用、用途地域の制度とは

現在、日本の土地には建てて良い建物が制限されている土地があります。

それが、第一種住居地域です。

どのような目的で、どのような建物を建てて良いのでしょうか。

第一種住居地域の用途とその使い方などについて解説します。

1. 用途地域とは何か

1.1 都市を整えるための制度

工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。

そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。

これが、用途地域です。

用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。

主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。

用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系商業系工業系の3つになります。

用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています

さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。

1.2 用途地域の種類

用途地域には第一種住居地域の他にどのような区域があるのでしょうか。

区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。

区域概要
第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

1.3 用途地域の調べ方

売却や購入する不動産は契約前に用途地域を調べておいた方が良いでしょう。

売却の場合はどんな人に販売できるのか、土地活用はできるのか考えるための参考になるからです。

購入する際は、どれくらいの高さの家が建てられるのか知ることができますし、周辺に今後どんな建物が建つのかある程度推測できます

お子さんなどがいる人は特に環境が気になるのではないでしょうか。

最も簡単な調べ方は不動産屋さんに「ここの用途地域を教えてください」と聞くことです。

それがまだ難しいという方は不動産が所在する場合の役所に連絡し、「用途区域を教えてください」と連絡を入れましょう。

仕事が忙しい方の場合は、Web上で調べる方法もあります。

「市町村 都市計画図」で検索すると、各地域の区域がわかります。

詳しい使い方はこちらの記事で千葉県柏市を例に解説しています。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

その他の方法として、家を購入されている方は契約前に不動産会社からもらった「重要事項説明書」の用途地域の枠を確認するというやり方もあります。

1.4 用途地域が重なってしまった場合

用途地域の境目の不動産を購入してしまった、用途地域の区域分けが変わって2つの区域にまたがってしまうこともあるかと思います。

そんな時は過半主義が適用されます。

過半主義とは2つの用途地域をまたいでしまった場合、より多くかぶっている方の区域とみなすというものです。

この時、過半は土地で見るので、上に建っている建物のかぶってる比率は関係ありません。

しかし、いくつか例外になる要件があります。

例外になるのはこちら

制限決定方法
建ぺい率加算平均で計算する
容積率加算平均で計算する
高さ制限建物がかかってる区域の高さ制限をそれぞれ適応しなくてはいけない
防火・準防火地域厳しい方の制限が適用

※加算平均とは一般的な平均の計算方法と同じです。

ややこしい計算をしなくてはならないので、不動産会社か役所に問い合わせて建てられる建物の条件を聞くと良いでしょう。

2. 第一種住居地域とは何か

第一種住居地域とは住居の環境を保護するための地域です。

指定面積が広いため、大規模なマンションや店舗などが建設できます。

ゴルフ練習場やスケート場などスポーツ施設の建設も可能です。

中心部や駅周辺で見られる近隣商業地域・商業地域に隣接することもあれば、郊外では幹線道路沿いで指定されることもあります。

そのため、名称は「住居地域」になっていますが、沿道は店舗が良く見られます。

小規模なお店や事務所を兼ねた住宅のほかに、小中学校も建設することが可能です。

低層・中高層住居専用地域との違いは、店舗・事務所における床面積要件の緩和です。

階数制限が外れることに加え、建ぺい率80%の指定も可能になることです。

3. 第一種住居地域で受ける制限

用途地域にはそれぞれ用途の他に建てて良い建ぺい率や高さなどがあります。

土地を購入し、新しい家を建てようと考えている人は確認が必要です。

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

4. 第一種住居地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等で3,000㎡以下
事務所等で3,000㎡以下
ホテル、旅館3,000㎡以下
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等3,000㎡以下
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所3,000㎡以下
単独車庫300㎡以下、2階以下
建築物附属車庫2階以下
自家用倉庫3,000㎡以下
畜舎(15㎡超)3,000㎡以下
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積50㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積50㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設3,000㎡以下

【建てられない建物】

  • 3,000㎡超の店舗等
  • 3,000㎡超の事務所等
  • 3,000㎡超のホテル、旅館
  • 3,000㎡超のボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
  • その他の遊戯施設、風俗施設
  • 3,000㎡超の自動車教習所
  • 3階以上または300㎡超の単独車庫
  • 3階以上の建築物附属車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 3,000㎡超の自家用倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

5. 第一種住居地域での土地活用の考え方

5.1 地価が高くなる用途地域とは

用途地域は建築できる建物やその用途を制限するものです。

そのため、区域によって需要が異なり、土地の価格のつきかたも異なります。

最も需要が高いのは、制限が少なく家でもお店でも建設することができる商業地です。

逆に用途への制限が厳しい第一種低層住居専用地域は一般的に土地価格が安くなります

第一種住居地域は住居はもちろん、さまざまな店舗が建てられる自由度の高い区域です。

立地に左右されるので一概には言えませんが、区域だけ見れば低層住居専用地域や中高層住居専用地域より高く売却できる可能性はあります。

5.2 土地活用の選択肢

第一種住居地域は、買い物にも交通にも便利な地域で指定されやすです。

そのため、土地需要が大きいのと同時に、土地活用の選択肢も広いです。

土地をどのように活用するのか悩むところです。

基本的には、住居専用地域に建てられない用途から考えてみてはどうでしょうか

商業地域よりも土地が安くて、なおかつ周辺の住居専用地域と競合しない用途です。

それなら、企業の出店意欲も高いと予想されるからです。

必然的に、周辺住民をターゲットとした、物販・サービス業の大型店舗が有力です。

ただし、建物が大きくなるほど負担は大きくなるでしょう。

ひとつの手として、契約期間満了後に更地にして返してもらうことができる事業用定期借地権の設定というのもあります。

契約中は地代収入を得られますし、契約期間終了後はすぐまた別の人に貸し出したり、活用をすることが可能です。

所有する土地の広さに応じて、最適な活用方法を検討してみましょう。

また、店舗・事務所の階数制限がないので、テナントビルの運用も可能です。

賃貸住宅の経営も利便性の良さから十分に成り立ちます。

戸建てよりはアパート、アパートよりはマンションにして、収益率アップを目指したいところです。

まとめ

第一種住居地域は住居だけでなく、スポーツ施設や大規模店舗などが建てられる区域です。

住居系でありながらさまざまな店舗が建設されているので、利便性も高いでしょう。

その分、静かな環境に家を持ちたいという方には少々にぎやかかもしれません。

どのような生活をどんな場所でしたいかを考え、土地の購入を検討しましょう。

売却の人は不動産をどのように売るかを不動産会社に相談すると良いでしょう。

店舗としても住居としても販売できる区域です。

区域をウリに売却額を設定できるかもしれません。

しかし、区域を査定にどのように反映させてくるかは不動産会社次第です。

不動産会社によって査定額は異なります。

いくつかの不動産会社に査定を依頼し、比較・検討すると良いでしょう。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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