売れない土地の特徴と確実に売れるようにする12の方法

土地を売りに出したのになかなか売れないと、「自分の土地は売れない土地なんだ、しょうがないからこのままにしておこう」と売却するのをあきらめたくなります。
無理もありません。土地の売却には時間と手間がかかり、売れないと精神的につらくなってしまうでしょう。

しかし、売れない土地をこのまま持ち続けていると固定資産税額が数十万円取られていたなどと大損することがあります。

記事では、土地を今すぐに売却すべき理由、売れない土地の特徴と売れない土地を売れるようにする12の方法をご紹介します。

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売れない土地は今すぐに売るべき

売れない土地を所有しているなら今すぐに売るべき
今現在、使わない土地を所有しているなら今すぐに土地を売却すべきです。

土地を早く売却したほうが良い理由は2つあります。

理由1 無駄なコストがかかって大損する

土地を所有していると、自分で使用していなくても固定資産税がかかります。

田舎の土地だから固定資産税なんて…と甘く見ていると後々後悔することになるでしょう。

固定資産税額は、固定資産税評価額×1.4%かかります。
例えば、500万円の固定資産税評価を持った土地を5年間所有していると通算35万円も市区町村に支払っていることになるのです。

このほかにも、定期的に雑草を抜いたり、ゴミを片付けたりなど定期的に管理の手間がかかります。
歳をとって自分では管理できなくなると業者にお金を払って管理を依頼しなければならなくなるリスクもあります。

これ以上、無駄なコストを払い続けたくないという方は、不動産一括査定サイトを使って土地を売却してくれる優秀な不動産会社を探すことをおすすめします。
不動産一括査定サイトとは、サイトの運営者「大手NTTデータ」によって厳選された優秀な不動産会社が土地がいくらで売れるか無料で査定をしてくれるサービスです。

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土地管理

理由2 ご近所トラブルが発生する可能性がある

売れない土地を放置しておくと、土地の上には雑草が生い茂り、害虫が発生する原因となります。
結果、近所から苦情が来て関係性が悪化するなんてことも起こりえます。

関係性の悪化ですめばまだいい話です。場合によっては損害賠償を求められることもあります。
損害賠償となると、数千万円単位の支払いが生じます。注意しましょう。

売れない土地の特徴とは?

売れない土地と売れる土地の違いとは?
売りに出してもなかなか売れない人気のない土地が存在します。

ご自身の土地は以下の売れない土地の特徴に当てはまるでしょうか。

売れない土地の特徴

  • 査定額がマイナス
  • 借地権・地役権付きである
  • 土地の境界線が不明

具体的に、どのような特徴を持っているのか以下で見ていきましょう。

査定額がマイナス

不動産会社に土地の査定をしてもらった結果、査定額がマイナスになった場合は土地が売れません。

査定額がマイナスになってしまう要因は以下の通りです。

  • 土地の形がいびつ
  • 周辺に嫌悪施設がある
  • 建築基準法を満たしていない
  • 面積が極小・極大
  • 日当たり・風通しが悪い
  • 地質に問題がある
  • 最寄駅から徒歩15分以上かかる

土地の形がいびつ

土地の形が、以下の写真のように、三角形、台形の土地は活用しづらいため売れづらいです。住宅は基本的に正方形なので、傾斜がかった土地だと家を建てる時に使えない部分が多く発生します。

土地の形がいびつである代表例が「旗竿地」で、旗竿地でも特に間口が2メートル以下の土地は建築基準法を満たさないため価値が格段に落ちます。
土地の形状 例

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周辺に嫌悪施設がある

土地の周辺に以下のような嫌悪施設があると、住む人は嫌な気持ちになってしまいます。そのため土地が売れません。

  • 規模の大きい変電所
  • ガスタンク
  • 汚水処理場
  • ゴミ焼却場
  • 墓地
  • 暴力団などの反社会勢力の事務所
  • 今にも倒壊しそうな空き家
  • カラオケボックスやクラブなどの音が気になる施設

建築基準法を満たしていない

日本には、建築基準法という法律があり、建築基準法を満たしていない土地には建物を建てることができないので買主に人気がありません。

建物の建築の可否にかかわる建築基準法を満たしていない土地とは以下のようなものをいいます。

  • 幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない
  • 道路に面していない
  • 建蔽率・容積率をオーバーしている
  • 建物が密集している幅4メートル未満の私道に面している

建蔽率とは、敷地の何%まで建物を建てることができるか定めた値です。また容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積(床面積の合計)の割合のことです。
建蔽率・容積率は地域ごとに決まっており、これらの値を満たさない建物は違法となるためなかなか売れないでしょう。

また、幅4メートル未満の個人や企業が持つ土地(私道)でも住宅が密集している場合は、建築基準法を満たさなければいけないというルールがあります。(建築基準法42条2項)
その場合、道路の中心線から土地の境界線が2メートル未満の場合は建物を建てることができず、土地が売れません。

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第一種住居地域

面積が極小・極大

土地の面積が土地の用途に対して大きすぎる、または小さすぎる場合は土地が売れません。

日本全国の土地には用途が決まっていて、一戸建てのような低い建物しか建てられないエリア、マンションや高さのある商業ビルが建てられるエリアが存在します。

低い建物しか建てられないエリアに面積の広い土地は必要なく、同様に高い建物が建てられるエリアに狭い土地は必要ありません。(狭い土地は容積率が小さくなり、高い建物が建てられないため)

決められた用途に不相当な大きさの土地は嫌煙されます。

日当たり・風通しが悪い

北向きの道路に面している、四方に高さのある建物があり日照や風通しが悪い場合、なかなか土地が売れません。

特に、小さな子供がいるファミリー層は洗濯物を干したい、健康な環境で子供を育てたいなどのニーズがあり、日当たり・風通しが悪い土地を忌み嫌うでしょう。

地質に問題がある

土地の中に揮発性有機化合物や重金属、農薬等の土壌汚染が発見された場合、土地を買いたいという人は現れません。

土壌汚染物質が発見されていなくても、「安全である」という確認が取れない土地も同様です。土壌汚染物質の有無は土壌汚染調査をしているかしていないかで判断できます。

普段から宅地として使用されている土地であれば土壌汚染調査の必要はなく、クリーニング店や印刷工場として使われていた土地の場合は調査が必要です。

また、接している道路との高低差がある土地も売れません。

宅地が道路よりも高すぎると購入後階段を設置する必要がありお金がかかります。一方宅地が道路よりも低い場合は雨が降った後排水がうまく行われず、ポンプアップの必要があります。

このような土地は居住に適さないために人気が低くなります。

最寄駅から徒歩15分以上かかる

売りに出している土地が駅から歩いて15分圏外にある場合は、土地が売れづらいです。

アパートやマンションを賃りた経験がある方はよくわかると思いますが、物件を購入するとき多くの人が駅から徒歩15分圏内の条件をつけて不動産を検索します。駅から離れていると、出かけたい場所にすぐにいけないために不便です。

借地権・地役権付きである

土地の上に借地権・地役権がついていると買い手がつかないでしょう。

借地権とは、土地上に建物を建てることを目的に他者に土地を貸す権利です。借地権がついていると、せっかく土地を購入しても自分で建物を建てられません。

地役権とは、他人の土地を自分の土地の便益につかう権利で、用水路を引いたり、通行用に用いたり、眺望や日照を確保するために使います。
地役権付きの土地は他者に不用意に立ち入られ使用される恐れがあり買い手に嫌がられるでしょう。

土地の境界線が不明

土地の境界線がはっきりしていない土地は、隣地との権利トラブルが危ぶまれるため買い手から嫌煙されます。

隣地との境界線がはっきりしているかどうかは、地面に埋まっている境界標や登記、測量図を見ることで分かります。

紹介した売れない土地の特徴のいずれかに当てはまる場合は、土地が売れづらいです。しかし、売れづらいからといって売れないわけではありません

売れにくい土地は工夫をすることによって売れる土地へと変化します

次の章では売れない土地を売れる土地にする方法をご紹介します。

売れない土地を売れる土地にする12の方法

売れない土地を確実に売る7つの方法
売れない土地を所有していてもあきらめることはありません。

売れない土地を売れる土地にする12の方法を見ていきましょう。

売れない土地を売れる土地にする12の方法

  1. 不動産会社を変える
  2. 売り出し価格を下げる
  3. (専属)専任媒介契約を結ぶ
  4. 隣人と交渉する
  5. 掲載する写真を変える
  6. 不動産会社に買い取ってもらう
  7. 土地の専門家に相談する
  8. 知人をあたる
  9. 土地を整形にする
  10. 嫌悪施設を動かす
  11. 接道義務を満たす
  12. 分筆して土地を売る

方法1 不動産会社を変える

土地が売れない場合、最もインパクトのある解決方法は不動産会社を変える方法です。

不動産の売却は、売り出し価格の決定から広告活動、内見のサポートなど不動産会社がすべてです。不動産会社を変えることで土地が売れるようになります。

不動産会社を変える時は、不動産一括査定サイトを使って所有している土地の売却に強い不動産会社を探すとよいです。

不動産一括査定サイトは、サイトの運営者によって厳選された企業ばかりが参加しています。並みの不動産会社が対応できない案件もスムーズに対応してくれるでしょう。

不動産一括査定サイトは、全国の市区町村の査定に対応しているHOME4Uと不動産会社数が1,700社と圧倒的No1のHOME’Sの2サイトの同時利用をおすすめします。

田舎の土地の場合、対応してくれる不動産会社数が少ないことが多いのですが、2サイトを同時利用することで査定をしてくれる不動産会社の数が増え、売却を依頼したいと思える1社を取捨選択することができます。

HOME4Uは大手NTTデータの運営する不動産一括査定サイトです。数あるサイトの中で最も運営歴が長く、提携している企業もNTTデータの厳しい審査を潜り抜けてきた企業ばかりで信頼感があります。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
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HOME’Sは提携している不動産会社数が多い分、紹介できる不動産会社数が多く選択肢が広がります。選択肢が広がるということはその分、田舎の土地売却に強い1社が見つかりやすくなるということです。
人気のない土地でも早く、高額で売れる可能性が高いでしょう。

HOME'S運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数612万人
提携会社数約1,700社
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方法2 売り出し価格を下げる

売り出し価格が周辺の土地の売却相場価格よりも高い場合は売り出し価格を下げましょう。

ただ、むやみに売り出し価格を下げてしまうと売主は損をしてしまいます。売り出し価格をどれくらいまでさげればいいかを知りたいときは不動産一括査定サイトを使って、いくらで土地を売りに出すと売却できるのか適切な査定額を提示してもらいましょう

この時気を付けなければいけないのは、複数の不動産会社に査定を依頼して、複数の査定額を比較検討したうえで売り出し価格を決めることです。

不動産会社による査定は、会社ごとに任意に行われていて、A社とB社で300万円も価格が異なることがあります。適切な売り出し価格を決めるためには複数社の査定額の平均額を取ることが大切です。

不動産一括査定サイトは、たったの60秒で複数社に査定依頼ができるため手間がかかりません。

また、一括査定サービスの利用も査定自体も完全無料ですので、この機会にぜひ使ってみてください。

不動産一括査定サービスは、査定をしてくれる不動産会社数が圧倒的No.1(1700社)HOME`Sと大手NTTグループが運営している老舗サイトHOME4Uの同時利用がおすすめです。

地方の土地の場合、1サイトの利用では対応してくれる不動産会社数が少ない場合が多いので、2サイト同時利用がポイントです。
地方の土地は年々売れづらくなっています。土地が売れなくなる前に査定を依頼しましょう。

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運営開始時期2014年
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方法3 (専属)専任媒介契約を結ぶ

現在、不動産会社と一般媒介契約を結んでいるのなら、(専属)専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。

媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。(専属)専任媒介契約とは、土地を売却するのに1つの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができない契約方法です。

不動産会社にとっては、ほかの不動産会社に媒介契約を横取りされる恐れがないため、力を入れて売却活動に取り組んでくれることでしょう。

一方、一般媒介契約を複数の不動産会社と締結していると、不動産会社は他の不動産会社に媒介契約を先取りされる恐れがあり、広告費が無駄になるというリスクから売却活動に熱心に取り組んでいない可能性があります。

なお、専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、個人間の不動産取引を可とするか否かです。隣人との不動産売買契約を結ぶことも頭に入れると専任媒介契約を結ぶのがおすすめです

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方法4 隣人と交渉する

不要な土地を隣人が必要としていないか聞いてみましょう。

他の人がいらないと思うような土地でも隣人であれば買い取ってくれる可能性が高いです。さらに、隣人に土地を売却できれば仲介手数料が無料になるというメリットもあります。

隣の土地が手に入れば、駐車場が作れたり、畑にできたり、田んぼにして水を引いたりなど使い勝手がよくなります。

隣人に土地がいらないかどうか声をかけてみて、ほしいということであれば、契約周りだけ不動産会社にサポートに入ってもらいましょう。

方法5 掲載する写真を変える

土地を売りに出すとき、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに不動産の写真を掲載しますが、掲載している写真を魅力的にすることで買い手がつくことが多くあります

買主が、不動産を購入したいと思う最初のステップは「見た目」です。土地が売れない場合、案外掲載している写真が悪かったなんてことがあります。

方法6 不動産会社に買い取ってもらう

売りたい土地が、建物が建てられない市街化調整区域内の土地である、または心理的瑕疵(自殺・殺人)により買い手が現れない場合は仲介でなく不動産会社による買取を検討するとよいです。

不動産の買取とは、不動産会社が売りたい土地の買主となって価格査定後すぐに土地を買い取ってくれる方法です。

不動産の買取をすると、整地費用・再販売費用などが差し引かれて仲介による売却価格の6~8割程度になってしまいますが、土地が売れないストレスから解放されます。

不動産の買取業者は以下の不動産一括査定サイトを使って探すことができます。

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方法7 土地の専門家に相談する

売れない土地を売れる土地にする相談を不動産会社にしたけれど、納得のいく答えが返ってこなかった場合は、土地の価値を正確に見積もってくれる専門家に相談してみましょう

相談相手は、目的によって異なります。

売れない土地を所有しているときに相談したい相手

  • 土地の正確な価値を分析してもらいアドバイスが欲しい→不動産鑑定士
  • 土地の境界線や分筆など物理的な状況を把握したい→土地家屋調査士
  • 売却する以外の活用の可能性について相談したい→土地活用の専門家

不動産鑑定士とは、土地や建物の価値を地理的状況、法規制、市場経済といった様々な要因を踏まえて算出したり、不動産を調査した結果、顧客のニーズに合わせて適切なアドバイスを行う国家資格です。
不動産鑑定士もさまざまな職種についていますが、売れない土地を売れる土地にする相談がしたいときは、土地の運用・活用を示唆してくれるコンサルティングに特化した不動産鑑定士に相談をするとよいでしょう。

不動産鑑定士への相談は有料で、20万円程度かかります。

土地の境界線や分筆などが不明瞭で分からない場合は土地家屋調査士に相談するのがおすすめです。土地家屋調査士とは、登記に必要な事項を記載するために土地を調査・測量してくれる専門家です。
こちらも有料で5万円ほどかかります。

最後に、売却以外の可能性を検討してみたい方は、土地活用の専門家に相談しましょう。
土地活用の専門家への相談は、土地活用の無料プラン比較【HOME4U】を利用すれば無料で気になる土地活用の専門家に相談可能です。

土地活用をすることを前提に話すのではなく、現時点での状況を踏まえたうえで土地活用が可能かどうか、できるとしたらどの活用がおすすめかを親身になって相談に乗ってくれます。

相談に乗ってくれる業者はNTTデータの厳選した全国各地の優良企業ばかりです。資料請求のみ依頼することもできますので気軽に利用してみるとよいでしょう。

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方法8 知人をあたる

所有している土地を、親戚や友人などにいらないか聞いてみましょう。

記事の前半でもお伝えしましたが、土地は持っているだけで固定資産税がかかります。最悪無料でも親戚や友人が欲しいというなら譲渡してしまったほうが身のためです。

最近は、東京から地方へ移住する動きがありますので、知人に相談したら需要があるかもしれません。

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方法9 土地を整形にする

売りたい土地の形が以下の図のように、不整形、相当に不整形、極端に不整形の場合は、隣の土地を買い足して整形にすると、土地が売れやすくなります。

土地の形状 例

 

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方法10 嫌悪施設を動かす

土地の近くにゴミ箱や電柱、バス停などの嫌悪施設がある場合は、土地の価値が下がります。

ゴミ箱・電柱・バス停は交渉次第で動かすことが可能ですので、近くにこれらの施設がある場合は動かすようにしましょう。
ゴミ箱を動かす場合は、近所の人に相談。電柱を動かす場合は電力会社やNTTに、バス停はバス会社と交渉することで動かすことができます。

もちろん、ただというわけにはいかず、移動に伴い発生する費用を自己負担しなければいけません。動かすのにかかる費用と移動によって上がる土地の価格を比較して決定するとよいでしょう。

方法11 接道義務を満たす

所有している土地が接道義務を満たしていない場合は、隣地を買い足して接道義務を満たしたうえで土地を売りましょう。

接道義務とは、敷地の入り口が幅4m以上の道路に2m以上接していないといけないと定める規則です。

接道義務を満たしていない土地は、建物を建てることができなくなってしまい(再建築不可物件)、買主が付きません。

所有している土地が建物を建てられない土地だった場合、間口を2m以上広げるために隣の土地を購入して間口を広げましょう。

間口を2m以上にすることで、所有している土地に建物を再建築することができるようになり、土地が売れやすくなります。

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方法12 分筆して土地を売る

個人を相手に土地を売るときは、土地の面積が広すぎると敬遠されます。

戸建住宅(持ち家)の敷地は、全国平均でも280㎡ (平成25年住宅・土地統計調査、総務省統計局)に過ぎません。

売却したい土地が400㎡(121坪)を超えるようなら、土地を文筆して売却したほうが良いでしょう。

土地を文筆するときは、接道義務に違反しないように注意しましょう。

接道義務とは、建築基準法の制限で、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。

分筆して接道義務に違反すれば、建物が建てられない土地になって、買主には何の価値もなくなってしまいます。

次のように横に分筆すると、奥の土地に接する道路がなくなります。

土地の分筆

接道義務も含め、道路について詳しくは、地域行政の担当窓口に聞いてみましょう。

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土地が売れない場合の対処法


どうしても土地が売れない場合、取るべき方法は2つあります。

土地を隣人や知人に無償譲渡する

土地がどうしても売れない場合は隣人や知人に土地を無償譲渡することを考えましょう

前述した通り、隣地所有者は土地を引き取ってくれやすいです。土地が売れない場合は無償で譲渡できないか隣地所有者へ話をつけてみましょう

ただ、注意しなければならないのが税金です。個人に土地を寄付する場合、土地の時価が110万円を超えると寄付した相手方には贈与税がかかります。

110万円というのは、贈与税の基礎控除額です。土地の時価総額が110万円を超えてしまう場合は土地を譲渡する側が譲渡税を負担するなどして、相手が土地を受け取りやすくしましょう。

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自治体や企業に土地を寄付できる?
自治体や企業に土地を譲渡することは基本的に無理です。自治体や企業は売れない土地の寄付を受け付けていないからです。まず自治体に関してです。自治体が土地の寄付を受け付けていないのは、寄付によって土地が自治体の資産になってしまうと、固定資産税を徴収することができなくなり税収が減ってしまうからです。
また、土地の寄付を受け入れることで土地の管理コストが増えるというデメリットもあります。次に企業に関してです。企業は土地を無償で受け取ると、受贈益として計算されて法人税がかさみます。売れない土地を受け入れることによって企業になんらかのメリットがない限り、寄付を受け入れないでしょう。

相続放棄する

「売れない土地を所有しているが、まだ相続していない」という方は、相続放棄をすることもできます。

相続放棄とは、親から相続する予定の遺産を一切受け取らないと意思表示することで、相続放棄をすると土地だけではなく現金、株などの全ての遺産を手放なければいけません

したがって相続放棄が向いているのは、親からマイナスの遺産しか受け取らない人です。土地はマイナスでも、遺産総額でみるとプラスになる場合には注意しましょう。(被相続人の財産調査が非常に重要です)

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売れない土地と売れる土地は何が違う?
1番の違いは、相場よりも安い価格で売っているかどうかです。また、土壌汚染や心理的瑕疵があったり、法律の規制により建物が建てられなかったりすると土地は売れにくい傾向にあります。
詳しくは「売れない土地の特徴とは?」で解説します。売れない土地を確実に売る方法ってある?
売れない土地の負の要素を取り除き、売り出し価格を下げると売れやすくなります。それでも売れなければ、不動産会社を変えたり、隣人と売却を交渉したりする方法がおすすめです。詳しくは「売れない土地を売れる土地にする12の方法」で解説します。土地が売れない場合はどうなるの?
土地が売れない場合には、隣人や知人に無償譲渡する方法があります。また、自治体や企業に土地を寄付する方法もありますが、固定資産税など税の関係から受け入れられないケースが多いようです。詳しくは「土地が売れない場合の対処法」で解説します。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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