売れない土地の特徴と確実に売る7つの方法【絶対に売れる】

土地を売りに出しているのなかなか買い手がつかないと、「自分の土地は売れない土地なのだろうか」と不安になってしまいます。

しかし、あきらめるのはまだ早い。土地が売れないのは、売却を依頼している不動産会社のせいかもしれません

記事では、売れない土地と売れる土地の違い、今売れていない土地が確実に売れるようになる7つの方法をご紹介します。

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私の土地は売れる?売れない土地と売れる土地の違い

私の土地は売れる?売れない土地と売れる土地の違い
土地を売りに出しているのに、なかなか買い手がつかないと「自分の土地は売れない土地なのではないか」と考えてしまいます。

売れない土地をこれからどうするかを判断するためにも、まずは売れる土地と売れない土地の特徴を知って、適切な対処をしていきましょう。

売れる土地の特徴

  • 査定額がプラス
  • 人口が多い都市部の土地
  • 駅から近い
  • 売り出し価格が相場よりも安い
  • 専任媒介契約を結んでいる
  • 不動産会社が広告活動を熱心に行っている
売れない土地の特徴

  • 査定額がマイナス
  • 土地の形がいびつ
  • 土地の面積が極大/極小である
  • 周辺に電柱やごみ置き場などの嫌悪施設がある
  • 土壌汚染物質が発見されている
  • 心理的瑕疵がある(自殺者がいる、殺人があったなど)
  • 法律の規制で建物が建てられない(再建築不可物件・市街化調整区域・農地)
  • 隣地との境界線があいまい
  • 人口が少ない田舎の土地
  • 売り出し価格が相場よりも高い
  • 一般媒介契約を結んでいる
  • 不動産会社が広告活動を行っていない

今売りに出している土地に上記のいずれかの特徴にあてはまるものがあったでしょうか。

もし、売りに出している土地が「売れる土地の特徴」に当てはまっているのに売れていない場合は、不動産会社の販売の仕方に問題がある可能性が高いです。不動産会社を変えることで土地が売れるようになるでしょう。

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一方、売りに出している土地が「売れない土地の特徴」に当てはまっている場合は、次に紹介する「売れない土地を売却する7つの方法」を試してみましょう。

売れない土地を売却する7つの方法

売れない土地を売却する7つの方法
次に、売れない土地を売却する7つの方法をご紹介します。売れない土地がどの特徴を持っているかによって対処法が異なります。以下の表に従って、自分にとって必要な方法を試しましょう。

売れない土地の特徴と対処法
売れない土地の特徴対処法
  • 査定額がマイナス
  • 土地の形がいびつ
  • 土地の面積が極小/極大である
  • 周辺に電柱やごみ置き場などの嫌悪施設がある
土地の負の要素を解消する
  • 土壌汚染物質が発見されている
  • 心理的瑕疵がある(自殺者がいる、殺人があったなど)
  • 法律の規制で建物が建てられない(再建築不可物件・市街化調整区域・農地)
不動産会社に買い取ってもらう
  • 隣地との境界線があいまい
確定測量を行う
  • 人口が少ない田舎の土地
  • 売り出し価格が相場よりも高い
売り出し価格を下げる
  • 一般媒介契約を結んでいる
専任媒介契約を結ぶ
  • 不動産会社が広告活動を行っていない

方法1 土地の負の要素を解消する

土地の形が悪い、周辺に電柱やごみ置き場などの嫌悪施設があるなど売りたい土地にマイナスの要素がある場合は以下の対処法を試しましょう。

  • 土地の形がいびつな場合は隣地を買って整形にする
  • 近くにゴミ箱や電柱、バス停などがある場合は動かす
  • 再建築不可物件は隣の土地の購入を検討する
  • 面積の大きな土地は分筆して売る

土地の形がいびつな場合は隣地を買って整形にする

売りたい土地の形が以下の図のように、不整形、相当に不整形、極端に不整形の場合は、隣の土地を買い足して整形にすると、土地が売れやすくなります。

土地の形状 例

近くにゴミ箱や電柱、バス停などがある場合は動かす

土地の近くにゴミ箱や電柱、バス停などの嫌悪施設がある場合は、土地の価格が下がります。

ゴミ箱・電柱・バス停は交渉次第で動かすことが可能ですので、近くにこれらの施設がある場合は動かすようにしましょう。

ゴミ箱を動かす場合は、近所の人に相談。電柱を動かす場合は電力会社やNTTに、バス停はバス会社と交渉することで動かすことができます。

もちろん、ただというわけにはいかず、移動に伴い発生する費用を自己負担しなければいけません。動かすのにかかる費用と移動によって上がる土地の価格を比較して決定するとよいでしょう。

再建築不可物件は隣の土地の購入を検討する

以下の図のような再建築不可物件を持っていると、建物を再建築することができないので土地が売れにくくなります。

再建築不可物件の説明図

所有している土地が再建築不可物件だった場合、間口を2m以上広げるために隣の土地を購入して間口を広げましょう。

間口を2m以上にすることで、所有している土地に建物を再建築することができるようになり、土地が売れやすくなります。

面積の大きな土地は分筆して売る

個人を相手に土地を売るときは、土地の面積が広すぎると敬遠されます。

戸建住宅(持ち家)の敷地は、全国平均でも280㎡ (平成25年住宅・土地統計調査、総務省統計局)に過ぎません。

売却したい土地が400㎡(121坪)を超えるようなら、土地を文筆して売却したほうが良いでしょう。

土地を文筆するときは、接道義務に違反しないように注意しましょう。

接道義務とは、建築基準法の制限で、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。

分筆して接道義務に違反すれば、建物が建てられない土地になって、買主には何の価値もなくなってしまいます。

次のように横に分筆すると、奥の土地に接する道路がなくなります。

土地の分筆

接道義務も含め、道路について詳しくは、地域行政の担当窓口に聞いてみましょう。

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方法2 不動産会社に買い取ってもらう

売りたい土地が、建物が建てられない再建築不可物件、市街化調整区域、農地等の特殊な土地である場合、また心理的瑕疵(自殺・殺人)により買い手が現れない場合は仲介でなく、不動産会社による買取を検討するとよいです。

不動産の買取とは、不動産会社が売りたい土地の買主となって価格査定後すぐに土地を買い取ってくれる方法です。

不動産の買取をすると、整地費用・再販売費用などが差し引かれて仲介による売却価格の6~8割程度になってしまいますが、土地が売れないストレスから解放されます。

不動産の買取業者は以下の不動産一括査定サイトを使って探すことができます。

 

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方法3 確定測量を行う

隣地との土地の境界線があいまいな場合は、確定測量を行うことで売れない土地が売れるようになります。

確定測量とは、正式名称「境界確定測量」のことで、隣地所有者と官公署の立会いのもと官公署の図面を参考にして土地の境界を確定させる行為です。

確定測量は、測量士や土地家屋調査士といった専門家に測量を依頼したり、境界標を設置したりなど手間がかかる作業ですので費用が7~10万円ほどかかります。しかし、確定測量を行うことで土地の権利関係が明らかになり境界線に関するトラブルを防ぐことが可能です。

土地の買い手にとって、境界線が明確であることは重要ですので必ず行うようにしましょう。

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方法4 売り出し価格を下げる

売り出し価格が周辺の土地の売却相場価格よりも高い場合は売り出し価格を下げましょう。

ただ、むやみに売り出し価格を下げてしまうと売主は損をしてしまいます。売り出し価格をどれくらいまでさげればいいかを知りたいときは不動産一括査定サイトを使って、いくらで土地を売りに出すと売却できるのか適切な査定額を提示してもらいましょう

この時気を付けなければいけないのは、複数の不動産会社に査定を依頼して、複数の査定額を比較検討したうえで売り出し価格を決めることです。

不動産会社による査定は、会社ごとに任意に行われているため、A社とB社で300万円も価格が異なることがあります。適切な売り出し価格を決めるためには複数社の査定額の平均額を取ることが大切です。

不動産一括査定サイトでは、1度の不動産の情報入力で複数社に査定依頼ができるため手間がかかりません。
さらに、一括査定サービスの利用も査定自体も無料ですので、この機会にぜひ使ってみてください。

不動産一括査定サービスは、査定をしてくれる不動産会社数が圧倒的No.1(1700社)HOME`Sと大手NTTグループが運営している老舗サイトHOME4Uの同時利用がおすすめです。

地方の土地の場合、1サイトの利用では対応してくれる不動産会社数が少ない場合が多いので、2サイト同時利用がポイントです。
不動産の査定は完全無料です。売れない土地の価値が落ちる前に査定を依頼しましょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社
HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
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方法5 (専属)専任媒介契約を結ぶ

現在、不動産会社と一般媒介契約を結んでいるのなら、(専属)専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。

媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。(専属)専任媒介契約とは、土地を売却するのに1つの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができない契約方法です。

不動産会社にとっては、ほかの不動産会社に媒介契約を横取りされる恐れがないため、力を入れて売却活動に取り組んでくれることでしょう。

一方、一般媒介契約を複数の不動産会社と締結していると、不動産会社は他の不動産会社に媒介契約を先取りされる恐れがあり、広告費が無駄になるというリスクから売却活動に熱心に取り組んでいない可能性があります。

なお、専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、個人間の不動産取引を可とするか否かです。隣人との不動産売買契約を結ぶことも頭に入れると専任媒介契約を結ぶのがおすすめです

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方法6 不動産会社を変える

田舎の土地を売却するのに、大手の不動産会社や都会の不動産会社に依頼しているなら、不動産会社を変えるとよいでしょう。

大手不動産会社にとって、田舎の土地の売却は優先順位が低いです。

田舎の土地の仲介は数ある不動産の案件の中で単価が低くなる傾向があります。また、田舎の土地に出向くのに交通費がかかりますがその際交通費を請求しづらいというデメリットがあるからです。

田舎の土地を売却するのであれば、地域に密着した不動産会社に売却を依頼するのがよいです。

先ほど紹介した一括査定サイトHOME’Sであれば、都市部から地域密着企業まで豊富な不動産会社を紹介してくれます。

優良な不動産会社の選び方
地域に密着した不動産会社の中でも、仲介売却を依頼する不動産会社を1つ選ぶ際は不動産会社の担当営業マンの交渉力に注目することが大切です。

土地を売却するのは会社ではなく、営業マン個人です。担当営業マンが買主に対して土地の魅力を伝えられるか、価格交渉で粘れるかが土地を確実に売るためのカギになります。

良い担当営業マンは、以下のポイントにおいて優れています。

  • 土地を売却するための選択肢を複数持っている
  • 明るくて感じが良い
  • 難しい不動産用語も売主にわかりやすい言葉で教えてくれる
  • 売主の質問に包み隠さず答えてくれる

田舎の土地を売却するのであれば、まず隣地の所有者に土地を必要としていないか聞いてみましょう。

隣地の所有者は土地を買ってくれる可能性が高いです。例えば、隣地が再建築不可物件(道路に接している土地が2m以下)の場合、あなたの土地を買うことで再建築が可能になり土地の価値が高まります。

また、隣地が狭い土地の場合は土地を購入することで駐車場を作れたり、物置を設置できたりなどメリットがあります。

隣地の所有者に土地を売る

また、不動産会社が土地を売るための広告活動をきちんと行っているかチェックしましょう

不動産会社は様々な方法を使ってあなたの土地を売りに出しています。

例えば、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに土地を掲載する方法、新聞広告に出稿する方法、SNSなど不動産会社によって様々です。

土地がなかなか売れない場合、あなたが依頼した不動産会社がきちんと広告活動を行っていない可能性があります。

不動産会社を変えるのも手ですし、広告活動を手伝うと良いです。例えば、売主ができる広告活動の一つに販売図面の作成があります。

販売図面とは、不動産会社が土地の広告活動を行うときに外部の不動産会社や一般の個人に見せる図面です。販売図面が充実していて魅力的であれば、実際に土地を見てみたいという人が増えるでしょう。

売れない土地を持ち続けるデメリット

売れない土地を持ち続けるデメリット
売れない土地を所有し続けているとどのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。

売れない土地を持ち続けるデメリット

  • ますます土地が売れなくなる
  • 固定資産税や管理費がかかる
  • 周辺住民から苦情が来る
  • 相続税の優遇措置が受けられなくなる

ますます土地が売れなくなる

土地を売りに出してから1年以上そのままの状態にしておくとますます土地が売れづらくなります。

買い手目線から売れない土地が市場に出回っている様子を見ると、「あの土地には何か瑕疵があるのではないか」と思い土地を買おうという気持ちにならなくなるからです。

土地が売れない場合は早めに売れる工夫をすべきです。

固定資産税や管理費がかかる

土地を所有していると、土地の所有者は毎年固定資産税を支払わなければいけません。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書の課税明細書の中にある「価格」もしくは「評価額」に記載される金額です。

固定資産税だけではありません。土地を所有していると、土地を管理するための以下の費用がかかります。

  • 定期的に通風や水を通す管理・交通費
  • 除草作業やゴミ撤去にかかる維持費
  • 地域の町内会費

固定資産税や管理費は継続して払い続けるとかなりの金額になってしまうので早めの売却がおすすめです。

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土地管理

周辺住民から苦情が来る

使わない土地の管理を何もしない場合、土地の上には雑草が生い茂り、害虫が発生する原因となります。

近隣に畑や田んぼがある場合、このような害虫の発生はかなり迷惑です。苦情だけでなく、場合によっては損害賠償を求められることもあります。

相続税の優遇措置が受けられなくなる

相続により取得した土地を3年以内に売却すると相続税の一部が譲渡所得税を計算する上での取得費に加算され、譲渡所得税が安くなります。

土地を相続してから3年を経過してしまうと、この特例を受けることができなくなってしまいます。売れない土地を所有しているとデメリットが多いですのでできるだけ早く土地が売れるよう対処すべきです。

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どうしても土地が売れない場合はどうすればいいの?

土地が売れない場合はどうなるの?
どうしても土地が売れない場合、取るべき方法は2つあります。

土地を隣人や知人に無償譲渡する

土地がどうしても売れない場合は隣人や知人に土地を無償譲渡することを考えましょう

前述した通り、隣地所有者は土地を引き取ってくれやすいです。土地が売れない場合は無償で譲渡できないか隣地所有者へ話をつけてみましょう

ただ、注意しなければならないのが税金です。個人に土地を寄付する場合、土地の時価が110万円を超えると寄付した相手方には贈与税がかかります。

110万円というのは、贈与税の基礎控除額です。土地の時価総額が110万円を超えてしまう場合は土地を譲渡する側が譲渡税を負担するなどして、相手が土地を受け取りやすくしましょう。

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寄付
自治体や企業に土地を寄付できる?
自治体や企業に土地を譲渡することは基本的に無理です。自治体や企業は売れない土地の寄付を受け付けていないからです。まず自治体に関してです。自治体が土地の寄付を受け付けていないのは、寄付によって土地が自治体の資産になってしまうと、固定資産税を徴収することができなくなり税収が減ってしまうからです。
また、土地の寄付を受け入れることで土地の管理コストが増えるというデメリットもあります。

次に企業に関してです。企業は土地を無償で受け取ると、受贈益として計算されて法人税がかさみます。売れない土地を受け入れることによって企業になんらかのメリットがない限り、寄付を受け入れないでしょう。

不動産会社に相談する

2つめの方法は、売れない土地の処分方法を不動産会社に相談することです。

不動産会社はこれまで何件も不動産の売却を担ってきました。当然売れない土地や家の案件にも直面したことがあるはずで、的確なアドバイスをくれるでしょう。

不動産一括査定サイトを使うと、売れない土地の価格を査定してもらえるのと同時に大手から地域密着企業まで様々な不動産会社の話を聞くことができます。

売れない土地を所有していると固定資産税・管理費といったお金がかかりますので早め早めに対処をしていきましょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

不動産一括査定サイトを使って実際に査定をしたら330万円の差があった

不動産一括査定サイトHOME’SHOME4UイエウールRe GuideすまいValue使って実際に実家を査定してみたら査定額に330万円の差がありました

不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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