あきらめないで!売れない田舎の土地を売る7つの方法

あきらめないで!売れない田舎の土地を売る4つの方法
相続した田舎の土地を売りに出しているけれどなかなか売れない。「人気のない田舎の土地だからしょうがない」とあきらめてはいないでしょうか?

もしかしたら、お持ちの土地が売れない原因は不動産会社や売り出し価格などに原因があるかもしれません。

記事では、土地が売れない原因を明らかにし、土地を売却する方法、それでも土地が売れない場合の対処法を解説します。

1. 田舎の土地が売れない5つの原因

田舎の土地が売れない5つの原因
まずは、お持ちの土地が売れない原因が何かを明らかにしましょう。

売れない理由を特定して、適切な対処をすることで売れない土地が売れやすくなります。

田舎の土地が売れない5つの理由

  1. 土地の売りだし価格が高すぎる
  2. 不動産会社の売り方が良くない
  3. 不動産会社との契約に問題がある
  4. 土地に売れない特徴・制限がある

1.1 土地の売りだし価格が高すぎる

土地の売り出し価格が高すぎるとなかなか土地が売れません

特に田舎の土地は都会の土地と比べ立地が優れているわけではないので、価格面で譲歩しなければならないと売りにくくなるということを心にとめておきましょう。

まずチェックすべきなのが、現在の売り出し価格が相場よりも高くないかということです。

相場よりも土地の価格が高い場合、売れる可能性が低くなります。相場価格の調べ方は、「第2章 田舎の売れない土地を売る7つの方法」で詳しく解説します。

土地を売ろうか迷っている方は、所有している土地がいくらで売れるのか気になるものです。また、できるだけ高く売却したいと考えているのではないでしょうか。この記事では、土地の売却相場の調べ方と土地が高く売れるタイミングをご紹介します。

1.2 不動産会社の売り方が良くない

不動産会社の売り方が良くないために土地が売れ残ってしまうことがあります。

具体的に、不動産会社の売り方がいいか悪いかをチェックするためには以下のポイントを見てください。

  • 土地を売るための広告活動を行っているか
  • 売却仲介を大手不動産会社に依頼していないか
  • 売却仲介を都会の不動産会社に依頼していないか

土地を売るための広告活動を行っているか

不動産会社は様々な方法を使ってあなたの土地を売りに出しています

例えば、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに土地を掲載する方法、新聞広告に出稿する方法、SNSなど不動産会社によって様々です。

土地がなかなか売れない場合、あなたが依頼した不動産会社がきちんと広告活動を行っていない可能性があります。

売却仲介を大手不動産会社に依頼していないか

不動産会社の報酬は、「売却価格×3%+6万円」としている会社が多いです。不動産の売却価格が高ければ高いほど儲かる仕組みとなっているので、不動産会社としては、売却価格の小さい田舎の土地の売却にはあまり積極的ではありません

特に大手不動産会社の場合、全国からさまざまな不動産の仲介売却の依頼が舞い込んできます。その中で田舎の土地を売る優先度は低くなってしまうでしょう。

売却仲介を都会の不動産会社に依頼していないか

田舎の土地の売却を都会の不動産会社に依頼した場合、都会の不動産会社は地方の物件をなるべく扱いたくないという傾向があります

地方の不動産には、「木を切ってはいけない」「崖地ではこういう対策をしてはいけない」など様々な決まりごとがあります。

都会の不動産会社はこういった決まり事を詳しく知らないので、田舎の土地の売却にあまり手を出したくありません。

また、田舎の土地を売却するために都会から地方に行き来するための交通費を請求しづらいという事情も田舎の土地の売却をしたくない理由の後押しをしています。

1.3 不動産会社との契約に問題がある

不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合、土地の売却がうまくいっていない可能性が高いです。

媒介契約には、「専属専任」・「専任」・「一般」の3種類があります。

媒介契約別の特徴

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に土地を売るのをお願いしている状態です。

契約している不動産会社からすると他の会社に媒介契約を取られる可能性があるため熱心に売却活動を行うことが無駄だと判断している可能性があります。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

1.4 土地に売れない特徴・規制がある

売却しようとしている土地自体に売れない特徴・規制がかかっている可能性があります。

土地の特徴に問題がある場合

以下のチェックリストのいづれかに当てはまる場合は、お持ちの土地自体に問題があると考えられます。

  • 最寄りの駅から離れている(交通の便が悪い)
  • 土地が細長いなどいびつな形をしている
  • 発電所やごみステーションなどの嫌悪施設が周辺にある
  • 土地の面積が大きすぎ(小さすぎ)る
  • 再建築不可物件である
  • 権利関係が複雑である
  • 車が入れない物件である

土地自体に特徴があるのであれば、売却は厳しいのでは?とお思いになるかもしれませんが、あきらめる必要はありません。

例えば、再建築不可物件とは、接面道路の副幅が4メートル以上で間口(道路と接している面)が2m未満の土地のことを言います。もし、お持ちの土地が再建築不可物件であるならば、隣の土地から道路に接している部分(間口)が2mになるように購入するという手段をとることができます。

法律上土地に規制がかけられている場合

土地がいずれかの地域に属していている場合は、売れにくくなる可能性があります。

  • 市街化調整区域
  • 農地

市街化調整区域とは、原則土地上に建物を建てることができないエリアです。

建物を建てることができないので、土地の用途が大幅に制限され買い手が少なくなります。

市街化調整区域は建物を建てられないため売りにくいといわれていますが、売却が不可能なわけではありません。記事では市街化調整区域の不動産を確実に売るための方法を解説します。

また、農地も売却がしづらい土地の一つです。農地の売却は農地法によって、農業従事者以外に売却してはいけないと定められています。

近年日本では、農業をしたいと考える人が減っているため農地を買いたいと考える人が減っているのです。

日本では就農人口が年々減少し、それに伴い農地の需要も減っています。農地の売却を検討している方は、「農地は売れるのだろうか」と不安に思って...

しかし、あきらめるのはまだ早いです。市街化調整区域でも、農地でもきちんと買い取ってくれる不動産会社が存在します。

2. 田舎の売れない土地を売る7つの方法

 田舎の売れない土地を売る7つの方法
第2章では田舎の売れない土地を売る7つの方法を紹介します。

田舎の売れない土地を売る7つの方法

  1. 不動産会社に相談する
  2. 売り出し価格を下げる
  3. (専属)専任媒介契約を結ぶ
  4. 不動産会社を変える
  5. 自分でも広告活動を行う
  6. 買取業者に買い取ってもらう
  7. 土地の負の要素を解消する

2.1 不動産会社に相談する

まずは、今契約している会社以外の不動産会社に土地が売れないという相談をすることが大切です。

不動産会社は不動産売却のプロなので、あなたの土地が売れない原因を突き止めて、適切なアドバイスをくれるはずです。

相談をする不動産選びは次の章で紹介する不動産一括査定サイトを使うとよいです。

2.2 売出し価格を見直す

売り出し価格が周辺の土地の売却相場価格よりも高い場合は売れません。

そのため、まずは不動産一括査定サイトを使って、周辺の相場価格を把握するとともに土地の適切な売却価格を不動産会社に査定してもらいましょう

不動産一括査定サイトとは、土地の売却をしたい売主と複数の不動産会社とを結ぶマッチングサービスです。

通常、土地の査定を不動産会社に依頼すると査定額が不動産会社によって異なりますが、一括査定サイトを使って複数の不動産会社の査定額を比較することで適切な売り出し価格がわかります。

また、査定だけでなく、出会った不動産会社に土地の売却相談もすることが可能です。

一括査定サービスの利用も査定自体も無料ですので、この機会にぜひ使ってみてください。

不動産一括査定サービスは、大手NTTデータの運営するHOME4Uがおすすめです。

HOME4U

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運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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2.3 (専属)専任媒介契約を結ぶ

現在、不動産会社と一般媒介契約を結んでいるのなら、(専属)専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。

(専属)専任媒介契約とは、土地を売却するのに1つの不動産会社とだけしか媒介契約を結ぶことができない契約方法です。

不動産会社にとっては、ほかの不動産会社に媒介契約を横取りされる恐れがないため、力を入れて売却活動に取り組んでくれることでしょう。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、売主が不動産会社を通さないで一般の個人と不動産売買契約を結べるか否かです。

隣人との不動産売買契約も考慮して、専任媒介契約を結ぶのがおすすめです

2.4 不動産会社を変える

田舎の土地を売却するのに、大手の不動産会社や都会の不動産会社に依頼しているなら、不動産会社を変えるのもよいでしょう。

田舎の土地を売却するのであれば、地域に密着した不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

先ほど紹介した一括査定サイトHOME4Uであれば、都市部から地域密着企業まで豊富な不動産会社を紹介してくれます。

担当の営業マンで選ぼう

地域に密着した不動産会社の中でも、仲介売却を依頼する不動産会社を1つ選ぶ際は不動産会社の担当営業マンの交渉力に注目することが大切です。

土地を売却するのは会社ではなく、営業マン個人です。担当営業マンが買主に対して土地の魅力を伝えられるか、価格交渉で粘れるかが土地を確実に売るためのカギになります。

良い担当営業マンは、以下のポイントにおいて優れています。

  • 土地を売却するための選択肢を複数持っている
  • 明るくて感じが良い
  • 難しい不動産用語も売主にわかりやすい言葉で教えてくれる
  • 売主の質問に包み隠さず答えてくれる

2.5 自分でも広告活動を行う

田舎の土地を売却するのであれば、まず隣地の所有者に土地を必要としていないか聞いてみましょう。

隣地の所有者は土地を買ってくれる可能性が高いです。例えば、隣地が再建築不可物件(道路に接している土地が2m以下)の場合、あなたの土地を買うことで再建築が可能になり土地の価値が高まります。

また、隣地が狭い土地の場合は土地を購入することで駐車場を作れたり、物置を設置できたりなどメリットがあります。

隣地の所有者に土地を売る

また、隣地以外の人に土地を売却する場合であっても、販売図面の作成を手伝うと土地が売れるようになります。

販売図面とは、不動産会社が土地の広告活動を行うときに外部の不動産会社や一般の個人に見せる図面です。販売図面が充実していて魅力的であれば、実際に土地を見てみたいという人が増えるでしょう。

2.6 買取業者に買い取ってもらう

土地を買取業者に買い取ってもらえないか打診してみるのも1つの手です。業者買取をすればすぐに土地を売却することができます。

不動産買取業者は通常の仲介では売れないような土地も買取してくれることがあります。

例えば、原則建物を建てることができない市街化調整区域の買取を専門とした買取業者、旗竿地の買取業者などがいます。

ただし、買取の価格は市場価格の6~7割と低くなります。値引きして売れた場合と比較して、実利の多い方を選びましょう。

仲介と買取のメリットデメリット
不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。 初めて不動産を売るとなると、ど...

2.7 土地の負の要素を解消する

先ほど、土地の特徴に問題がある場合は土地が売れづらいという話をしました。

土地に負の要素があっても以下のような対策をすることで土地が売れやすくなることがあります。

  • 近くにゴミ箱や電柱、バス停などがある場合は動かす
  • 再建築不可物件は隣の土地の購入を検討する
  • 面積の大きな土地は分筆して売る

近くにゴミ箱や電柱、バス停などがある場合は動かす

土地の近くにゴミ箱や電柱、バス停などがある場合は、土地の価格が下がります。

しかし、ゴミ箱・電柱・バス停は交渉次第で動かすことが可能です。

ゴミ箱を動かす場合は、近所の人に相談。電柱を動かす場合は電力会社やNTTに、バス停はバス会社と交渉することで動かすことができます。

もちろん、ただというわけにはいかず、移動に伴い発生する費用を自己負担しなければいけません。動かすのにかかる費用と移動によって上がる土地の価格を比較して決定するとよいでしょう。

面積の大きな土地は分筆して売る

個人を相手に土地を売るときは、土地の面積が広すぎると敬遠されます。

戸建住宅(持ち家)の敷地は、全国平均でも280㎡ (平成25年住宅・土地統計調査、総務省統計局)に過ぎません。

売却したい土地が400㎡(121坪)を超えるようなら、土地を文筆して売却したほうが良いでしょう。

土地を文筆するときは、接道義務に違反しないように注意しましょう。

接道義務とは、建築基準法の制限で、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。

分筆して接道義務に違反すれば、建物が建てられない土地になって、買主には何の価値もなくなってしまいます。

次のように横に分筆すると、奥の土地に接する道路がなくなります。

土地の分筆

接道義務も含め、道路について詳しくは、地域行政の担当窓口に聞いてみましょう。

土地の売却や建物のリフォームを検討すると、接道義務という言葉を目にすることがあります。この接道義務とは一体どういったものなのか。また接道義務を満たしていない土地のデメリットとはなんなのか。本記事では、接道義務について解説します。

3 どうしても売れない土地を処分する方法

どうしても売れない土地を処分する方法
売れない土地を売る7つの方法を試しても土地を売却することができない場合は、土地を処分しなければなりません。

土地を処分する方法は、寄付贈与相続放棄の3つがあります。

3.1 土地を寄付する方法

売れない土地を自治体や公益法人へ寄付するという手があります。

隣地や周辺施設を確認し、公益施設や自治体の建設予定があれば土地の寄付ができるチャンスです。

営利法人への寄付はみなし譲渡所得税がかかりますが、公益法人への寄付なら税金がかからないのがポイントです。一度近くの役所の財政課などに相談してみてください。

寄付なので現金は受け取れません。しかし、不要な土地を保有して固定資産税などを払い続けるよりはよいでしょう。

土地を寄付する方法について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

では、自治体や公益法人が難しい場合はどうすればよいでしょうか。

3.2 隣地の個人に贈与する方法

自治体への寄付ができなければ次に隣地所有者の個人への贈与がおすすめです。

隣地所有者が土地を受け取ってくれるケースは意外と多いのは、前述で解説した通りです。

個人への土地の「贈与」では、贈与する側は税金がかからず土地を手放すことができます。

贈与された相手に贈与税がかかる

土地を個人に寄付すると、寄付された相手方に贈与税がかかります

ただし、贈与税には110万円の基礎控除があり、贈与した土地の価格が110万円以下であれば相手方に贈与税はかかりません。

贈与する土地が110万円を超える場合、相手は贈与されることを拒むかもしれません。そのような場合は、贈与する側が贈与税をいくらか負担するなどの工夫をするとよいでしょう。

※参考:財産をもらったとき|国税庁

贈与は法人ではなく個人へ

また、法人ではなく個人に贈与するのもコツです。
法人への贈与は地価で売却したと見なされ、土地をあげる個人と受け取る法人どちらにも税金の支払い義務が発生してしまいます。

土地をあげる人は、土地を地価で売却して所得があったとみなされます(みなし譲渡所得)。
みなし譲渡所得に所得税がかかってきます。

みなし譲渡所得=土地の地価-取得費-譲渡費用

自治体や公益法人への寄付が無理なら、隣地の個人に贈与をするのが最も現実的な選択肢です。

3.3 相続放棄する方法

どうしても土地を手放したいと考えていて、自治体への寄付や個人への贈与がかなわなかったときの最後の手段が相続放棄です。

相続放棄とは、土地を相続するタイミングで相続の権利を一切放棄することです。

ただし、相続放棄をしても土地の管理義務は継続されます

民法940条では相続放棄について以下のように定めています。

相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

簡単にいうと、土地の相続を放棄した人が完全に管理の義務を免れるためには、家庭裁判所に申し立てをして相続破産管理人を選任し土地の管理責任を引き継ぐ必要があるということです。

相続放棄の手続きや必要な書類に関してはお近くの司法書士に相談をするとよいです。

相続放棄の注意点

相続放棄をすると、土地だけでなく、被相続人から相続できるすべての資産を失うことになります。

例えば、土地のほかにも金銭や株などを相続しても相続放棄を宣告するとすべてを手放さなければいけないということです。

4 売れないまま土地を放置するデメリット

売れないまま土地を放置するデメリット
使わない土地を売らずに放置すると3つのデメリットがあります。基本的に放置をして良いことはありませんので、なるべく早く土地の売却や寄付を進めましょう。

4.1 管理・維持の手間や費用がかかる

土地を保有し続けるには管理・維持の手間・費用が必ず発生します。
主な手間や費用はこちらです。

  • 定期的に通風や水を通す管理・交通費
  • 除草作業やゴミ撤去にかかる維持費
  • 地域の町内会費

土地を使っていなくても草木は生え続け、ゴミも投棄されていきます。

放置すれば近隣への迷惑になり、思わぬトラブルも発生します。
例えば、ご実家の土地を相続して使わなくても、土地の管理・維持に手間や費用をかけなくてはならないのです。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。
空き地は放置による悪影響が見えにくいものですが、不法投棄や所有権のトラブルといった問題につながりやすいという特徴があります。では、その予防策として何を行えばよいのか、土地管理の方法と目安を紹介します。

4.2 税金を支払い続けなければならない

土地の所有者は毎年固定資産税や都市計画税を支払います。当然、土地を使わなくなっても毎年支払い続けなければなりません。
固定資産税の計算方法はこちらです。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書の課税明細書の中にある「価格」もしくは「評価額」に記載される金額です。
更地なら宅地用の軽減措置(固定資産税を1/6~1/3に軽減)も適用されなくなります。

使わなくても費用や税金を支払い続けなければならない土地は、いわゆる負の遺産になってしまいます。

固定資産税評価額の具体的な調べ方についてはこちらもご参照ください。
合わせて土地を高値で売却するためのヒントも記載しています。

土地には5種類の評価額が存在します。記事では5種類の評価額の違いと評価額と売値の関係、土地の売却価格の調べ方を解説します。

4.3 特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置を受けられない

使っていない古家付きの土地を放置すると固定資産税が大幅アップしてしまうかもしれません。
特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置を受けられないからです。

2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」で「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税が大幅アップしてしまいます。
特定空家とは、倒壊の可能性や衛生上の問題、景観を害す空き家のことです。

更地と同じく、おおよそ6倍の固定資産税を支払う必要が出てきます。
市区町村としても地域に迷惑をかける空き家が増え続けないようにすることが目的なのでしょう。

市区町村は空家に立ち入り検査をすることができ、撤去命令をすることもあります。命令に違反すると50万円以下の罰金を支払わなければいけません。特定空家に指定される問題点を解決すれば特定空家指定を解除できます。

しかし、手間や費用ばかりかかってデメリットしかありません。
使わない土地は早く売ってしまうのが得策なのは間違いありません。

特定空家についてはこちらの記事も御覧ください。

空き家を所持すると、どのくらいの税金がかかるのでしょうか。売却という手段もありますが、人によっては所持し続けたいと思う人もいるかもしれません。しかし、放置し続けるとペナルティの原因にも。そのため、空き家にかかる税金について把握しましょう。

4.4 近隣とのトラブルのタネになる

土地が売れないから放置し続けると近隣とのトラブルになる事例があります。古家があるなら倒壊の危険や衛生上の問題によりクレームを受けることがあります。
更地のままでも雑草が生え続けたままであったり、ゴミを置いたままでは害虫や悪臭などの発生要因になります。

これでは、税金の支払いだけでなく損害賠償請求の対象になりかねません。

まとめ

不動産会社にまかせっきりで売れないとき、自分でも何か工夫をしなくては、事態は進展せず、税・費用負担が積み重なっていくだけです。
値下げをしたり、費用をかけたりして売るのは悔しいですが、放置することでの損失はそれ以上に大きいものです。

売れない原因はいくつか考えられるにしても、土地には住居用以外の需要もあり、まったくもって価値のない土地ばかりではありません。

何より、安ければ買う層が一定数いるのは事実です。
不動産会社に価格や売り方を改めて相談してみましょう。
また、媒介契約の見直しも大事です。

信頼できる不動産会社を見つけるには、不動産一括査定サイトを使うのがコツです。
その地域で土地の売却が得意な不動産会社を見つけられ、売るのが難しい土地でも売却が前に進む可能性が出てきます。

土地が売れない時は、寄付や贈与の選択肢もあります。
専門的な内容になりますので1人で判断せず、不動産会社の事前相談の上、検討を進めていきましょう。

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