準住居地域の特徴と土地活用の考え方

住居系の用途地域では最も制限が緩和され、商業系に近いのが準住居地域です。
しかしながら、第一種・第二種住居地域と建物自体の制限は全く同じですし、建物の用途においても、第二種住居地域とほとんど変わりません。

そのため、準住居地域に指定される市街地は少ないように思えますが、第二種住居地域と比較して、劇場・映画館等が建てられること、倉庫業倉庫が建てられること、自動車修理工場の作業場床面積が150㎡以下まで緩和されるなどの違いがあります。

劇場・映画館等は商業街に多いことから、実際には住宅や店舗に混在して、修理工場付きの自動車関連施設、営業倉庫など多目的な土地利用になるでしょう。
必然的に、車両が出入りしやすい幹線道路沿いに準住居地域の指定は多いです。

ただし、住環境の保護(特に騒音)をある程度考慮する必要があるので、幹線道路でも交通量がそれほど多くない沿道で指定されています。

準住居地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

準住居地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等で10,000㎡以下
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等10,000㎡以下
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等客席等の床面積が200㎡未満
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積50㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積150㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設

【建てられない建物】

  • 10,000㎡超の店舗等
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 10,000㎡超の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • 客席等の床面積が200㎡以上の劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
  • 風俗施設
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

準住居地域での土地活用の考え方

準住居地域は、その特性から幹線道路沿いに多くなるのですが、幹線道路は多くのビジネスにおける重要なマーケティング対象となる一方で、住宅の評価は分かれます。
利便性は高くても、交通量の多さから騒音を避けられないためです。

むしろ、幹線道路に繋がる生活道路や、一本外れた道路のほうが静かで住宅人気は高く(用途地域が違うことも多い)、所有地が幹線道路沿いの場合、事業者向けの土地活用のほうが運用しやすいと考えられます。

しかも、幹線道路は地価が高く、テナント料や地代を高めに設定しやすい上に、業種はほとんど問われないことも準住居地域の好材料でしょう。
出店のニーズは必ずあるのですから、そのチャンスを逃さないことです。

また、住宅需要がないわけではないので、低層階を店舗・事務所向けのテナントとしたマンションを建て、事業者向けと個人向けにリスク分散する運用も魅力的です。

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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
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