空き家の活用アイデアを成功・失敗事例から学ぶ! 自治体の補助金も活用!

空き家を活用して、固定資産税や維持管理費を払うだけの「マイナスの資産」である空き家をどうにかしたい…
空き家に投資して空き家問題を解決しつつビジネスにしたい…

そのような想いから、空き家を有効活用するアイデアにはどのようなものがあるか、具体的な事例から考えたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

近年、日本では空き家が増加しています。
2019年4月に公表された、最新のデータ(2018年の調査)では全国の空き家数は846万件でした。(総務省統計局平成30年住宅・土地統計調査
さらには、2033年には全国の空き家数が2,000万件を超えるという予測もあります。

家は年数を経るごとに価値が下がり、人が住まない空き家の劣化スピードはさらに速く、それに伴い維持費用や管理の手間がかかります。そして、管理を怠れば周辺トラブルにも繋がり、場合によっては損害倍書などさらなる損失を生む場合もあります。
空き家の持つリスクに関しては、以下のコラムをご覧ください。

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空き家をどうするか

一方で、空き家は適切に活用すれば、お金を生み出すプラス資産になる可能性も秘めています。

負債だと思っていた空き家が実はお金を生む資産だったとしたらいかがでしょう。空き家に対する見方が変わるのではないでしょうか。

世の中には、空き家を有効活用して大きな収益を手にしていたり、社会貢献を実現していたりする事例が豊富にあります。

空き家の活用方法やメリットやデメリット、それらを踏まえて失敗事例や成功事例から空き家をどのように有効活用すべきか考えていきましょう。

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空き家の活用アイデア5選〈空き家活用チャート付き〉

空き家の活用方法として、幅広く考えると以下の5つがあります。

空き家の活用方法で代表的な5種類
  1. 管理する
  2. 賃貸物件として貸す
  3. ビジネス活用する
  4. 解体して土地活用する
  5. 売却する

空き家の活用を考える際に、建て替えて二世帯住宅や賃貸併用受託にしたり、別荘としたり自分で利用するケースが多くあります。
リノベーションやリフォームなどお金をかけたものの収益が見込めないことを考慮しなくて良く、心理的ハードルが低く比較して簡単に始められるからです。
ですが、実際に活用して収益につながる方法は、貸す、土地活用する、ビジネス活用する、売却するの4つです。

それらを踏まえて、今回ご紹介したい空き家の活用アイデアは以下です。

空き家の活用アイデア5選
  1. そのまま貸す
  2. シェアハウスとして賃貸&別荘にする
  3. リノベーションしてビジネス活用する
  4. 解体して土地活用する
  5. 空き家を売却する

後ほど、具体的にご説明していきます。

空き家をどのように活用すべきかお悩みの方は、以下のチャートで簡単に活用方法を見てみると良いかもしれません。

空き家を活用するアイデア

空き家をどのように活用するか決めるために、まずは空き家の状況や目的を考えておきましょう。

空き家の状態や目的により適切な活用方法は異なる

現在、空き家や空き家の周辺はどのような状況でしょうか。
また、その空き家を活用してどうしたいか、何を目的とした活用を考えていますでしょうか。

空き家の活用は、所有している空き家の現状や目的によって、最適な空き家の活用方法は異なります

空き家にある程度の資産価値や住居としての価値があり、収益を上げることが目的ならば、「賃貸にする」活用ができるでしょう。
海外の人や旅行者に人気なエリアや物件の場合は、Airbnbなどの民泊サービスの利用も有効です。

一方で、住居としての価値が低い場合は別の選択肢が有効となるでしょう。
空き家を建物として残す必要は無いが、土地は保持したい場合は、空き家を解体して土地活用することも可能です。
空き家自体を保持したい場合は、収益を大きく稼ぐよりも自治体に貸してマイナスを少なくするケースもあります。

そもそも、空き家を所有し続ける意思がなければ、売却も1つの有効な活用方法です。

これから、空き家を活用する方法、それらを踏まえた失敗事例や成功事例をご説明しますので、最適な空き家の活用方法は何かを考える際の手助けとなれば幸いです。

まずは、先ほどご紹介した空き家を活用するアイデア5選のうち、そのまま貸す方法をご紹介します。

【空き家の活用アイデア①】そのまま貸して活用する

空き家にあまり手をかけず、一般的な方法で収益を上げたい方にお勧めな方法は「賃貸」です。新築してからまもなかったり、築年数が経っていても比較的綺麗だったり、居住用不動産として家の価値が高いほど有効な活用方法です。

近年は田舎暮らしが見直され、都市圏からの移住も少しずつ進んでおり、田舎暮らしではアパートなどの集合住宅よりも戸建を希望する人が多くいます。
そのために、全国の各自治体やNPO等が提供している空き家バンクも登場しました。自治体が介在する安心感は、借りたい側に大きく作用するでしょう。

空き家をそのまま賃貸にする

最もシンプルな方法は、空き家をそのまま賃貸物件として貸し出す方法です。
クリーニングや壁紙の張替えなど最小の費用で始められます。

最近では、空き家を活用する方法の1つとして「全国定額で住み放題」のADDressなどサービスも始まっています。(2019年4月サービス開始)
住む側は月額4万円~で地方の空き家などに住み放題とするサービスで、サイトでは貸し出し用の物件も募集していますので、空き家オーナーは検討してみる価値があるでしょう。

もちろん通常の管理会社を通して賃貸する一般的な賃貸も利用可能です。
所有している空き家を賃貸に出せるのか、いくらくらいの賃料が見込めるのかを把握するにはプロの査定が有効です。

例えば、不動産一括査定サイトのHOME`S」は、無料で複数社に査定を依頼することができます。

査定は手間もかかりますので、プロの査定を複数社まとめて受けることが正確さと手間の両面からおすすめです。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

ただし、査定サイトにもそれぞれ得意不得意があり、「HOME`S」だけでは大手の不動産会社に査定してもらえるとは限りません。そのため、大手の不動産会社に査定してもらえる「すまいValue」にも査定の依頼をすることをおすすめします。

すまいValue 運営会社住友不動産販売
三井不動産リアルティ
三菱地所ハウスネット等大手不動産会社6社
運営開始時期2016年8月
対象エリア全国
累計利用者数18万人
提携会社数6社
同時依頼社数6社

DIY型賃貸借を活用する

これまで空き家となった田舎の実家を賃貸する場合には、貸主である所有者が物件を管理し、必要なら内外装をリフォームして貸し出すケースが大半でした。手間がかかることや田舎の実家にお金をかけたくない心理から、リフォームして貸し出す方法は敬遠されていたようです。

現在では、借主が改修を行う「借主負担DIY型」の賃貸形態が注目されているため、改修OKにしてリフォームせずに安く貸し出すこともできます。

借主負担のDIY型賃貸借は、居住に支障があるほどの状態でなければそのまま借主に引き渡し、借主が自分で修繕しながら居住する形態です。
借主負担のDIY型であるメリットは双方に大きく、賃貸市場の活発化が期待されています。

貸主のメリット

  • 住める状態なら修繕費用が発生しない
  • 借主が修繕するため長期契約になりやすい
  • 綺麗になって返ってくる可能性がある

借主のメリット

  • 自分好みに修繕できる
  • 修繕費が借主負担のため家賃が安い
  • 自己修繕に対して原状回復が必要ない

借主負担DIY型でも、事前に修繕可能箇所の取り決めは必要です。
それでも、空き家から収益を得られ管理も借主がしてくれるとなれば、借主負担DIY型の賃貸経営は貸主にとってありがたいものでしょう。

空き家を貸す場合の注意点

収益化に有効な空き家賃貸ですが、注意点がいくつかあります。

賃貸管理の注意点

賃貸管理業務を家主が自分で行おうとすると負担が大きく、また具体的な知識や情報の不足からトラブルにもなりやすいものです。
プロの賃貸管理会社に依頼すれば、費用はかかりますが管理業務を任せることができますので、活用を積極的に検討しましょう。

家賃設定の注意点

賃貸物件の収益性を決めるのは「家賃」です。
高すぎれば入居が決まらず、安すぎると収益が減ってしまいます。
適切に周辺相場を見極めつつ、不動産業者に相談して適切に設定しましょう。

契約形態の注意点

賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
「普通借家」の方が家賃を高くなる傾向にありますが、借主保護のため貸主都合で退去を求めることができません。
「定期借家契約」の場合は期間後に解約となり、空き家を再度自分で利用することができます。その後の活用や居住などが決まっている場合は定期借家契約をおすすめします。

空き家を貸す前にリフォームするべきか

空き家が古い家の場合は破損が酷い、設備が古い、耐震基準が旧耐震基準などで敬遠されるおそれがあります。
そのままでは貸せない空き家をリフォームすることで、借主が見つかる可能性もあります。
ご紹介した借主負担DIY型のような修繕スタイルもありますが、一般的な借主向きではないため、家の魅力を高めるためのリフォームは有力な手法の1つです。

ただし、後ほどご説明する事例のようにリフォームして借り手は見つかったが、リフォーム費用を回収できない、という空き家活用の失敗談も存在します。
くれぐれも賃料でリフォーム費用を回収して、更に儲けを出せるよう綿密なシミュレーションを行いましょう。シミュレーションをするためには、リフォームするといくらかかるのかリフォーム専門の会社に見積もりを出してもらい、試算することをお勧めします。

【空き家の活用アイデア②】シェアハウスとして賃貸&別荘にする

空き家を管理しつつ賃貸とする合わせ技の活用方法です。
別荘として1部屋は自分用に確保しつつ、空いている部屋はシェアハウスとして貸し出すことで収益を得られます。

また、田舎は賃貸物件が充実しておらず、特に単身者には不都合の多い土地です。そこで空き家活用の1つとして、シェアハウスで賃貸する方法も有効でしょう。
核家族化が進んだ現在では、家族連れにすら田舎の空き家は広すぎることがあり、賃料の安いシェアハウスにも需要があります。

シェアハウスにした場合、1人でも入居者がいれば家賃収入が発生し、複数の入居者がいれば1軒で貸すよりも合計家賃が高く取れます。以下、メリットとデメリットです。

シェアハウスにするメリット

  • 1件を貸すよりも複数人に貸すため総収入が上がる
  • 空室リスクに強い
  • 旅行・出張・出向・交流など多目的のニーズがある

シェアハウスにするデメリット

  • 入居者間トラブルの発生
  • ターゲットが限られる
  • 管理が大変になる傾向がある
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シェアハウスのリビング

【空き家の活用アイデア③】空き家をビジネス活用

近年、増加する空き家問題から、どうにか解決しつつビジネスにできないかと活用方法を考えている方も多くいらっしゃることでしょう。

中には、空き家に投資して、リノベーションやデザインで収益を生み出す空き家にしようと画策している方も多いかと思います。
空き家に投資して、ビジネスとして成り立たせると言えばかっこよくも聞こえますが、現実問題として税金など費用面の問題もあります。
以下のリスクを踏まえて、空き家の活用を考えておきましょう。

空き家に投資するリスク
  • 修繕等に費用がかかったものの収益が軌道に乗らない
  • 思ったより税金などがかかことに投資してから気づく
  • 周辺地域が排他的でビジネスがしにくい可能性もある

効率が良いのは、タダ同然の空き家を手に入れて、手を加えて収益を生むようにすることです、

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空き家を0円で売買

ただし、無料で手に入れる空き家には問題あることもありますので、以下を踏まえて注意しておきましょう。

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空き家を無料で手に入れる

ビジネス利用できるシェアオフィスにする

空き家に大幅な改修を加えてシェアオフィスにすることで、かなりの費用がかかるものの、大幅な収益も見込めます。
働き方の多様化や副業解禁によりシェアオフィスの需要は増えています。
2時間利用1,000円~の時間制や月毎の契約(サブスクリプション)を併用して貸し出すと良いでしょう。

リノベーションして民泊施設にする

外国人観光客の増加や、AirBnB(エアビーアンドビー)などのサービスの成長を受け、民泊が増えています。

民泊新法による規制強化で一時の勢いは無くなりましたが、2020年の東京オリンピックに向けて外国人旅行者数は増加傾向にあること、法律の整備によって健全性が高まったことなどから、中期的には民泊の盛り上がりが続く可能性も高いでしょう。

日本人にとって価値の低い空き家であっても、例えば、古い日本の様式を保持している建物なら、外国人にとっては日本を感じられる魅力的な観光資源である可能性もあります。

リノベーションして綺麗にすることで貸しやすくなりますが、そのまま何も手を加えずに民泊とできるケースもあります。
クリーニング費用だけで始められる場合ももあり、さらに収益も見込めるため、比較的簡単に始められるでしょう。

民泊についての詳細はこちらの記事もご覧ください。

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ポイント5 古家付きの土地は更地にする必要がない

民泊として活用する際の注意点

民泊の流行に伴い、法律が整備されました。
貸主は適切な管理などが求められ、違反した場合は処罰の対象となります。
また、貸し出せる日数は年間180日に制限されていますのでこの点にも注意が必要です。

【空き家の活用アイデア④】解体して土地活用

家が古くて空き家を活用する余地が無いが、土地を所有したい場合は、空き家を解体しての土地活用を検討します。
空き家は管理されていないと行政指導の対象になるおそれもあり、その煩わしさを考えると解体を考える方もいらっしゃることでしょう。
空き家の活用方法はどうしても建物の活用に限られているため、解体して更地にすると土地活用の選択肢が広がります。

その一方で、空き家を解体すると軽減措置(住宅付きの土地は固定資産税が最大1/6まで、都市計画税が最大1/3まで軽減)が適用できず固定資産税・都市計画税が高くなります。

空き家を解体して更地にする際の詳しいメリットとデメリットは、以下の記事をご覧ください。

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更地にして売却するべきか

無計画に空き家を解体しただけでは、解体費用と税金増になるだけですので、土地活用の実現性も考慮して解体を検討しなくてはなりません。
空き家の解体は、解体業者への見積もりに始まり、解体業者との契約、解体工事、解体後の滅失登記(法務局で建物が失われたことを申請する手続き)で終わります。
空き家の解体を考える場合には、まずは解体費用の見積もりを依頼して相場を把握しておきましょう。

解体無料見積もりガイド 画像 運営会社安心解体業者認定協会
運営開始時期2015年
対象エリア全国
累計利用者数約5万人
提携会社数870社
同時依頼社数3社
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解体費用

解体した土地の活用方法

解体して更地になった後、土地をどのように活用するかは、土地の状況やどのように収益を得たいかにより異なってきます。
ポイントだけ抜粋しますと、空き家を解体した後の土地には、以下のような活用方法が考えられます。

空き家解体後の土地活用の種類
  • アパート経営・マンション経営
  • 戸建賃貸経営
  • 賃貸併用住宅
  • サービス付き高齢者住宅経営
  • 事業用賃貸経営
  • 駐車場経営
  • トランクルーム/貸し倉庫
  • 太陽光発電での売電
  • 貸地として土地のみを貸す

具体的な土地活用を考える場合、どのように活用できるか、素人目ではわからないことが多くあると思います。

そのため、所有している土地に適した活用方法を知りたい方は、まずは土地の活用方法について無料の資料請求を利用して、情報を取り寄せると良いでしょう。効果的な活用プランを企業から無料で提案してもらえますので、豊富な事例から比較して検討することができます。

home4u土地活用運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数50社

ここでは、駐車場経営とコインランドリー経営、太陽光発電をご紹介します。

土地活用を検討する方は、具体的な解説を以下のページでご確認ください。

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13の土地活用比較

駐車場経営やコインランドリー経営

駐車場経営は更地のまま始めることができ、さらに駐車できるよう土地を整備し、コインパーキングを設置するなど準備も簡単にできます。
初期費用も比較的にかからないため、更地をとにかく簡単に有効活用したい場合にはおすすめです。

それに対して、コインランドリー経営は比較的に固定費がかかるため、更地の状態から始めようと思うと少し大変かもしれません。
ですが、場所や設備によってはそれなりの収益が見込めます。

太陽光発電で収益を生む土地にする

日当たりが良く広い土地の場合には、ソーラーパネルを設置して太陽光発電をする方法もあるでしょう。
こちらも初期費用はかかるものの、エコに貢献しながら収入を得られます。実際に友人は太陽光発電を始めて、電気代が浮いてかつ収入が増えたと言っていました。

ただし、太陽光発電に適した土地かどうかは考えておく必要があります。まずは、太陽光発電の見積もりを出してもらい、その後に実際どうするかを考えると良いでしょう。

タイナビNEXT 画像 運営会社株式会社グッドフェローズ
対象エリア全国
累計利用者数約100万人
提携会社数350社
同時依頼社数5社

太陽光発電での土地活用は、こちらもご確認ください。

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田舎の土地

【空き家の活用アイデア⑤】空き家を売却

価格次第で空き家を売っても良いと思える場合には、売却の検討もお勧めします。
空き家の売却は、空き家や土地など負動産を現金に変えることで、資産を現金化して他の資産に転換する発想の下では資産活用の1つです。

また、資産価値の同じ不動産と現金どちらを所有すべきかの点では、基本的に現金が得だと考えます。
なぜなら、不動産はすぐに処分ができない流動性の低い資産で、使い道の限定されない現金の方が、圧倒的に資産運用の自由度が高いからです。

空き家の売却を考えた際には、まずは一括査定を依頼して、「売った場合にいくらになるのか」空き家の相場を把握しておきましょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

査定後、空き家の売却は通常の不動産売却と同じ流れで進みます。不動産売却の流れは、こちらのコラムでご確認ください。

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目的別 おすすめの土地活用ランキング

ただし、通常の不動産仲介で売却できない場合は、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう、不動産買取の方法もあります。

不動産買取の可能性

通常の不動産仲介では買い手がつかなくても、不動産会社なら空き家を買い取ってくれる場合もあります

一般に土地が広すぎたり、築年数が高かったりする物件は一般の買い手が付きにくいものですが、不動産会社なら直接買取を行ってくれるケースがあります。
不動産会社の場合は、「分割して戸建てやマンションを建てる」「リフォーム・リノベーション工事をした上で売却する」といった選択肢も持っているためです。

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不動産買取

例えば不動産買取業界最大手の「カチタス」では、地方で、そのままでは買い手がつかないような空き家を仕入れの対象として事業を展開しています。
なお、カチタスは世界的な経済新聞であるFinancialTimes紙「日本の空き家問題を解決する企業」として紹介されています。

簡単に複数社に査定を行い、住宅価格を把握しておけば、それ以外の空き家活用の収支見込が出た際に、どちらが得なのかを比較することができます
空き家の場合、古すぎたり、場所の問題で一般的な仲介では金額が付きづらい場合があります。仲介が難しい物件の場合は通常の不動産一括査定サイトでも価格がわかりません。

しかし、HOME’Sなら、上でご紹介したような「不動産買取の査定」も行うことができます。

HOME’Sによる買取査定がオススメなケース
  • 空き家活動の目途がなかなか立たない
  • 空き家を早く現金化したい
  • 古い家や田舎の土地なので仲介では売りづらそう
  • 過去に通常の一括査定サイトで対応業者がいなかった

また、空き家を賃貸にした場合の「賃貸査定」も可能です。

通常の査定、不動産買取査定と賃料査定がまとめてできるサービスは極めて貴重ですので、どちらか迷っている場合には利用を検討してみましょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社
その他、家の売却についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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空き家活用の失敗事例と成功事例

空き家の活用は必ずうまくいくわけではありません。
世の中には多くの失敗事例も存在します。

必ず失敗しない、完璧にする、ということはできなくても、失敗事例を知っていれば、同じ失敗はしなくて住みます
よくある失敗のケースをいくつか見てみましょう。

【失敗事例①】相続した空き家で、相続人間の議論が長引き老朽化が進んだ

実家を相続した場合、被相続人が複数になる場合もあります。
例えば、友人Iさんは実家に住んでいた親が亡くなり、複数の子どもで相続しました。

空き家を複数人で相続した場合、その空き家の活用には相続人同士の合意が必要です。
意見の合意がないまま、時間ばかりが過ぎ、何も決まらないまま家が老朽化していくことは避けなければいけません
空き家となった物件は、換気がされず湿気が溜まったり、虫や害獣が発生したりしても対処されにくいことから、居住中の物件に比べ劣化が早く進みます。
Iさんの相続した空き家も、同意が取れないまま改修できずに老朽化が進み、特定空き家と認定され固定資産税が高くなりました。
さらに、結局解体して売却することになり費用がかかったそうで、意思決定を早めに行うべきだったと感じたそうです。

空き家の放置は以下の記事で説明しているように、周囲とのトラブルや問題にも繋がりますので注意しておきましょう。

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【失敗事例②】空き家の管理業者選びに失敗して劣化が進んだ

知人Kさんは、空き家の管理が難しくなってきたことから、管理業者に管理を任せることにしました。
友人から紹介された管理業者に依頼したところ、考えていたような適切な管理がなされていないことを後から知り、気付いたときには空き家の劣化が進んでいたそうです。

空き家を管理してくれる管理サービスは、世の中にいくつも存在します。
これら管理業者もしっかりと選定しないと、思い通りのサービスを提供されなかったり、相場以上の価格を請求されたりするケースもあります。
空き家の管理を依頼する際には、事前に複数社を価格と品質の面から比較して、適正な委託先を選択するべきでしょう。

空き家管理サービスの比較はこちらの記事で行っています。

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【失敗事例③】知り合いの不動産会社に付き合いで売却依頼して、相場よりも安く売却

知人Wさんの話ですが、家の住み替えに伴い売却することは考えていたものの、売却先をしっかり考えずに知り合いの不動産に依頼して、損をしてしまったようです。
いくら付き合いがあるからと言っても、家の売却ではかなりの額となりますので、どこに仲介の依頼をするかはしっかり考えておきましょう。

不動産は世の中に全く同じものがない、一点物です。
正確な価格が存在せず、相場はあってもやはり仲介会社や買取会社によって価格は変わってきます。
どれほど付き合いがある不動産会社であっても、1社だけでは最高の価格にならない可能性は高くなります。
売却先をしっかり選定しなかったために損をするケースは多くありますので、売却を検討する際は必ず複数社へ査定を依頼しましょう。
簡単に複数の不動産に査定依頼をできるサービスがありますので、そちらを活用すると手間も少なく、高値で空き家を売却できます。

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【失敗事例④】売却したが、実は賃貸できたことを知った

空き家を売却したが、実は周囲の空き家保有者が良い条件で貸し出していて、周囲の貸出物件の方が収益性が高いことを後から知った祖母Sの話。
逆に、賃貸していたら売却するよりも得だったと後から知り、祖父との思い出が詰まった土地だったため少し後悔したようです。
売却してしまった場合は取り返しがつかなくなりますので、事前に売却や賃貸などの収益を比較して、最も良いものを選ぶことが重要です。

そのために、まずは一括査定をして資産価値や相場を把握しておきましょう。

【失敗事例⑤】空き家を賃貸にしたが、周囲とのトラブルが発生した

所有していた空き家を賃貸にて、他人に貸し出した友人Mさん。
ですが、借主は短期で入れ替わるためおかしいと感じ調べてみると、地域特有の閉鎖的なコミュニティがあり、月1の集会参加が必須や町内会の委員を交代で担当など細かいルールがあったようです。

空き家を賃貸にした結果、そのエリアとは馴染みの薄い人が入ってきて、トラブルに発展するケースもあります。
例えば、地域づきあいのコミュニケーションや、老朽化が進んだ空き家の使い方、また、民泊などでもゴミの出し方や騒音などのトラブルは発生しがちです。
借りている人が出ていけば一旦の問題は収まりますが、所有者と周辺住民の間にできた溝は修復が難しいケースもあります。

空き家を貸し出す場合は、周囲の居住者とのトラブルが発生しないよう、十分な注意が必要です。

【失敗事例⑥】リフォームして賃貸にしたが、リフォーム費用の元が取れない

知り合いのRさんは、住宅をリフォームして賃貸物件にしたものの、借主が見つからず売却することになったそうです。
リフォーム費用などを計算すると、売却してもマイナスの状態で、試算をしっかりしておくべきだったと後悔していました。

空き家が古く、そのままでは貸出できずリフォームが必要な場合、当然リフォーム費用も有料です。
賃貸とした場合の収支計画を立てておかないと、賃貸に出したは良いもののいつまで立ってもリフォーム費用を回収できず、累積では赤字になってしまうケースもあります。
くれぐれもリフォームの前に収益の試算を立てましょう。

どの失敗も、事前に検討をしておけば、ある程度防げるものです。
できるだけ検討の手間を減らしつつ、安易な意思決定をしないよう注意しましょう。
次に、成功事例をご紹介します。

【成功事例①】空き家をほぼ0円でもらい、リノベして民泊にしたら収益が出た

知人が相続した、管理難だけれども思い出があり手放したくない田舎の空き家を、ほぼ0円で譲り受けた友人Tさん。
知人は田舎を出て都内でマイホームを所有しており、なかなか帰ってこれず手入れが行き届かなかったそうです。
さらに近くの源泉から温泉を引いていることも管理が難しかった理由らしく、Tさんは知人から譲り受けた後、許可を貰い空き家を管理しやすいようにリノベーションしました。
また、宿泊できるよう綺麗にしたところ、温泉の入れる家同然の民泊施設として、巷で人気の宿泊施設となっています。

田舎の空き家を活用する方法については、こちらもご覧ください。

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空き家 物件

【成功事例②】空き家を解体してコインランドリーにしたら儲かった

先輩Hさんは、両親の空き家を相続したものの、かなりの築年数と放置により空き家の劣化が進んでいたらしく、売却は難しいと考えたそうです。
また、周辺にタワマンも建っており、そのままの売却や賃貸は難しいかもしれないと思い、空き家を解体して土地活用を模索しました。

そのときに、多くのタワーマンションでは管理規約により、洗濯物をバルコニーやベランダなど外に干してはいけないことを知ったそうです。
そこから、空き家を解体して更地にし、コインランドリーの経営を始めました。
家族連れは、大量の洗濯物をまとめてコインランドリーを使用するのではと考え、大型をいくつも設置したところ、周辺にそのようなコインランドリーはなかったことから、現在も大繁盛しています。

【成功事例③】空き家に投資してシェアハウスにしたら、人の集まる拠点になった

自分の住処として空き家を購入したものの、空いている部屋をどうにか活用できないかと、シェアハウスにして気のおける友人と住み始めた友人Yさん。シェアハウスの住人がさらに友人を呼んだり、小さなイベントを開いたりして人の集まる拠点になったそうです。

それだけでなく、幅広いバックグラウンドを持った人が集まることから、シェアハウスの枠を超えて認知されていきました。
さらに法人化して、シェアハウスを展開して拡大させつつ、強固なコミュニティをつくっているようです。

空き家の活用方法については、以下もご確認いただければと思います。

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古民家カフェ

空き家の活用にかかる税金などの費用

空き家を活用しようと考えた際に、購入する場合には購入費が、所有して活用する場合には固定資産税や維持管理費などの費用、またリノベーション費用がかかってきます。
様々な場合にかかってくる費用を挙げましたので、ご確認いただければと思います。

空き家の購入にかかる費用

空き家を購入する際には、不動産の購入と同じく費用がかかってきます。
ただし空き家の取得に際しては、自治体による補助金があったり、近年では空き家の増加に伴い無料で手に入れたりします。詳細は、自治体で確認してみることをお勧めします。
空き家を購入した場合には、以下の費用がかかってくるでしょう。

空き家の購入費用
  • 購入費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 登記費用
  • 水道光熱費
  • 火災保険料など

空き家の所有にかかる固定資産税など費用

空き家の所有には、税金などそれなりの費用がかかることを把握しておきましょう。
空き家の状態によっては、高い固定資産税や都市計画税がかかってきますので注意が必要です。

空き家にかかる税金など費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 水道光熱費
  • 火災保険料など
  • 維持管理費
  • 草刈りや塀の修繕費
  • 手がつけられなくなった場合の解体費
  • 近隣とのトラブルなど金銭以外のコスト

空き家にかかる税金について詳しくは、以下でご確認いただければと思います。

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空き家のリノベーションやリフォームにかかる費用

空き家を活用する前に、リノベーションやリフォームなどをすることもあるかと思います。
どのくらい費用がかかってくるかは、民泊にするためかカフェにするためか、目的によって異なってくるでしょう。かかる費用は、以下のポイントから計算されます。

空き家のリノベーション費用
  • 材料費
  • 施行費(人件費)
  • 現場管理費
  • 設計費
  • 費用(運送費や駐車場代など)

実際の価格は現状を見てから判断されますので、1度見積もりを出してもらうことをお勧めします。30秒の入力で、全国にある1,400社のリフォーム会社に無料で相談できます。

また、自治体によっては、改修工事にかかる費用の一部を補助金で負担してくれますので、そちらも併せて確認すると良いでしょう。

空き家の解体にかかる費用

今にも崩れそうな空き家であっても、取り壊しなど解体には費用がかかります。
空き家の解体にかかる費用は、以下のポイントから金額が異なってきます。

空き家の解体費用
  • 構造(高さ × 広さ)
  • 素材
  • 地域
  • 土地の条件

具体的にいくらかかるかは、解体の見積もりを出してもらい確認しましょう。情報を簡単に入力するだけで、かかる費用を無料で見積もってもらえます。自治体によっては、解体費用の補助金を支給していますので、空き家のある自治体に問い合わせてみると良いでしょう。

解体無料見積もりはこちら

空き家の売却にかかる費用

空き家を売却すると、売上るためお金が入ってきそうに感じますが、以下の費用がかかってきます。

空き家の売却費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得税・住民税
  • 抵当権抹消の登記費用
  • 測量費用
  • クリーニングなど清掃費用
  • リフォームなど改修費用

空き家の売却に際して、手数料や費用が具体的にいくらかかるかは以下をご覧いただければと思います。

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空き家の活用に向けた自治体による補助金

今後、空き家が増加し、空き家問題も増えていくことは間違いありません。
一方で、空き家の増加は空き家の所有者がリスクに困るだけでなく、地域にも悪影響を及ぼしかねません。
そのような「空き家問題」と自治体による補助金などの対応をみていきましょう。

空き家問題と空き家対策特別措置法

空き家増加による問題として国土交通省は、以下を挙げています。

空き家増加により発生しがちな問題
  • 防災性の低下
  • 防犯性の低下
  • ゴミの不法投棄
  • 衛生の悪化・悪臭の発生
  • 風景景観の悪化
  • 樹枝の越境、雑草の繁茂

このような状況を防ぐために国や各自治体では「空き家対策特別措置法」のような法律制定を行ったり、地方条例によって罰則や補助金などを設定したりして、できるだけ問題が発生しないようにしています。
空き家対策特別措置法については、以下で詳しくご説明しています。

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空き家 物件

また、空き家を活用してもらうべく補助金を支給している自治体もあります。
所有している空き家がある自治体の制度や補助金など、空き家の活用を検討する際に調べましょう。
具体的に、空き家に関する補助金には以下のようなものがあります。

空き家の解体や改修に対する補助金

空き家は解体するだけでも大きな費用がかかるため、自治体によっては、解体費用の補助金を支給している場合があります。
一般的には、空き家であることに加え、築年数の古さや耐震強度の弱さを条件としているようです。

解体費用の一部支給となるケースが多いものの、そもそも解体費用が結構かかるため数十万円単位の補助金が出るケースも多くあります。
解体を考えている場合は、解体費用の見積もりで大体の金感を把握して、自治体でも補助金を受け取れるか必ず確認しましょう。

また、空き家をリノベーション(改修)・リフォーム(補修)する場合に補助金が出る場合もあります。
空き家が老朽化したり、使われなくなったりすると様々なリスクの元になるため、空き家の有効活用を促していく趣旨の補助金です。

例えば、神奈川県海老名市では「空き家活用促進リフォーム助成金」として、10万円以上のリフォームに対して、費用の1/2まで最大50万円を補助しています。

空き家の所有者はもちろん、新しく購入した人や賃借人でも申請できるケースがありますので、確認しておきましょう。

平成30年度「空き家活用促進リフォーム助成金」について

空き家の取得を手助けする補助金

空き家の取得に際しても、補助金の支給を受けられる場合があります。
購入だけでも支給されるケースもあれば、リフォームして住むことが条件になるなど、自治体によって制度は様々です。

古い空き家であれば、補助金によりかなり安く購入できる場合もあり助けになるでしょう。

また、全国の自治体における空き家に関する補助金を探せるサイト「空き家活用の匠」もあります。
興味のある自治体の情報を確認しつつ、必要に応じてサイトの有効活用がオススメです。

また、最新の空き家率と空き家問題については、以下の記事に詳しく書いています。

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その他の補助金や支援活動

東京都の起業家による空き家活用モデル事業のように、全国的に空き家活用の促進と空き家問題の解消が進められる中で、空き家を活用するための新しい取り組みも始まっています。
国の方針に基づく内容ですので、空き家活用関連の政策には公的な補助金、助成金が付与されるケースも多くあります。

他にも、学生の空き家見守り運動や、空き家に放置されている荷物の片付け支援なども行われています。
特に自分が住んでいる自治体や、所有している空き家のある自治体の補助金は確認するようにしましょう。

自治体やNPO法人による空き家の活用事例

物件の収益化が難しい場合や他の人の役に立てたい場合には、公共用途に利用してもらう方法もあります。
田舎の空き家数に対して、需要の絶対数が少ない事情から、公共の場として再利用する試みもあります。

埼玉県川口市のように、空き家を地域のために利活用する場合には、工事費用の補助金が出るような仕組みも自治体によっては存在します。

コミュニティスペース

小林ふれあいの家

地域のコミュニティスペースや活動拠点として、空き家を自治体やNPO法人等に使ってもらう形態です。
住居として人気の無い空き家でも活用できる場合があります。
基本的には寄贈ですが、使用貸借契約が可能かどうかは団体に確認してください。
世田谷区社会福祉協議会  小林ふれあいの家

移住者の体験用住宅

宇和島体験住宅

各自治体は過疎化による税収入の低下から、移住対策事業として、田舎暮らしの体験用住宅の提供や体験ツアーを盛んに行っています。
大抵は数日から数ヶ月間を無料または安価に貸し出す方式で、自治体によっては空き家バンクを通して田舎暮らし体験などを行っていますので、自治体に確認してみましょう。

会員制の民宿にした事例もある

荒蒔邸

古民家の活用事例として、NPO法人の会員に限定した民宿として貸し出しているケースがあり、国土交通省の資料にも掲載されました。
NPO法人にグループで申込み、数千円の安価な宿泊費で提供するものです。

NPO法人遊楽 里美古民家の宿「荒蒔邸」

大きな古民家ですが、開業資金の約半分(200万円)を行政から補助してもらい、様々な田舎体験を提供する拠点として活用しています。地域に貢献すると判断されれば、行政から大きな補助を受けられる端的な事例です。

空き家の古民家活用は、以下をご覧ください。

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増税になる空き家

文化施設への提供

町並み資料館

全国的な広がりではないですが、一部の地域では資料館や図書館等の文化施設として、空き家を活用している事例(小浜西組町並み協議会 町並み資料館)
もみられます。
店舗を改装した例(こすみ図書)もありました。

福祉・医療分野に提供

高齢化が進んだ田舎こそ、福祉・医療分野における活用ニーズは高いと考えられます。
実際にも、空き家を利用したフランチャイズ型のデイサービス事業をしている企業がありますし、福祉分野での活用を目指した空き家バンクもあります。

空き家バンクを活用

JOIN

多くの自治体が、空き家対策として空き家バンクを設置しています。
その数は500以上にも上りますので、まずは空き家のある地域で空き家バンクを確認してみましょう。

JOIN ニッポン移住・交流ナビ‐空き家バンク・住まい
住み替え・二地域居住‐空き家バンク情報

基本的に空き家バンクは自治体単位での登録ですが、「アットホーム」や「LIFULL HOME’S」などの大手不動産ポータル事業者が、全国版の空き家バンクのウェブサービスを作成しています。
物件を幅広に探したり、全国の空き家事情を知りたい場合には有益なサイトです。

アットホーム 空き家バンク【全国版】

LIFULL HOME’S 空き家バンク

空き家バンクを活用するメリット
  • 借主と簡単にマッチングできる
  • 改修費用の助成・補助金制度がある
  • 全国の空き家事情から相場がわかる

空き家バンクにいついての各自治体の取り組みやメリット、デメリットについては以下の記事もご参照ください。

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空き家バンク

眠れる空き家を活用してビジネスにしよう!

空き家は放置していると金銭的負担やトラブルの元などリスクばかりですが、目的に応じて活用すると、収益を生み出すだけでなくコミュニティの活性化や町おこしにも繋がります。

事前に情報収集と検討をしっかり行い、状態や目的から以下を踏まえつつ活用方法を考えていきましょう。

空き家の活用方法を考えるポイント
  • どのような活用方法が適しているのか
  • どのくらい収益が得られるのか
  • 補助金は出るのか

眠れる空き家があれば、まずは初期費用のかからない活用方法を試すのも、有効活用の第一歩です。
空き家を活用できるまで保持する場合は、以下で具体的なシミュレーションをしてみましょう。

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維持費

収益の見込みを考える際に、最も基準としてわかりやすいものは、空き家を売却した場合の価格です。
一括査定サイトを使えば手間なく複数社から査定の見積もりを取ることができ、正確な空き家の価値を知ることができます。

まずは査定で売却価格を知る、それを基準にして自分に合う収益性の高い活用方法を探すと良いでしょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

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不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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