工業地域の特徴と土地活用の考え方

工業地域

現在、日本の土地には建てて良い建物が制限されている土地があります。

そのような土地の一つが、工業地域です。

土地にかけられている制限を知っておかないと、土地を購入してから想定していた建物が建てられないといったトラブルが生じることがあります。

工業地域はどのような目的で設定され、どのような建物を建てて良いのでしょうか

この記事を読めば、工業地域とは何か、どんな制限やメリット・デメリットがあるのかがわかります。

1 用途地域とは何か

工業地域

1.1 都市を整えるための制度

工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。
そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。
これが、用途地域です。

用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。
主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。

用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系商業系工業系の3つになります。

用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています
さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。

1.2 用途地域の種類

用途地域には工業地域の他にどのような区域があるのでしょうか。

区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。

目的区域概要
住居環境を最優先第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
住居環境の保護第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
道路沿いで自動車関連施設と住居の調和準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
農地と住居の調和田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
映画館や倉庫、車庫が立てられる近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
住居は建てられず、工場のみ工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

1.3 地価が高くなる用途地域とは

最も需要が高いのは、制限が少なく家でもお店でも建設することができる商業地です。

逆に用途への制限が厳しい第一種低層住居専用地域は一般的に土地価格が安くなります

工業地域は、13種類の用途地域の中で最も地価が低いです。

理由は、工業地域は危険性や環境を悪化させる恐れのある工場が建つ地域で、住まいとして住宅を立てるのには不向きで需要が少ないからです。

1.4 用途地域の調べ方

売却や購入する不動産は契約前に用途地域を調べておいた方が良いでしょう。

売却の場合はどんな人に販売できるのか、土地活用はできるのか考えるための参考になるからです。

購入する際は、事前にどれくらいの高さの家が建てられるのか知ることができますし、周辺に今後どんな建物が建つのかある程度推測できます

お子さんなどがいる人は特に環境が気になるのではないでしょうか。

最も簡単な調べ方は不動産屋さんに「ここの用途地域を教えてください」と聞くことです。

それが難しいという方は不動産が所在する市役所に連絡し、「用途区域を教えてください」と連絡を入れましょう。

仕事が忙しい方の場合は、Web上で調べる方法もあります。

「市町村 都市計画図」で検索すると、各地域の区域がわかります。

詳しい使い方はこちらの記事で千葉県柏市を例に解説しています。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

その他の方法として、家を購入されている方は契約前に不動産会社からもらった「重要事項説明書」の用途地域の枠を確認するというやり方もあります。

1.5 用途地域が重なってしまった場合

用途地域の境目の不動産を購入してしまった、用途地域の区域分けが変わって2つの区域にまたがってしまうこともあるかと思います。

そんな時は過半主義が適用されます。

過半主義とは2つの用途地域をまたいでしまった場合、より多くかぶっている方の区域とみなすというものです。

この時、過半は土地で見るので、上に建っている建物のかぶってる比率は関係ありません。

しかし、いくつか例外になる要件があります。

例外になるのはこちら

制限決定方法
建ぺい率加算平均で計算する
容積率加算平均で計算する
高さ制限建物がかかってる区域の高さ制限をそれぞれ適応しなくてはいけない
防火・準防火地域厳しい方の制限が適用

※加算平均とは一般的な平均の計算方法と同じです。

ややこしい計算をしなくてはならないので、不動産会社か役所に問い合わせて建てられる建物の条件を聞くと良いでしょう。

2 工業地域とは何か。工業専用地域との違いは?

工業地域
工業地域とは、工業の利便を図ることが目的の地域で、業種を問わず工場を建てることができます

工業団地のように複数の工場が稼働している区画を思い浮かべるとわかりやすいはずです。

環境汚染・騒音問題の可能性と工業の利便性から、空港・鉄道駅・高速道路IC・港湾・河川の近くなどが多く、基本的に住居専用地域とは隣接しない用途地域です。
ただし、工業地域で住宅を建てることに制限はありません。

また、建物の用途においては、大規模店舗、宿泊施設、学校・病院、遊戯施設等を建てられない以外、特に目立った制限はないので、生活利便性は比較的良好です。

しかし、工場から排出される排気ガスや騒音が目立ちますから、住まいとしての利用には不向きでしょう

工業専用地域との違いは、工業地域では、居住用の戸建て・マンションや店舗兼住宅・事務所兼住宅を建設することができる点です。

工業専用地域には、住むことができませんが工業地域では居住用の建物を建てることが禁じられていないので、住むことができます。

次の章ではより詳しく工業地域に課せられている用途制限を解説します。

3 工業地域で受ける制限

工業地域
第3章では工業地域で受ける制限について見ていきましょう。

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)

この値を見ると、商業地域と比べて高さのある建物が建てられないことがわかります。

建蔽率も大きくないので、広い工場を建てる場合は、広い土地を用意する必要があります。

4 工業地域で建てられる建物・建てられない建物

工業地域
工業地域では、どんな種類の工場でも建設することができます。
【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等で10,000㎡以下
事務所等
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等10,000㎡以下
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
工場全般
自動車修理工場
危険物を取り扱う施設全般

【建てられない建物】

  • 10,000㎡超の店舗等
  • ホテル、旅館
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 10,000㎡超の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • 劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
  • 風俗施設
  • 幼稚園、小学校、中学校、高等学校
  • 大学、高等専門学校、専修学校等
  • 病院

5 工業地域に住むメリット・デメリット

工業地域
工業地域に住むメリットは、

  • 地価が安い
  • 工場が近くにあるため雇用が多く、職場から近い

というものがあります。

工業地域に住めるの?と疑問に思った方もいらっしゃると思いますが、湾岸地域に並ぶ高層マンションは実は工業地域で、高所得者などが工業地域に好んで住んでいるケースもあります。

一方、工業地域に住むにはデメリットも多く、

  • 工場から排出される危険物や有害物質を浴びてしまう
  • 近くに小中高校がないため、子供を育てるのに不向き
  • 日中は人通りが多いが、夜は人が少なく治安面に不安がある

といったものが挙げられます。

子供を育てる時は、できるだけ空気がきれいで送り迎えの楽な地域に住みたいと思うでしょうから、ファミリー層には工業地域はおすすめできません

6 工業地域での土地活用の考え方

工業地域
まず、工業地域の土地では、利用履歴と土壌汚染を調べておくべきです。

土地を取得した際に判明していれば必要ありませんが、工業地域では過去に土壌汚染の可能性がある工場が建っていたかもしれないからです。

その懸念はクリアしておくことが重要で、土壌汚染には対策工事しかありません。
工業地域だけでもイメージが悪いのに、土壌汚染があると賃貸住宅や飲食店テナントでの土地活用は絶望的でしょう。

また、工場地域では将来どのような工場ができるかわからず、なおかつ日影規制もない地域なので、住環境が悪化する可能性があります。
賃貸住宅経営において、住環境の悪化(入居率の低下)は収益に直撃します。

このように、工場地域で住宅による土地活用はリスクが高く、物販・サービス業の貸店舗、貸事務所、事業用地(貸地)、需要があれば駐車場など、住宅以外での活用を優先して考えていくほうが無難です。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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