工業地域の特徴と土地活用の考え方

名称のとおり、工業地域は工業の利便を図ることが目的の地域で、工業団地のように複数の工場が稼働している区画を思い浮かべるとわかりやすいはずです。
工場地域では、工場の業種を問わず建てることができます。

環境汚染・騒音問題の可能性と工業の利便性から、空港・鉄道駅・高速道路IC・港湾・河川の近くなどが多く、基本的に住居専用地域とは隣接しない用途地域です。
ただし、工業地域で住宅を建てることに制限はありません。

また、建物の用途においては、大規模店舗、宿泊施設、学校・病院、遊戯施設等を建てられない以外、特に目立った制限はないので、生活利便性は比較的良好です。
緑地整備など環境面が向上すると、人によっては全く気にならないでしょう。

工業地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)

工業地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等で10,000㎡以下
事務所等
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等10,000㎡以下
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
工場全般
自動車修理工場
危険物を取り扱う施設全般

【建てられない建物】

  • 10,000㎡超の店舗等
  • ホテル、旅館
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 10,000㎡超の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • 劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
  • 風俗施設
  • 幼稚園、小学校、中学校、高等学校
  • 大学、高等専門学校、専修学校等
  • 病院

工業地域での土地活用の考え方

まず、工業地域の土地では、利用履歴と土壌汚染を調べておくべきです。
土地を取得した際に判明していれば必要ありませんが、工業地域では過去に土壌汚染の可能性がある工場が建っていたかもしれないからです。

その懸念はクリアしておくことが重要で、土壌汚染には対策工事しかありません。
工業地域だけでもイメージが悪いのに、土壌汚染があると賃貸住宅や飲食店テナントでの土地活用は絶望的でしょう。

また、工場地域では将来どのような工場ができるかわからず、なおかつ日影規制もない地域なので、住環境が悪化する可能性があります。
賃貸住宅経営において、住環境の悪化(入居率の低下)は収益に直撃します。

このように、工場地域で住宅による土地活用はリスクが高く、物販・サービス業の貸店舗、貸事務所、事業用地(貸地)、需要があれば駐車場など、住宅以外での活用を優先して考えていくほうが無難です。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

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