不動産投資で失敗しないために気を付けるべき5つのポイント

不動産投資 失敗
不動産投資はミドルリスク・ロングリターンのため、多くの人が不動産投資を始めようと考えています。

しかし、いくらミドルリスクといえども、不動産投資の失敗事例は絶えません

この記事では、不動産投資の失敗事例から失敗しないためのポイントを解説し、不動産投資を成功に導く手引きを提供します。

この記事を読んで、一緒に不動産投資で失敗しないためのノウハウを学んでいきましょう。

1 不動産投資の失敗事例5選


それでは、不動産投資を失敗しないための5つの失敗事例から見ていきましょう。

先に不動産投資で失敗しないためのポイントを読みたい方はこちらからどうぞ。

1.1 失敗事例1 利回りだけ見て、中古のマンションを購入した結果

【投資家プロフィール】

  • Mさん
  • 44歳女性
  • 700万円のワンルームマンション
  • 築年数35年

Mさんは購入金額の安さと利回りの高さから、大阪市内のワンルームマンションを購入しました。

マンションの購入金額が700万円、家賃月5.5万円で賃貸物件として運用しようと考えていたため、表面利回りは9%とかなり高いとMさんは判断しました。

マンションを購入してから最初の数年はは入居者も見つかり、当初想定していた利回りでマンションを運用することができました。

しかし、購入から3年がたった年、ワンルームマンションの至るところで壁の傷がめだってきたり、隙間風が冷たいなどと入居者から苦情の声があがるようになり、Mさんの1ルームマンションは一部改築をせずにはいられなくなりました。

Mさんが改築を考えている間に次々と入居者が減っていき、やがて入居率が30%になってしまったところで、Mさんは改築をしても中古マンションの購入にかかった費用を回収できないと判断し、売却も見込めないことから、中古マンションの経営をたたむことにしました。

利回りの高さだけをみて中古マンションを購入した結果、建物の管理費や改築費用が必要になってしまい、かえって損をすることになってしまいました。

1.2 失敗事例2 不動産を内見せずに建物を購入した結果

【投資家プロフィール】

  • Tさん
  • 50歳男性
  • 1000万円の1DKマンション
  • 築年数20年

Tさんは、もともと投資好きで、定期的に株式に手を出していましたが、友達が不動産投資で儲かっていたのをみて、不動産投資に挑戦することにしました。

Tさんが目をつけたのが1000万円の都内1DKマンション。

Tさんは仕事が忙しく、入居者を募集するのに手間がかかることを嫌い、すでに入居者がいる物件を現マンションオーナーから売ってもらう「オーナーチェンジ物件」を購入することにしました。

オーナーチェンジ物件は入居者を募集する手間が省けるというメリットがある一方、入居者が住んでいるという理由でTさんは購入予定のマンションを内覧することができませんでした

入居者の退去後、次の借り手を見つけるためにTさんが部屋に入ると、部屋には入居者が残したゴミや、ごみから発生した虫の虫食いのあとなど次の入居者が住めないようなひどい有様でした。

そのため、Tさんは次の借り手に部屋を貸し出すために多額の修繕費を支払わなければいけなくなってしまいました。

結果的に、Tさんは不動産投資によって利益を得るにはほど遠い、損額を背負うことになってしまいました

1.3 失敗事例3 郊外にある大企業の支社が移転をしてしまった結果

【投資家プロフィール】

  • Jさん
  • 55歳男性
  • 950万円の1DKマンションを購入
  • 築年歴:10年

Jさんは55歳の本業会社員。副業で最近不動産投資を始めました。

Jさんが購入したマンションは、やや駅からはなれた郊外の土地に立っていますが、マンションの正面にはとある大手有名企業の支社が建っており、従業員も1000人ほどそこで働いていたため、会社から近いという利便性から会社員を中心にマンションの需要が見込まれました。

Jさんのマンションは郊外にあったため、家賃は東京都心ほどではなく、月6万円程度で利回りは約7%を見込んでいました

築年数も浅く、建物がきれいだったため、若い女性や男性会社員を中心に人気が出るだろうと考えていました。

マンションを購入してから最初の3年間は想定通りの利回り、入居率は100%を保つことができ、Jさんの不動産投資は成功したかのように思われました。

しかし、その後、Jさんのマンション近くにあった大手有名企業の支社が業績不振を理由に撤退

そこで勤めていた多くの会社員がその地域からいなくなり、Jさんのマンションにすんでいた従業員も賃貸解約を申し入れてきました。

結果、マンションが駅から離れていたことも相まって、Jさんのマンション入居率は50%を下回るようになり、利益回収が見込めなくなったため、Jさんはマンションを売却することにしました。

しかし、マンションの売却価格は、購入時の3分の1程度にしかならなかったそうです。

1.4 失敗事例4 勉強もせずに不動産投資を初めてしまった結果

【投資家プロフィール】

  • Kさん
  • 30歳男性
  • 800万円のワンルームマンション
  • 築年歴10年

Kさんは、大手経営コンサルタント会社に通うエリートサラリーマン。

自身が経営コンサルタントであることに自信をもっていて、はじめての不動産投資に挑戦しました。

不動産投資は初めてですが、収益計算に対しては自信をもっていたために、あまり勉強をせずにマンションの利回りや築年数、利便性などそこからはじき出される情報をもとに800万円のワンルームマンションを購入しました。

ところが、物件を購入する際どのような物件が人気があるか、どのような部屋のデザインが需要が高いかを勉強せずに不動産業者の言いなりになって購入してしまったため、購入後、後から自分の買ったマンションの間取りが通常の間取りと違うというマイナス面に気が付くことができませんでした

Kさんの買った物件は住みずらい物件だったため、結果として、当初見込んでいたマンションの入居率100%を達成することができず、マンション購入にかかった費用を回収することがずっと後になってしまいました。

1.5 失敗事例5 建物のメンテナンスを全くしなかった結果

【投資家プロフィール】

  • Rさん
  • 35歳女性
  • 900万円の1Kマンション
  • 築年数25年

Rさんは、不動産投資のために東京郊外に900万円の1kマンションを購入。

家賃5万円でマンションを賃貸に出していたために、利回り約7%でマンション経営をしていました。

マンションが立地の良い場所に立っていたため、購入後数年は入居者の募集に困らず、常に入居率100%を維持していました。

Rさんはこの状況に慢心し、1Kマンションのメンテナンスを怠ってしまいます

しかし購入から6年後、急に内覧→賃貸契約に至る成約率が低くなりました。

原因を調べてみると、物件情報に載っている建物情報と建物の傷み具合の差が大きいという理由からでした。

Rさんは原因の判明後すぐに建物のメンテナンスに取り組みましたが、マンションの傷み具合が激しかったために莫大なメンテナンス費用を支払うことになりました。

2 事例から学ぶ 不動産投資で失敗しないためのポイント5選

不動産投資 失敗
第二章では、第一章でみた不動産投資の失敗例をもとに、不動産投資で失敗しないために気を付けるべき5つのポイントを解説します。

2.1 ポイント1 直近の利回りだけでなく、長期的な利回りのことも考える

マンションの利回りを考えることはとても大切ですが、その利回りがいつまで続くのか、またその利回りとなる根拠が正しいかどうかをよく確認するようにしましょう。

マンションの価値は築年数が立つとともに落ちていくものだからです。

アパートやマンションの利回りの相場や利回りを上げる方法など利回りのことを勉強したい方には以下の記事がおすすめです。

賃貸経営の効率の目安となるのが利回りです。本来はコストや稼働率を考慮しますが、それは未確定要素も含むため、まずは簡素化した表面利回りで比較すると、条件による差が分かります。ここでは地域・構造別利回りの目安と、実質利回りの考え方を紹介します。

2.2 ポイント2 建物購入の際は必ず中身を確認する

建物を購入する際は、必ず内覧をしてから物件を購入するようにしましょう。

失敗例にもあったように、不動産会社や売主が公表している情報には買主にとって不利な情報が隠されている可能性があるからです。

内覧のできない物件を購入することは極力避けたほうが良いでしょう。

2.3 ポイント3 1つの企業や大学に依存した集客を期待しない

不動産投資で賃貸経営を考えているのなら、その物件に住みたいと思う人が継続的に存在することが前提条件です。

賃貸経営の集客を1つの企業や私立大学に頼り切ってしまっている場合、その集客源がなくなってしまうと物件に住みたいと考える人も一気に減ってしまうため、注意が必要です。

できるだけ、継続的に一定数の賃貸需要のある地域に物件を構えるようにしましょう。

2.4 ポイント4 事前によく勉強してから不動産投資を始める

不動産投資をする際は、事前に不動産投資の知識を得てから不動産投資を始めるようにしましょう。

失敗例にもあったように、不動産の売り手はなるべく高値で不動産を売却しようと考えているため、あの手この手をつかって買い手に物件をアピールして来るはずです。

この時に不動産の売り手と買い手との間に不動産投資に関する知識に差があると、買い手は不利な条件をのまなければいけなくなる可能性も高まります

2.5 ポイント5 建物の価値を高めるメンテナンスは怠らない。

マンション・アパート経営を始めたら、必ずかかってくる費用に管理費・修繕費というものがあります。

管理費や修繕費に支出が増えるのが惜しいと思う方も多いと思いますが、建物のメンテナンスは定期的に行うようにしましょう

日々のメンテナンスが長期的に見たときに、集客の際や後にかかる修繕費用の抑止に役に立ってきます。

3 不動産投資を始める際に選ぶべき物件のポイント2つ

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この章では、不動産投資を始める際に選ぶべき物件の2つのポイントについてご紹介します。

3.1 ポイント1 賃貸の需要がある場所の建物を購入する

マンション・アパート経営を検討する際は、賃貸の需要が高い場所の建物を購入することはとても大切です。

賃貸需要の高い地域の物件を選んだほうが、建物の入居率が0になる可能性が低くなるからです。

一般的に賃貸需要の高い地域とは、東京・大阪・名古屋などの首都圏が考えられます。

賃貸需要の高い地域を調べるには、貸家の空室率を見ることで解決できます。

貸家の空室率は、「見える!賃貸経営|LIFULL HOME’S 不動産投資」で調べましょう。

貸家の空室率は30%を超えると高いので、貸家の空室率が30%を超える地域の賃貸用物件は買わないべきです。

3.2 ポイント2 維持管理費の安い新築物件を購入する

管理維持費の安い物件を購入することも不動産投資で失敗しないための重要なポイントです。

投資用不動産を購入する際、中古物件のほうが新築物件よりも一般的に安いですが、その分修繕費が必要になり、結果的にトータルのコストで新築物件のほうが儲かるという場合があります。

また、きれいな新築物件は、入居率が高くなりやすいです。新しい物件ほど、需要が高いからです。

そのため、投資用不動産を購入する際は、利回りや初期費用の高低だけでなく、物件の修繕費や入居率を考慮したうえで買うようにしましょう

4 万が一不動産の購入に失敗してしまったら、不動産一括査定サイトを使って、不動産を売却しよう

不動産投資 失敗
万が一、不動産投資の勉強をあまりせずに、不動産を購入してしまい公開している方は、不動産を売却するというのも一つの手です。

特に建物を売却する場はすぐに売りに出したほうがいいです。

なぜならば、建物の価値は20年たつと0になってしまうというように、年数が経過するほど価値が下がり、高値で売却できなくなってしまうからです。

不動産を売却するの出れば、不動産一括査定サイトを利用するべきです。

不動産一括査定サイトとは、不動産の価格を複数の不動産会社が無料で査定をしてくれるサービスです。

売りたい土地の簡単な情報をサイトに入力すると、約5社の不動産会社が不動産を査定してくれます。

実際に不動産一括査定サイトを使ってみよう

一括査定サイトを用いて、実家(兵庫県神戸市北区)の査定をお願いしてみました。
使った一括査定サイトは以下の通りです。

計8社の不動産会社に依頼しましたが、査定額は上と下で330万円差がありました。

一括査定サイトに入力した情報や、情報を入力してから結果が出るまでの時間、不動産会社からの連絡方法の違いなど、詳しく実体験を記入しました。ぜひ、以下の記事をご覧ください。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

国内最大級の一括査定サイト「HOME4U」には1,300社の優良企業が揃っています。入力事項も1分で完了するため、これを機に活用してみましょう。

HOME4Uの無料一括査定

また、こちらの記事では、土地の査定方法について詳しく説明しています。土地査定の種類や何が根拠になっているかについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

土地の査定を受けたいと思っている方は、「自分の土地はいくらになるだろう」「誰に依頼するとお得だろうか」「事前に準備しておくことはあるだろ...

5 不動産投資はワンルームマンション投資と1棟マンション投資どちらがいいか

不動産投資 失敗
不動産投資を始める時、分譲マンションの一室を購入して不動産投資をするか、マンション1棟全てを購入して貸し出すか悩むのではないでしょうか。

そこで、第5章ではワンルームマンション投資と1棟マンション投資それぞれのメリット・デメリットについてまとめました。

5.1 ワンルームマンションの投資メリット・デメリット

ワンルームマンション投資のメリットは、

  • 初期投資(ワンルームマンション購入費)にかかる費用が1棟マンションと比較して低いので不動産投資を始めやすい
  • 万が一不動産投資に失敗したときの損額が小さくて済む

というものがあります。

ワンルームマンションは1棟マンションと比べて、比較的安値で購入可能ですので、不動産を購入する初期費用をたくさんもっていなくても不動産投資を初めることができます。

また、購入したマンション・アパートの入居率がわるく、不動産投資によって損失が発生した場合、ワンルームマンション投資の方が損失によるダメージを受けにくいです。

一方ワンルームマンション投資のデメリットは

利回りが相当高くないと不動産投資による利益がでない

というものがあります。

ワンルームマンションは利回りが相当高くないと本当に利益が出ないのか検証してみましょう。

【物件例】

  • 購入金額 1500万円
  • 利回り 6.8%
  • 家賃 8.5万円
  • 所在地 東京都中野区 中野駅徒歩15分圏内にあるワンルームマンション
  • 管理費 5000円
  • 修繕費 7500円
【融資条件】

  • 融資金額 1600万円
  • 融資期間 30年
  • 融資金利 2%
  • 返済 月々 約4.5万円

【収支結果】
ワンルームマンションの1年間の収支を、満室の場合入居率80%の場合入居率80%で、さらに家賃が10%下落した場合に分けて計算してみます。

満室の場合80%入居の場合家賃10%下落の場合
物件価格1600万円1600万円1600万円
家賃年収102万円81.6万円73.4万円
銀行返済54万円54万円54万円
管理費6万円6万円6万円
修繕費9万円9万円9万円
固定資産税10万円10万円10万円
火災保険2.4万円2.4万円2.4万円
年間支出81.4万円81.4万円81.4万円
年間手取り20.6万円0.2万円-8万円

入居率が100%かつ家賃が下落しない場合は、年間20万円の利益が発生しますが、入居率が80%の場合はたったの2千円の利益、さらに家賃が10%下落した場合には8万円の損失が発生します。

建物が新しく、物件の人気が高いときはワンルームマンション投資は儲かりますが、建物の価値が下がったときは要注意です。

5.2 1棟マンション投資のメリット・デメリット

1棟マンションのメリットは、

不動産投資に成功すると、利益が多く出る

一方デメリットとして、

  • 入居率を高めるために、広告宣伝をおこなったり手間が多く発生する
  • 物件を購入するときにかかる初期費用が高い
  • 入居率が低く、不動産投資に失敗したときのリスク額が大きい

などがあります。
ただ、マンションの広告宣伝などの管理は外部委託をすることも可能です。

そのため、1棟マンションを考えている人がとるべき対策は、不動産投資に失敗しないための建物購入・集客になります。

6 不動産投資を始める際にかかる費用

不動産投資 失敗
不動産投資を始める際に見るべきポイントは、利回りや入居率といった収入に関する項目だけでなく、不動産投資を始めるにあたってかかる費用にも着目すべきです。

第6章では不動産投資を始めるにあたりかかる2つの費用をご紹介します。

不動産投資を始める際にかかる費用には

  • 登記費用
  • 仲介手数料

があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

6.1 登記費用

マンションやアパート、土地を購入した場合、所有移転登記を買主の負担で行います。

所有権移転登記をすることで、正式に不動産が買主のものとなります。

所有権移転を行う際に、登録免許税というものがかかります。登録免許税は、

登録免許税額=課税標準×税率

で求めることが可能です。

具体的にかかる登録免許税額率は以下の通りです。

課税標準税率軽減税率軽減税率の適用条件
土地固定資産税評価額1000分の20
建物固定資産税評価額1000分の201000分の3
  • 個人が2020年3月31日までに住宅用家屋を購入した
  • 自己居住用である

参考:登録免許税の税額表|国税庁

なお、固定資産税評価額は、納税通知書と一緒に送られてくる「課税明細書」に記載されています。

課税明細書

※画像出典:土地や家屋をお持ちの方へ(H31)|東京都主税局

課税明細書の中の、「価格」もしくは「評価額」欄の金額が固定資産税評価額です。(画像の黄色マーカー部分

「課税標準額」ではありませんのでご注意ください。

課税標準額は、評価額からさらに住宅地かどうかなど土地の特性を考慮して固定資産税額を算出するために使われるものです。

6.4 不動産会社に支払う仲介手数料

仲介の不動産会社を活用した場合、不動産の売却が成立すると業者に仲介手数料を支払わなければなりません。

宅地建物取引業法では、売却額が400万円を超える場合において「売却額×3%+60,000円」を仲介手数料の上限としており、この金額に消費税を加えたものを支払う必要があります

不動産売却で損をしないためには、不動産の売却額だけでなくかかる費用を知ることが大切です。この記事では、不動産を売却するときにかかる費用を解説します。

まとめ

最後まで記事をお読みくださり、本当にありがとうございました。

この記事では、不動産投資を成功に導くために、失敗事例を元に、不動産を購入する際にやってはいけないポイントを説明しました。

不動産投資を成功させるには、まず利回りのいい・集客しやすい立地の不動産を購入することが大切です。

そして、勉強もきっちりしてから不動産投資を始めるようにしましょう。