第二種住居地域の特徴と土地活用の考え方

第二種住居地域
現在、日本の土地には建てて良い建物が制限されている土地があります。

そのような土地の一つが、第二種住居地域です。

土地にかけられている制限を知っておかないと、土地を購入してから想定していた建物が建てられないといったトラブルが生じることがあります。

第二種住居地域はどのような目的で設定され、どのような建物を建てて良いのでしょうか

この記事を読めば、第二種住居地域とは何か、どんな制限やメリット・デメリットがあるのかがわかります。

1 用途地域とは何か

第二種住居地域

1.1 都市を整えるための制度

工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。
そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。
これが、用途地域です。

用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。
主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。

用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系商業系工業系の3つになります。

用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています
さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。

1.2 用途地域の種類

用途地域には第二種住居地域の他にどのような区域があるのでしょうか。

区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。

目的区域概要
住居環境を最優先第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
住居環境の保護第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
道路沿いで自動車関連施設と住居の調和準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
農地と住居の調和田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
映画館や倉庫、車庫が立てられる近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
住居は建てられず、工場のみ工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

1.3 地価が高くなる用途地域とは

最も需要が高いのは、制限が少なく家でもお店でも建設することができる商業地です。

逆に用途への制限が厳しい第一種低層住居専用地域は一般的に土地価格が安くなります

第二種住居地域は住居はもちろん、さまざまな店舗が建てられる自由度の高い区域です。

立地に左右されるので一概には言えませんが、区域だけ見れば低層住居専用地域や中高層住居専用地域より高く売却できる可能性はあります。

1.4 用途地域の調べ方

売却や購入する不動産は契約前に用途地域を調べておいた方が良いでしょう。

売却の場合はどんな人に販売できるのか、土地活用はできるのか考えるための参考になるからです。

購入する際は、事前にどれくらいの高さの家が建てられるのか知ることができますし、周辺に今後どんな建物が建つのかある程度推測できます

お子さんなどがいる人は特に環境が気になるのではないでしょうか。

最も簡単な調べ方は不動産屋さんに「ここの用途地域を教えてください」と聞くことです。

それが難しいという方は不動産が所在する市役所に連絡し、「用途区域を教えてください」と連絡を入れましょう。

仕事が忙しい方の場合は、Web上で調べる方法もあります。

「市町村 都市計画図」で検索すると、各地域の区域がわかります。

詳しい使い方はこちらの記事で千葉県柏市を例に解説しています。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

その他の方法として、家を購入されている方は契約前に不動産会社からもらった「重要事項説明書」の用途地域の枠を確認するというやり方もあります。

1.5 用途地域が重なってしまった場合

用途地域の境目の不動産を購入してしまった、用途地域の区域分けが変わって2つの区域にまたがってしまうこともあるかと思います。

そんな時は過半主義が適用されます。

過半主義とは2つの用途地域をまたいでしまった場合、より多くかぶっている方の区域とみなすというものです。

この時、過半は土地で見るので、上に建っている建物のかぶってる比率は関係ありません。

しかし、いくつか例外になる要件があります。

例外になるのはこちら

制限決定方法
建ぺい率加算平均で計算する
容積率加算平均で計算する
高さ制限建物がかかってる区域の高さ制限をそれぞれ適応しなくてはいけない
防火・準防火地域厳しい方の制限が適用

※加算平均とは一般的な平均の計算方法と同じです。

ややこしい計算をしなくてはならないので、不動産会社か役所に問い合わせて建てられる建物の条件を聞くと良いでしょう。

2 第二種住居地域とは何か。第一種住居地域との違いは?

第二種住居地域
第二種住居地域は住環境を保護する地域で、第一種・第二種低層住居専用地域のような住環境を最優先する地域と比較して土地にかけられる制限は緩くなっています。
中高層マンションから戸建てまで高さの異なる住宅が混在し、沿道には店舗・事務所が良く見られる利便性の高い地域です。

第一種住居地域との違いは、第一種住居地域では、延べ床面積(床面積の合計)が3000㎡までの飲食店・店舗・事務所しか建設できませんでしたが、第二種住居地域では飲食店・店舗・事務所の延床面積が10,000㎡まで拡充されることで、単純に考えると縦横100mの広さですから、大型の店舗が出店できます。

また、第一種住居地域では禁止されていた遊戯施設(カラオケボックス・パチンコ店・射的場・勝馬投票券販売所など)も、第二種住居地域では10,000㎡以下なら建てられるようになります。

第二種住居地域は事務所の床面積要件がなくなり、大きな社屋が建てられるため、第一種住居地域よりも商業的な土地利用が増え、幹線道路沿いで指定されることもあるのですが、自治体によって第二種住居地域の指定は様々です。

第二種住居地域をより詳しく理解するために次に第二種住居地域で受ける制限についてみていきましょう。

3 第二種住居地域で受ける制限

第二種住居地域

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

4 第二種住居地域で建てられる建物・建てられない建物

第二種住居地域
【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等で10,000㎡以下
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等10,000㎡以下
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫300㎡以下、2階以下
建築物附属車庫2階以下
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積50㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積50㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設

【建てられない建物】

  • 10,000㎡超の店舗等
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 10,000㎡超の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • その他の遊戯施設、風俗施設
  • 3階以上または300㎡超の単独車庫
  • 3階以上の建築物附属車庫
  • 倉庫業倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

5 第二種住居地域に住むメリット・デメリット

第二種住居地域
これまで第二種住居地域に課せられている制限と建築可能な建物を見てきて、第二種地域は自由度が高く、住みたいと思った方も多いのではないでしょうか。

皆さんがご察しの通り、第二種住居地域に住むメリットは、生活に必要な店舗や事務所が近くにあり、利便性がよい点にあります。

第二種住居地域では100m×100mの店舗と事務所が建てられるため、かなり品数の多いスーパーマーケットや大きい企業の事務所が近くにあるはずです。

また、店舗が近くにあるということは、夜でも明かりがついていて明るいなど防犯の面でも役に立ちます。

一方第二種住居地域に住むデメリットは、住居環境を最優先する第一種・第二種低層住居専用地域と比較すると

  • 周辺に店舗が増えることにより多少騒がしい
  • 車の通りが多いので排気ガス臭い、騒音が気になる
  • 土地にかけられる制限がない分地価が高くなる

点が挙げられます。
店舗数が増えるため多少の騒音は覚悟しなければなりませんが、隣がカラオケボックスといった状況にならない限りは我慢のできる範囲ではないでしょうか。
第二種住居地域に住む際は、近所にどんな施設があるのか、将来どんな施設が建ちそうかをよく見極めてから土地を購入すればよいでしょう。

第二種住居地域には上記のようなメリット・デメリットが存在するので、第二種住居地域は住環境の最優先を希望するファミリー層よりも、日中あまり家にはいないけれど、寝るために家に帰る、職場からの近さ、駅からの近さなど利便性を求める方におすすめです。

6 第二種住居地域での土地活用の考え方

第二種住居地
閑静な住環境が求められる住居専用地域と異なり、第一種・第二種住居地域は、少しくらい騒音や人の通行が多くなっても生活の便利さを求める層に人気です。

よって、賃貸住宅を予定している場合は、住居専用地域のようなファミリー向けの物件よりも、あまり住環境を気にしない若者や子供のいない夫婦向けに、1LDK/2DK程度の物件が運用しやすく、セキュリティ面を強化すると、安心感から一人暮らしの女性もターゲットになります。

また、豊富な用途の建物が建てられるので、住宅以外では店舗・事務所のテナントか、それが無理なら事業用地としての賃貸を目指したいところです。
他には、事務所が多くなることから、法人向けのレンタル収納スペースも面白いです。

なお、状況しだいではコインパーキング経営も成り立ちますが、付近に駐車場付きの大型店舗があると、周辺の駐車場需要を吸収してしまうことがある(大型店舗の駐車場を利用する人が多くなる)ので注意しましょう。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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