近隣商業地域の特徴と土地活用の考え方

近隣商業地域は、風俗施設と危険な工場を除き、ほとんどの建物を建てられます。
しかも、店舗の床面積要件がなくなるので、大規模商業施設を建てることが可能になり、駅前の商業街周辺、郊外の商業地、幹線道路などで指定されます。

特に、交通量の多い幹線道路は近隣商業地域に指定されやすく、交通量の少ない幹線道路で指定されやすい準住居地域と区別されています。
これは、商業需要の大きさに加えて、交通騒音の多少による違いです。

また、建物の用途制限は商業地域とそれほど変わりませんが、容積率は住居地域水準となっているため、商業地域のように高層化はしません。
準住居地域と同じく、比較的低層で広い店舗の需要が高い特徴を持っています。

近隣商業地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m、40m、45m、50m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

近隣商業地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積150㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場作業場の床面積150㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積300㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設
危険物の貯蔵・処理量が少ない施設

【建てられない建物】

  • 風俗施設
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

近隣商業地域での土地活用の考え方

近隣商業地域は、商業街の周辺なのか幹線道路なのかで考え方が変わります。
商業街の周辺にある場合は、当然ながら商業施設・オフィスビルなどのテナント事業を中心としますが、駐車場の需要にも注目したいところです。

小さな土地ではコインパーキング、土地が広ければ自走式の多層駐車場も視野に入り、費用対効果やリスクを検討しておくべきでしょう。
また、商業需要が特に高い場合は、引き受け先があれば土地信託も考えられます。

一方の幹線道路では、ロードサイド店舗、事業所、小規模な工場など多目的な土地需要となりますが、住宅(アパマン)を除外するほどではありません。
その理由は、住宅用地の固定資産税に大きな軽減措置があるからです。

固定資産税が減るとキャッシュフローは向上するので、固定資産税の軽減を受けられる範囲までは住宅、それ以外は事業用とする運用も考えてみましょう。

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