不動産売却の流れと契約・決済を図解で完全解説!初心者でも安心!

初めての不動産売却では、不動産売却の流れや契約の手続きは全体的にどうなっているのか、どのような書類が必要か、わからないことだらけかと思います。
家や土地などの不動産売買では大きな金額が動くことや、人生でそう何度も不動産の売却を経験しないことから、慎重になり難しく感じるかもしれません。

住み替えを考えている場合には、新しい住居を先に購入するか、売却してから購入するかも悩むポイントだと思います。
今回は、初めての方でも安心して不動産を売却できるように、不動産売却の流れや契約手続きの流れをご説明します。

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不動産売却の流れを図解から全解説

まずは、全体的な不動産売却の流れを把握し、これからの売却活動をイメージしましょう。
不動産を売却する全体感を把握しておくことで、次に必要となる書類を事前に用意できたり、心積もりができスムーズに動けたりもします。
一生に一度あるかないかの不動産売却を損せず終えるために、不動産売却の流れを理解して備えておくことが重要です。

不動産売却の流れを図解

まずは、不動産一括査定サイトで所有している不動産がいくらで売れるのか、相場を把握する必要があります。今すぐにでも売却したいと思っている方は、下から一括査定の依頼をしましょう。

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不動産売却にかかる期間の目安と必要な書類

不動産売却にかかる期間の目安は、全体で3~6ヶ月と言われています。
家や土地の売却は、マンションを売却する場合と異なり、測量や境界線の調査などを行うため、さらに2週間〜1ヶ月プラスでかかることもあるでしょう。
また、不動産を売却するタイミングや物件の条件など、相場によって異なってきますので、目安としてご参考にしていただければと思います。

目安の期間期間必要な書類
査定・不動産会社との媒介契約(仲介)1週間〜1ヶ月登記簿謄本
登記済権利証・登記識別情報
固定資産納税通知書・課税明細書
不動産取得時の契約書・重要事項説明書
本人確認書類
地図(公図)
不動産の売出し〜買主との契約1ヶ月〜3ヶ月付帯設備および物件状況確認書
不動産取得時の契約書・重要事項説明書
本人確認書類
預貯金口座情報
ローン残高証明書
地図(公図)
設計図書・工事記録書
間取り図・パンフレット・広告
決済と登記約1ヶ月実印・印鑑登録証明書
本人確認書類
預貯金口座情報
ローン残高証明書

必要となる書類の準備や契約手続きの進行によっては、想像以上の時間がかかってしまうことも考えられます。
書類の取得方法などについては、以下で詳しくご説明していますのでご確認ください。

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必要書類

不動産の売却にかかる費用

不動産の売却には、ある程度の費用がかかります。以下、かかる費用と相場をまとめましたのでご確認ください。

不動産売却の費用費用相場支払う時期
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税売却額による売買契約と決済
印紙税200円~60万円売却額による売買契約書の作成時
抵当権抹消の登記費用1,000円1,000円移転登記
司法書士への手数料1~5万円程度3万円移転登記
測量費用30~80万円60万円売却前の測量
清掃費用クリーニング:3~10万円
リフォーム:50万円~
クリーニング:7万円
リフォーム:200万円
売り出す前か引き渡す前
その他の費用引っ越し費用など費用による費用による

仲介手数料や印紙税は、不動産の売却価格によって異なってきますので、売却価格が確定してから計算します。
その他、クリーニングやリフォームをする場合には、別途費用がかかります。実際にリフォームするかどうかは、見積もりを確認してから収支のバランスを考えると良いでしょう。一括見積もりは無料で出してもらえますので、売却に際してお悩みの方は一括見積サービスの利用をおすすめします。

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仲介手数料

不動産の売却理由や希望条件をまとめておく

不動産を売却しようと思ったら、不動産を売却しようと思った理由や目的、売却で叶えたい希望条件などをまとめておくことをお勧めします。
どうして不動産を売却したいのかを考えたり、いくらで売りたいかいつまでに売りたいかを整理したりすることで、契約や価格の交渉において目的に沿った行動ができるでしょう。

もちろん査定額や相場を見てからしか、実際にいくらで売れるかはわからないと思いますので、いつまでに売りたいかスケジュールを考えて、どうして売りたいのかだけでもまとめておくことが重要です。
これから具体的な不動産売却の流れをご説明しますので、スケジュールを決める参考にしていただければと思います。

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土地 売却 相場

【不動産売却の流れ①】不動産一括査定で相場価格を知る

不動産の売却を考えたら、まずは一括査定で相場を把握しましょう。
売却する家や土地などの不動産にどのくらいの価値があるのか、不動産会社に調べてもらいます。

 

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毎年、固定資産税の通知から固定資産税評価額として評価額を把握しているかもしれませんが、不動産の売買には相場があり必ずしもその評価額とは一致しません。
土地の査定は、立地と広さだけで土地評価額を出すのではなく、不動産鑑定士などの専門家が形状や地盤、騒音環境なども調査し、最大限活用するとどのくらいの利益を生み出せるかなども基準として査定額を出します。

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初めての土地査定

家の査定はさらに複雑で、現時点で新築として建てた場合の金額から、築年数による経年劣化やリフォームの有無などを考慮して試算します。

土地と家価格の相場を計算する方法

不動産会社の提示する査定額は、周辺の取引事例における実勢価格なども参考にして計算するため、ある程度の範囲に収まり現実的な査定額となることが一般的です。
ですが、1社だけで査定をしてしまうと、不動産会社に足元を見られ低い金額を提示されたり、実際には売れないような高すぎる金額を提示されたりして、実際に不動産を売買する上で適した金額なのか相場が掴めないこともあります。
正確な相場を知るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトに査定を依頼するメリット

査定を依頼する際に、自分で何社も不動産会社へ連絡するのは大変な作業となります。
そのため、まとめていくつかの不動産会社に査定を依頼できる一括査定サービスの利用をすると良いでしょう。不動産一括査定サイトに依頼するメリットは以下の3点です。

  • 手続きが簡単
  • 正確な相場がわかる
  • 自分に合う不動産会社に出会える

不動産一括査定サイトであれば、不動産の情報を1度入力するだけで簡単に査定依頼ができます。さらに何社か不動産会社を見ることができるため、自分に合う不動産会社に出会える可能性も上がります。簡単な申し込みで、正確な相場を教えてくれて自分に合う不動産会社が、向こうから無料で査定に来てくれますので、結果的にスムーズな不動産売却をできるでしょう。

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提携会社数約1,700社
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【不動産売却の流れ②】不動産会社と仲介の媒介契約を結ぶ

査定額から相場を把握したら、不動産会社に売り出してもらい買主を仲介してもらうための契約である媒介契約を結びます。
仲介の契約を結ぶ不動産会社は、査定を依頼した不動産会社でなくても構いません。
ですが、査定を依頼する不動産会社に仲介もお願いすることを前提として、査定時に仲介を依頼できるか売買方法なども確認しつつ対応を見ておくと、効率良く売却を進められるでしょう。

媒介契約は専任媒介契約がおすすめ

この仲介の契約は一般的に媒介契約とも言われ、契約方法は3種類あり、それぞれ以下のような特徴があります。

仲介の契約である媒介契約の種類
  • 専属専任媒介契約:販売活動のすべてを特定の不動産会社に依頼
  • 専任媒介契約:販売活動を特定の不動産会社に依頼して自分でも販売可能
  • 一般媒介契約:複数の不動産会社に販売活動を依頼して自分でも販売可能

一見すると、複数の不動産会社に競合させる一般媒介契約が早く高く売るためには優れているように思えますが、そうとも言えず、不動産会社は独占して売り出せない一般媒介契約を嫌がる傾向にあります。
また、媒介契約は売れるまで続くものではなく、原則として3ヶ月間で更新していく契約であるため、不動産会社に不満があれば更新せずに変えることができます。
変更することも考えますと、一括査定で複数の不動産会社を見ておくことがおすすめです。

最初は、専属専任または専任で媒介契約を結んで、売れなければ不動産会社を変えるか、一般媒介契約に変更して複数契約をするなど対策していくと良いでしょう。

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【不動産売却の流れ③】売り出し価格を決定する

不動産会社と仲介の契約を結んだら、いくらで売り出すか売り出し価格を決めます
高く売りたいからと理想的な売り出し価格を設定すると買い手がつきにくく、また、相場から大幅に下げた売り出し価格では何か問題があるのではと思われたり、値下げ交渉をされた際には価格がかなり下がってしまったりすることがあります。
そのため、査定額から考える相場にあらかじめ値下げ幅(100~200万円)を上乗せして、若干高めの売り出し価格に設定しておくと良いでしょう。

この価格設定は、できるだけ高く売ることを前提としていますので、売り出し価格を高くした分だけ、売れるまでの期間は長くなる傾向にあります。
早く売りたい場合には、査定額や相場を参考になるべく低めの売り出し価格を設定し、購入希望者を多く集めておき、その中で高く購入してくれる人を選んでも良いかもしれません。

相場と売り出し価格による売却期間と売却額

注意しておきたい点として、売り出し価格は下げることができても、上げることは難しいものです。
高く設定して売れなければ値下げできますが、高くても購入してくれる人を逃してしまうこともありますので、慎重に決めることをお勧めします。
売却前にまとめた売却理由や目的、希望条件を基に不動産会社と相談しながら、売り出し価格を決めましょう。

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【不動産売却の流れ④】営業活動など販売活動を開始する

売り出し価格が決まったら、仲介の契約をした不動産会社による営業活動などの販売活動が始まります。
主な不動産会社の営業活動はいくつも考えられますが、大体以下のような活動です。

不動産会社の営業活動の一例

この中にあるレインズとは、全国規模の不動産流通システムで、他の不動産会社からも売り出されている不動産を参照できるようになっています。
つまり、買主を他の不動産会社からも紹介してもらえる便利なシステムで、売主にとっては全国的に売られることと同じです。
ところが、媒介契約をした不動産会社にしてみれば、買主からの仲介手数料を他社に奪われるリスクがあるため、レインズへ登録をせずに自社で買主を見つけようとします。

これは売主にとって広く流通させることによる利益を失わせる結果になるため、専属専任媒介契約と専任媒介契約には、契約後一定期間を経たらレインズへの登録義務があります。

【不動産売却の流れ⑤】購入希望者への内見対応など

土地だけの売却であれば勝手に見に来てもらえますが、家の売却であれば購入希望者が事前に家を確認することが一般的で、これを内見といいます。
内見は事前に不動産会社から連絡がありますので、入念に掃除したり、場合によっては不動産会社と相談してクリーニングをしたりすると良いかもしれません。

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売却の準備

内見は空の状態で行う方が、物がなく広く見えかつ生活感も感じにくく印象は良くなりますが、現在住んでいる状態でも行うことは可能です。
内見対応は、空の状態であれば購入希望者と不動産会社の担当者(買主側の仲介業者が別ならそれぞれ)が立ち会い、現在も住んでいれば家族の誰かが対応し、購入希望者の質問に答えます。

家を高く売るためにも内見は重要なポイントですので、こちらも併せてご覧ください。

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内見日を留守にする場合

内見日に用事があり不在だからと内見を断ると、買主を逃してしまう可能性も考えられるため、不動産会社に鍵を預けて対応してもらうと良いでしょう。
既に住んでいない場合でも、可能であれば内見に立ち会った方が、売主としては家のアピールができます。

売主がいることで購入希望者の細かい質問に答えられて好ましいですが、外せない用事などで立ち会えない場合は仕方ありません。
購入希望者の質問に不動産会社の担当者が応えられず、がっかりさせてしまうのを避けるためにも、情報共有はしっかりとしておきたいものです。

【不動産売却の流れ⑥】購入希望者と売買価格の交渉をする

購入希望者から不動産会社へ購入の打診があると、売主へ連絡が入り、売主と購入希望者での価格交渉となります。

ただ、売り出し価格という上限額を提示してしまっている売主は、買主の希望価格に対して値下げ以外の交渉はできない立場です。
価格交渉で売り出し価格よりも購入価格が上がるとすれば、どうしても買いたい買主が複数現れた場合くらいで、そのようなケースは限られます。

売主と買主の利益は反しますので、多くの場合で売主はより高く、買主はより安く交渉していきます。どうしても折り合う価格が見出せなければ、交渉は決裂してまた新たな買主が現れるのを待ちます。

ですが、新しく条件も良い買主が現れる確率は低いため、購入希望者の希望にある程度沿う方が良いでしょう。交渉のコツとしては、価格を値引きする場合には条件を付ける、また価格をそのままにする場合にはオプションを追加することです。例えば、価格を値引きする代わりにクリーニングやリフォーム費用を負担しない、逆に、価格をそのままにする代わりに希望の張り紙に張り替えるなどリフォーム費用を普段するなどです。

売り出し価格と売買価格の関係性

売り出し価格を設定する際には、この価格交渉を踏まえて、ほぼ売り出し価格では売れないと考えておくべきです。
また、価格交渉しないことを前提に、売り出し価格で購入する買主だけを紹介するよう不動産会社に頼めますが、買主が現れる可能性はかなり低くなるでしょう。

【不動産売却の流れ⑦】売買契約を結ぶ流れ

買主との交渉で売買価格が決まれば、いよいよ売買契約を結びます。
契約行為は当事者の合意さえあれば成立しますので、売買契約は必ずしも書面でなくても問題ありませんが、大きな金額の動く不動産では書面での取り交わしが一般的です。一般的には、以下の流れで進みます。

売買契約から決済までの流れ

売買契約書は不動産会社が作成し、内容を相互に確認して署名の押印をします。売買契約書を取り交わすと、お互いに法律的な義務が発生しますので、契約違反とならないように努力しなくてはなりません。

売買契約を結ぶと、買主から売主へある程度まとまった手付金が支払われます。この手付金は売却代金の一部ではなく、解約しないための保証金でしかありませんが、解約がなければ最終的には売却代金の一部として精算されます。

その残りの売買代金は、ほとんどの場合に即金で支払える額ではないため、多くの買主はローンを利用するでしょう。ローンの利用には通過するとは限らない金融機関の審査があり、売買契約を結んでから決算まで、約2ヶ月程度の期間がかかります

手付金の金額と支払いについて

一般的に、売買価格の1~2割程度が妥当な手付金として設定されます。
これは、以下のようにどちらかが解約を申し出るとき、相手に手付金を支払うのが一般的であり、あまりにも高額な手付金はお互いのリスクを高めると同時に、手付金が安すぎると解約がしやすくなってしまうからです。

契約破棄時の手付金

売買契約時に必要な書類や、契約時に注意しておきたい項目についても確認しておきましょう。

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不動産会社へ仲介手数料を支払う

不動産会社は売買契約が成立した時点で、仲介手数料の請求権を得ます
不動産会社への仲介手数料の支払いは、売買契約を結ぶ際に半分、決済後に半分を支払う形です。
支払う仲介手数料は、以下の式で計算できます。

  • 200万円まで:売却額 × 5% + 消費税
  • 400万円まで:売却額 × 4% + 消費税
  • 400万円以上:( 売却価格 × 3% + 6万円 ) + 消費税(10%)

手付金の方が仲介手数料よりも高い金額になるケースが多いため、仲介手数料の支払いに困ることはないかと思います。
売買契約をする際、受け取った手付金は不動産会社へ仲介手数料として支払うことだけ覚えておきましょう。

【不動産売却の流れ⑧】決済と登記の流れ

決済では、売買代金の受け渡し以外にも、不動産の所有権を売主から買主に移転させる登記の手続きが必要となります。
流れとしては、銀行員が売却代金(購入代金)の振り込みを確認した後に、司法書士が登記の手続きを行います。

決済と登記の関係として、どちらかを先にしてしまうと詐欺行為をできてしまう性質から、決済と登記の手続きは同時であることが理想です。しかし、売買代金の受け渡しと登記を1人で同時に行うには物理的に不可能であるため、登記の手続きを依頼できる司法書士に託します。

一般的に決済は、銀行の一室で銀行員が介在して、売主と買主、それぞれの不動産会社の担当者(売主と買主で共通の場合もある)、司法書士で行います。
決済後の登記は司法書士が法務局で手続きを行い、買主と売主は登記が終わるのを銀行の一室で待つか、一旦解散して後日連絡されるかどちらかになるようです。

決算と登記の流れ

登記の種類は、所有権移転登記・抵当権移転登記・抵当権設定登記の3つです。
抵当権抹消登記は売主が売却によりローンを完済した場合、抵当権設定登記は買主がローンで融資を受けた場合に行います。
どの登記であっても、決済の場にすべての必要書類が揃えられ、司法書士が確認します。

登記費用や固定資産税などの精算も必要

売買代金の決済が終わると、続いて固定資産税や登記費用など諸費用の精算を行います。
土地や空き家の場合には公共料金が発生していることは少ないため、固定資産税(都市計画税を含む)のみが対象ですが、直近まで住んでいれば公共料金も清算します。

固定資産税は1月1日時点での所有者が支払う税金ですので、年の途中で売買しても支払義務者は変わらず、売主が支払わなくてはなりません。
そのため、所有権の移転日以降に相当する固定資産税額を、買主から売主に渡して支払います。

また、不動産会社への仲介手数料も、売買契約後に支払った分の残りを決済後に支払います。他にも司法書士へ報酬の支払いなどもありますので、不動産売却にかかる費用についても確認しておきましょう。

【不動産売却の流れ⑨】不動産を買主へ引き渡す

決済と所有権移転登記が終わると、その土地や家は買主の所有物になります。
土地の場合は、その土地に売主の所有物がないことを事前に確認しておくだけで事足りますが、家の場合は引っ越しを済ませて、売買契約で定められた修繕などを対応し、すべて完了しておかなくてはなりません。

ただし、事前に引き渡しの猶予を定めている場合はその限りでなく、また決済後に売主側で解体を行うなども考えられます。
いずれにしても、決算日には買主の所有物となることが前提ですので、何らかの事情でそうできないのあればトラブルとなる恐れがあるため、事前に話をつけておきましょう。
一般的には、事前に引き渡せるまでの準備を済ませ、決算日の当日に鍵を買主に渡すだけで引き渡しは終了です。

【不動産売却の流れ⑩】確定申告の流れ

不動産を売却したら、基本的に翌年の毎年2月16日~3月15日に確定申告と税金の納付をします。
売却して利益のある場合には、その売却益は譲渡所得として確定申告が必要ですが、売却益のない場合でも確定申告することで、他の所得で徴収されていた税金が還付される可能性もあります。

確定申告で納める税金とかかる費用は以下で算出します。

不動産売却の費用金額相場
譲渡所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
売却額による
住民税住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
売却額による
税理士への手数料5~20万円10万円
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土地売買 税金

控除を適用できないか考える

また、不動産の売却において特別控除などの特例により、売却益があっても納税が不要な場合もあります。
この特例の適用条件として確定申告が必要ですので、売却益があってもなくても、不動産を売却したら必ず確定申告をしましょう。
条件はありますが、具体的には以下の控除を適用できます。

  • 3,000万円特別控除の特例
  • 軽減税率の特例
  • 買い替えの特例
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住み替える場合、売却と購入どっちを先にする?

不動産の売却を考えたら、まずは売却理由や売却で叶えたいことを決めておきましょうとお伝えしました。この売却理由に、住み替えの検討もあるかと思います。
住み替えを考えられている方は、家族が増えて今の家が狭くなり住み替えを考えている方や、逆に子どもが独立したり親が亡くなったりして家が広くなったことから引っ越すか悩んでいる方、また転勤などにより引っ越しが決まっている方など様々でしょう。

住み替えの場合に、住んでいた不動産を先に売却するのか、新しく住む不動産を先に購入するのかは、様購入時期や金額に制限が出てきますので、しっかり考えておく必要があります。
不動産の売却と購入のどちらを先にするか、メリットとデメリットをご説明します。

不動産の売却を先にするケース

不動産の売却を先にする場合は、売却してまとまった金額を先に手にできるため、資金計画を立てやすくなることが大きなメリットでしょう。
注意しておきたい点として、住み替える家を見つけるまでに時間が空く場合、仮住まいについて考えておかなければいけません。賃貸の場合には、賃貸料もかかりますし、引っ越し費用も2倍かかります

ですが、引っ越し時期などに制約がないのであれば、理想的な購入希望者に出会うまで売りに出せますし、賃貸で仮暮らしをしながら気に入る家を気が済むまで探すことも可能です。
理想的な不動産売却を叶えたい方、また、ローン返済などがある方には、先に不動産を売却することをおすすめします。

不動産の購入を先にするケース

不動産の購入を先にする場合は、住み替える不動産が見つかるか賃貸暮らしをしながら心配したり、引っ越し時期を調整したりする必要がありません。
そのため、心に余裕を持った不動産の売却をできる点がメリットですが、同時に経済的余裕もなければ実現が難しく、ローン残債がある場合には審査が通らず難しいものです。

仮に不動産の購入を先にできると、引っ越し済みのためクリーニングやリフォームをできたり、内見対応の際に生活感を感じさせず良い印象を与えられたりもします。
不動産の購入を先にするかどうかは、お財布に相談といったところでしょう。

売却と購入を同時にするケース

売却と購入を同時に進められれば、1番理想的な不動産売買になることでしょう。
ですが、実際には購入希望者と金額や引き渡し時期の交渉を上手く進めながら、住み替える家を探し引っ越し作業をすることは非常に大変な作業です。
不動産を売却する準備をしっかりしておき、不動産会社に上手く協力してもらいながら進めると、理想な不動産売却になるかと思います。

金額や引き渡し時期の交渉が難しく、仮住まいが必要となる可能性もありますが、上手く進められれば売却と購入が同時のため価格のバランスが取りやすく、出費を抑えることが可能です。

不動産の売却におすすめの不動産一括査定サイトはこれ!

不動産の売却がスムーズに進むかどうかは、仲介してくれる不動産会社によって大きく変わるものです。
不動産の相場を正確に教えてくれ、適切な査定額を提示してくれるかどうかで、最終的な売却額も変わってきます。

不動産の売却は、査定に始まり、査定に終わる。
と言っても過言ではありません。

まずは、一括査定で相場を把握しましょう。良い不動産会社に出会えるかどうかは、無料で一括査定など使えるサービスを使うことも大事ですが、売主自身が不動産会社を見極められるかが肝です。多くの不動産会社に査定してもらい、仲介を依頼できるか会社の対応などを見つつ、自身でも不動産売却の知識をつけていきましょう。

また、スムーズに不動産を売却したいのであれば、特徴を抑えて2社ほど査定を依頼してみることをお勧めします。

おすすめの不動産一括査定サイトは「HOME’S」

スムーズに不動産を売却したい方は、提携社数1,768社で業界トップクラスHOME`Sの売却査定をおすすめします。提携社数が多いことから、自分に合う不動産会社を探すことが可能です。

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都心か田舎かで以下2社の併用もおすすめ

都心部に近いのであれば、業界トップクラスの不動産会社6社に一括査定してもらえるすまいValueをおすすめします。

すまいValue 運営会社住友不動産販売
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三菱地所ハウスネット等大手不動産会社6社
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累計利用者数18万人
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地方に不動産があれば、幅広く地域をカバーしつつ一括査定サイトの運用歴が19年と最も長いHOME4Uを利用すると良いでしょう。

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不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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