商業地域の特徴と土地活用の考え方

用途地域で最も制限が緩い商業地域は、中心部や主要駅の商業地で指定されます。
規模・危険が大きな工場以外を除き、建物の用途による制限がなくなるので、昼夜問わず人が集まり、いわゆる繁華街は商業地域です。

商業地域では、建ぺい率の緩和により建物は密集化して、容積率の緩和により高層化しますが、防火地域に指定されていると、3階以上または延べ床面積100㎡以上の建物は、耐火建築物とすることが求められます。

したがって、基本的に木造の建物は見られず、ほとんどが鉄骨造・RC造です。
デパート・百貨店、テナントビル、ホテル、高層マンションなどが立ち並び、地価の高い一等地と呼ばれることも多いでしょう。

商業地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
80%
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%、1100%、1200%、1300%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m、40m、45m、50m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)

商業地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
キャバレー、個室付浴場等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積150㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場作業場の床面積150㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積300㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設
危険物の貯蔵・処理量が少ない施設

【建てられない建物】

  • 建てられる建物に記載以外の工場

商業地域での土地活用の考え方

商業地域では、維持コスト(固定資産税等)の高さから、建物による高収益を最優先としたいところですが、高層の耐火建築物は初期投資が膨らみます。
そのため、経営に自信がなければ土地信託や等価交換も視野に入れるべきです。

また、地方の中核市で見られる傾向として、郊外へ流れた人口が、空洞化した中心部のマンションへ戻ってくる人口回帰現象があります。
高齢化やコンパクトシティ化にも関係しており、将来の動向として見逃せません。

特に、車を運転しない高齢者は駐車場を必要としないので、交通の利便さえ良ければ中心部のマンションでも問題なく、高齢者に付加価値(高齢者向けサービス)のあるマンション経営は、今後の土地活用として魅力的です。

他には、主に駅前ですが、商業地域の再開発が行われることも珍しくありません。
再開発事業では、建物・土地が買収されるか、再開発ビルの床に権利変換されるので、予定どおりに資産運用できないかもしれず、情報収集は怠らないようにしましょう。

土地活用プラン一括比較
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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

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