商業地域の特徴と土地活用の考え方

現在、日本の土地には建ててよい建物の制限が設けられている地域があります。

そのような土地の一つが、商業地域です。

ただし、商業地域は第一種低層住居専用地域と比較すると制限はほぼなく、自由に建物が建設できる地域です。

商業地域にはどのような制限があり、どのような建物を建てて良いのでしょうか

この記事を読めば、商業地域とは何か、どんな制限やメリット・デメリットがあるのかがわかります。

1 用途地域とは何か

用途地域

1.1 都市を整えるための制度

工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。

そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。

これが、用途地域です。

用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。

主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。

用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系商業系工業系の3つになります。

用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています

さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。

1.2 用途地域の種類

用途地域には商業地域の他にどのような区域があるのでしょうか。

区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。

目的区域概要
住居環境を最優先第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
住居環境の保護第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
道路沿いで自動車関連施設と住居の調和準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
農地と住居の調和田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
映画館や倉庫、車庫が立てられる近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
住居は建てられず、工場のみ工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

1.3 地価が高くなる用途地域とは

最も需要が高いのは、制限が少なく家でもお店でも建設することができる商業地です。

逆に用途への制限が厳しい第一種低層住居専用地域は一般的に土地価格が安くなります

1.4 用途地域の調べ方

売却や購入する不動産は契約前に用途地域を調べておいた方が良いでしょう。

売却の場合はどんな人に販売できるのか、土地活用はできるのか考えるための参考になるからです。

購入する際は、事前にどれくらいの高さの家が建てられるのか知ることができますし、周辺に今後どんな建物が建つのかある程度推測できます

お子さんなどがいる人は特に環境が気になるのではないでしょうか。

最も簡単な調べ方は不動産屋さんに「ここの用途地域を教えてください」と聞くことです。

それが難しいという方は不動産が所在する市役所に連絡し、「用途区域を教えてください」と連絡を入れましょう。

仕事が忙しい方の場合は、Web上で調べる方法もあります。

「市町村 都市計画図」で検索すると、各地域の区域がわかります。

詳しい使い方はこちらの記事で千葉県柏市を例に解説しています。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

その他の方法として、家を購入されている方は契約前に不動産会社からもらった「重要事項説明書」の用途地域の枠を確認するというやり方もあります。

1.5 用途地域が重なってしまった場合

用途地域の境目の不動産を購入してしまった、用途地域の区域分けが変わって2つの区域にまたがってしまうこともあるかと思います。

そんな時は過半主義が適用されます。

過半主義とは2つの用途地域をまたいでしまった場合、より多くかぶっている方の区域とみなすというものです。

この時、過半は土地で見るので、上に建っている建物のかぶってる比率は関係ありません。

しかし、いくつか例外になる要件があります。

例外になるのはこちら

制限決定方法
建ぺい率加算平均で計算する
容積率加算平均で計算する
高さ制限建物がかかってる区域の高さ制限をそれぞれ適応しなくてはいけない
防火・準防火地域厳しい方の制限が適用

※加算平均とは一般的な平均の計算方法と同じです。

ややこしい計算をしなくてはならないので、不動産会社か役所に問い合わせて建てられる建物の条件を聞くと良いでしょう。

2 商業地域とは何か。近隣商業地域との違いは?

商業地域
商業地域とは、商業の利便性を進めるための地域です。 

用途地域で最も制限が緩い商業地域は、中心部や主要駅の近くに指定されます。

商業地域は規模・危険が大きな工場以外を除き建物の用途による制限がなくなるので、昼夜問わず人が集まり繁華街になります。

商業地域では、建ぺい率の緩和により建物は密集化して、容積率の緩和により高層化しますが、防火地域に指定されていると、3階以上または延べ床面積(床面積の合計)100㎡以上の建物は、耐火建築物とすることが求められます。

耐火建築物とは、主要構造部に耐火性能がある建物を指し、窓やドアなどの開口部に火災を遮ることのできる設備が備えられています。

また、建物の材質は木造でなく、鉄骨造・RC造(鉄筋コンクリート造)です。

よって、商業地域には鉄骨造・RC造の建物がつらなっています。

デパート・百貨店、テナントビル、ホテル、高層マンションなどが立ち並び、地価の高い一等地と呼ばれることも多いでしょう。

一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられることから、人気の高い地域です。

近隣商業地域との違い

近隣商業地域との違いは、商業地域では日影規制がない、容積率が大きくなる、建蔽率の下限が大きくなる、キャバクラやソープランドの建築が可能であることが挙げられます。

日影規制とは冬至(12月22日頃)を規準にして一定時間以上の日影が生じないように建物の高さを制限するものです。

日影規制が厳しいほど高い建物を建てることができないので、商業地域は近隣商業地域よりもより高い建物を建てることができるといえるでしょう。

また、容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積(建物の床面積の合計)の割合を指します。建蔽率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。

容積率、建蔽率が大きいほどより高層の建物を建てることができます

3 商業地域で受ける制限

商業地域
商業地域は用途地域の中で最も制限が少ない地域ですが、制限がなくなることはありません。

商業地域に課せられる制限についてみていきましょう。

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
80%。ただし、放火地域内の耐火建築物は建蔽率の制限がない。(つまり、建蔽率100%)
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%、1100%、1200%、1300%のうち都市計画で定める値。ただし、前面道路の幅員が12m未満の場合は容積率(%)は前面道路の幅員(m)に60をかけた数字(%)以下でなくてはならない。
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m、40m、45m、50m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.5
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×2.5+31m(特定行政庁指定区域は制限なし)

4 商業地域で建てられる建物・建てられない建物

商業地域
【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
キャバレー、個室付浴場等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積150㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場作業場の床面積150㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積300㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設
危険物の貯蔵・処理量が少ない施設

【建てられない建物】

  • 上記記載以外の工場

5 商業地域に住むメリット・デメリット

商業地域
商業地域に住む1番のメリットは、利便性の良さにあります。

食料品店や病院など生活に必要なお店に加え、ボーリング場、カラオケなどの娯楽施設、さらにはホテルや旅館といった宿泊施設まであらゆる施設が商業地域にはそろっているからです。

また、こうした店舗が多い地域にはアルバイトやパートなどの仕事も多いでしょう。

しかしながら、利便性の良さというメリットの裏返しにデメリットとして、

  • うるさい、治安が悪いことがある
  • 固定資産税が高い

という点があげられます。

固定資産税が高いのは、商業地域は様々な建物が建設可能で人気が高いため、地価が高くなるからです。

商業地域は娯楽施設だけならまだしも、商業地域は風俗店などの夜のお店も多いため、閑静で安全な生活を送りたい方には商業地域に住むことは向いていません

商業施設に住むのであれば、周辺環境が騒がしくてもかまわない、アルバイトやパートなどの仕事が近くにあるほうがいい、利便性が一番大事と考える人におすすめです。

6 商業地域での土地活用の考え方

商業地域
商業地域では、維持コスト(固定資産税等)の高さから、建物による高収益を最優先としたいところですが、高層の耐火建築物は初期投資が膨らみます

そのため、経営に自信がなければ土地信託や等価交換も視野に入れるべきです。

また、地方の中核市で見られる傾向として、郊外へ流れた人口が、空洞化した中心部のマンションへ戻ってくる人口回帰現象があります。

高齢化やコンパクトシティ化にも関係しており、将来の動向として見逃せません。

特に、車を運転しない高齢者は駐車場を必要としないので、交通の利便さえ良ければ中心部のマンションでも問題なく、高齢者に付加価値(高齢者向けサービス)のあるマンション経営は、今後の土地活用として魅力的です。

他には、主に駅前ですが、商業地域の再開発が行われることも珍しくありません。

再開発事業では、建物・土地が買収されるか、再開発ビルの床に権利変換されるので、予定どおりに資産運用できないかもしれず、情報収集は怠らないようにしましょう。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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