初めての土地査定!査定方法から注意点まで一挙解説

土地査定
土地の査定を受けたいと思っている方は、「どのように依頼すればいいのだろう」「土地の価格はどのようにして決まるのだろう」「何か事前に準備しておくことはないだろうか」などと多くの疑問をお持ちではないでしょうか。

土地の売却は人生で何度も経験するものではないのでわからないことが多いです。ただ、分からないからといって何も知らずに行動して失敗するのは嫌ですよね。

この記事では、土地の査定が初めての人にもわかりやすいよう土地査定の依頼方法から査定額の決まり方、事前準備、そして注意点まで丁寧に説明していきます。

記事を読めば、土地査定に関する疑問が解消され、すぐに行動できるようになります

1 土地査定の依頼方法

土地の査定は不動産会社に依頼する
土地の査定をしたい方は近所の不動産会社などに出向くか電話をして査定を依頼することになります。査定を依頼する不動産会社が決まると、その不動産会社と土地の査定をする日時や必要な資料、査定の種類(訪問査定か簡易査定か)について取りきめをすることでしょう。

土地の査定には訪問査定簡易査定という2種類の査定方法があります。訪問査定を選ぶと不動産会社が実際に土地の状況をみて査定額を出してくれます。簡易査定を選ぶと土地の種別や所在地などの書類の情報のみから査定額を出すことになります。
土地の売却を考えている方はより正確な査定額を出すことができる訪問査定を選ぶことが多いです

また、土地査定の経験者は平均3社に査定を依頼します。複数社に査定を依頼するのは、複数の不動産会社を見てから媒介契約を締結する不動産会社を選びたい、複数社の査定額を比較したいという理由からです。

査定を依頼する会社を1社だけと決めている場合は良いですが、複数の会社に依頼する場合何度も不動産会社と連絡を取り必要な情報を伝えるというのは時間がかかるでしょう。

査定を依頼するのに手間をかけたくないという方におすすめなのが不動産一括査定サイトです。

複数の不動産会社に依頼するなら不動産一括査定

不動産一括査定サイトとは、土地の査定を依頼したい人と土地査定を行う不動産会社を結ぶマッチングサービスです。査定依頼者は一括査定サイトに査定したい土地の情報を入力するだけで複数の不動産会社に一気に査定を依頼することができます

不動産一括査定サイトは利用料が一切かからないのでサイトを使わないという手はないでしょう。

不動産一括査定サイトは複数ありますがどれも同じというわけではなく、提携している不動産会社に違いがあります。

一般的に所有している土地の売却に強い不動産会社がいる不動産一括査定サイトを選ぶとよいです。所有している土地の売却に強い不動産会社は土地をより高く売ってくれる可能性が高いからです。

人口が多い市区町村の土地を売りたい場合はNTTグループの運営する「HOME4U」、超大手不動産会社に仲介を依頼したい場合は小田急不動産株式会社が運営する「すまいValue」、地方や田舎の土地を売りたい場合は株式会社Speeeの運営する「イエウール」がおすすめです。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営。すまいValueにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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イエウール

イエウール

運営会社株式会社Speee
公式サイトhttps://ieul.jp/
運営履歴2014年
公表社数1,800社以上
提携会社数が1,800社と、一括査定サイトの中でも最も多い会社数です。
運営は2014年からと査定サイトのなかでは新鋭ですが、累計利用者数も1,000万人と多くのユーザーから選ばれています。

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不動産一括査定サイトは現在35サイトも存在しています。上でご紹介した主要3サイト以外のサイトも見てみたいという方は以下の記事をご覧ください。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

名前を知られたくないなら匿名査定

自分で不動産会社を探す場合も不動産一括査定サイトを使う場合も名前や電話番号などの個人情報を不動産会社に伝えることになります。

中には個人情報を不動産会社に伝えずに査定額が知りたいという方もいるでしょう。

そのような方は匿名査定を使うとよいです。

匿名査定とは、個人情報を不動産会社に伝えずに土地の種別・所在地などの情報のみを伝えて土地の概算価格を算出してもらう査定方法です。

自分の名前や電話番号を不動産会社に伝えないため不動産会社から営業の電話が来ないというメリットがあります。

さらに、査定額を知った後にやっぱり不動産会社に売却の相談をしてみたいなと思ったら、匿名査定サイトの専用フォームから不動産会社に連絡をすることもできます。

現在匿名査定を受け付けているのは、株式会社LIFULLが運営するHOME`Sというサイトのみです。

匿名査定を依頼してみたい方は下記URLから申し込むことができます。

HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
公式サイトhttps://www.homes.co.jp/satei/
運営履歴 2014年~
公表社数1,768社
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,768社は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

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2 土地査定額は3つの評価項目で決まる

土地査定額は3つの評価項目で決まる

土地の査定額は、公法上の規制土地の個別事情土地周辺の街路・画地・施設状況の3つの評価項目を考慮して決定されます。

具体的にどのような土地が査定額が高くなるのか以下で見ていきましょう。

2.1 公法上の規制

公法上の規制とは、国や地方自治体が土地上に建設できる建物の種類や大きさなどを定めた規制のことです。公法上の規制は土地の利用方法を制限することになるため土地の価格に一番影響を与えています

公法上の規制は地域ごとに違います。例えば、ある地域はマンションが建てられるけれど、ある地域は戸建てしか建てられないというように制限がかけられています。

公法上の規制が厳しいと建てられる建物の自由度が下がるために価格が下がります

公法上の規制は複数あるため「第3章 公法上の規制と土地査定額の関係」で詳しく説明します。

2.2 土地の個別事情

土地の個別事情とは、土地の面積や形状など売りたい土地自体が有している特徴のことです。土地の査定額に影響を及ぼすポイントは以下のようになります。

    土地の個別事情

  • 面積
  • 形状
  • 間口・奥行比
  • 土壌汚染や地下埋設物

面積

面積も土地の価格に大きく影響します。公法上の規制以外に、面積によっても土地上に建てられる建物の種類が限られてしまうからです。

例えば、公法上の規制でマンションを建設することができるエリアでも、土地の面積が30坪しかなければマンションを建てることは難しいです。このような小さな土地では戸建てしか建てることができません。

マンションが建てられるようになるには、公法上の規制に加えマンションが建設可能な広さの土地でなければいけません。公法上の規制でマンションが建てられるエリアでは、戸建てしか建てられない小さな土地よりもマンションが建てられる大きな土地の方が価格が高くなります。

土地の面積に関しては、広いと相場よりも高くなる場合とと低くなる場合があります。詳しくは「第4章 面積と土地査定額の関係」で解説します。

形状

土地の形状も査定額に影響を与えます。建物が建てやすい形状と建てにくい形状があり、形状によって建てられる建物が制限されるからです。

建物が建てやすい形状とは以下の写真のような長方形(整形)です。建物が建てやすい土地の方が需要があるため整形の土地が最も価格が高くなります

土地の形状と評価

一方、三角形や蛇のような形をしたいびつな土地は建物が建てづらいために相場よりも査定額が低くなります。

ただし、いびつな形をした土地でも土地の面積が広ければ土地の利用に悪影響を及ぼす部分の割合が小さくなるので土地の価格に与える影響は少なくなります。

形状は単に土地の形だけがみられるのではなく、土地の面積も加味したうえで査定額に反映されるということを覚えておきましょう。

間口・奥行比

査定地の間口・奥行の関係も査定額に影響を与えます。

土地は接面道路に対して間口が広いほうが使いやすく価値が高くなります。対して、間口が狭く奥行きが長い土地は利用しにくく価値が落ちます。

間口・奥行き

例えば、間口が広いと車2台分の駐車場を作ることができますが、間口が狭いと駐車場は無論、人の通るスペースすらも確保できない状況も起こりえるでしょう。

間口の広さは、土地の設計の自由度を向上させる効果があり、広い間口を持つ土地は相場よりも価格が高くなります。

土壌汚染や地下埋設物

土地が以前工場用の土地として使われていたなどの事情で土壌汚染や地下埋設物が発見された場合は土地の価格が大きく下がります

ただし、土壌汚染や地下埋設物に関しては、専門機関による調査が必要となるため不動産会社が行う土地査定では調査の対象となりません。

とはいえ、万が一土地の売却後に買主が土壌汚染や地下埋設物を発見した場合には売主が瑕疵担保責任を負う必要があります。土地に何かしらの瑕疵がある場合には早めに不動産会社に相談するようにしましょう。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

2.3 土地周辺の街路・画地・施設状況

土地周辺の街路・画地・施設状況とは、売りたい土地の周辺にある道路がどのような状態か、また生活をするうえで土地が便利なところにあるかどうかを見る項目です。査定額に影響を与えるポイントは以下のようになります。

    土地周辺の街路・画地状況

  • 接面道路の幅員
  • 接面道路との高低差
  • 最寄りの駅やスーパーまでの距離
  • 嫌悪施設が周辺にあるか

接面道路の幅員

査定地の前面に接している道路(接面道路)の幅員も査定額に影響します。

接面道路の副幅が狭い土地は大きな建物を建てることができないので土地の価格が下がります

土地には容積率という建物の大きさを制限する規制がかけられています。容積率とは敷地面積に対する延べ床面積(床面積の合計)の割合のことで、200%や400%という数値で表されます。容積率が高いほど階数の高い建物を建てることができるので土地の価格が高くなります。

この容積率は接面道路の副幅によって変わります。住居系の用途地域であれば接面道路の副幅に0.4をかけたものが、非住居系の用途地域の場合は接面道路の副幅に0.6をかけたものがその土地の容積率になります。

例えば、住居系の用途地域で容積率の上限が400%と定められているエリアの場合を考えてみましょう。

接面道路の副幅が5mしかない土地であれば、容積率=5×0.4×100%=200% となり、その土地の容積率は200%となってしまいます。エリア内の接面道路の副幅が広い土地であれば容積率が400%であるのに、例に挙げた土地だと200%というのはもったいない感じがするのではないでしょうか。

このように容積率が同じエリアの土地でも接面道路の副幅の違いだけで容積率が異なることがあります。接面道路の副幅が広ければより高い建物を建てることができますが、狭いと低い建物しか建てることができず土地の価格が下がることがあるのです。

接面道路との高低差

接面道路と敷地の間の高低差は住宅地としての利便性や快適性に影響を及ぼすため土地の価格に影響を与えます。

査定地が接面道路より低い場合は土地の価格が大幅に下がります。査定地が接面道路よりも低いと、雨が降った時に道路に降った雨水がすべて敷地に流れ込んで、排水をする際に敷地内でポンプアップしなけらばならないからです。

逆に敷地が接面道路よりも少し高い土地は排水面で有利になるためマイナス評価されることはありません。

ただし、接面道路から高すぎる土地は階段を設ける必要があり、逆にコストがかかるため土地の価格が下がってしまいます。

したがって、接面道路よりも少し高い土地が最も良い評価をうけます。

最寄りの駅やスーパーまでの距離

土地から最寄りの駅やスーパーまでの距離も査定額に影響を与えます。駅やお店、公共施設に近いと生活をするうえで便利ですので土地の価格が高くなります

ただし、土地の価格に影響を及ぼすのは査定地から最寄りの駅やお店、公共施設までの距離が徒歩圏内にある場合のみです。徒歩圏外になると車やバスなどで移動しなければいけなくなり、最寄りの駅までの距離の重要性が低くなります。

例えば、最寄り駅までの距離が徒歩5分の土地と徒歩10分の土地では価格に差がありますが、徒歩20分と徒歩25分の土地との間には価格のさがほとんどありません。

嫌悪施設が周辺にあるか

査定地の周辺に規模の大きい変電所、ガスタンク、汚水処理場、ごみ焼却場、墓地などの住民に危険感や不快感を与える施設があると土地の価格が下がります。また、施設とは言わないまでも電柱やごみ置き場などが土地のそばにある場合も土地の価格が下がります。

どんな施設が嫌悪施設に該当するかや土地の価格に影響する程度などは査定を行う不動産会社の担当者の経験に任せられていて決まった基準がありません。ただ、騒音や振動、悪臭が我慢できる程度を超えていたり、強力な電磁波を発する施設が隣にある場合などは土地の価格を大きく下げる要素になります。

これらの嫌悪施設の存在は、売却時に読み上げる重要事項説明書に記載しなければいけないと決められているからです。

規模の大きい嫌悪施設がそばにある場合はどうしようもありませんが、電柱やごみ置き場程度であれば持ち主との交渉次第で動かせる場合がありますので、土地の査定後に不動産会社の担当者に相談してみるとよいでしょう

3 公法上の規制と土地査定額の関係

土地の査定額は公法上の規制に大きく影響される
前段でも説明しましたが公法上の規制は土地の価格に大きく影響を与えます。

どのような規制がどのように土地の価格に影響を与えるのでしょうか。以下で詳しく見ていきましょう。

3.1 利用規制と土地査定額の関係

日本全国の土地は都市計画法という法律によって土地の利用規制が定められています。都市計画法は、日本の都市を秩序を保ちながら開発するために定められた法律です。

都市計画法では、人口の多い都市部ほど厳しい規制を定めています。人口が多いと人が生活するための居住環境が悪化しやすいからです。

例えば、今日本で最も人口が多い東京に何も規制がなかった時のことを想像してみましょう。東京は老若男女に人気な土地なので、東京に住みたい人たちはたくさん建物を建てたり商業施設を作ったりするでしょう。多くの人が一斉に建物を作ると都市にゴミがあふれたり、公園などの緑がなくなって住みにくい土地になってしまいます。このように無秩序な都市の開発を規制しているのが都市計画法です。

都市計画法では全国を都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外の3つに分けています。3つのうち最も人口が多いエリアは都市計画区域です。都市計画区域は大都市だけではなく、人口が5万人以下の小さな自治体でも都市計画区域に指定されています。

都市計画区域はさらに、市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域の3つに分けられます。

都市計画区域 概要

このうち最も人が多く住んでいる区域が市街化区域です。

市街化区域とは、既に市街地となっている区域および10年以内に市街地化を推し進める区域を指します。例えば東京23区のほとんどが市街化区域です。市街化区域は人が多く住んでいるので用途地域(次の章で説明)という建ててよい建物の種類を定める規制がかけられます。

一方都市計画区域の中で最も厳しい規制がかけられているのが市街化調整区域です。

市街化調整区域とは、田んぼや畑を守ることを目的に定められた区域で、原則建物を建てることができません。建物を建てることができないと土地の活用方法が少なくなるので土地の価値が大きく下がります。よって市街化調整区域の土地は価格が低いです。

都市計画区域外と準都市計画区域は、都市計画区域と比べて規制はゆるいですが、住んでいる人が少なく土地の需要が低い区域になります。したがって都市計画区域と準都市計画区域は価格が低いです。

このように都市計画法によって定められた規制により土地の価格は大きく変わります。

3.2 用途地域と土地査定額の関係

前段で、最も人が多く住んでいるエリアは市街化区域だということをお話ししました。

市街化区域は人が多いゆえに市街化区域内において建てられる建物に制限をかけています。これを用途地域といいます。

用途地域は、商業系、住居系、工業系の3種類に分けられ、さらに3種類の中に細かい分類があります。

現在13種類もの用途地域があり以下のような特徴があります。

  

目的区域概要
住居系第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
商業系近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
工業系準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

前段で説明した通り、土地にかけられている規制が厳しいほど土地の価格は低くなります

用途地域においては、商業系の地域は規制が最もゆるく土地の活用方法が多いために価格が最も高くなります。対して規制が厳しい第一種低層住居専用地域や、工場が立ち並び環境悪化の危険性がある工業系の地域は価格が低くなります。

用途地域と土地査定額の関係
用途地域1㎡当たりの単価単価の比較
第一種低層住居専用地域128万円86.0%
第二種低層住居専用地域171万円115.1%
第一種中高層住居専用地域163万円109.7%
第二種中高層住居専用地域139万円93.9%
第一種住居地域165万円111.2%
第二種住居地域215万円144.5%
準住居地域110万円74.0%
近隣商業地域169万円114.1%
田園住居地域データなしデータなし
商業地域295万円199.0%
準工業地域137万円92.5万円
工業地域95万円64.2%
工業専用地域住宅の建築は不可住宅の建築は不可

出典:国土交通省「不動産取引価格情報」

所有している土地がどんな用途に指定されているかによって査定額が大きく異なります。用途地域の調べ方を知りたいという方は以下の記事をご覧ください。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

4 面積と土地査定額の関係

面積と土地査定額の関係
面積が広い土地は土地の査定額に大きな影響を及ぼします

面積が広いと、相場よりも価格が高くなる土地と面積が小さいと価格が低くなる土地の2種類あります。この章では面積が広い土地についてどんな時に価格が高くなったり低くなったりするのかを解説します。

4.1 広いと価格が高くなる土地

マンションやオフィスビルなどの高い建物が建設可能なエリアにおいては、広い土地は相場よりも価格が高くなります。例えば、第一種中高層住居専用地域と呼ばれる用途地域では、広い土地は希少性が高いため土地の価格が高くなります。

第一種中高層住居専用地域は、規制上建物に高さ制限がないため、マンションやアパートを建設することができます。しかし、いくら高い建物の建設が認められていても、30坪程度の広さの土地だと戸建て住宅しか建てることができません。このような小さな土地だと買主の候補が戸建てを建てる人に限られてしまうので、土地の価格も戸建て住宅用程度の価格になります。

一方、土地の面積が500坪程度ある場合、マンションやアパートを建設することができます。このような土地は買主の候補者にマンションディベロッパーも含まれるため、土地の価格が高くなります。

土地上に分譲マンションを建設する場合、1つの土地であってもマンションの部屋数分、住宅と付随する土地を売却することができます。一方戸建て住宅を建てる場合、1つの土地につき1人にしか土地を売却することができません。

分譲マンションを建てる場合、戸建て住宅を建てる場合と比較して複数の人に土地を売ることができるため土地の価格が高くなります。

この原則は、第一種中高層住居専用地域に限らず、第二種中高層住居専用地域などの高い建物が建てられる用途地域であれば同じです。商業地域などの商業用の高層ビルを建設できる用途地域においても広い土地は相場よりも価格が高くなります。

4.2 広いと価格が低くなる土地

土地の中には面積が広いと価格が低くなる土地が存在します。具体的には第一種低層住居専用地域内にある土地や市街化調整区域内にある土地は面積が広いほど価格が下がります

第一種低層住居専用地域とは、規制上、高さ10m程度の戸建て住宅しか建設することができないエリアです。例えば、500坪程度の土地だと戸建てを建設するには広すぎます。そのため、第一種低層住居専用地域で500坪程度の土地を売りたいとなった場合、買主の候補は戸建分譲業者くらいになるでしょう。

広い土地を戸建分譲業者に売却した場合、戸建分譲業者は新たに道路を建設しなければなりません。建物を建てる場合は必ず幅4m以上の道路に接していなければならないという規制があるからです。

道路が作られるとその分、戸建分譲業者が売却できる土地の面積が減ってしまいます。つまり、売れない土地が発生してしまうため土地の単価は相場よりも低くなります。

また、市街化調整区域のようなもともと需要の低い土地においても面積が広い土地は価格が下がります。このような需要の低い土地は、土地の価が単価が安いことで買主が付くことがありますが、面積が広くなると土地の総額が高くなるためさらに需要が下がります。

そのため、市街化調整区域内で面積が広い土地を確実に売却したいと考えたら、土地の総額を下げるために土地の単価を安くしなければいけません。結果、面積が広い土地の価格は相場よりも安くなります。

第一種低層住居専用地域やもともと土地の需要が低いエリアにおいては面積が広いと土地の価格が安くなる可能性があるということを把握しておきましょう。

5 道路と土地査定額の関係

道路と土地査定額の関係
土地の価格は前面道路の状況によって大きな影響を受けます。この章では特に査定額に影響を及ぼす前面道路の項目について説明します。

5.1 接道義務

都市計画区域及び準都市計画区域内の土地においては、建物を建設するために接道義務を満たしていなければいけません。接道義務を満たしていない土地は建物を建てることができないために土地の価格が下がります

接道義務とは、副幅4m以上の建築基準法上の道路に間口が2m以上接していなければ建物を建ててはいけないという規則のことです。

この規則は、火災や救急のときに消防車や救急車などの緊急車両が通行できるようにするために定められています。

例えば、下図のAのような土地では接道義務を満たしているため建物を建てることができます。一方、Cのような土地は接道義務を満たしていないために建物を建てることができません。

接道義務

Cのように道路に全く接していない土地は無道路地と呼ばれ、建物を建設することができないため価値が大きく下がります。

土地の売却や建物のリフォームを検討すると、接道義務という言葉を目にすることがあります。この接道義務とは一体どういったものなのか。また接道義務を満たしていない土地のデメリットとはなんなのか。本記事では、接道義務について解説します。

5.2 セットバック

土地が副幅4m未満の道路に接している場合、接道義務を満たすために、土地を後退させて道路の副幅を4m以上確保する必要があります。これをセットバックといいます。

例えば、下図のように前面道路の副幅が4m未満だった場合、敷地を道路中心線から2mになる位置まで後退させます。道路の中心線から2m後退させるのは、道路の両側が中心線から2mずつ後退させれば4m以上の道路の副幅を確保することができるからです。道の反対側が崖や川の場合は、道路の端から4mの道幅を確保できるように土地を後退させます。

セットバック

セットバックをすると、セットバック部分は道路扱いになるため、土地の利用価値はなくなります<。よって、付近の同じ面積の土地Aと比べるとセットバック分だけ土地の価値が下がり価格が低くなります。

5.3 私道の価値

土地は接道義務を満たさないと建物を建てることができないため、広い土地が戸建分譲用地として売りに出される場合、道路が新しく作られることになります。

新たに作られる道路は市区町村が所有する公道となる場合や個人が所有する私道となる場合があります。例えば、以下のように小規模に道路が作られた場合は私道になることが多いです。この場合、私道部分をABCDの4人で共有することになります。

私道の価値

新たに作られた道路が私道の場合、道路の部分は接道義務を満たすための措置なので経済的な価値がありません。また、道路を補修するための道路補修費等の負担が所有者である個人(ABCD)に降りかかります。

前面道路が私道の場合、私道部分は査定額が0になるほか道路補修費等の負担を考えて査定額が低くなります。

6 土地査定の前に準備・確認しておくべきこと

土地査定 事前準備
土地査定の前に準備・確認しておくべきことは以下の3つです。

  • 土地査定に必要な資料をそろえる
  • 土地の利用履歴を確認する
  • 土地の相場を調べておく

6.1 土地査定に必要な資料をそろえる

土地の面積や所在地など簡単な情報のみで土地の査定額を出す机上(簡易)査定では準備するべき書類はありませんが、実際に土地を見て査定額を出す訪問査定では以下の書類が必要です。

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 公図
  • 間取り図
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 建築確認済証ならびに検査済証
  • 固定資産税確認済章並びに検査済み章

上記書類は土地を売却する際にも必要となる書類です、この機会にすべて揃えておきましょう。

登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本(登記事項証明書)とは法務局の登記簿に登記されている情報を記載した書類です。

土地と建物の両方必要で、法務局かインターネットで入手することができます。

登記簿謄本(登記事項証明書)は不動産の必要な情報の多くが分かるので必須ですが、所有者でなくても取得できるので、代理で確認してくれる不動産会社もあります。

公図

公図とは土地の系所や区画、地番を示した図面のことです。

公図は日本全国の登記所やインターネットで入手することができます。

公図ではなくても、住宅地図等で代用する場合もあり公図が必要かどうかは不動産会社次第です。

間取り図

間取り図とは建物や敷地の詳細がわかる図面のことです。

建築・購入時に施工会社や不動産会社から渡されているはずです。

登記済権利証または登記識別情報

登記済み権利証(登記識別情報)とは所有権取得の登記が完了したときに購入時や相続時に法務局から交付され、物件の所有者が持っているものです。

紛失しても再発行できませんが、査定時には不要とされる場合もあります。

建築確認済証ならびに検査済証

建築確認済み証・検査済証とは建物の建築計画が法律の規定に適合されていると判断された場合に交付される文章です。

建築行政をしている自治体から交付され、建築確認をした自治体や審査機関の押印があります。

固定資産税確認済章並びに検査済み章

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書とは不動産にかかる固定資産税を持ち主に通知するために自治体から毎年6月に送られてくる書類です。

固定資産税納税通知書は紛失しても再発行できませんが、固定資産税評価証明書に関しては自治体(東京の場合は都税事務所)に再発行申請ができます。

1面の税額ページのほかに2面以降の地番、家屋番号ページが必要となりますので準備しておきましょう。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

6.2 土地の利用履歴を確認する

土地の査定前に土地の利用履歴を確認して、土地の中に有害物質や土地の利活用を阻害する埋設物が埋まっていないかどうか確認しましょう。

今は居住用として土地を利用していても過去に化学工場が建っていたりすると身体に有害な物質が埋まっている可能性があります。

土地の査定では土地の表面的なチェックしか行わないため土地の所有者が不動産会社に申告をしなければ査定額に反映されません。

土地中に埋設物等が埋まっている可能性がある場合、所有者としては言いたくない気持ちになるでしょう。

しかし、土地に瑕疵があることが土地の売却後に見つかった場合に、土地の売主に損害賠償責任が生じてしまいます

また、査定額通りに土地を売ることができなくなってしまい、当初の売却プランが崩れてしまうかもしれません。

よって、土地の利用履歴をみて土地の中に何か埋まっている可能性があれば早めに不動産会社に連絡して埋設物を撤去してくれる業者を紹介してもらうようにしましょう。

6.3 土地の相場を調べておく

土地の査定を受ける前に売りたい土地の周辺の相場を調べておきましょう。

複数の不動産会社に土地の査定を依頼すると不動産会社ごとに査定額が異なります。数万円の差であれば良いですが、中には数十万円の差が出る方もいらっしゃいます。不動産会社ごとに査定額が大きく違うと、自分の土地が何円で売れるか見当がつかなくなってしまいます。

そこで、どの不動産会社の査定額が一番信頼できるかを判断するために事前に土地の相場を調べておくと良いでしょう

土地の売却相場を調べる方法は4種類あります。

  • 実勢価格から土地の相場を調べる
  • 公示地価から土地の相場を調べる
  • 路線価から土地の相場を調べる
  • 固定資産税評価額から土地の相場を調べる

この記事では、最も簡単に土地の相場がわかる実勢価格から相場を調べる方法と公示地価から相場を調べる方法をご紹介します。

実勢価格から土地の相場を調べる方法

実勢価格とは、過去に取引された土地の価格のこと最も簡単に土地の売却相場を出すことができます

実勢価格から相場を調べるには、国土交通省の不動産取引価格情報検索というサイトを使います。

サイトからは過去に取引された土地の1㎡当たりの単価が見れますので、土地の相場を調べる場合は以下の式に当てはめて相場を出します。

公式

土地の売却相場=1㎡あたりの土地の単価(円/㎡)×面積(㎡)

例えば、土地の1㎡あたりの単価が5万円/㎡で土地の面積が200㎡の場合は、

試算

土地の売却相場=5万(円/㎡)×200(㎡)=1,000万円

不動産取引価格情報検索には、過去に土地の取引が多く行われれば実勢価格の情報がたくさんありますが、田舎など取引事例が少ない地域では価格情報が得られないことがあります。取引情報が少ない場合は、公示地価から相場を調べてみてください。

公示地価から土地の相場を調べる方法

公示地価とは、国土交通省によって定められた全国26,000地点(標準値)における毎年1月1日時点の土地の価格です。公示地価は公共用の土地を取引する際の基準となっています。

公示地価は、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を用いると確認することができます。
「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」からも土地の1㎡当たりの単価が見れるため、前段の「土地の売却相場を算出する公式」を用いると相場を算出することができます。

以下の記事には土地の売却相場を調べる4種類すべての方法を掲載しています。詳しく知りたい方はぜひご覧ください。

土地を売ろうか迷っている方は、所有している土地がいくらで売れるのか気になるものです。また、できるだけ高く売却したいと考えているのではないでしょうか。この記事では、土地の売却相場の調べ方と土地が高く売れるタイミングをご紹介します。

7 土地査定にかかる費用

土地査定にかかる費用
土地査定は無料で不動産会社に依頼することができます

また、記事の前半で土地査定を不動産会社に依頼する時は不動産一括査定サイトを使うと良いとお話ししましたが、不動産一括査定サイトの利用も無料です。

わざわざ所有している土地まで出向いて査定してくれるのに本当に無料なの?どうして?
と思う方も多いと思います。
土地査定が無料で受けられるのは、土地の査定は不動産会社が土地を売りたい人と媒介契約を結ぶための足がかりと位置付けられているからです。

よって、不動産会社は土地査定をした人に対してはなるべく自社で媒介契約を結んで欲しいと考えています。
土地査定後に不動産会社から「土地を売りませんか」と営業の電話がくることがあるのもこれが理由です。

8 土地査定を受ける際の3つの注意点

土地査定を受ける際の3つの注意点

第5章では土地の査定を受ける際に注意してほしい3つのポイントをご紹介します。

土地の査定は不動産会社の負担で無料で行うことができますが、それゆえに不動産会社から執拗に営業の電話がかかってくるといったこともあるのです。

3つの注意点を把握して失敗しない土地査定方法を学んでいきましょう

8.1 査定額=土地が実際に売れる価格ではない

土地の査定を依頼すると査定から約1週間後に不動産会社から査定結果をもらうことができます。

よく、土地の査定額を実際に売れる価格だと勘違いする方がいらっしゃいますが土地の査定額=実際に土地が売れる価格ではありません。

実際に土地が売れる価格は売主と買主の希望額が一致したところで決まるものだからです。

例えば、土地の売買を仲介する不動産会社の営業マンの交渉が上手であれば査定額よりも土地が高く売れますし、逆に買主が値切り交渉を強硬にしてきた場合は査定額よりも低く売れてしまいます。

土地の査定額はあくまで売値を決める時の参考額に過ぎないということを把握しておきましょう。

8.2 不動産会社の執拗な営業に注意する

不動産会社にとって土地の査定は土地を売りたい方と媒介契約を結ぶための手段です。

よって、査定を依頼する方がまだ売却をする気がなくても土地の売却をしませんかと執拗な営業をかけてくることがあります。

もし、あなたがまだ土地を売ることを考えていないのなら、そのような営業に対して「まだ土地を売る気はありません」ときっぱりお断りするとよいでしょう。

また、後に紹介する不動産一括査定サイトを使って土地の査定を依頼した結果、電話での第一声で「土地を売る気はございますか」と聞かれ、「ないです」と答えると急に冷たい対応をする営業マンもいます。

そのような不動産会社は土地査定の対象者を土地の売却を検討している人に限っている可能性があります。

気持ちがよくないと感じた電話対応の場合はほかの不動産会社に土地の査定を依頼するとよいです。

8.3 査定額だけで不動産会社を選ばない

土地の売却を検討している方は土地の査定を通して媒介契約を結ぶ不動産会社も選ぶことと思います。

媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際は査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ばないようにしましょう

先ほども言った通り、査定額=土地が実際に売れる価格ではなく、不動産会社の中には査定依頼者と媒介契約を結ぼうとしてあえて査定額を実際の価格よりも高めに設定する業者もいるからです。

上記のような不動産会社は、はじめ土地の売値を高めに設定させておいて土地が売れなくなると売主に土地の売値を下げるよう伝えてくるでしょう。

「土地を高く売りたい」と考えて、査定額を高く出してきたという理由だけで不動産会社を選ぶのは避けるべきです。

土地を高く売りたいという方は担当の営業マンの交渉力の高さに着目するとよいです。

土地が高く売れるかどうかは実際のところ不動産会社の良しあしよりも担当営業マンの交渉技術次第だからです。

同じ会社、同じ条件の土地でも担当営業マンの腕の違いで土地の売却価格が50万円も変わったという話も聞くほどです。

信頼のできる交渉力の高い営業マンを見極めるには以下の観点から営業マンを選ぶとよいです。

 

誠実さ
  • わからないところを聞くと丁寧に分かりやすく教えてくれる
  • 連絡をするとすぐに返信してくれる
交渉力
  • 売りたい土地のある地域で、営業マンの売却実績が複数ある
  • 自分の主張をするときは人の話をじっくりと聞いてから話す癖がある
相性
  • 話していていやな感じがしない。この人に任せたいと思う
知識
  • 売りたい土地と似たような土地が同一地域内でがどれくらいの速さ値段で、値段で売れているかを聞くとすぐに返事が返ってくる
  • 買い手の候補や探し方を複数知っている
不動産の売る・貸すの実現には、不動産屋の存在が欠かせません。その選び方が金額や期間など、結果を大きく左右するのです。査定だけではない5つのポイントをまとめます。

9 まとめ

土地の売却の一環として土地の査定をするときは、不動産一括査定サイトを用いて複数の不動産会社に土地の査定を依頼するようにしましょう

土地の査定額は不動産会社ごとに異なります。不動産会社の中には媒介契約を結ぶために意図的に査定額を高く設定する会社もあります。土地の売却で後悔しないためには、1つの不動産会社に固執するのではなく、複数の不動産会社の話を聞いてから1つに絞るのが効果的です。

査定額だけで不動産会社を選ぶのではなく、査定額の根拠や担当営業マンの人柄など総合的に情報を集めたうえで判断するようにしましょう。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
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そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
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