土地査定について事前に知っておくべき5つのこと。土地の価格の実態を知り、賢く査定の依頼方法を選ぼう

土地を相続した場合、どこかのタイミングで1度は査定をすることになります。

・相続人同士で平等に分割するために売却して現金化すること
・所有している土地を有効活用すること

を目的とするように、土地の査定の目的は様々です。

土地を売却するための査定は、不動産会社に依頼するのが一般的です。

その他には不動産鑑定士に依頼する方法もあります。

しかし、近年では数多くの不動産一括査定サイトが登場しています。

また、土地の価格には数種類あり、目的によって調べる方法は異なります。

この記事を読むことで、

・土地の価格について知ることができます
・土地の査定の方法を目的にそって選択することができます
・土地の査定額について正しく解釈することができます

ゆえに、ここでは土地の価格や土地査定の依頼方法について解説していきます。

1. 【1】目的によって土地の価格はさまざま

土地査定1

土地に関する価格は、固定資産税を算出するための固定資産税評価額など目的によってさまざまで、以下のような5種類があります。

1.1 実勢価格

実勢価格とは、

実際に取引された価格のことで、新聞の折り込み広告やインターネット上に掲載されている販売価格とは異なります

この価格は、経済情勢などの影響を受けて日々変動している不動産市場での価格のことを指しており、いわゆる時価のことを言います。

土地などの不動産取引では、売り手と買い手の間で値引き交渉が行われるのが一般的であるため、双方の需要と供給がマッチングした価格だと言えるでしょう。

しかし、土地の実勢価格は平均的な過去の価格であって、将来の取引で成立しそうな価格ではありません

ほかの商品と土地を同じように考えないことが重要です。

また、集めた取引事例から平均値を求めることは可能です。

しかし、平均値に縛られるのではなく、幅のある価格帯として捉えておくべき価格です。

1.2 公示価格

公示価格とは、

地価の公示について規定されている地価公示法に基づいて、国土交通省の審議会の一つである有識者を集めた土地鑑定委員会が決定する土地の価格のことを言います。

この価格は、公共事業や民間の土地取り引きを行う際の目安となっています。

また、全国各地に約30,000地点の標準地を設け、毎年1月1日時点での価格を不動産鑑定士が鑑定した上で土地鑑定委員会が審査し、3月下旬頃に公表されています。

土地の実勢価格や公示価格について更に詳しく知りたい方は、下記もご覧ください。

実勢価格は他でもありますが、土地の場合は国も把握しており、無料で公表されています。同じく公的な価格である公示地価との差も考察しつつ、指標の特徴を考えます。

1.3 基準地価

基準地価とは、

国土利用計画法によって全国各地に約20,000地点の標準値を設けており、公示価格と同様に公的な指標として用いられる価格のことを言います。

この価格は、地方公共団体や不動産会社が土地取り引きを行う際の目安となっています。

なお、公示価格とは異なり、毎年7月1日時点での価格を不動産鑑定士などが鑑定し、9月下旬頃に公表されています。

1.4 路線価

路線価とは、

道路に面する1平方メートルに対する土地の評価額のことで、相続税や贈与税を算出する際の基準とされる価格のことを言います。

この価格は、公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価額などを基準として、毎年1月1日時点での価格を税務署別に公表しています。

なお、公示価格の8割程度が目安となっており、全国各地の約40万地点を標準地として設けています。

1.5 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、

土地や住宅などの不動産に対して課税される固定資産税を算出する際に用いられる価格のことで、公示価格の7割程度が目安となっています。

この価格は、標準宅地に対して不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額に7割を乗じた上で、画地補正を行って算出されます。なお、市街地に関しては、路線価を基準として算出されることになっています。

つまり、土地の価格を何に使うかによって、額が変わってきます

例えば、相続税を算出する際に、実勢価格を用いてしまうと正しく相続税を算出できません。

上記は一例ですが、正しく算出できないと過剰に税金を収めることになっていまい兼ねません。

まずは、土地査定を依頼するにあたり、土地の価格に5つの種類があることは頭にいれておきましょう。

土地の価格や評価額についてもっと詳しく知りたい方は、下記も合わせてご覧ください。

土地の価格には4種類あり、日常で物の価格が4つもあることは珍しいので、土地の価格が多くあることを不思議に思うかもしれません。 でも...

2. 【2】土地の査定額を決定するポイントとは

土地査定2

1章でお伝えしましたが、土地の価格は5種類あり、目的によって利用される価格はさまざまです。

また、全国各地の標準地を基準として算出されるケースがほとんどですが、土地の査定額には以下のような項目がポイントとなります。

2.1 法律上の規制

日本では、建築基準法や国土利用契約法などの法律によって、土地の利用に関してさまざまな規制が設けられています。

そのため、これらの法律によって土地の利用に制限が設けられている場合は、土地の査定額に影響を及ぼします。

また、土地に面している道路に関しては、道路の幅によって建てられる建物の大きさが決まるため、土地の査定額に影響を及ぼします。

したがって、土地の全面にある道路の道幅が狭い場合は、土地の査定額が低くなるということになります。

2.2 立地条件

土地に限らず建物についても同様のことが言えるのですが、駅から近いなどの立地条件が良い場合は、土地の査定額がアップします。

その理由としては、住環境における交通の利便性が挙げられます。

例えば、駅からの距離が徒歩1分と5分ですら査定額に差が生じ、交通手段が複数あるなど都心へのアクセスの良さも査定額に影響を及ぼします。

なお、駅からの距離が徒歩31分と35分では、査定額にほとんど影響がありません。

2.3 敷地面積や形状

土地の敷地面積が狭い場合、戸建て一件分しか建てられません。

しかし、敷地面積が広い場合、アパートやマンションなどの戸数が多い物件を建てたり、活用の幅が広くなったりします。

そのため、土地の敷地面積によっても査定額への影響がります。

また、土地がある場所によっては、形状が悪いケースも考えられます。

このような場合は、建物を建てにくいなどの影響が生じるため、査定額が低くなる可能性が高いと言えるでしょう。

他には、健康被害を及ぼす可能性のある土壌汚染や周辺エリアにある嫌悪施設の存在が、土地の査定額を低くする可能性が高いです。

3. 【3】土地査定の方法は主に3種類

土地査定3

土地の査定を依頼する場合、不動産会社に依頼するのが一般的です。

また、不動産会社に査定を依頼する場合は無料のケースがほとんどですが、不動産鑑定士に依頼する場合は鑑定料が発生します。

3.1 簡易査定

簡易査定とは、

近年増えつつあるインターネット上の一括査定サイトのことを指しています。

一括査定サイトは、無料で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるという特徴があり、忙しくて最寄りの不動産会社に出向くことが難しい場合にも利用することができ、場所に制限がありません。

また、一括査定サイトでは、土地の所在地や敷地面積などの少ない情報の入力で良いことに加えて、わずかな時間で査定額が提示されるというスピード査定が特徴です。

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3.2 訪問査定

訪問査定とは、

最寄りの不動産会社などに査定を依頼し、担当者が実際に土地を調査して査定額を算出する査定方法のことを言います。

この査定方法では、土地の敷地面積など情報から査定額を算出する机上査定とは異なり、土地の状態などを詳しく調査して査定額を算出します。

また、この査定方法は、机上査定を行った上で行われることが一般的であるため、場合によっては机上査定で提示された査定額と異なるケースもあります。

3.3 不動産鑑定士

不動産鑑定士とは、

不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて創設された国家資格で、公示価格などの鑑定評価や不動産の証券化に関わる鑑定評価など、不動産鑑定における幅広い業務を行っている人のことを言います。

簡易査定や訪問査定と異なるのは、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は有料であることが挙げられます。

また、不動産という専門的な観点に基づいて鑑定を行うため、不動産会社が算出する査定額とは異なります。

ただし、単に土地の価格を知りたい場合や他の誰かに土地の価格を知らせる必要がある場合にも、不動産鑑定士による鑑定が行われています。

しかし、法的に証明が必要な場合であれば不動産鑑定士に鑑定を依頼することも考えられますが、不動産鑑定士による鑑定料は最低でも20万円以上かかります。

そして、対象不動産の情報を集め、鑑定を行うのにおよそ1週間の期間が必要です。

そのため、通常の不動産の売買であれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼して不動産の価格を知る必要はありません

一般的な不動産査定の依頼方法のポイントについて、更に詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

家や土地の査定をしてくれる会社にも大手と地域密着とがあり、探し方や利用の仕方に違いがあります。また両方を対象とした一括査定もありますが、いずれも査定額の見方には注意が必要で、査定に関する基本情報をまとめました。

3.4 売却検討前の査定なら、一括査定が便利

家の場合には、個々の家で傷み具合も異なります。

そのため、簡易査定と詳細査定で差が付きやすい性質があります。

しかし、土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるため、家よりも簡易査定の精度が高くなる特徴を持ちます。

したがって、わざわざ仲介不動産会社に来てもらって詳細査定してもらわずとも、複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、比較しながら相場を掴むでも十分です。

一括査定サイトはその点で優れたサービスです。(※詳細は次の章で説明します)

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4. 【4】土地査定の依頼先について

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土地査定を依頼する場合、最寄りの不動産会社や不動産鑑定士に依頼するのが一般的と言われていました。

ここでは、それぞれの依頼先について順に解説していきます。

メリットデメリット金額期間
一括査定サイトネットで簡単に依頼でき複数の会社に一度に査定が可能選ぶサイトによっては適切な不動産会社が登録されていないことも無料即日早ければ数時間
最寄りの不動産会社その土地と密着していてその土地の不動産に精通している自分で不動産会社を探して1件1件査定を依頼しなければならない。無料2~3日
不動産鑑定士鑑定結果を法的証明として利用できる時間や費用がかかる約20万円~約1週間

4.1 最寄りの不動産会社に依頼する

不動産会社は、取り扱っている物件の広告を新聞の折り込み広告に入れたり、ポスティングしてより多くの人の目に触れるようにしています。

また、フリーの住宅情報誌やインターネットなどのさまざまな手段を利用して、広報活動を行っています。

そのため、このような媒体から不動産会社を選んだり、近所の不動産会社を選んで査定を依頼する方法もあります。

4.2 不動産鑑定士事務所に依頼する

現在は、全国で約8,000名の不動産鑑定士が国家資格として採用されており、各分野で幅広い活動を行っています。

しかし、約8,000名のうち約2,500名が東京で活躍しているのが現状であるため、地方においては不動産鑑定士事務所を探すのも一苦労です。

土地の査定を不動産鑑定士に依頼する場合、インターネットなどで不動産鑑定士事務所を検索して依頼する方法もあります。

しかし、最寄りの不動産会社に紹介を受けるという方法もあります。

なお、不動産鑑定士事務所に依頼する場合は、電話やメールで先ずは相談し、鑑定料の見積もりを提示してもらうと良いでしょう。

鑑定料の相場

不動産鑑定士による鑑定を受ける場合、鑑定評価額と不動産の種類によって費用は異なります。

例えば、1,000万円以下の更地の場合は20万円程度が相場となっており、5,000万円以上1億円以下の建物付きの土地の場合は50~60万円程度が相場となっています。

ただし、鑑定に基づく鑑定書が必要な場合は、鑑定書の費用が別に掛かります。

鑑定書の費用は不動産の種類によって異なり、更地の場合は10~15万円程度、建物付きの土地の場合は15~20万円程度が相場となっています。

なお、不動産鑑定士事務所によって費用が異なるため、複数の事務所に見積もりを依頼することをおすすめします。

ちなみに、大手事務所になるほど費用は高くなる傾向にあります。

不動産鑑定書とは

鑑定料の相場でも少し触れましたが、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、不動産鑑定書が必要になるケースがあります。

不動産鑑定書が必要なケースは、相続税などの税金を申告する際や遺産分割が裁判にまで発展した場合などが挙げられます。

なお、この不動産鑑定書に記載する項目は法律で決められています。

鑑定の対象となる不動産の表示・依頼目的と鑑定評価の条件・鑑定評価額を決定した理由・鑑定の対象となる不動産に対する利害関係などが挙げられます。

4.3 一括査定サイトを活用する

査定を依頼する物件は、今住んで切る家と近くにある物件とは限りません。

実家や相続した土地の場合、遠方に売りたい土地があるケースが多いでしょう。

そのような時は、一括査定サイトで査定してほしい土地の近くの不動産会社に依頼するのが得策です。

近年ではインターネットが普及し、スマホやタブレットを利用して移動中や外出先からも簡単にインターネットにアクセスできる環境となりました。

このような状況を受けて、インターネット上では数多くの一括査定サイトが登場しています。

複数の不動産会社に一括査定を依頼することができます。

また、サイトによっては、大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで幅広い不動産会社と提携しているケースもあります。

一括査定の仕組みは下記に図解しました。

一括査定の仕組み

普通複数の会社で査定を受けようと思ったら、図の左側のようにそれぞれの会社に連絡をしなければいけません。

一括査定サービスを利用することで、入口となる1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了するのが、このサービスの最大の特徴です。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

この後具体的なサイトも紹介しますが、いずれも不動産をメイン事業としていない会社によって運営されているのが大きな特徴です。

具体的には、Webマーケティングを得意とするベンチャー企業や、大手の別事業部が運営しているケースが多いようです。

もちろんそれ自体まったく問題のないことですが、不動産の仲介には「宅地建物取引業」の免許が必要です。

それを持っていないこれらの会社は、直接不動産を取り扱うことはできず、それができる会社を紹介することが役割となります。(専門知識を持つ社員がいる運営会社もあります)

また、それらの費用は不動産会社側が集客の対価として支払う仕組みとなっているため、利用者側は無料というのも、これらのサイトに共通する特徴です。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公表社数約550社
運営歴はこの手のサイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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すまいValue

すまいValue

運営会社小田急不動産株式会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
不動産一括査定と言えど、全国すべての不動産会社の査定が受けられるわけではありません。
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営し、ここにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
運営履歴 2014年~
公表社数1,300社以上
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,300以上は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

ボタン

5. 【5】土地査定を依頼する際の注意点

土地査定5

土地査定を依頼する場合、どのような目的で査定を依頼するのかということを明確にしておくことが大切です。

その理由としては、目的によっては不動産鑑定士への依頼が適切なケースがあることが挙げられます。

5.1 法的な根拠として必要な場合

土地を売却する場合は、最寄りの不動産会社や一括査定サイトを活用して査定額を提示してもらう方法でほとんど問題はないと言えます。

しかし、相続で土地を遺産分割する場合で、裁判にまで発展するとなると法的な根拠が必要となります。

このような場合、一般的な不動産会社による査定は法的な根拠があるとはみなされず、不動産鑑定士への依頼が必須となります。

また、相続税の申告や生前贈与を検討している場合も、不動産鑑定士による鑑定をおすすめします。

5.2 不動産会社からの不要な勧誘

インターネット上の一括査定サイトを利用する場合、少ない情報の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので便利だと言えます。

しかし、利用するサイトによっては、クレームが多いような悪徳不動産会社と提携していたり、利用後にしつこい営業や勧誘を受けるというリスクが生じます。

そのため、一括査定サイトを利用する際には、厳選された不動産会社と提携していることや、プライバシーマークを取得しているなど、安心なサイトを見極めることが大切だと言えるでしょう。

また、インターネット上には一括査定サイトを実際に利用した人の口コミが数多く投稿されているため、このような口コミを参考にしてサイトを選ぶのも一つの方法です。

5.3 査定額は参考程度にとどめる

様々な方法で土地の価格を出すことができますが、あくまで参考程度ととらえましょう

なぜなら、査定額として出される価格は、過去の取引事例などを参考に算出された額です。

そのため、そのときの経済状況やとの土地の開発状況によって大きく左右されます。

また、公示価格などとも大きな差がでることもあります。

ただし、価格を知っておくことでいざ自分が売買をするときに、価格帯や売り時をより正確に推測できます。

そして、不当な取引を持ちかけられても、不動産の査定額を知っておくことで防止できます。

6. 複数の不動産会社の査定額を比較しよう

土地査定6

土地の価格には4種類あります。

日常でのモノの価格が5つあることは珍しいので、土地の価値が多くあることを不思議に思うかもしれません。
しかし、「一物四価」という言葉が存在し、1つの土地に対して異なる5つの価格があることをこう呼びます。

改めておさらいすると、この五価とは、

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 相続税評価額(相続税路線価)
  • 固定資産税評価額(固定資産税路線価)

です。(※ここでは、不動産鑑定士の鑑定による鑑定評価額を加えていません。)

まだ売却をするか確定ではないが、

・今後はあるかもしれないから価格を知っておきたい
・金額によっては検討している

という方は、簡易査定として、一括査定を使って査定額を正しく把握しておくべきでしょう。

土地の査定においては、一括査定で簡易査定をしておくことで、まずは十分賢く査定の方法を選んでいると言えます

最後に、不動産一括査定サイトを利用してみた体験を下記にまとめました。

土地の査定のポイントについて理解できた方は、次にこちらを読んでみてください。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。
不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。
1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)であれば、地域に特化した実績が豊富なソニー不動産も合わせて検討するとよいでしょう。


「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
「デメリットは?」という方はこちら。