一般媒介と(専属)専任媒介契約どちらが有利?契約の違いを解説

媒介契約

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約があり、どの媒介契約を結ぶかは不動産の売主と不動産会社との話し合いで決まります。

どの媒介契約を結ぶかで不動産の売り方やその後の売れ行きが大きく変化するので、媒介契約の種類を知り、自分の目的に合った媒介契約を結ぶことがとても大切です。

もし、不動産を有利に売り切りたいと思うのであれば専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は不動産会社の不動産の販売力が一般媒介契約と比べて強くなるからです。

なんで?と疑問に思った方、ぜひ、本記事をお読みください。

この記事を読むと、

  • 3種類の媒介契約のそれぞれの特徴
  • 専属専任媒介契約と専任媒介契約がおすすめな理由
  • どの不動産会社を選ぶべきか

がわかります。それでは早速見ていきましょう。

1 そもそも媒介契約とは?

そもそも媒介契約とは?
そもそも媒介契約とは何なのか?と疑問に思った方もいるのではないでしょうか。

媒介契約とは、自分の所有する不動産の販売方法や契約の有効期間、取引が成約した際に不動産会社に支払う報酬をいくらにするか定めた契約のことです。

不動産の仲介を依頼された不動産会社は売主と必ず媒介契約を結ばなければならないことが宅地建物取引業法34条の2によって定められています。

媒介契約の締結が不動産会社に義務づけられているのは、不動産の売買という高価格で専門的な知識が絡む取引において、事前に業務の仕様や仲介手数料などの取り決めを明確にしトラブルを防ぐためです。

媒介契約には3種類あり、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約と呼ばれます。

媒介契約によって、不動産会社の法的義務は変わり、依頼者にも制限が出てくるので、安易に契約せず予備知識を蓄えておきましょう

2 専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の違いと特徴

まずは、3種類の媒介契約の特徴を表で比較してみてみましょう。

専属専任媒介専任媒介一般媒介
自己発見取引不可
複数社との契約不可不可
業務報告1週間に1回以上2週間に1回以上報告義務なし
レインズへの登録契約日から5日以内契約日から7日以内登録義務なし
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内定めはない(注)

注:一般媒介に契約期間の定めはないが標準媒介契約では3ヶ月以内

以下ではそれぞれの媒介契約の詳細について詳しく見ていきます。

2.1 専属専任媒介契約とは?

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。

ほとんどの不動産会社は、売却依頼をするときに専属専任媒介で契約を結ぼうとします。

その理由は、専属専任媒介の拘束力が強く、成約すれば必ず不動産会社に仲介手数料が入るからです。

自己発見取引ができない

専属専任媒介の最大の特徴は、自己発見取引ができなくなる点です。

自己発見取引とは、不動産会社を通さずに見つけた買主と売買契約を結ぶことで、3つの方法の内、専属専任媒介だけが自己発見取引を許していません。

売主が買主を見つけることは制限されませんが、売主が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通じて売買契約を結ぶことになります。

よって、専属専任媒介では必ず不動産会社に仲介手数料を支払うわけです。

契約できるのは1社のみ

専属専任媒介では、契約する不動産会社が1社に絞られます

1社であることが有利か不利かは議論の余地があり、一般に専属専任媒介は不動産会社が営業に力を入れやすいのは確かでしょう。

なぜなら、専属専任媒介は自己発見取引が許されないので、何としても成約させて仲介手数料を貰いたいと不動産会社は考えるからです。

また、成約までが長引くほど営業コストがかかり、契約更新をしてもらえるとも限らないので、可能な限り早く成約させようと動きます

業務報告の義務がある

専属専任媒介では、1週間に1度の業務報告をしなければならず、法律で定められているため定期報告がなければ法令違反です。

定期報告は書面である必要はなく、メールによる方法も許されています。

もっとも、1週間で劇的な進展があることは少ないので、問い合わせがあったなど、何か動きがなければ、定期報告も内容が薄くなるのは否めません。

それでも、進展がないから定期報告をしなくてよいことにはならないので、きちんと法令を遵守する不動産会社かどうか見極めましょう

レインズへの登録義務がある

レインズ指定流通機構とも呼ばれ、不動産業者が利用する物件のデータベースです。

レインズに登録された物件は、他の不動産会社が情報を確認できるので、他の不動産会社でも買主を探すことが可能になります。

レインズへの登録は義務ですが、媒介契約の日からレインズ登録まで5営業日以内と猶予が設けられており、契約した不動産会社が情報を外部に出さず、自社の顧客やネットワークで買主を探すことができる期間が確保されています。

契約期間は最長3ヶ月

専属専任媒介の契約期間は、最長3ヶ月になっており、これは法律で定められているので、3ヶ月を超える契約をしても3ヶ月とみなされます。

売主から契約更新を申し出た場合のみ契約更新されますが、その場合も最長3ヶ月です。

ただし、契約期間は当事者の合意で定めるものですから、必ずしも3ヶ月とは限りません

初めて契約する不動産会社で信用できないときは、1ヶ月で様子を見るなど、状況に応じて契約期間を決めましょう。

2.2 専任媒介契約とは?

専任媒介契約
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じで、仲介を依頼できる不動産会社が1社のみですが、さらに自己発見取引ができる契約です。

自己発見取引ができる

専属専任媒介と異なり、専任媒介は自己発見取引が認められています

ただし、自己発見取引が成立した場合には、不動産会社に実費請求されることもあります。
自己契約取引が成立した場合にどのような手続きがとられるのか、は不動産会社と媒介契約を結ぶ際、尋ねてみるとよいでしょう。

契約できるのは1社のみ

専属専任媒介契約と同じく、専任媒介契約でも1社のみの契約です。

したがって、不動産会社に営業を任せる点で違いはないですが、専属専任媒介のように必ず不動産会社を通じて売買契約することが決まっているわけではありません。

業務報告の義務がある

専属専任媒介では1週間に1度だった業務報告が、専任媒介では2週間に1回です。
こちらも、法律に定められた不動産会社の義務なので怠ることはできません。

レインズへの登録義務がある

専任媒介でもレインズに登録する義務はありますが、媒介契約の日から7営業日以内に猶予期間が緩和されています。
専属専任媒介との差は2日ですから、あまり気にしなくてもよいでしょう。

契約期間は最長3ヶ月

契約期間は、専任媒介でも専属専任媒介と同じ最長3ヶ月です。
3ヶ月を超える契約は3ヶ月とみなされ、売主からの申し出で更新されるのも同じです。

2.3 一般媒介契約とは?

一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自己発見取引も認められる自由度の高い媒介契約です。

自己発見取引ができる

一般媒介では専任媒介と同様に、自己発見取引が可能な契約です。
その際、不動産会社が実費請求できるかどうかは、明示型非明示型(後述)に依存しますので注意しましょう。

何社と契約しても良い

専任ではない一般媒介では、他の不動産会社と契約することに制限はありません。

1社と一般媒介契約するのなら、専属専任媒介か専任媒介で契約すればよく、一般媒介契約は複数社と契約することがほとんどです。

複数社との契約には、メリットとデメリットがあり悩ましいところです。

メリットについては、複数社と同時契約することで情報の拡散が早く、不動産会社間で競争を促せること点でしょうか。

特に、相場よりも価格を下げて売る場合や、人気エリアで間違いなく売れ筋の物件のときは、集客力があるのでどの不動産会社も積極的になり、複数の購入希望者を同時に比較する売主主導の売買ができる可能性を持っています

逆にデメリットは、情報の拡散が早いことで売れ残ると鮮度が落ち、ますます売れにくくなることや、他社に成約を取られるリスクから、不動産会社が営業に力を入れてくれない点も考えられます。

業務報告の義務はない

専属専任媒介・専任媒介と異なり、一般媒介に定期報告の義務はありません

したがって、打診があれば連絡が来る程度で、長期化すると本当に営業しているのか?と疑問を持つほど連絡が来ないこともあるでしょう。

もちろん、一般媒介でも手を抜かず報告する不動産会社もあるはずですが、そのような不動産会社なら、最初から専属専任媒介・専任媒介で任せる余地があり、一般媒介は不動産会社にリスクのある契約だということを知っておいてください。

レインズへの登録義務はない

一般媒介にレインズへの登録義務はないのですが、それでも登録してもらえないか(契約に盛り込めないか)確認した方がよいでしょう

また、売主から言われなくても、レインズに登録する不動産会社もあります。

不動産会社が両手取引(売主も買主も同じ不動産会社が仲介する取引)を狙っていなければ、レインズへ登録することに不利益はなく、複数の不動産会社と一般媒介で契約する際は、登録してくれる業者を1社は選びたいところです。

契約期間に定めはない

3ヶ月以内に限定される専属専任媒介・専任媒介と異なり、一般媒介に法定の契約期間はなく、当事者が自由に契約期間を定めることができます

ただし、ほとんどは一般媒介でも3ヶ月以内になるでしょう。

その理由は、国土交通省の標準媒介契約約款が、一般媒介でも契約期間を3ヶ月としているからで、ガイドラインである標準媒介契約約款を守っている不動産会社なら、3ヶ月以内の契約期間になると思われます。

3ヶ月を超える契約期間を提示されても、それだけで悪徳な不動産会社ではないのですが、長期間の契約をしてしまうことで、契約期間は他の不動産会社と専属専任媒介・専任媒介を結ぶことができなくなります

明示型と非明示型

一般媒介契約には、他の不動産会社と契約していることを伝える「明示型」と、他の不動産会社と契約していることを伝えない「非明示型」があります。

明示型になるか非明示型になるかは、その旨を定める契約内容次第です。

非明示型になると、不動産会社は自社以外にどこへ依頼しているのか分かりません。

依頼する側としては、他の不動産会社へ依頼していることを隠して、それぞれの業者に頑張ってもらいたいと思うかもしれません。

しかしながら、他に契約している不動産会社すら知らせずに、頑張って営業して欲しいと考えるのは、少し虫の良い話です。

どのような契約でも信頼関係は重要なので、非明示型が不動産会社のやる気を失わせる可能性まで考えれば、明示型の方が後でトラブルになりにくいでしょう。

なお、明示型で契約したにもかかわらず、明示していない不動産会社で成約した場合は騙し討ちになってしまい、活発に営業した不動産会社ほど不利益が大きいため、実費請求を可能にする契約が多いです(標準媒介契約約款でも盛り込まれています)。

不動産をより高値でスムーズに売却するためには、不動産会社選びと営業マンの手腕が大きく影響すると言っても過言ではありません。中には積極的に売却活動を行ってくれないケースもあるため、事前に営業マンが行う売却活動を把握しておきましょう。

3 不動産を有利に売却するのであれば、専属専任媒介・専任媒介契約がおすすめな3つの理由

不動産を高価格で売却するのであれば、専属専任媒介契約・専任媒介契約がおすすめな3つの理由

さて、この記事の冒頭でもお話しした通り、不動産を有利に売りたいと思っている方は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶべきです

第3章では、専属専任媒介契約・専任媒介契約が有利である3つの理由を説明していきます。

3.1 理由①不動産会社が力を入れて売ってくれる

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、一般媒介契約と比較して、1社の不動産会社のみと契約を結ぶため、その不動産会社は仲介を他の不動産会社に取られる恐れがなく、安心して力をいれて不動産の売買に注力することができます。

不動産会社としては、営業コストの削減や仲介手数料をもらいたいため、できるだけ早く、売主が納得する価格で不動産を買い取ってくれる買主を全力で探すでしょう。

このため、不動産の売主は不動産をできるだけ、高値で確実に売ることができるのです。

ちなみに、不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、売主と買主の間で売買契約が成立したタイミングです。

不動産会社に支払う仲介手数料や、不動産売却にかかる諸費用についてより詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

売り出しから成約までにはさまざまな費用がかかり、契約関係や引っ越し費用は見落としがちです。また場合によっては税金も発生しますが、これらは必ずかかるわけではないので、可能性があるものとその相場をまとめました。

3.2 理由②手間がかからない

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社の不動産会社と媒介契約を結ぶため、その不動産会社とコミュニケーションをとればよく、売りたい不動産の状況を確認するのに手間がかかりません

対して、一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に不動産売買を依頼するのが一般的で、かつその不動産の状況を定期報告する義務がないので、情報を得たいと思ったら、自分から複数の不動産会社に問い合わせなければなりません

一方、専属専任媒介契約や専任媒介契約を取ると、不動産の個人間取引がしづらくなったり、信頼のできる不動産会社に出会えるか不安に思う方もいるでしょう。

不動産の個人間取引は、契約書の作成にミスが生じやすいなどトラブルが多く発生するもので、不動産売買においては極めてレアなケースです。

不動産売買の方法には、 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。 不動産会社に土地を売却する 不動産を個人で売却する の...

そのため、個人間取引に関しては検討しないほうがいいです。

また、信頼のできる不動産会社に出会うためには、不動産の査定をする段階で、複数の不動産会社に出会うのが良いでしょう。

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3.3 理由③買い取り特約などの特典が付く

不動産会社としては、売主と一般媒介契約よりも、専属専任媒介や専任媒介契約を結びたいと思っています。

そのため、専属専任媒介や専任媒介契約をしてくれた売主に対して様々な特典を付ける不動産会社が多いです。

たとえば、得点の一つに買い取り保証というものがあります。

買取保証とは、仲介期間中の3か月の間に万が一不動産が売れなかった場合に、その不動産を不動産会社が買い取ってくれるという制度です。

買取保証の場合、不動産買取後の広告宣伝費などが差し引かれるので不動産会社の買取価格は元の売買価格の8割程度になってしまいますが、家が売れないという心配がなく安心です。

4 専属専任媒介・専任媒介契約でも不動産がなかなか売れないことがある

一般媒介 専任媒介 違い
不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだのに、買い手がなかなかつかないというようなことがまれに起こります。

買い手がつかない原因は、不動産の価格が高すぎる、不動産自体に魅力がないなど複数考えられますが、仲介をしている不動産会社側の要因として囲い込みをしている可能性があります

囲い込みとは、不動産会社が利益を2倍にしようとして売主の不動産の情報を開示しなかったり、開示して買主が現れたとしても断ったりする行為のことをいいます。

通常不動産の仲介を依頼された不動産会社は、買い手がついて取引が成約した際に報酬を得ます。買い手も買い手で別の不動産会社を仲介に付けているので、買い手側の仲介手数料(不動産会社への報酬)は別の不動産会社に支払われます。
上記通常の取引を片手取引と呼びます。

しかし、ずるがしこい不動産会社は売り手だけでなく買い手までもを自分の力で見つけて契約を結べば売り手だけでなく買い手からも報酬を得られると考えます。
これを両手取引といい、両手取引を成立させるために不動産会社が依頼された物件の買い手を自分で見つけるまで物件の情報を公開しない、売りて・買い手に虚偽の報告をするという囲い込みが発生するのです。

もし、不動産価格が適切で、需要もあるのになかなか買い手がつかないというようなことがあるのなら、囲い込みを疑ったほうがいいです。

囲い込みが発生していたら不動産会社を変えよう

不動産会社の囲い込みが発生していたら、不動産会社を変えましょう
なぜなら、囲い込みによって不動産の取引成約時期が遅くなると、買い手側からは不動産に何かしらの瑕疵があるから売れ残っているのではないかと疑われますます不動産が売れなくなる原因を作りますし、買い手が公募でないということは価格交渉の余地が小さくなり、損をする可能性が高いからです。

不動産会社を変えるのであれば、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んでいた不動産会社との媒介契約を解除する必要があります。

解除条件は不動産会社と媒介契約を結んだ時の媒介契約書に記載されており、通常は以下のような解約条件が付与されています。

契約の解除
第16条
甲又は乙が専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない時には、専任媒介契約を解除することができます。

第17条 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専任媒介契約を解除することができます。

  1. 乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
  2. 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
  3. 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき

参考文献:宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款|国土交通省

上記契約をわかりやすく言い換えると、不動産会社に囲い込みのような不正があった場合に、不正な行為を改めるように不動産会社に勧告をしても直さなかった場合に契約を解除できます(第16条)。
さらに、第17条にかかれた解除事由に該当する行為を不動産会社がおこなった場合は勧告をせずに解除をすることができます

よって、第17条に定める解除事由に当てはまるような行為を不動産会社が行っていた場合には不動産会社に解除を申し出に行きましょう。

なお、解除の申し出をせずに新しい不動産会社と媒介契約を結んでしまうと、不動産の売主側が専属専任・専任媒介契約違反となって違約金を支払わなければいけなくなるので注意しましょう。

契約が選任媒介契約であれば、3か月毎の更新のタイミングで変更するのがセオリーです。ただし、売れない理由が仲介業者以外にあれば、変更しても期待する効果は得られない可能性が高く、見極めのポイントやリスクも合わせて紹介します。

5 不動産を確実に売ってくれる不動産会社を見極める6つのポイント

一般媒介 専任媒介 違い
先ほど、専属専任・専任媒介契約を結んでもまれに不動産を売ってくれない不動産会社がいるという話をしました。
そのような不動産会社に出会わないためにも初めから不動産を確実に売却してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産を確実に売り切るために必要な要素は2つあります。
買い手を集めるための集客力と担当者の行動力です。

上記2つの要素を持っている不動産会社(担当者)を見極めるポイントは以下の6つです。

  • 販売方法を多く持っている
  • 対応が早い
  • レインズ以外にも顧客ネットワークを持っている
  • 提携ローンを扱っている
  • 査定額に根拠がある
  • 対象の物件に特有の事情を理解している
販売方法を多く持っている

不動産の売り出し方法には、店頭表示、インターネット、ポスティング広告、折り込みチラシ、情報誌、レインズ登録などたくさんあります。
特に最近はネット社会で、買い手もネットから物件を検索することが多いので、ネット集客に強い不動産会社を選ぶとよいです。

対応が速い

今すぐ媒介契約したと仮定して、いつまでにどのような方法で広告が出るのか、そのスピード感を確認しておきます。
例えば、インターネット上に掲載するのであれば、物件の写真データがあればすぐできて当然ですし、ポスティング広告に1週間も10日もかかるようでは遅すぎます。
取引実績が豊富な不動産会社は、広告の作成も手慣れています。

レインズ以外にも顧客ネットワークを持っている

支店をいくつも持っている不動産会社なら、それだけ社内の顧客情報が多く、顧客の洗い出しが可能です。
こればかりは企業力なので、どうしても大手に分がありますが、不動産業界は横の繋がりも大切なので、地域密着店でもある程度カバーされています。

提携ローンを扱っている

買主が提携ローンを利用する例は非常に多くなっています。
ということは、売却と同時に資金プランの提供もできる仲介力が、不動産会社には必要でしょう。

査定額に根拠がある

査定額が相場よりも高い不動産会社は、単に顧客獲得のための方便、相場をわかっていない、本当に売れる・貸せる自信があるケースのどれかです。
本当に売れる・貸せる自信がある不動産会社なら、付近の不動産状況に詳しく、査定額が高い根拠を持っています。
なぜその査定価格なのか、説明できる不動産会社しか信用できません。

対象の物件に特有の事情を理解している

住宅に戸建、アパート、マンションがあるように、それぞれの販売事情・賃貸事情は、地域性を持っています。
仲介力がある不動産会社なら、物件別にその地域の需要や顧客層を把握していて当然で、営業戦略の説明を受ける際には、具体的な説明ができるかチェックしましょう。

以上が不動産を確実に売り切ることができる不動産会社を見極めるポイントです。
では、上記6つの不動産会社に出会うためにはどうすればよいでしょうか。

結論から言うと、不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に出会うことがおすすめです。

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6 【まとめ】不動産を有利に売るなら専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぼう

最後までお読みくださり、ありがとうございました。

この記事をまとめると、不動産を有利に売りたいのならば、専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結すべきということです。

まずは、自分が不動産をどのように売りたいのか(高く売りたいのか、確実に売りたいのか、早く売りたいのか)を明確にしてから、不動産会社と媒介契約を結んでください。

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