第一種低層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

第一種低層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

最も建築制限が厳しい第一種低層住居専用地域は、兼用住宅以外の店舗・事務所が立地できず、住宅と日常生活に関わる施設しか建てられません。
建ぺい率・容積率ともに小さいので、2階以下の戸建て・アパートが中心となります。

絶対高さ制限(10mまたは12m)から、3階建ても建てられないことはないですが、特に10m制限の場合には、各階の高さに余裕がなくなりますし、斜線制限で建物の形がいびつになることもあって、敷地に余裕がないと難しいでしょう。

また、兼用住宅の店舗においては、50㎡以内なおかつ業種制限もあるため、第一種低層住居専用地域で見られる店舗は、個人商店、隠れ家的なカフェ・パン屋、地域住民を顧客とした理美容室など、小規模なものに限られます。

こうした制限から、第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街を形成します。
したがって、住む場所としては静かで日当たりが良く魅力的な一方、店舗は少ないので生活利便性が他の用途地域より劣るのも特徴の1つです。

第一種低層住居専用地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
50%、60%、80%、100%、150%、200%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25
・北側斜線制限(北側隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
北側隣地境界(道路の場合は反対側の境界)からの距離×1.25+5m
・絶対高さ制限(建物の高さ上限)
10mまたは12mのうち都市計画で定める値
・日影規制(冬至日において隣地にできる日影の時間制限)
適用対象:軒高7m以上または3階以上
測定面の高さ:1.5m
時間制限:以下の1~3を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は3時間、10m以上は2時間
2.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
3.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間
・外壁後退(隣地から外壁までの最短距離)
都市計画で定める場合は1.5mまたは1m

第一種低層住居専用地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途 その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分は1/2未満かつ50㎡以下) 非住宅部分の用途制限あり
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等 600㎡以下
建築物附属車庫 建築物面積の1/2以下、600㎡以下、1階以下

【建てられない建物】

  • 店舗等(兼業住宅の特定用途を除く)
  • 事務所等(兼業住宅を除く)
  • ホテル、旅館
  • 遊戯施設、風俗施設
  • 大学、高等専門学校、専修学校等
  • 病院
  • 自動車教習所
  • 建築物附属車庫以外の車庫、倉庫、工場

第一種低層住居専用地域での土地活用の考え方

第一種低層住居専用地域は、住宅以外では公共施設がほとんどですから、やはり土地活用も住宅を利用した賃貸経営がしやすいです。
しかも、ファミリー層が多い地域のため、間取りの広いアパートにも需要があります。

同様に、戸建て賃貸の需要も大きいのですが、一階部分の改築を許容することで、店舗兼用住宅を探している人まで対象にできるので、自己利用の可能性がない戸建ては、柔軟に考えて需要を取りこぼさないようにしたいところです。

また、土地が広い場合には、周辺が静かな利点を生かし、老人福祉施設やサービス付き高齢者向け住宅での活用も視野に入ります。
ただし、個人では難しい事業となり、主に事業用地としての賃貸になるでしょう。

その他の土地活用としては、平地の駐車場や太陽光発電も考えられますが、一般に戸建て住宅は駐車場の需要が少ないこと、太陽光発電は反射光のトラブルを起こしやすい(周りの建物が低い)点も考えておかなくてはなりません。

なお、第一種低層住居専用地域には倉庫を建てられないため、コンテナ等を利用したレンタル収納スペースは営業できないことに注意してください。

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