準住居地域の特徴と土地活用の考え方

準住居地域
現在、日本の土地には建てて良い建物が制限されている土地があります。

そのような土地の一つが、準住居地域です。

土地の制限を知らずに土地を購入してしまうと、想定していた建物が建てられない、住むのに不便などの問題が生じてしまいます。
従って、事前に土地にどのような制限がかけられているかを知ることはとても大切です。

準住居地域はどのような地域で、どのような建物を建てて良いのでしょうか

この記事を読めば、第一種住居地域とは何か、制限やメリット・デメリットがわかります。

1 用途地域とは何か

準住居地域

1.1 都市を整えるための制度

工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。

そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。

これが、用途地域です。

用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。

主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。

用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系商業系工業系の3つになります。

用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています

さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。

1.2 用途地域の種類

用途地域には準住居地域の他にどのような区域があるのでしょうか。

区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。

目的区域概要
住居環境を最優先第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。
第二種中高層住居専用地域主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。
住居環境の保護第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。
第二種住居地域主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。
道路沿いで自動車関連施設と住居の調和準住居地域住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。
農地と住居の調和田園住居地域低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。
映画館や倉庫、車庫が立てられる近隣商業地域近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。
商業地域商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。
準工業地域住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。
工業地域環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。
住居は建てられず、工場のみ工業専用地域石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。

1.3 地価が高くなる用途地域とは

最も需要が高いのは、制限が少なく家でもお店でも建設することができる商業地です。

逆に用途への制限が厳しい第一種低層住居専用地域は一般的に土地価格が安くなります

準住居地域は、用途制限が住宅系の用途地域の中で一番緩いため、高価格で売買できるとお考えかもしれませんが実は、全用途地域の中で工業地域に次いで価格が低いです。

なぜなら、準住居地域は道路に面していて、排気ガスや騒音といった問題があり、価格を下げているからです。

1.4 用途地域の調べ方

売却や購入する不動産は契約前に用途地域を調べておいた方が良いでしょう。

売却の場合はどんな人に販売できるのか、土地活用はできるのか考えるための参考になるからです。

購入する際は、事前にどれくらいの高さの家が建てられるのか知ることができますし、周辺に今後どんな建物が建つのかある程度推測できます

お子さんなどがいる人は特に環境が気になるのではないでしょうか。

最も簡単な調べ方は不動産屋さんに「ここの用途地域を教えてください」と聞くことです。

それが難しいという方は不動産が所在する市役所に連絡し、「用途区域を教えてください」と連絡を入れましょう。

仕事が忙しい方の場合は、Web上で調べる方法もあります。

「市町村 都市計画図」で検索すると、各地域の区域がわかります。

詳しい使い方はこちらの記事で千葉県柏市を例に解説しています。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

その他の方法として、家を購入されている方は契約前に不動産会社からもらった「重要事項説明書」の用途地域の枠を確認するというやり方もあります。

1.5 用途地域が重なってしまった場合

用途地域の境目の不動産を購入してしまった、用途地域の区域分けが変わって2つの区域にまたがってしまうこともあるかと思います。

そんな時は過半主義が適用されます。

過半主義とは2つの用途地域をまたいでしまった場合、より多くかぶっている方の区域とみなすというものです。

この時、過半は土地で見るので、上に建っている建物のかぶってる比率は関係ありません。

しかし、いくつか例外になる要件があります。

例外になるのはこちら

制限決定方法
建ぺい率加算平均で計算する
容積率加算平均で計算する
高さ制限建物がかかってる区域の高さ制限をそれぞれ適応しなくてはいけない
防火・準防火地域厳しい方の制限が適用

※加算平均とは一般的な平均の計算方法と同じです。

ややこしい計算をしなくてはならないので、不動産会社か役所に問い合わせて建てられる建物の条件を聞くと良いでしょう。

2 準住居地域とは何か。第一種・第二種住居地域との違いは?

準住居地域
準住居地域とは、道路と住居環境の保護を目的にした地域です。

準住居地域は住居系の用途地域では最も制限が緩和され、商業系に近いです。

しかしながら、第一種・第二種住居地域と建物自体の制限は全く同じですし、建物の用途においても、第二種住居地域とほとんど変わりません。

そのため、準住居地域に指定される市街地は少ないように思えますが、第二種住居地域と比較して、劇場・映画館等が建てられること、倉庫業倉庫が建てられること、自動車修理工場の作業場床面積が150㎡以下まで緩和されるなどの違いがあります。

劇場・映画館等は商業街に多いことから、実際には住宅や店舗に混在して、修理工場付きの自動車関連施設、営業倉庫など多目的な土地利用になるでしょう。

必然的に、車両が出入りしやすい幹線道路沿いに準住居地域の指定は多いです。

3 準住居地域で受ける制限

準住居地域

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

4 準住居地域で建てられる・建てられない建物

準住居地域
【建てられる建物】

建物の用途その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下)非住宅部分の用途制限あり
店舗等で10,000㎡以下
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等10,000㎡以下
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等客席等の床面積が200㎡未満
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫
建築物附属車庫
倉庫業倉庫
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下)原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場作業場の床面積50㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場作業場の床面積150㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設

【建てられない建物】

  • 10,000㎡超の店舗等
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 10,000㎡超の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • 客席等の床面積が200㎡以上の劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
  • 風俗施設
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

5 準住居地域に住むメリット・デメリット

準住居地域
これまで準住居地域の特徴についてみてきましたが、実際に準住居地域に住むとしたらどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

準住居地域に住むメリットは、

  • 地価が安い
  • 道路沿いにあるため、車での移動がしやすい
  • 周辺に飲食店やガソリンスタンドがあり利便性が高い
  • 中高層マンションが建てやすい

です。
準住居地域は主に幹線道路沿いに位置し、その周辺にはガソリンスタンドや駐車場のある飲食店、ガソリンスタンドなどがあるため、自動車を所有している方にとって移動しやすい地域であるといえます。
また、建物の高さ制限が緩いため、マンションが建ちやすい地域になります。

一方、デメリットは、

  • 車どおりが多いので排気ガス臭い、騒音が気になり居住にはあまり適さない
  • 建物の高さ制限が緩い分、日当たりが悪くなる可能性がある

というデメリットがあります。

閑静で、空気のきれいな場所に住みたいと考えている方にとっては、準住居地域はお勧めできません

6 準住居地域での土地活用の考え方

準住居地域
準住居地域は、その特性から幹線道路沿いに多くなるのですが、幹線道路は多くのビジネスにおける重要なマーケティング対象となる一方で、住宅の評価は分かれます
利便性は高くても、交通量の多さから騒音を避けられないためです。

むしろ、幹線道路に繋がる生活道路や、一本外れた道路のほうが静かで住宅人気は高く(用途地域が違うことも多い)、所有地が幹線道路沿いの場合、事業者向けの土地活用のほうが運用しやすいと考えられます。

しかも、幹線道路は地価が高く、テナント料や地代を高めに設定しやすい上に、業種はほとんど問われないことも準住居地域の好材料でしょう。
出店のニーズは必ずあるのですから、そのチャンスを逃さないことです。

また、住宅需要がないわけではないので、低層階を店舗・事務所向けのテナントとしたマンションを建て、事業者向けと個人向けにリスク分散する運用も魅力的です。