第一種中高層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

第一種中高層住居専用地域の特徴と土地活用の考え方

第一種中高層住居専用地域は、その名の通り「中高層」の住宅が見られる地域です。
具体的には、低層住居専用地域の絶対高さ制限がなく、容積率は最大500%まで認められているため、4階建て以上のマンションを建てることが可能になります。

また、店舗に対する制限が、業種・面積ともに緩和されており、小規模な食品スーパーやファミリーレストランなどの飲食店も営業できます。
これは、低層住居専用地域にはない大きなアドバンテージでしょう。

店舗の出店状況しだいですが、日常生活なら近くで済んでしまう第一種中高層住居専用地域は、利便性が良くマンションがあることで、それなりに人口密度の高い地域です。
もちろん、低層住宅も多いので、高さの異なる建物が入り混じっています。

その反面、あくまでも住居専用地域ですから、人が集まりやすい大型店舗や遊戯施設は立地できず、静けさも持ち合わせている良環境を形成しています。

第一種中高層住居専用地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・北側斜線制限(北側隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
北側隣地境界(道路の場合は反対側の境界)からの距離×1.25+10m
※日影規制の対象区域は除外
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1~3を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は3時間、10m以上は2時間
2.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
3.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

第一種中高層住居専用地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途 その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下) 非住宅部分の用途制限あり
店舗等で500㎡以下(2階以下) 飲食店、物品販売店舗等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
単独車庫 300㎡以下、2階以下
建築物附属車庫 3,000㎡以下、2階以下
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下、2階以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下) 自家販売、原動機0.75kW以下、2階以下

【建てられない建物】

  • 3階以上または500㎡超の店舗等
  • 事務所等(兼用住宅を除く)
  • ホテル、旅館
  • 遊戯施設、風俗施設
  • 自動車教習所
  • 3階以上または300㎡超の単独車庫
  • 3階以上または3,000㎡超の建築物附属車庫
  • 倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

第一種中高層住居専用地域での土地活用の考え方

第一種中高層住居専用地域では、マンションが建てられること、営業できる店舗の種類が増えていることで、土地活用は悩むかもしれません。
まずは、住宅・店舗にするか、それとも土地で活用するか決めてはどうでしょうか。

マンションについては、大学・高専・専修学校(専門学校)が建てられる地域なので、もし近くにあれば単身用のワンルームマンション、なくても家族向けマンションのニーズが高いことは予想できます。

もし、マンションを建てる資金に不安がある場合、等価交換方式でマンションの一部を手に入れれば、部屋を賃貸することで賃貸経営を始められます。
不動産会社やコンサルタントなどに相談して、最適な土地活用を探りましょう。

また、店舗面積が500㎡まで許されることや、基本的に住宅地なので、周辺住民をターゲットにした販売業・サービス業も需要は高いと思われます。
低層住居専用地域と同じく、倉庫が建てられずコンテナ倉庫は置けません。

その他、駐車場は賃貸経営に比べて収益性は低いですが、他に転用しやすいメリットがあり、2階までの機械式駐車場やコインパーキングも可能です。

土地活用プラン一括比較
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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

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