第二種住居地域の特徴と土地活用の考え方

第二種住居地域の特徴と土地活用の考え方

第二種住居地域は、建物自体に関する制限が第一種住居地域と変わりません。
中高層マンションから戸建てまで高さの異なる住宅が混在し、沿道には店舗・事務所が良く見られる利便性の高い地域です。

第一種住居地域からの変更点としては、店舗の床面積が10,000㎡まで拡充されることで、単純に考えると縦横100mの広さですから、大型の店舗が出店できます。
遊戯施設(カラオケボックス・パチンコ店など)も、10,000㎡以下なら建てられます。

また、事務所の床面積要件がなくなり、大きな社屋が建てられるため、第一種住居地域よりも商業的な土地利用が増え、幹線道路沿いで指定されることもあるのですが、自治体によって第二種住居地域の指定は様々です。

例えば、近隣商業地域・商業地域に挟まれた大きなブロックで指定されることもあれば、特定の施設向けだとしか思えない小さな区画で指定されることもあります。

第二種住居地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

第二種住居地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途 その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下) 非住宅部分の用途制限あり
店舗等で10,000㎡以下
事務所等
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
カラオケボックス等 10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等 10,000㎡以下
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
単独車庫 300㎡以下、2階以下
建築物附属車庫 2階以下
自家用倉庫
畜舎(15㎡超)
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場 作業場の床面積50㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場 作業場の床面積50㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設

【建てられない建物】

  • 10,000㎡超の店舗等
  • 10,000㎡超のカラオケボックス等
  • 10,000㎡超の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等
  • その他の遊戯施設、風俗施設
  • 3階以上または300㎡超の単独車庫
  • 3階以上の建築物附属車庫
  • 倉庫業倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

第二種住居地域での土地活用の考え方

閑静な住環境が求められる住居専用地域と異なり、第一種・第二種住居地域は、少しくらい騒音や人の通行が多くなっても生活の便利さを求める層に人気です。
賃貸住宅を予定している場合は、間取りを考慮する必要があります。

つまり、住居専用地域のようなファミリー向けの物件よりも、あまり住環境を気にしない若者や子供のいない夫婦向けに、1LDK/2DK程度の物件が運用しやすく、セキュリティ面を強化すると、安心感から一人暮らしの女性もターゲットになります。

また、豊富な用途の建物が建てられるので、住宅以外では店舗・事務所のテナントか、それが無理なら事業用地としての賃貸を目指したいところです。
他には、事務所が多くなることから、法人向けのレンタル収納スペースも面白いです。

なお、状況しだいではコインパーキング経営も成り立ちますが、付近に駐車場付きの大型店舗があると、周辺の駐車場需要を吸収してしまうことがある(大型店舗の駐車場を利用する人が多くなる)ので注意しましょう。

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農地は食料自給率低下を防ぐため、勝手に他の用途で使ったり、売却、貸地が許されていません。
しかし農家の子が農家であることは少なく、相続で手にした田畑を持て余してしまうケースが増え、耕作放棄地として問題となっています。

実はそんな土地も、鉄道の駅から比較的近い立地であれば、住居用に転用し、売却できる場合があります。
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宅地にできない農地は活用の幅が極端に狭く、固定資産税が安いからと割り切れるならまだしも、周辺への影響もあって、管理しながら見えない出口に悩む人もいます。
また、農地として貸すにも相手が限られたり、相手が見えない不安、もしくは賃料の安さがためらう理由になることもあるでしょう。

それに対して、家庭菜園や週末農業のニーズは増えており、サポート付き、6㎡ほどの市民農園を提供する、「シェア畑」というサービスがあります。
運営するアグリメディアが農地を預かり、市民農園としての運営を一括して任せることで、一定の賃料も得られることから、農地活用の可能性を広げるものとして注目しています。

都市部を中心に対象地域を増やしているので、活用方法に困ったときは、相談してみてはいかがでしょうか。

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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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