第一種住居地域の特徴と土地活用の考え方

第一種住居地域の特徴と土地活用の考え方

第一種住居地域は、中心部や駅周辺で見られる近隣商業地域・商業地域に隣接することもあれば、郊外では幹線道路沿いで指定されることもあります。
そのため、名称は「住居地域」になっていますが、沿道は店舗が良く見られます。

低層・中高層住居専用地域との違いは、店舗・事務所における床面積要件の緩和、階数制限が外れることに加え、建ぺい率80%の指定も可能になることです。
ただし、建ぺい率60%の自治体が多いようで、高層建築物の密集とまではなりません。

住宅は駅から徒歩圏内のアパマンなど、利便性の良い物件が多く、店舗の床面積は3,000㎡まで認められるので、郊外では大型のスーパー・ドラッグストア・衣料品店などが集まった、複合商業施設が目立つのもこの地域です。

第一種住居地域で受ける制限

・建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
50%、60%、80%のうち都市計画で定める値
・容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
・道路斜線制限(前面道路から一定距離までの高さ制限)
適用距離:前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35m(容積率による)
高さ制限:前面道路の反対側の境界からの距離×1.25 (特定行政庁指定区域は1.5)
・隣地斜線制限(隣地境界から一定高さ以上の高さ制限)
隣地境界からの距離×1.25+20m(特定行政庁指定区域は2.5+31m)
・日影規制(隣地にできる日陰の時間制限)
適用対象:高さが10m超
測定面の高さ:4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限:以下の1または2を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
2.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間

第一種住居地域で建てられる建物・建てられない建物

【建てられる建物】

建物の用途 その他の制限
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅(非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下) 非住宅部分の用途制限あり
店舗等で3,000㎡以下
事務所等で3,000㎡以下
ホテル、旅館 3,000㎡以下
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等 3,000㎡以下
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校等
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所 3,000㎡以下
単独車庫 300㎡以下、2階以下
建築物附属車庫 2階以下
自家用倉庫 3,000㎡以下
畜舎(15㎡超) 3,000㎡以下
洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積50㎡以下) 原動機0.75kW以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場 作業場の床面積50㎡以下、原動機・作業内容の制限あり
自動車修理工場 作業場の床面積50㎡以下、原動機の制限あり
危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設 3,000㎡以下

【建てられない建物】

  • 3,000㎡超の店舗等
  • 3,000㎡超の事務所等
  • 3,000㎡超のホテル、旅館
  • 3,000㎡超のボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
  • その他の遊戯施設、風俗施設
  • 3,000㎡超の自動車教習所
  • 3階以上または300㎡超の単独車庫
  • 3階以上の建築物附属車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 3,000㎡超の自家用倉庫
  • その他、建てられる建物に記載以外の工場

第一種住居地域での土地活用の考え方

第一種住居地域は、買い物にも交通にも便利な地域で指定されやすいことから、土地需要が大きいのと同時に、土地活用の選択肢も広いです。
基本的には、住居専用地域に建てられない用途から考えてみてはどうでしょうか。

その理由は、商業地域よりも土地が安くて、なおかつ周辺の住居専用地域と競合しない用途なら、企業の出店意欲も高いと予想されるからです。
必然的に、周辺住民をターゲットとした、物販・サービス業の大型店舗が有力です。

ただし、建物が大きくなるほど負担は大きいため、事業用定期借地権の設定により地代収入を得ながら、契約期間満了後には更地で返してもらうこともできます。
所有する土地の広さに応じて、最適な活用方法を検討してみましょう。

また、店舗・事務所の階数制限がないので、テナントビルの運用も可能ですし、賃貸住宅の経営も利便性の良さから十分に成り立つのですが、戸建てよりはアパート、アパートよりはマンションにして、収益率アップを目指したいところです。

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農地は食料自給率低下を防ぐため、勝手に他の用途で使ったり、売却、貸地が許されていません。
しかし農家の子が農家であることは少なく、相続で手にした田畑を持て余してしまうケースが増え、耕作放棄地として問題となっています。

実はそんな土地も、鉄道の駅から比較的近い立地であれば、住居用に転用し、売却できる場合があります。
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宅地にできない農地は活用の幅が極端に狭く、固定資産税が安いからと割り切れるならまだしも、周辺への影響もあって、管理しながら見えない出口に悩む人もいます。
また、農地として貸すにも相手が限られたり、相手が見えない不安、もしくは賃料の安さがためらう理由になることもあるでしょう。

それに対して、家庭菜園や週末農業のニーズは増えており、サポート付き、6㎡ほどの市民農園を提供する、「シェア畑」というサービスがあります。
運営するアグリメディアが農地を預かり、市民農園としての運営を一括して任せることで、一定の賃料も得られることから、農地活用の可能性を広げるものとして注目しています。

都市部を中心に対象地域を増やしているので、活用方法に困ったときは、相談してみてはいかがでしょうか。

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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

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