建て替えできない土地を確実に売る方法まとめ! 再建築不可物件について

建て替えできない土地だけど家が古くなったから住み替えたい…

そう考えて土地を売りたいと思っているものの、売れる方法がわからずお困りではありませんか?

建て替えできない土地は、もともと家の建っていた場所が法の改正により家が建てられない土地になったものです。

そんな家が建てられなかったり建て替えできなかったり問題のある土地を所有しているものの、売ろうと思ったときに売れるのか心配になった方もいらっしゃるかと思います。
また、土地を売ろうと近くの不動産会社に査定してもらったら、「価値のない家だからほとんど値段はつきません」と言われてしまった方や、安すぎる査定額に驚いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな、建て替えできない土地家が建てられない土地についてご紹介し、損な土地を確実に売る方法を解説します。

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建て替えできない土地は接道義務が理由

再建築不可物件と言われる建て替えできない土地。
この建て替えできない土地のほとんどは、接道義務を満たしていない場合が多いものです。
建て替えなどで良く聞く接道義務についてご紹介します。

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接道義務を満たしていない再建築不可物件

接道義務とは、幅4m以上の道路と2m以上接していない土地は家を建てられない決まり (建築基準法第43条) です。
この道路に接していなければいけない理由は、災害時に避難する際、道路を避難路として利用する備えとして定められています。

接道義務を明確にした建築基準法は1950年に施行され、そこで定められた道路は以下の6種類です。

6種類の道路

道路の種類道路の特徴建築基準法
道路法による道路国道、都道府県道、市区町村道で幅4m以上の道路42条1項1号
2号道路都市計画事業、土地区画整理事業などで築造された幅4m以上の道路42条1項2号
既存道路建築基準法の施行前から存在した幅4m以上の公道と私道42条1項3号
計画道路都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして、特定行政庁が指定した幅4m以上の道路42条1項4号
位置指定道路特定行政庁から位置の指定を受けた幅4m以上の道路で、宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道42条1項5号
2項道路特定行政庁が指定した、建築基準法の施行前に建築物が建ち並んでいた幅4m未満の道路42条2項

道路に接していないと家は建てられないとされているものの、接道義務を満たしていないのに家が建っている土地もあります。それは、建築基準法による接道義務が施行される、1950年より前に建てられていた家です。接する道路は2項道路(みなし道路)として、特別に家が建っていることを認められています。

つまり、家を建てられない土地に家が建っていたため、特別に道路に接している土地として建っている家を認められたものの、建て替えできない土地とされた背景があります。家が建てられない土地について詳しくは、以下のコラムをご確認ください。

それでは、建て替えできない土地についてご紹介します。

建て替えできない土地(再建築不可物件)の種類

建て替えができない土地は、そもそも家が建てられない土地に家が建っていたもので、特別に建っている家だけ認められたものです。
そのため、いま建っている家が古いから立て直したいと思っても、家は建て替えられません。

ここでは、再建築不可物件である建て替えできない土地をご紹介します。

袋地:道路に面していない土地

道路に面していない土地の袋地

四方八方が家に囲まれていて道路に面していない土地を袋地と言います。この袋地は、通行用に人の通れる道はあっても、車が通れるほどの道がない状態です。
この道路に面していない土地は、建て替えようと思っても車が近くまで行けず、解体や建築のための機材、資材の搬入が難しくなっています。また、火事などの災害が起きても、避難経路の確保が難しく、救急車や消防車なども通れません。

安全面から考えて、道路に面していない土地・袋地は建て替えできない土地となっています。

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旗竿地:間口幅が2mに達していない

道路が2m未満の旗竿地

間口幅が2mに達していない旗竿地は、再建築不可物件として建て替えできない土地です。
理由は袋地と同じく、そもそも解体や建築をしようと思っても車が通行できないからです。

旗竿地について詳しくは、以下のコラムをご確認ください。

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2項道路:道路幅が4mに達していない

道路幅が4mに達していない2項道路

道路の幅が4mに達していないものの、法が改正される前から家が建てられている土地は、2項道路として道路と認められています。
それにより、接道義務を満たしているとみなされていますが、家を建て替えることはできません。

幅4mを満たしていなくても道路として使用できることから、「再建築できない理由は何だろう…」と思われるでしょう。これは避難経路の確保など安全面からです。
ですが、条件を満たせば建て替え可能な土地になりますので、また後ほどご説明します。

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運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

建て替えできない土地を確実に売る方法

建て替えできない土地を確実に売る方法

建て替えできない土地は売れないかもしれない…と思われるかもしれません。
ですが、そのような土地でも確実に売ることは可能です。ここでは、そんな建て替えできない土地を確実に売る方法をご紹介します。

方法① 家付きで建て替えできない土地のまま売る

最初の方法は、建て替えできない土地のまま売却する方法です。

そのまま土地と家を売る場合には、安い価格でしか買い手がつかないと考えられます。ですが、その一方で建て替えできない土地の魅力から、一定数の需要はあるものです。

例えば、「旗竿地」で検索していただければわかるとおり、旗竿地は形的におしゃれであると好む方もいらっしゃいます。また、建て替えできない土地は道路に接していないケースが多いため、小さな子どもがいる方などに安全面から好まれる場合もあるようです。

そのような家付きの建て替えできない土地を好む方に購入してもらうためには、不動産会社に見つけてもらう必要があります。基本的に売主と買主からの手数料と、売値と買値の差額から売り上げを得ている不動産会社からしますと、難のある土地は安く買い叩きやすいものです。そのため、建て替えできない土地を売却する場合には、まずは不動産一括査定サイトで複数社に査定を依頼しましょう。

複数社による査定額を比較して相場を把握し、査定で1番親身に高く売る方法を考えてくれた不動産会社に売却をお願いすると、それなりの価格で売れるかもしれません。

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方法② リフォームして売る

建て替えできないのであれば、リフォームできる範囲でリフォームして売る方法があります。

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家を売る際の査定では、様々な部分が見られますので、リフォームして綺麗にしておくことで高く売れるでしょう。
ですが、それなりのリフォーム費用がかかってきますので、リフォームして高く売却するのと、リフォームせずにそれなりの金額で売却するのと、どちらが最終的に費用がかからないか確認する必要があります。

リフォーム費用は、以下の「リショップナビの無料見積り」から簡単な入力をするだけで、一括で費用を見積もってもらえます。リフォームを依頼するまでは無料で見積もってもらえますので、1度相談してみることをおすすめします。

リショップナビ

リフォームの流れについては、以下のコラムからご確認ください。

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方法③ 再建築不可を建て替え可能にして売る

再建築不可物件で建て替えできない土地であれば、建て替え可能な土地にして売りましょう
先ほどご紹介した、建て替えできないそれぞれの土地を建て替え可能にする方法をご紹介します。

袋地と旗竿地は隣地を買ってまとめて売る

袋地と旗竿地には、接道義務を満たしていないことから建て替えができません。
つまり、道路に接していない問題が存在するため建て替えできないのですが、道路に接する土地になれば建て替えは可能となります。

道路に接する土地とするために、隣地の購入を考えてみましょう。土地に接していて使用されていない土地はありませんか?
もし、隣地との境界が不明であれば、地積測量図や登記簿を取り寄せて隣地との境界線(隣地境界線)を確認することをおすすめします。隣地で明らかに使用されていない道路に接している土地で、自分の土地にも接している土地があれば、その一部を買い取ることで道路に接する土地にできるでしょう。

道路に接する土地になれば建て替え可能な土地となり、一気に土地の価格も上がります。

2項道路はセットバックする

2項道路はセットバックして道路をつくることで、建て替え可能な土地となります。
セットバックとは、家が建っている土地の一部分を道路にする方法です。以下のように、接している2項道路の中心線から2mの部分までを道路にします。

2項道路はセットバックする

中心線から2mとしている理由は、反対側も中心線から2m下げてセットバックすれば、4m幅の道路となるためです。
セットバックをすると家を建てられるスペースは少し狭くなりますが、建て替え可能な土地となるため価値は高くなります。

ですが、反対側が崖や川だった場合には、中心線から2m下げても幅4mの道路を満たせないものです。その場合には、道路幅が4mを満たせるよう以下のようにセットバックします。

4mになるよう気合いでセットバックする

家を建てられる土地はかなり狭くなりますが、セットバックすることで建て替え可能な土地となるため、家の価値は上がるでしょう。

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方法④ 譲渡や寄付も検討する

建て替えできない土地や、そもそも家が建てられない土地は売れにくい傾向にあります。驚くほどの低価格でも売れない、なんてことも全然あるでしょう。
リフォームや隣地の購入、セットバックを考えたもののどれもできない場合には、土地を売ることは難しいかもしれません。

それでもどうしても手放したいと思った方には、譲渡や寄付の検討もおすすめします。

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現在は、土地や家など不動産には価値があまり見込めず、地域によってはほぼ0円で取引される不動産もあります。売れなければ寄付を考えてみるのもありかもしれません。

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売れなければ土地活用を考える

売れないからと寄付や譲渡を考えてみたものの、やっぱり不動産は資産であるため、手離すのを躊躇われる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合には、家を解体して土地活用を考えてみることをおすすめします。土地活用により、ただの建て替えもできず売れない土地が、収益を生み続ける土地になる可能性もあるでしょう。

土地に適した土地活用を考えることは、知識がなければ難しく、収益がどのくらい見込めるか計算するのも難しいかと思います。難しい計算などは土地活用のプロに相談すると、最適なプランの見積もりを出してもらえます。まずは、「土地活用」を利用して無料で見積もりを出してもらいましょう。

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建て替えできない土地も売れる!

建て替えができない土地を確実に売る方法は、以下の2つになります。

  • 高く売ってくれる不動産会社を探す
  • 建て替え可能な土地にして売却する

建て替え可能な土地にして売却するには、隣の土地を購入したりセットバックして土地の一部を道路にしたり、少し費用もかかってきます。ですが、その見返りとして高く土地を売却できるでしょう。

お金をかけずに確実に売りたいのであれば、売ってくれる不動産会社との出会いが重要です。確実に売ってくれる不動産会社に出会うためには、何社かの不動産会社に査定してもらい、不動産会社を見極める必要があります。複数の不動産会社へ査定を依頼するには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

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不動産一括サイトによって得意な地域が異なりますので、できれば2つほど併せて使用すると確実に売れるかもしれません。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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