建て替えできない土地の再建築不可物件を確実に売る方法まとめ!

建て替えできない土地だけど家が古くなったから住み替えたい…

そう考えて土地を売りたいと思っているものの、売れる方法がわからずお困りではありませんか?

建て替えできない土地は、もともと家の建っていた場所が法の改正により家が建てられない土地になったものです。

そんな家が建てられなかったり建て替えできなかったり問題のある土地を所有しているものの、売ろうと思ったときに売れるのか心配になった方もいらっしゃるかと思います。
また、土地を売ろうと近くの不動産会社に査定してもらったら、「価値のない家だからほとんど値段はつきません」と言われてしまった方や、安すぎる査定額に驚いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな、建て替えできない土地家が建てられない土地についてご紹介し、損な土地を確実に売る方法を解説します。

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建て替えできない土地は接道義務が理由

再建築不可物件と言われる建て替えできない土地。
この建て替えできない土地のほとんどは、接道義務を満たしていない場合が多いものです。
建て替えなどで良く聞く接道義務についてご紹介します。

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第一種住居地域

接道義務を満たしていない再建築不可物件

接道義務とは、幅4m以上の道路と2m以上接していない土地は家を建てられない決まり (建築基準法第43条) です。
この道路に接していなければいけない理由は、災害時に避難する際、道路を避難路として利用する備えから定められています。接道義務を満たす道路かどうかは、4m以上あれば公道でも私道でも道路として問題はありません。

接道義務を明確にした建築基準法は1950年に施行され、そこで定められた道路は以下の6種類です。

6種類の道路

道路の種類道路の特徴建築基準法
道路法による道路国道、都道府県道、市区町村道で幅4m以上の道路42条1項1号
2号道路都市計画事業、土地区画整理事業などで築造された幅4m以上の道路42条1項2号
既存道路建築基準法の施行前から存在した幅4m以上の公道と私道42条1項3号
計画道路都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして、特定行政庁が指定した幅4m以上の道路42条1項4号
位置指定道路特定行政庁から位置の指定を受けた幅4m以上の道路で、宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道42条1項5号
2項道路特定行政庁が指定した、建築基準法の施行前に建築物が建ち並んでいた幅4m未満の道路42条2項

道路に面していないと家は建てられないとされているものの、接道義務を満たしていないのに家が建っている土地もあります。それは、建築基準法による接道義務が施行される、1950年より前に建てられていた家です。接する道路は2項道路(みなし道路)として、特別に家が建っていることを認められています。

つまり、家を建てられない土地に家が建っていたため、特別に道路に接している土地として建っている家を認められたものの、建て替えできない土地とされた背景があります。家が建てられない土地について詳しくは、以下のコラムをご確認ください。

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再建築不可物件の調べ方と接道の確認方法

公道でも私道でも幅4mあれば、接道義務を満たす道路として扱われると先述しました。

注意しておきたいのは、幅など見た目から道路に見えるのに、建築基準法上の道路として認められない道路です。建築基準法を満たす道路かどうかは、市町村役場や区役所などの担当課の窓口か、自治体によってはホームページで確認できます。
また、不動産会社や住宅メーカー・工務店などにも尋ねてみると、詳しく調べて答えてくれるでしょう。

接道義務を満たしているかどうか怪しい物件の売却を考える場合には、不動産会社に必ず接道しているか確認してもらいましょう。不動産会社に確認してもらうためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。査定を依頼する際に、自分で不動産会社を見つけて1社ずつ査定を依頼するのは難しいものです。ですが、不動産一括査定サイトを使えば、物件情報など簡単な情報の入力だけで、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できます。複数の査定額を比較すると、建て替えできない土地だからと買い叩かれていないか判断もできるでしょう。

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それでは、建て替えできない土地についてご紹介します。

建て替えできない土地(再建築不可物件)の種類

建て替えができない土地は、そもそも家が建てられない土地に家が建っていたもので、特別に建っている家だけ認められたものです。
そのため、いま建っている家が古いから立て直したいと思っても、家は建て替えられません。

ここでは、再建築不可物件である建て替えできない土地をご紹介します。

2項道路(道路幅が4m未満)に面している土地

道路幅が4mに達していない2項道路

道路の幅が4mに達していないものの、法が改正される前から家が建てられている土地は、2項道路として道路と認められています。
それにより、接道義務を満たしているとみなされていますが、家を建て替えることはできません。

幅4mを満たしていなくても道路として使用できることから、「再建築できない理由は何だろう…」と思われるでしょう。これは避難経路の確保など安全面からです。
ですが、セットバックなどで条件を満たせば建て替え可能な土地になりますので、また後ほどご説明します。

袋地・道路に面していない土地

道路に面していない土地の袋地

四方八方が家に囲まれていて道路に面していない土地を袋地と言います。この袋地は、通行用に人の通れる道はあっても、車が通れるほどの道がない状態です。
この道路に面していない土地は、建て替えようと思っても車が近くまで行けず、解体や建築のための機材、資材の搬入が難しくなっています。また、火事などの災害が起きても、避難経路の確保が難しく、救急車や消防車なども通れません。

安全面から考えて、道路に面していない土地・袋地は建て替えできない土地となっています。

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旗竿地で間口幅が2mに達していない場合

道路が2m未満の旗竿地

間口幅が2mに達していない旗竿地は、再建築不可物件として建て替えできない土地です。
理由は袋地と同じく、そもそも解体や建築をしようと思っても車が通行できないからです。

旗竿地について詳しくは、以下のコラムをご確認ください。

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路地が規定を満たしていない土地

実は、幅4m以上の道路に間口幅2m以上で接している土地でも、建て替えできない場合があります。その基準は、路地部分の長さによって異なります。
一般的に旗竿地と呼ばれる土地は、間口幅2m以上の土地に4m接していても、その間口の長さが20mを超えていると建て替えはできません。20mを超えている場合には、間口幅は3m以上の長さが必要です。

建物延面積の合計路地上部分の長さ間口幅
20㎡以下の場合20m以下2m
20m超3m
200㎡を超える場合20m以下3m
20m超4m

この路地の基準は、各地域や地方公共団体によって多少異なっています。建て替えられるかどうかは、これらの決まりと照らし合わせての確認が必要です。

既存不適格物件

家の建設時には問題がなく家を建てられたものの、1971年の建築基準法の改正や都市計画法の変更により、建てられている家が法律を満たさなくなった物件を既存不適格物件と言います。既存不適格物件は現在の法律に適合するように建て直せば問題はありませんが、建物や周辺の状況によっては再建築不可物件になるケースもあります。

既存不適格物件の中に、建て替えできない土地の再建築不可物件もあると思っていただければ間違いはないでしょう。

現在の法律を満たすように工事などをすれば、家を建て替えることが可能です。
具体的には、以下のような制限を満たしていないケースがあります。

  • 用途地域:住宅専用地域
  • 接道義務
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限
  • 日照規制
  • 耐震基準
  • 防火地域

既存不適格物件を売却する場合には、基本的にローンの審査が通りにくく、買い手は現金での一括購入となるケースが多いものです。そのため、売却のハードルはかなり上がります。ですが、既存不適格物件でも売却する方法はありますので、不動産会社に査定額を出してもらい相談してみると良いかもしれません。

不動産会社に査定してもらい相談する場合には、不動産一括査定の利用がおすすめです。物件情報など簡単な情報の入力だけで、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できます。媒介契約を結ぶまでは無料で相談できますので、活用してと良いでしょう。

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建て替えできない土地を建築可能にする方法

建て替えできない土地を、どうにか建築可能な土地にできないか考える方もいらっしゃることでしょう。また、建て替えできない土地と知らずに建物を解体して、家を建てられないと知って困ってしまうケースもあるかもしれません。

建て替えできない土地を建築可能な土地にする方法は、土地のマイナス状況を除くことです。それぞれの土地を建築可能な土地にする方法をご紹介します。

2項道路はセットバックする

2項道路はセットバックして道路をつくることで、建て替え可能な土地となります。
セットバックとは、家が建っている土地の一部分を道路にする方法です。以下のように、接している2項道路の中心線から2mの部分までを道路にします。

2項道路はセットバックする

中心線から2mとしている理由は、反対側も中心線から2m下げてセットバックすれば、4m幅の道路となるためです。
セットバックをすると家を建てられるスペースは少し狭くなりますが、建て替え可能な土地となるため価値は高くなります。

ですが、反対側が崖や川だった場合には、中心線から2m下げても幅4mの道路を満たせないものです。その場合には、道路幅が4mを満たせるよう以下のようにセットバックします。

4mになるよう気合いでセットバックする

家を建てられる土地はかなり狭くなりますが、セットバックすることで建て替え可能な土地となるため、家の価値は上がるでしょう。

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隣接している土地を購入

袋地や間口の狭い旗竿地は、接道義務を満たしていないことから建て替えができません。
つまり、道路に接していない問題により建て替えできないのですが、道路に接する土地となれば建て替えは可能となります。

道路に接する土地とするために、隣地の購入を考えてみましょう。土地に接していて使用されていない土地はありませんか?
もし、隣地との境界が不明であれば、地積測量図や登記簿を取り寄せて隣地との境界線(隣地境界線)を確認することをおすすめします。隣地で明らかに使用されていない道路に接している土地で、自分の土地にも接している土地があれば、その一部を買い取ることで道路に接する土地にできるでしょう。

道路に接する土地になれば建て替え可能な土地となり、一気に土地の価格も上がります。

但し書き道路に接する物件は特例で建築可能

接道していないがために建て替えできない土地となっているものの、但し書き道路に面している場合には、申請をして許可を受ければ特例で建て替えが認められます。

建築基準法では、但し書き道路が以下のように定められています。

建築基準法43条の但し書き

「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」

接道義務を満たしていなくても、周辺に広い土地があり安全である、かつ建築物に問題がないと認められれば、建て替えができます。但し書き道路に接していれば建て替えられますので、土地に接道している道路はどのような道路か確認しておきましょう。

どうがんばっても建て替えできず、建築できる土地にしようとしたものの難しかった場合には、売却の検討をおすすめします。住みもせず所有しているだけでは、固定資産税を払い続けるだけの負動産でしかなく損をするだけです。売却すると、固定資産税を払わなくて良くなるだけでなく、売却益も入ってくるなど経済的メリットがあります。

売却を考える場合には、まずは不動産一括査定サイトを使って不動産会社に査定を依頼しましょう。1度の簡単な入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼でき、複数の査定額を取り寄せられます。その査定額を比較することで家の正確な相場がわかり、損することなく売却できるでしょう。

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建て替えできない土地を確実に売る方法

建て替えできない土地を確実に売る方法

建て替えできない土地は売れないかもしれない…と思われるかもしれません。
ですが、そのような土地でも確実に売ることは可能です。ここでは、そんな建て替えできない土地を確実に売る方法をご紹介します。

方法① 家付きで建て替えできない土地のまま売る

最初の方法は、建て替えできない土地のまま売却する方法です。

そのまま土地と家を売る場合には、安い価格でしか買い手がつかないと考えられます。ですが、その一方で建て替えできない土地の魅力から、一定数の需要はあるものです。

例えば、「旗竿地」で検索していただければわかるとおり、旗竿地は形的におしゃれであると好む方もいらっしゃいます。また、建て替えできない土地は道路に接していないケースが多いため、小さな子どもがいる方などに安全面から好まれる場合もあるようです。

そのような家付きの建て替えできない土地を好む方に購入してもらうためには、不動産会社に見つけてもらう必要があります。基本的に売主と買主からの手数料と、売値と買値の差額から売り上げを得ている不動産会社からしますと、難のある土地は安く買い叩きやすいものです。そのため、建て替えできない土地を売却する場合には、まずは不動産一括査定サイトで複数社に査定を依頼しましょう。

複数社による査定額を比較して相場を把握し、査定で1番親身に高く売る方法を考えてくれた不動産会社に売却をお願いすると、それなりの価格で売れるかもしれません。

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方法② リフォームして売る

建て替えできないのであれば、リフォームできる範囲でリフォームして売る方法があります。

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家を売る際の査定では、様々な部分が見られますので、リフォームして綺麗にしておくことで高く売れるでしょう。
ですが、それなりのリフォーム費用がかかってきますので、リフォームして高く売却するのと、リフォームせずにそれなりの金額で売却するのと、どちらが最終的に費用がかからないか確認する必要があります。

リフォーム費用は、以下の「リショップナビの無料見積り」から簡単な入力をするだけで、一括で費用を見積もってもらえます。リフォームを依頼するまでは無料で見積もってもらえますので、1度相談してみることをおすすめします。

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リフォームの流れについては、以下のコラムからご確認ください。

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方法③ 再建築不可物件を建築可能にして売る

再建築不可物件で建て替えできない土地であれば、建て替え可能な土地にして売ることをおすすめします。

建て替えできない土地の多くは、道路に面していないため建て替えられないケースが多いようです。
建築可能な土地にすることで、買い手にとって建て替えたり解体して活用したり、自由に利用できるようになるため売れやすくなるでしょう。

建築可能にする方法は先ほどご説明しましたが、自分だけで考えるのは難しいと感じるかもしれません。そのような場合には、不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社への相談は、不動産一括査定の利用がおすすめです。複数の不動産会社に一括で無料査定を依頼できるサービスですが、考え方を変えると複数の不動産会社と無料で接点を持てるサービスでもあります。
複数の不動産会社に再建築不可物件だけど価格はどのくらいになるのか査定してもらい、高く売却しようと思ったら何をしたらいいか、相談してみると良いでしょう。

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方法④ 隣人に買取を持ち掛ける

隣人に自分の土地の買取を持ち掛けるのも方法としてあるでしょう。
所有している土地が建て替えできない土地であれば、周辺の土地も不整形地だったり使い勝手が悪かったり、何かしらの問題を抱えているかもしれません。そのような土地の所有者にとって、隣地は手に入れて自分の土地にしたいものです。土地が広くなりますし、場合によっては不整形地から綺麗な整地になる可能性もあります。

自分で隣人に持ち掛ける場合には、相手に買い叩かれる可能性もありますので、まずは不動産会社に相談してみても良いかもしれません。不動産会社に相談する際には、不動産一括査定を使ってまずは査定を依頼しましょう。査定の際に、隣人に売却するのはどうかと不動産会社に訊ねてみたり、逆に隣人に土地の売却を持ち掛けつつ不動産会社を通したり、考えてみる方法もあります。

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方法⑤ 譲渡や寄付も検討する

建て替えできない土地や、そもそも家が建てられない土地は売れにくい傾向にあります。驚くほどの低価格でも売れない、なんてことも全然あるでしょう。
リフォームや隣地の購入、セットバックを考えたもののどれもできない場合には、土地を売ることは難しいかもしれません。

それでもどうしても手放したいと思った方には、譲渡や寄付の検討もおすすめします。

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売却もできなければ土地活用を考える

売れないからと寄付や譲渡を考えてみたものの、やっぱり不動産は資産であるため、手離すのを躊躇われる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような再建築や売却が難しい場合には、家の活用を考えてみましょう。しばらく住む予定がないのであれば、すぐにでも貸すことを考えてみることをおすすめします。

そのまま賃貸物件として貸す

建て替えできない土地で売却もできない場合には、まずは今ある家をそのまま賃貸物件として貸すことを考えましょう。
建て替えられず少々古くても、アクセスが良い場所であれば借り手がつく可能性が考えられます。また、賃貸として貸す場合には、いくらで貸すか、管理はどうするかなど考えておくことが必要です。

具体的な収益プランを見積もってから、借り手を探していきますが、自分だけで賃料を決めて借り手を見つかるのは難しいものでしょう。そのような場合には、「賃貸経営の一括見積もり【HOME4U】」を使って賃料など具体的な収益プランを見積もってもらうのがおすすめです。さらに管理が煩わしいと感じるのであれば、不動産会社に管理も任せてしまうと良いかもしれません。

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貸し方として、サブリースリロケーションなどいくつか方法があります。一括見積もりで、どのような貸し方が1番良いのかを相談してみると良いでしょう。

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リノベーションして賃貸物件にする

建て替えできない土地であっても、リフォームやリノベーションで綺麗にすることは可能です。
賃貸物件として貸し出す前にリノベーションをすると、綺麗にする前と比較して高く貸せる可能性もあります。ですが、高く貸せたとしてもリノベーション費用がかかっているため、しないまま安く貸す場合と収益面で変わらないかもしれません。最終的にどちらがお得かは、費用と収益を比較して考えてみると良いでしょう。

リノベーションにかかる費用と収益を計算する場合には、「リショップナビの無料見積り」を使ってかかる費用を見積もってもらいましょう。どのくらいの費用がかかるのか、複数の業者に見積もってもらえますので、その金額を比較してからリノベーションを考えることをおすすめします。

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また、リノベーションして賃貸物件とした後に、その物件の売却もできるかもしれません。賃貸物件の売却は、以下をご確認いただけたらと思います。

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解体して更地にして活用する

建っている家が古すぎる場合には、家を解体して土地活用を考えてみることをおすすめします。土地活用により、ただの建て替えもできず売れない土地が、収益を生み続ける土地になる可能性もあるでしょう。

土地に適した土地活用を考えることは、知識がなければ難しく、収益がどのくらい見込めるか計算するのも難しいかと思います。難しい計算などは土地活用のプロに相談すると、最適なプランの見積もりを出してもらえます。まずは、「土地活用」を利用して無料で見積もりを出してもらいましょう。

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建て替えできない土地も売れる!

建て替えができない土地を確実に売る方法は、以下の2つになります。

  • 高く売ってくれる不動産会社を探す
  • 建て替え可能な土地にして売却する

建て替え可能な土地にして売却するには、隣の土地を購入したりセットバックして土地の一部を道路にしたり、少し費用もかかってきます。ですが、その見返りとして高く土地を売却できるでしょう。

お金をかけずに確実に売りたいのであれば、売ってくれる不動産会社との出会いが重要です。確実に売ってくれる不動産会社に出会うためには、何社かの不動産会社に査定してもらい、不動産会社を見極める必要があります。複数の不動産会社へ査定を依頼するには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

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