道路に面していない土地を売却する方法! 家を建てるのは可能?

道路に面していない土地は、建て替えられないから売れにくい…
未接道の土地を売却する際は、評価方法が難しい…

そんな売却が成功しにくい道路に面していない土地は、道路に接していないことから、未接道の土地とも言われています。
この道路に面していない土地が売れない理由を踏まえて、売却する方法をご紹介します。

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道路に面していない土地は建て替えられないから売れない?

道路に面していない土地は建て替えられない

道路に面していない土地である未接道な土地は、一般的に売れにくいものです。この売れにくい理由には、家を建てられなかったり、家が建っていても建て替えられなかったりして利用しにくいことが考えられます。

この道路に面していない土地に家を建てられない理由や、建て替えられない理由をご紹介します。

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接道義務を満たしていないと建て替えられない

土地に家を建てる際には、接道義務を満たしている必要があります。
接道義務とは、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、家を建てることができない決まりです。接道義務を満たしていない土地には家を建てることができず、仮に家が建っていたとしても建て替えはできません。

建て替えられない土地や家を再建築不可物件と言いますが、この再建築不可物件は接道義務を満たしていない場合が多いようです。
道路に面していなければ、解体や建て替えを考えたとしても機材・資材を運ぶ通行が確保しにくいこと、さらに火災などの災害時には避難経路を確保できないことから、接道義務は定められています。

接道義務や定められている道路については、以下のコラムでご確認ください。

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道路に面していない土地の種類

それでは、道路に面していない土地、未接道の土地をご紹介します。

旗竿地だけれど未接道または間口極小地

道路に面していない土地の旗竿地

旗竿地とは、道路に対して旗のような形状をしている土地です。形状から一般的に旗竿地と言われていますが、敷延(しきえん)とも呼ばれています。

この旗竿地で、幅4m以上の道路に2mの間口幅のある道が接している場合には、道路に接しているとして建て替えできます。
ただし、以下の場合には道路に面していない土地と判断され、家を建てたり建て替えたりはできません。

  • 未接道の土地:幅4m以上の道路に接していない
  • 間口極小地:間口が2m未満
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袋地である未接道の土地

未接道の土地である袋地

四方八方が他人の家や土地に囲まれている土地は、一般的に袋地と言われています。袋地は道に全く接していないことから建て替えできず、売れにくいものです。
通路の持ち分が歩かないかでも変わってきますが、持ち分がない場合には売却が非常に難しくなります。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

道路に面していない土地を売却する方法

道路に面していない土地を売却

基本的に、道路に面していない土地は売却が難しいものです。
難しいとは言っても売却はできますので、ここでは道路に面していない土地を売却する方法をご紹介します。

家を建てられる土地にする

道路に面していない土地が売れにくい理由として、家を建て替えられないことが挙げられます。
この場合には、家を建て替えられる土地にすることで売れるようになるでしょう。

袋地や旗竿地は接道要件を満たす

袋地や旗竿地は接道要件を満たす、つまり道路に接する土地にすれば、売却できるようになるでしょう。
道路に面した土地にするために、自分の土地に接している隣地で、道路に面している土地の一部を購入する方法があります。

土地の全体を購入しなくても、幅4mの道路に2m以上接していれば問題はなくなりますので、隣地の所有者と交渉してみると良いかもしれません。
ですが、相手も足元を見て高額を提示してくる可能性がありますので注意が必要です。何気なく隣地の動向を調査して、売りに出されたり話を持ち掛けられたりしたタイミングで、交渉してみると良い取引ができるでしょう。

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隣人や不動産会社に買い取ってもらう

先述した、接道要件を満たすために隣地を購入してから売却する方法とは逆に、この土地を買い取って整地にしたい隣人や不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
この場合にも、隣人に直接相談すると足元を見られる可能性も考えられますので、まずは不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に相談する際には、無料で査定を依頼できる不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。
複数の不動産会社に査定してもらえますので、相場がわかり土地の適正価格がわかります。また、不動産会社からの対応で売ってくれそうな不動産会社かどうか判断もできるでしょう。

そのまま需要がある人に売る

珍しい例ではありますが、袋地や旗竿地ほど需要がある場合もあります。
京都がその例ですが、道路に面していないことから車が通らず、徒歩での生活がしやすい、子どもが安全に遊べるなどから好まれることもあります。

近年では、安く手に入れてリノベーションやリフォームをしたり、DIYをしたりできる古民家が好まれる傾向もあるようです。そのような人を見つけて売る方法も考えられますが、可能性は低いものでしょう。

ですが、自分でそのような人を探すことが難しくても、売る力のある不動産会社に売却の仲介を依頼すると、そのような人への売却もできるかもしれません。自分で売ってくれる不動産会社を見つけることは難しいため、まずは不動産一括査定サイトを利用して、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定の際に不動産会社への対応を確認して、売ってくれそうな不動産会社に売却をお願いすることで、通常は売れにくい道路に面してない土地でも売れるでしょう。

HOME'S運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数612万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社
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道路に面していない土地の評価方法

道路に面していない土地を売却しようと思っても、建て替えられない土地であり、どのように評価されるのか調べようもなく困ることもあるかもしれません。
実際にいくらになるのかは、不動産会社に聞くのが1番です。そのため、まずは不動産一括査定サイトの利用をおすすめしますが、特殊な土地だけに評価方法に不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、道路に面していない土地はどのように評価されるのか、評価方法をご紹介します。

固定資産税から評価する

毎年納めている固定資産税から、道路に面していない土地の価値がどのくらいかざっくりとわかります。
春頃に不動産の所有者へ通知される固定資産税の納税通知書には、その土地の固定資産税評価額が記されているはずです。この固定資産税評価額をもとに登録免許税や不動産取得税も算出されています。

固定資産税評価額は、不動産の時価の大体60~70%になります。

納税通知書が手元にない場合には、市区町村役場の窓口で取得できる「評価証明書」でも確認が可能です。

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路線価から評価する

路線価は、国税庁が公表する道路に面する宅地1㎡あたりの土地評価額です。国税庁サイト「路線価図・評価倍率評」では、1㎡あたり千円単位で記されています。

この路線価には、土地の形状や位置など個別要素が反映されていません。そのため、面している道路が同じであれば、整形地も旗竿地のような不整形地も同じ評価となります。

道路に面していない土地の正確な評価額を算出するには、奥行価格補正率などでの調整が必要です。奥行価格補正率とは、土地の奥行距離によって定められた補正率で、土地の一部分だけが道路に面している場合に使用します。補正率は、国税庁サイト「奥行価格補正率表」でご確認ください。

路線価と奥行価格補正率での計算方法
路線価(万円 / ㎡) × 土地(㎡) × 奥行価格補正率 = 土地評価額

標準的画地(整形地)と比較する

袋地など道路に少しも面していない土地は、路線価で計算できず固定資産税評価額から計算して、ざっくりとした額を把握することになります。
その他の方法として、間口や奥行の均衡がとれた整形地と比較して、減価して計算する方法もあります。

袋地など道路に面していない土地は、整形地と以下の点を比較します。

  • 画地の形状と比較
  • 利便性・快適性・計画性から比較
  • 建築上の制限から比較
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道路に面していない土地は一括査定で相談する!

道路に面していない土地は、まずは不動産一括査定サイトを利用しましょう。
60秒のカンタンな入力で、複数社に無料で査定の依頼ができます。無料で査定を依頼して、不動産会社が出してくれる査定額を確認して、売却方法を考えてみても良いかもしれません。

トランクルームとして土地活用するのもあり

道路に面していない土地を土地活用しようにも、道路に面していないことから駐車場にはできず、建築不可物件であることからコインランドリーなどの建築はできません。また、太陽光発電をしようにも、周囲の建物により日当たりと風通しが悪く、向かないことも考えられます。

ですが、コンパクトなトランクルームであれば、周囲に住んでいる人にとって物置として利用しやすいものです。売れない場合には、土地活用を考えてみることもおすすめします。

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home4u土地活用運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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