【田舎の土地を売りたいなら】実践すべき6つの鉄則

田舎の土地を相続した場合、「これから使う予定もないので売却したい」と考える人が多いのではないでしょうか。

しかし、田舎の土地は売りづらそう、遠方にあってめんどくさいと思うとなかなか行動に移せません。

記事ではそんな方々が今から田舎の土地の売却ができるよう、田舎の土地を売却するための6つの鉄則を解説します。

1 【田舎の土地を売るなら】実践すべき6つの鉄則

【田舎の土地を売るなら】実践すべき6つの鉄則
田舎の土地は、立地が良くないため都市部の土地と比較して売却をするのに一工夫しなければなりません。

第1章では田舎の土地をできるだけ高く、スムーズに売却するための6つの鉄則をご紹介します。

1.1 【鉄則1】今すぐに売却する

田舎の土地を所有していて、いつ売却しようかどうか迷っているなら、今すぐに売却をしたほうが良いです。

田舎の土地を今すぐに売却したほうがいい理由は4つあります。

理由1 立地のよくない不動産が売れない時代になってきている

日本全体で田舎の土地などの立地の良くない土地が売れない、相場が年々下がる傾向がみられます。

以下の表を見てください。以下の表は住宅地、商業地の地価変動率の推移を表しています。

地方圏の地価変動推移

地方圏の地価変動は、平成31年のみ奇跡的にプラス回復となりましたが、それ以外の年は一律地価が下がっています。人が集まる三大都市圏ではこれからも土地の需要が見込まれますが、地方圏では今後ますます人口流出が加速しますので、土地の価格は下がっていくでしょう。

次に、土地の取引量を見ていきましょう。

地方圏の売買による土地取引量の推移

地方圏の売買による土地取引量は平成2年ごろから減少しています。最近は減少の傾向がストップしつつありますが、少子高齢化の影響を考えると今後増えることはないでしょう。

取引量が増えないということは、今後ますます田舎の土地が売れづらくなるということです。田舎の土地を所有しているのなら今すぐに売却したほうが良いでしょう。

理由2 固定資産税を払い続けなければならない

家や土地などを所有していると毎年固定資産税がかかります。田舎なので、都会と比較してかかる費用が大きい訳ではありません。しかし、「ちりも積もれば山となる」と言うように、固定資産税を払い続けるのは大きな負担になります。

固定資産税は、固定資産の価格(固定資産税評価額)によって決まり、以下の式で計算することができます。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 標準税率(1.4%)

固定資産税に悩まされないためにも、不要な土地は早めに売却するようにしましょう。

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理由3 特定空き家に認定されると固定資産税が6倍になる

田舎の土地の上に古家が建っている場合は、さらに注意が必要です。

古家を放置し管理状態が悪く周囲への問題が懸念される場合、古家は「特定空き家」に指定される場合があります。

古家が特定空き家に認定されると、固定資産税の特例がなくなり、税率が一気に最大6倍になってしまいます。

特定空き家に認定される基準は、

  • 倒壊する恐れがある
  • 衛生面上良くない状態にある
  • 適切な管理がされず景観を著しく損なっている
  • 放置すると周辺の生活が危険にさらされる可能性がある

の4つです。

田舎の家が特定空き家の基準にあてはまり固定資産税が6倍になる前に、今すぐ売却しましょう。

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理由4 管理費や維持費がかかる

田舎の土地の管理を自らできるのであれば小さく済みますが、居住地から遠い土地や家の場合は、管理委託費(管理会社に委託する場合)、家や設備の修繕費用などがかります。
これらの出費は毎月・毎年支出として、出ていくものが基本です。

また、家や設備の修繕費として予想外の大きい出費もあるので注意が必要です。

土地や空き家の維持費については、こちらに詳しくまとめました。

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1.2【鉄則2】田舎の売却に強い不動産会社に売却を依頼する

田舎の土地を売りたいなら、都市部の大手不動産会社に売却を依頼するよりも地域に未着した不動産会社に売却を依頼するべきです。

田舎の土地には田舎の土地ならではのルールや売り方があり、地域に密着した不動産会社のほうが田舎の土地を高値で売却してくれる可能性が高まります。

田舎の土地の売却に強い不動産会社を見極めるには以下の観点に注目しましょう。

  • 田舎の土地の売却実績があるか
  • 不動産会社の担当者の印象がいいか
  • 広告手段(ホームページ、不動産ポータルサイト、レインズ、新聞広告など)を複数持っているか
  • 田舎の土地ならではの不動産知識を持っているか

上記4点を満たす不動産会社を探せればよいですが、個人の力で条件を満たす会社を探すのは大変でしょう。

そこで活躍するのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスとは、土地を売りたい人と複数の不動産会社とを結ぶマッチングサービスです。

不動産一括査定の仕組み

不動産一括査定サイトを利用すれば、無料で、複数の田舎の土地の売却に強い不動産会社に出会うことができます。

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不動産一括査定

不動産一括査定サイトを使うときは提携不動産会社数に注目する

不動産一括査定サイトは、あくまでマッチングサービスなので、運営を不動産会社が行っているわけではありません。

不動産一括査定サイトは当サイトが認識しているだけでも35サイトも存在しています。そして、各サイトごとに提携している不動産会社数が違います。

提携している不動産会社数が多いということは、全国各地の不動産会社とつながっていてあなたの土地にぴったりの不動産会社を紹介してくれる可能性が高いということです。

逆に提携している不動産会社数が少ないと、一括査定サイトで査定を申し込んでも対応してくれる不動産会社が【該当なし】となることもあります。

そのため、田舎の土地を売りたいときは、提携不動産会社数の多い不動産一括査定サイトを使いましょう。

おすすめは、地域密着企業を多数取り揃えた不動産一括査定サイトHOME4Uです。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

ボタン

1.3【鉄則3】市街化調整区域・農地の場合は買取を検討する

田舎の土地によくありがちなのが、土地の区分が市街化調整区域になっている、もしくは用途が農地になっていることです。

市街化調整区域とは、豊かな自然環境を保全するために原則建物を建てることができないと定められた土地です。田舎の土地がすべて市街化調整区域に当てはまるわけではなく、市街地に隣接している地域が市街化調整区域になりえます。

市街化調整区域は建物が建てられないことから、土地の需要が極端に少なくなります。もし、所有している土地が市街化調整区域だったら専門の不動産会社に売却を依頼する、もしくは買取をしてもらうとスムーズに売却することができます

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次に農地です。
農地は農地法の規制により、農業従事者にしか売却できないという決まりがあります。農業従事者は年々減っているのでさらに売却が難しくなります。

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農地を売却したい場合も同様に農地売却の専門業者に売却を依頼するべきです。

1.4【鉄則4】不動産会社以外の売却先も検討する

田舎の土地を売り切るためには、不動産会社以外の売却先も検討することが大切です。

もちろん、まずは不動産会社に相談して仲介売却を依頼するのが王道です。しかし、不動産会社以外にも、隣人や事業主、国や自治体などの買い手もいます。

買い手が少ない田舎の土地を売るために多種多様な買い手を知っておくことが重要です。買い手の候補は「第3章 田舎の土地を買ってくれそうな人」で詳しく解説します。

なお、不動産会社以外の買い手に売ることも考えて、不動産会社と結ぶ媒介契約は、専任媒介契約一般媒介契約にしましょう。

専任媒介契約、一般媒介契約では、不動産会社と仲介媒介契約を結びながら、売主個人でも土地の買主を探すことができるからです。詳しくは以下の記事をご覧ください。

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1.5【鉄則5】買い手が付いたら希望価格でなくても売る

需要が低い田舎の土地を高く売ろうとするとなかなか売れず売れ残ってしまう可能性が高いです。

土地が売れ残っていると、買い主は「土地が売れ残っているのには何か買主が嫌がる特別な理由があるに違いない」と考え余計に売れなくなってしまいます。ですから、田舎の土地は購入者が現れたら希望価格でなくても早めに売り切ることが大切です。

また、土地は持っているだけで固定資産税が発生するので、土地を早く売ることは将来の損失を抑えることにもつながります。

安く売ってしまったようで、今売り抜く方が結果的に得する場合もあると知り、早めに土地を売却するようにしましょう。

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1.6【鉄則6】かかる費用を知っておく

田舎の土地は都市部の土地を比較して売却価格が安くなる傾向があるので、かかる費用を知って赤字にならないよう対策をたてることが大切です。

田舎の土地を売るときにかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などがあります。

税金の場合は特別控除などを利用すると節税が可能です。まずはいくらかかるのかを「第2章 田舎の土地を売却したときにかかる費用」を読んで知っておきましょう。

2 田舎の土地を売却するときにかかる費用

田舎の土地を売却するときにかかる費用
田舎の土地を売却すると以下のような費用がかかります。

田舎の土地を売却するとかかる費用一覧表
項目概要費用
仲介手数料仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬売却価格×3.3%+66,000円
印紙税不動産売買契約書に課税される税金1万円程度
所得税・住民税所得税・住民税売却益が出たときに課税される税金売却益×20.315%(長期譲渡所得)
売却益×39.63%(短期譲渡所得)

詳しい費用について以下で見ていきましょう。

2.1 仲介手数料

仲介手数料
仲介手数料とは、土地の売主が不動産会社に土地を仲介売却してもらったときに支払う報酬のことです。

仲介手数料は、土地の買い手が見つかって依頼主である売主と売買契約が成立したときに発生します。売主が不動産会社と仲介を依頼する契約(媒介契約)を結んでも、買い手が見つからなかった場合は仲介手数料は発生しません。

消費者が不当な不利益を受けないよう、不動産会社が受け取る仲介手数料は法律で上限が定められています。仲介手数料の上限は不動産の売買価格によって変わり、消費税がかかります。

仲介手数料の上限額
売買価格仲介手数料消費税8%消費税10%
200万円までの部分5%5.4%5.5%
200万円を超えて400万円までの部分4%4.32%4.4%
400万円を超える部分3%3.24%3.3%

不動産の売却金額が400万円以上の場合、以下の簡易式を使って仲介手数料を計算することができます。

仲介手数料=売却価格×3.3%+66,000円(消費税10%)

例えば、4000万円の不動産を売却したときにかかる仲介手数料は、仲介手数料=4000万円×3.3%+66,000円=132万6600円となります。

2.2 印紙税

印紙税とは、土地の売買契約書に課税される国税です。

印紙税は、買主と売買契約を締結したときに作成する売買契約書に印紙を貼ることで納税します。

印紙税額は土地の取引額によって以下のように変わります。消費税増税の影響を受けて令和2年3月31日までは軽減税額が導入されており、税額が安くなります。

印紙税額
取引金額印紙税額軽減税額
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

※参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

2.3 所得税・住民税

所得税・住民税とは、土地を売却して利益が出たときに納める税金です。

土地を売却したときの利益とは、土地の売却額から土地を購入したときの価格(取得費)と仲介手数料などのかかった諸費用(譲渡費用)を引いたときにでる利益のこと(譲渡所得)です。

もし、土地の売却価格が低く利益が出なかった場合には、所得税と住民税を支払う必要がありません

所得税・住民税率は土地の保有期間によって以下のように変わります。土地を売った年の1月1日地点で土地の所有期間が5年を超える場合には長期所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

所得税・住民税の税率
区分所得税住民税
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

※ただし、所得税の税率には復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。

参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁

例えば、土地の売却価格が4000万円、取得費が3000万円、諸費用が200万円、6年間土地を保有していた場合の所得税・住民税額は、

所得税・住民税額=(4000-3000-200)×(15.315%+5%)=約162万円

となります。

所得税・住民税を安くする方法

所得税・住民税は、土地を売却した後に発生する利益に決められた税率をかけることで発生しますが、この利益を特別控除によって少なくし税金を安くすることができます

代表的な特別控除が3000万円の特別控除です。

3000万円の特別控除とは、居住用の土地(土地上に居住用の戸建てなどを建設していた)を売却したときに利益が出ても3000万円まで控除できるという制度です。つまり、利益が3000万円未満の場合は所得税・住民税がかからないということになります。

3000万円の特別控除を受けるには、以下の条件を満たしていなければなりません。

  • 主に居住していた住宅や土地を売却
  • 建物を解体した日から1年以内に売買契約を締結
  • 買い手が親子などの特別な関係でないこと

3000万円の特別控除ついてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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3 田舎の土地を買ってくれそうな人

田舎の土地を買ってくれそうな人
第3章では、不動産会社以外で田舎の土地を買ってくれそうな人をみていきましょう。

田舎の土地を買ってくれそうな人

  • 隣人
  • 事業主
  • 不動産買取業者
  • 国や自治体

3.1 隣人

田舎の土地を買ってくれるとすれば、最も可能性が高いのは隣人です。

田舎には土地が余っていますから、買主は多くの土地を候補にします。
しかし、隣人にとって、自分の土地に繋がった土地を手にする利益は他の土地を買う利益よりも大きいでしょう

購入した隣の土地の使い道としては「土地を広げておく」、「子供の家を建てる土地にしたい」、「用水路を作りたい」、「駐車場にしたい」なが考えられます。

田舎では同族が近くに住む傾向もあるので、隣人だけでなく隣家の親戚なども候補になります。田舎の土地を売りたいと思ったら、まずは隣人に声をかけるとよいでしょう。

隣人に土地を買ってもらうと、よく知っている関係なので、何か不具合があってもクレームになりにくく、融通がきくというメリットもあります。

3.2 事業主

事業主も田舎の土地を買ってくれる候補の1人です。

体験宿泊施設、介護施設、飲食店、コンビニ、太陽光発電、地域のコミュニティスペースなど、田舎では空き地を有効活用しようとする動きがあります。

また、田舎の土地は都市部の土地と比較して固定資産税が安いので、田舎の土地を使うことは企業にとって支出が減るというメリットがあります。

3.3 不動産買取業者

不動産買取業者とは、不動産を買い取ってくれる不動産会社のことです。

買取業者には田舎の土地を専門にしている業者、旗竿地や市街化調整区域など売りにくい土地を専門にする業者など様々な種類があります。あなたの土地を買い取ってくれる買取業者も必ずいます。

不動産の買取には、即時買取買取保証の2種類があります。
即時買取はその場ですぐに買い取る方法。買取保証は初め仲介媒介契約をしておき、一定期間売れなかった場合は買取をしてくれる方法です。

不動産を買い取ってもらうと買取価格が7~8割になってしまうので、仲介売却を依頼して売れなかった場合に買取を検討するとよいでしょう。

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3.4 国や自治体

土地が個人や事業者に売れない場合でも国や自治体であれば土地が売却できる可能性があります。

国や自治体が土地を購入してくれるケースは2パターンあります。道路・鉄道敷設のために土地を買い取るパターン公共施設の建設のために土地を買い取るパターンです。

ただし、国や自治体に土地を買い取ってもらえる時は、土地の所有者が自発的に依頼する時ではなく、国や自治体が必要なタイミングで土地の所有者に通知する時です。つまり、土地の所有者が売却のタイミングを決めることができないので注意しましょう。

4 【遠方の土地でも大丈夫】田舎の土地を売るときの相談先

【遠方の土地でも大丈夫】田舎の土地を売るときの相談先
田舎の土地を相続した人の中には、売りたい土地が居住地から離れていることがあると思います。

居住地から離れている土地を売却する場合、どの不動産会社に売却相談をすればいいのだろうか、売却するときはどれくらいの頻度で実家に戻らなくてはいけないのだろうか疑問に思うことでしょう。

第4章ではそのような遠方にある田舎の土地を売却するときの相談先をご紹介します。

4.1不動産一括査定サイトを使って相談先を決める

相続した土地が遠方の田舎の土地の場合、不動産一括査定を使って売却の相談をする不動産会社を決めるとよいです。

不動産一括査定サイトを使うと、以下の3つのメリットがあるからです。

不動産一括査定を使って売却相談先を決めるメリット

  • 自宅にいながら不動産会社を探せる
  • 選抜された優良な不動産会社に出会える
  • 複数社の査定額を比較できる

自宅にいながら不動産会社を探せる

不動産一括査定では、サイト上に売却したい不動産の情報を入力するだけで田舎の土地の売却相談に乗ってくれる複数の不動産会社が紹介されます。

売却したい田舎の土地が遠方にあっても、わざわざ現地に赴いて不動産会社を探す手間を省くことができます。

選抜された優良な不動産会社に出会える

不動産一括査定サイトと提携している不動産会社はサイト運営会社によって審査された優良な不動産会社のみです。不動産一括査定サイトを使って売却の相談先を決めると失敗することはないでしょう。

また、提携している不動産会社は他の不動産会社と比較してITリテラシーの高い会社が多いです。実際に不動産の売却をその会社に依頼するとなった時、売りたい物件を不動産ポータルサイトに掲載したり、ホームページに載せたりと多様な手段で広告してくれるでしょう。

複数社の査定額を比較できる

不動産会社に売却査定を依頼すると、不動産会社ごとに査定額が数十万円異なります。

不動産会社ごとの査定額比較

田舎の土地の売却価格を決める時、安すぎると損をしますし、高すぎると売れません。そのような失敗をしないためにも不動産一括査定サイトを使って複数の査定額を比較したうえで売却するかどうかの判断をするべきです。

4.2 遠方の田舎の土地を売る場合どれくらい現地に行かなければならないの?

遠方にある田舎の土地を売却するとなった場合、すべての工程を現地に向かうことなく行うというのは現実的ではありません。

信頼のおける不動産会社を選んだり、間違いなく買主と契約を結ぶために数回現地へ行くことをお勧めします。

現地に出向いたほうがいい時

  • 不動産会社に査定を依頼するとき
  • 買主と売買契約を締結するとき
  • 建物を引き渡すとき

可能であるならば、買い手がついたときの内覧の対応なども現地で行うことが理想です。しかし、何度も現地へ足を運ぶのは大変でしょう。

そんな時は、信頼のおける不動産会社に売りたい物件の内覧の立ち合いを依頼するとよいでしょう。

不動産売買契約の締結なども代理人を立てるなどして本人がいかなくてもよい仕組みを作ることが可能です。詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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本当にめんどくさい時は買取を検討する

不動産の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

仲介は、不動産の買主を一般人の中から探すのに対して、買取は買主が不動産会社になります。

買取の場合、買主が不動産会社となるので買主を募集するための内覧の手間が省けますし、契約の締結も査定後すぐに行うことができ現地に向かう必要がありません。

田舎の土地を売却するのにどうしても現地に行くのがおっくうだという人は買取を検討してみてはいかがでしょうか。ただし、買取には、仲介で売却できる価格より2~3割低い価格で買取されるというデメリットがあります。

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5 田舎の土地を売却する流れ

 田舎の土地を売却する流れ
最後に田舎の土地を売却する流れを見ていきましょう。田舎の土地を売却するときにまず初めにすることは相場の把握です。

田舎の土地を売却する流れ

  • 土地の売却相場を把握する
  • 土地査定を受ける
  • 不動産会社と売り出し価格を決定する
  • 買主と価格交渉する
  • 不動産売買契約を締結する
  • 決済をして土地を引き渡す
  • 確定申告をする
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5.1 土地の売却相場を把握する

不動産会社に土地の査定をしてもらう前に、まずは土地の売却相場を自分で調べておきましょう

自分で相場を把握しておくことにより不動産会社の提示してくれた査定価格が適切かどうか判断することが可能です。

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5.2 土地査定を受ける

次に、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社に土地の査定を依頼しましょう。

この時把握した査定額をもとに土地の売り出し価格を決定します。正確な価格を知るためにも複数社に査定を依頼し査定額を比較することがおすすめです。

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5.3 不動産会社と売り出し価格を決定する

査定を依頼した不動産会社の中から仲介売却を依頼する(この時に媒介契約を結ぶ)不動産会社を選び、土地の売り出し価格を決定します。

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。自分にあった媒介契約を選びましょう。

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5.4 買主と価格交渉する

土地を購入したいという買主が見つかったら、買主と価格交渉を行います。

価格交渉は基本的に仲介を依頼した不動産会社の担当者が行います。価格交渉を有利に進めるためにも担当者の人柄や交渉力も見て不動産会社を選ぶとよいです。

5.5 不動産売買契約を締結する

不動産売買契約を行うと基本的にもう後戻りはできません。

契約では、契約を解除するときの条件、土地に瑕疵が見つかった時の対応など重要なことを話し合います。分からないことがあったら不動産会社の担当者に逐一確認しましょう。

5.6 決済をして土地を引き渡す

不動産売買契約を締結してから、約1カ月後に売主は土地の売却代金を受け取り、引き渡しをします。

土地の引き渡しとは、物理的に土地を渡す訳ではなく、土地の所有権移転登記を買主のために行うことをいいます。

5.7 確定申告をする

土地を売却して利益が出ると、売主は所得税・住民税を収めるべく確定申告を行います。

確定申告をすることで特別控除の恩恵を受けることができます。忘れないようにしましょう。

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まとめ

田舎の土地は売りにくい、売っても価格が安いといわれますが6つの鉄則を守って売却をすれば高値でスムーズに売却することができます。

6つの鉄則の中でも特に大切なのは、どの不動産会社に売却を依頼するかです。後悔をしないためにも不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社を見た後に仲介売却を依頼する不動産会社を1つに絞るのが賢明です。