土地の売却相場は時期や条件で流動的|調べ方と高く売る方法

土地の売却相場は毎年変化していきます。取得した頃よりも価格がハネ上がっていることもあれば、逆に暴落しているかもしれません。以前の感覚のままで売却に乗り出しても、思わぬ損失を被ることがあるため、事前に売却価格の相場を調べておくことが重要です。また、同じ土地でも高く売れる人とそうでない人がいます。どうすれば高く売れるのか、そのポイントも把握しておきましょう。

この記事では、こんな悩みにお答えしていきます。

  • 土地の相場を調べる方法は?
  • 土地を高く売約するには?
  • 土地の売却するには何に注意すればよい?
  • 土地の売却にかかる費用と書類は?
  • 信頼できる不動産会社を探す方法は?
  • 土地を売却したら税金はかかる?
  • 税金を節税する方法はあるの?
  • 土地を売却したら確定申告が必要?

この記事を読んで、土地を高く売り、スムーズに手続きを完了できるようにしましょう。

この記事の目次

1.土地の売却相場を調べる方法

正直なところ、実際の売却額は買い手がつくまではわかりません。しかし、家の住み替えや現金化をしたい方は売却額の見込みも立たないのでは困ってしまうでしょう。売却相場を出すことができれば見込みは立ちます。では、その方法を見て行きましょう。あくまで相場であるため、正確な価格を知るには不動産会社に査定依頼をしましょう。

1.1 不動産売却の一括査定を活用

土地の売却を急いでいるなら、不動産売却を取り扱う一括査定サイトを活用して複数社から見積を取り寄せましょう。比較することで相場が見えてきます。この場合、地元の不動産を取り扱うことが得意な業者と全国展開している大手の業者などを複数種類組み合わせることが大切です。

また、その中でも国内最大級の一括査定サイト「HOME4U」には1,300社の優良企業が揃っています。入力事項も1分で完了するため、これを機に活用してみましょう。

HOME4Uの無料一括査定

1.2 ポータルサイトなど実際に売りに出されている土地との比較

SUUMOなどがポータルサイトにあたります。これは一括査定サイトとは違い、不動産会社が取り扱っている物件を掲載しているサイトです。実際に売りに出されている不動産の価格を確認しやすいといえます。ただし、近隣の不動産だからといって自分が売りたい土地の条件と同じであるとはいえません。条件が異なれば価格も異なるため、あくまでも参考程度と考えましょう。

1.3 レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズは不動産会社のみが見られる物件情報システムと一般的に言われます。あまり知られていませんが、実は、一般消費者がレインズのデータを閲覧できるサイトがあります
それが、REINS Market Information(レインズ・マーケット・インフォメーション)です。
このサイトでは実際の成約価格を知ることが出来ます。

土地価格を調べるサイト利用のコツ

サイトでは「マンション」「戸建」の2種類の不動産を検索できます。
使い方は簡単です。1分程度の操作で周辺の成約価格を見れます。

  1. トップ画面から「戸建」検索で都道府県と地域を選ぶ
  2. 調べたい地域を「地域詳細」で選ぶ
  3. 「検索する」ボタンをクリックする

これで、調べたい土地の周辺地域の成約価格を見ることができます。
ここで、「土地の検索項目がなく土地の価格を調べられないのではないか」と思う方もいるはずです。そこで検索条件に一工夫します。

コツは、検索条件で築年数20年超を選ぶことです。戸建ての建物の価値は築20年でゼロとするのが不動産査定で一般的です。築20年超を選べばほぼ土地価格だけの成約価格を閲覧できます。

1.4 国土交通省の不動産取引価格情報検索

国土交通省の不動産取引価格情報検索は、アンケート調査によって得られた取引データを公表しています。
使い方はこちらも簡単です。同じく1分程度の操作で成約価格を見れます。
使い方はこちらです。

  1. 「時期を選ぶ」で「平成●年第●四半期(過去2年間を含む)」を選ぶ
  2. 「種類を選ぶ」で土地を選ぶ
  3. 地域を選ぶ」>住所から探すで調べたい地域を入力・選択する
  4. 「この条件で検索する」をクリックする

坪単価まで見れるメリット

不動産取引価格情報検索には、レインズ・マーケット・インフォメーションにはない特徴があります。それは坪単価を見れることです。レインズ・マーケット・インフォメーションで概算の成約価格しかみれませんでした。坪単価がわかれば価格を知りたい土地の坪数を掛け合わせることでおおよその土地価格を知ることができます。

土地価格の算出の基本計算式は以下です。

坪数×坪単価=土地価格

例えば、坪単価30坪で周辺の坪単価が100万円/坪であれば価格は3,000万円となります。

1.5 固定資産税納税通知書を確認

自分が土地の所有者(名義人)である場合、毎年1月1日時点で所有している不動産に対して固定資産税の通知書が来るはずです。
通知書の発送時期は4月~6月上旬までです。その通知書には固定資産税評価額が記載されており、その金額から大体の土地価格を算出することができます。なお、評価額の見直しは3年毎に実施されます。

固定資産税評価額は、納税通知書と一緒に送られてくる「課税証明書」に記載されています。課税証明書の中の、「価格」もしくは「評価額」欄の金額が固定資産税評価額です。
「課税標準額」ではありませんのでご注意ください。
課税標準額は、評価額からさらに住宅地かどうかなど土地の特性を考慮して固定資産税額を算出するために使われるものです。土地の価格を知るためには不要です。

また、固定資産税納税通知書は再発行できません。紛失した場合は、「固定資産評価証明書」を取得するか「固定資産課税台帳」を閲覧しましょう。手続きは市区町村により異なるため、必ず事前に自治体のHPを確認してください。

例えば東京では、都税事務所で申請します。
土地所有者本人や相続人が申請できます。
本人確認書類が必要で原本が必須(コピーではNG)ですので、ご注意ください。

固定資産税評価額から実勢価格を算出する方法

固定資産税評価額は、通常の売却方法で売れる金額よりは低い設定になっていることが多いです。その差を補正するには、以下の計算式が有効です。

固定資産税評価額÷0.7=実贅価格の目安

主要都市圏や人気エリアでは価格の目安よりも高い実勢価格、交通アクセスの悪い・過疎地域では低い実勢価格がつく傾向があります。あくまで参考情報として活用下さい。

1.6 基準地価を調べてみる

基準地価は国土交通省が運営する土地総合情報システムにある「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

公共事業のために、国や自治体が土地を取得する際の基準とする価格が公示されており、民間の売買の最安値としては参考になるでしょう。最安値という理由は、基準地価は市場の相場よりも3~4割ほど低い金額となっているからです。

また、地点が決められて算出されているため、必ずしも自分が所有する土地の価格と合致するとはいえません。その他の条件を加味して補正をかける必要があります。

1.7 路線価を確認

路線価は土地の相場を考えるときによく使われます。国税庁公表の公共の道路に面した土地の価格で、売却相場よりは3~4割ほど低い金額です。国税庁のホームページから確認できます。路線価を基に相場を算出するときに使われる計算式を見ておきましょう。

土地の売却相場=(路線価÷0.8)×1.1

基本的には0.8で割ってから1.1倍すれば良いですが、都心部などの人気エリアは1.25倍、田舎は0.9倍で計算すると売却相場と近しい数値になります。

2.土地をより高く売却するコツとは

土地の相場が分かったら、より高く売るための方法を検討してみましょう。不動産仲介会社に依頼することが一般的ですが、まず声掛けしてみるべき相手も存在します。その他、滞りなく売却に進むことで余計な出費をしないためのポイントも留意すべきです。

2.1 隣地・ご近所への売却を検討してみる

昔から、隣の土地について「借金してでも買え」「倍額でも買え」と言われてきました。これは土地の価値を上げるために重要だからです。とくに所有する土地が旗竿地などの道路と接する面積が狭い隣人にとって、道路と接している土地は、喉から手が出るほど欲しいもの。このニーズに応えない手はありません。旗竿地というのは、周りを隣家に囲まれていることによって道路と接する部分が狭い、まさに旗のようなL字型をした土地のことです。

都市計画区域では、道幅4m異常の道路との接地が2m以上なければ、建物を再建してはならないという接道義務を定めています。こういった土地に建つ建物が老朽化してしまうと、リフォームしか認められないため不便です。隣人は隣の土地が欲しいと思っている可能性が高く、自己資金に余裕があれば高値でも買い取ってくれるでしょう。

2.2 あらかじめ地質調査・土壌汚染調査を

不動産の売買契約では通常、売り主に瑕疵担保責任がつきます。これは、売却時には発覚していなかった瑕疵、つまり欠点が明らかになったときに補償するものです。

土地に関していえば、掘り起こしてみたときに分かった浄化槽などの地中埋設物、土壌汚染や地質の問題などがあります。これらは売り出す前にあらかじめ調査をしておきましょう。せっかく売買契約が成立したのに、後からコストがかかっては計画が破綻します。

逆にいえば、地質や土壌に問題がないことはアピールポイントにもなるため、さらに高く売る要素にもなります。不動産会社によっては調査していない土地を扱ってくれない場合もあるため、調査コストは見込んでおきましょう。

調査も含めて不動産会社に相談したいなら、不動産一括査定サイトを使ってみてください。この後、不動産一括査定サイトを使うコツを紹介していきます。

2.3 複数の不動産会社に打診

どんなに優良な不動産会社でも、不動産の全分野が得意というわけではありません。賃貸物件の取り扱いが得意な会社もあれば、中古物件の仲介、投資向けの不動産が得意な会社など専門性が分かれています。土地を高く売りたいなら、当然ながら土地の取引が得意な会社を見つけるべきです。

そのための検討材料として役立つのは、複数の会社から見積もりを取り寄せること。高い査定額を提示する会社ほど、高値でも売れる見込み客を抱えていると判断できます。

では、どのように複数の不動産会社から見積りを取るのがよいでしょうか。たくさんある不動産会社を自分で調べて得意分野や信頼性を見極めるのは難しいですよね。

不動産一括査定サイトを使うのがコツ

そこで、不動産一括査定サイトを使うのがコツです。不動産一括査定なら、地域ごとに土地の売却を得意とする不動産会社にネット上から簡単に査定をしてもらうことができます。サイトの利用料は無料ですので、気軽にも利用できます。

■「不動産一括査定サイト」とは?
ネット上で売りたい不動産情報(地域・種別等)を入力すると、売却を得意とする不動産会社が自動マッチングされて複数の不動産会社に無料で査定依頼出来るサービス

一括査定サイトを使って査定依頼する時は、必ず「種別:土地」を選んで査定依頼してください。そうすれば、選んだ地域で土地の売却が得意な不動産会社が複数マッチングされます。

世の中にある不動産一括査定サイトは40以上あります。その中で筆者が特におすすめするのは、「HOME4U」「すまいバリュー」の2つです。
HOM4UはNTTグループの会社が運営していて最も歴史があるサイトです。不動産会社の加盟審査と情報の取扱体制に強みがあります。大手だけでなく地域に密着している不動産会社も多く加盟しています。特定の地域の売却が得意な不動産会社から査定を受けることができます。

すまいValueいうポータルサイトは超大手6社に唯一査定依頼をできるサイトです。大手ということで抱えている見込み顧客は多いと言えます。「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」は日本国内の売買件数で上位3位の会社です。この3社にはすまいバリューでのみ査定依頼できます。

「HOME4U」「すまいバリュー」を2つとも使うのがコツです。2つの不動産一括査定サイトは異なる強みを持つ不動産会社に査定依頼でき、より正確に売却相場と査定結果を知ることができるからです。

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3.土地を相場価格で売却する際の注意点

売り出した土地に相場価格ど同額がつき、買い手もついたとすれば喜んで売買契約に移るのも当たり前でしょう。しかしながら、確認ミスのために相場価格なのに損をする、トラブルに発展するケースもあります。そのような事態を招かないために、予測される事態を解説します。

3.1 土地の相場は流動的であること

土地の相場は流動的です。相場の調べ方で記載した基準地価が更新されれば変動しますし、都市開発の予定地域になれば価格がハネ上がることもあります。逆に、災害の影響で危険性が高まってしまった地域や、建設されるはずだった大型商業施設の計画が頓挫したりすると相場が急落するかもしれません。

今見積もりを取り寄せたとしても、1年後に売るのではまた価格が異なる可能性が高いということです。底値の時期に売ると後悔が大きいでしょうから、信頼できる不動産会社に今後の見込みも相談してみましょう。

3.2 土地の場合「測量」が必要な場合も

住宅密集地帯では想像がつかないかもしれませんが、田舎では隣人との境界線が曖昧になっているケースも少なくありません。境界には基本的に杭が打たれているはずですが、埋没や破損でわからなくなっているかもしれません。隣人との口約束で、なんとなく境界を認識していた程度であれば、売却するとなると問題になります。境界確定は売買契約前に行うのが原則です。隣人立ち合いのもと、測量士の免許を持つ業者に依頼して境界は明確にしておきましょう。

その他、登記簿記載の面積と実際の面積に違和感がある場合も測量しておくことをおすすめします。これは都心部などでも同様です。とくに高値がつく土地では、わずかな面積の相違でも数十万円の損をする恐れがあります。

確定測量図があれば測量は不要

土地を売却するには確定測量図が必要です。確定測量図を保有していれば境界は確定していますので、測量は不要です。
確定測量図は土地の境界を隣接する民民(個人・法人)と官民(国や自治体)の同意を得て作成されたものです。
他にも「現況測量図」「地積測量図」がありますが、土地の売却には「確定測量図」が必要です。
ただし、何らかの理由で境界標(境界線を示す石杭やコンクリート杭などの目印)がなくなってしまった場合は測量が必要です。

現況測量図は隣人の立ち会いなく面積の測量をしたものです。隣人の同意がないため土地の境界が確かなものにはなりません。
地積測量図は法務局に登記されている図面です。古い時代からある土地は測量技術の違いなどにより、実際の面積と登記簿上の面積が合致しない可能性があります(縄伸び・縄縮みと呼ばれる)。

確定測量図がなければ、不動産会社と相談しながら測量を進めましょう。

なお、境界を確定しなければ土地の売却を絶対に行えないわけではありません。買主が合意すれば登記簿記載の面積で売買することができます。
例えば、農地や山林は厳密な境界を定める費用・時間がかかるため境界確定せずに売買を行う場合があります。
一方、住宅地の場合は買主も隣人トラブルを避けたいと思うため、確定測量図は必須になってきます。境界が確定していない場合、土地をより高く売るなら測量は必ず行いましょう。

境界線確定の流れ

確定測量図や境界標がない場合は測量が必要です。測量は土地家屋調査士が行います。
隣地所所有者の立ち会いのもと、境界確定を進めていきます。
隣人への声がけは不動産会社と土地家屋調査士に協力してもらえますので心理的負担も小さく済みます。測量を依頼する土地家屋調査士は、知り合いがいなければ不動産会社に紹介を依頼するのがよいでしょう。

測量費用は40万~70万、期間は3ヶ月程度が一般的です。土地売却の必要経費として考えておきましょう。

境界について隣人と争いがある場合

境界の確定は隣人と揉め事になることもあります。境界が決まらないと土地の売却もできずに非常に困りますよね。裁判で争っても弁護士費用がかかるだけなく約2年の時間もかかります。

それを解決するには、筆界特定制度を利用してみてください。2006年の法改正で新しく導入された制度です。法務局が有識者の意見を聞いて土地の境界を特定する制度です。この制度を利用すれば平均6ヶ月から長くても1年で境界の結論が出ていきます。費用も裁判の弁護士費用より安いです。

とはいえ、専門的な知識も必要で手続きは大変です。筆界特定の手続きは以下の専門家に依頼できます。

  • 土地家屋調査士
  • 弁護士
  • 司法書士(土地価格による制限あり、簡易訴訟代理等関係業務の認定が必要)

不動産会社に相談して土地家屋調査士に一緒に依頼するのがよいでしょう。測量を行うのも土地家屋調査士ですから、筆界特定の手続きも同じ関係者がスムーズです。

3.3 契約破棄にも費用が掛かるので買い主も慎重に吟味を

売買契約自体は仲介業者を挟んでいたとしても、売り主と買い主が直接締結することになります。買い主が手付金を支払うなど、購入の意志を見せたにも関わらず「契約を解除したい」と申し出たときは手付金を返還する必要はありません。
しかし、売り主都合で契約を解除したい場合には、買い主に対して手付金の返還と、同額の違約金を支払うことが一般的です。

売り主側として気にすべきは、売り主都合の解除になってしまうケースです。完全に自分の都合で解除するなら違約金の支払いに納得できるとしても、買い主にも非が無いとはいえない場合は悔しい思いをするかもしれません。

たとえば、毎回約束の時間に遅れてくるとか、素行が悪いという噂を耳にして隣人のことが気がかりになってきてしまった、などというものです。いざ契約に移る前に、本当に最後まで契約が進行できる買い主なのかどうか吟味したほうが良いでしょう。

ローン特約に注意

売買契約成立時にローン特約を結んでいると、買い主がローンの審査に落ちれば契約は白紙解除になり、売り主は受領していた手付金を買い主へ返還しなければなりません。損ではありませんが、思わぬ返還は痛手である上、再び売りに出さなければなりません。
ローン特約をつけないと購入ができないという買主には気を付けましょう。

とくに住み替え目的で新たな不動産を取得する人は、それまでの家が売れないとローンが組めないということが多いです。相手方の家が売れる見込みが立っていない段階で、ローン特約を結んであげるのは早計です。

訴訟費用が必要になることも

売買契約が成立し、ローン特約も結ばずに支払ってくれるはずだった売却額が、いつまでたっても支払われないことが稀にあります。
決済期日までに支払われなかった場合、手付金を除いた残代金と遅延利息を請求しなければなりません。
そして、もしそれでも支払われないのであれば訴訟に発展します。

買い主も弁護士をつけて反論してくるでしょうから、確実に勝訴するとは限りません。もし負ければ訴訟費用の負担はもちろん、手付金すら返還しなければならなくなります。
買い主の自己資金の状況は検討の余地ありです。

3.4 不要なものを処分しできるだけ整地する

土地の売却活動中には購入希望者が現地を確認します。土地の印象を良くする努力をすることで不要な価格交渉を避けることが重要です。

現地にゴミや不法投棄物があれば、買主は購入後に予期せぬ費用を発生することを懸念します。また、治安の悪さや隣人トラブルもあるのではという不安も出てきます。

また、空き地ならなるべく整地をしておきましょう。草刈りで済むものから、土地の凹凸を整地する必要があるものからさまざまです。ただし、費用をかけた分、高く売れるわけではありません。不動産会社に相談しながら自身の努力でできる範囲で行ってください。

土地売却に必要な書類

土地の売却に必要な書類をまとめました。

書類名利用用途
①登記済権利証または登記識別情報通知書・売却物件の所有者であることの確認や移転登記に必要
②最新の固定資産税納税通知書・課税明細書・固定資産税や都市計画税などの税額を確認するため
③測量図・筆界確認書・境界が確定していることを確認するため
・土地面積を正しく把握するため
④本人確認書類・本人確認するため
⑤実印と印鑑証明書・土地所有者の実印と3ヶ月以内の印鑑証明書が必要
⑥住民票・土地所有者の登記上の住所と現住所が異なる場合必要
⑦銀行口座情報(銀行通帳)・売買代金・手付金の振込を行うため

①②③は売却を検討するならすぐに確認しましょう。見つからない場合は再発行手続きを進めて下さい。これらの書類は準備や手続きに時間がかかる場合があります。

最も大事な書類は、権利証・登記識別情報通知書です。土地の所有者しか持ちえない書類で、所有者であることを証明できる書類です。

平成18年以前は土地所有者には「登記済権利証」が発行されていました。平成18年の法律改正で以後は権利証の代わりに登記識別情報通知書が発行されるようになりました。今ではこれがオンライン化されたことで権利証は廃止され、登記識別情報通知書に切り替わっています。平成18年以後に土地を取得した方は登記識別情報通知書、それ以前に取得した方は登記済権利証を探してみましょう。将来的に実家の相続が必要な方は早めに親に権利用や通知書の保管場所を確認して下さい。

登記識別情報は、12桁の英数字の組み合わせです。クレジットカードの暗証番号のようなものです。情報は目隠しのシールで隠されています。注意すべきことは、この売却完了後の手続きまで目隠しのシールを剥がす必要がないことです。間違って剥がすと盗み見られてしまいますので注意ください。

ちなみに、登記簿や公図は媒介契約時に使いますが、通常は不動産会社が準備するので不要です。

4.土地を売却する際にかかる費用

土地の売却には諸費用がかかります。つまり、売却額が丸々利益になるということではありません。諸費用を考慮していないと、利益をあてにして次の土地や家を購入するときには困ってしまうため、予め覚えておきましょう。

4.1 業者を使う以上絶対に必要な仲介手数料

仲介の不動産会社を活用した場合、不動産の売却が成立すると業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
宅地建物取引業法では、売却額が400万円を超える場合において「売却額×3%+60,000円」を仲介手数料の上限としており、この金額に消費税を加えたものを支払う必要があります

4.2 売却の額によって変わる印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙の金額です。不動産の売却については租税特別措置法が適用されており、その他の売買より印紙税は安いです。
なお、この契約書が締結された期日が2014年4月1日から2020年3月31日までとなっているものに限ります。延長されるかは不明です。印紙税は売却額によって変わるため、一覧を見ておきましょう。

契約金額本則税率軽減税率
100万円超え~500万円以下2,000円1,000円
500万円超え~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超え~500万円以下20,000円10,000円
100万円超え~5,000万円以下60,000円30,000円
5,000万円超え~1億円以下10万円60,000円
1億円超え~5億円以下20万円16万円

4.3 登記費用と司法書士などへの報酬

売買が成立すると、自分が所有していた土地の登記を買い主へ移す必要があります。自分で登記すれば良いのですが、何かと面倒なので司法書士へお願いすることもあるでしょう。その報酬額は司法書士によってまちまちです。おおむね5万円~10万円程度を見込んでおきましょう。

なお、印紙税などの実費も含まれている請求書であれば30万円を超えることもあります。自分でもできる手続きですから、面倒だからと依頼する前に考えてみましょう。

4.4 その他必要に応じた雑費

雑費と一括りにしても想像がつかないと思いますが、不動産会社に足を運ぶ交通費など細かな支出を含むものです。あるいは、土地の売却のために老朽化した建物を取り壊し、ゴミの処分費用、測量費なども必須とまでは言えませんが、発生するケースがあります。後ほど詳細を説明します。

4.5 忘れがちな引っ越し費用

土地の売却とただちに結びつくわけではありませんが、住んでいた土地であれば引っ越し費用もすぐに支払うため考慮しておきましょう。売却が済んだのに引っ越し費用が足りないとなれば、明け渡しができず契約破棄される恐れがあります。

4.6 土地の測量費・解体費・整地費

測量費用は、確定測量図・現況測量図のどちらをつくるかで費用が変わります。

測量方法金額の目安
確定測量図(すべての境界を確定する場合)60万円~85万円程度
現況測量図 (官民の境界は確定せず民民の境界のみ確定)35万円~50万円程度

土地の形状が複雑であったり広大な場合、近隣と境界の争いがある場合は目安より高くなります。また、地積測量図や隣地所有者からの境界確認なしに作られた現況測量図は売買契約に使えませんので注意してください。

解体をしなくても、古い建物有りの土地を売却できます。解体費用分を値引きすればよいからです。ただし、使用できない建物がある土地は購入希望者が少なくなるのも現実です。
解体してから売るべきかを見極めるポイントは、2つです。

  1. 購入者候補者が利用できる建物か
  2. 購入候補者がたくさんいる人気エリアか

どちらもNoなら解体してから販売開始した方が良いです。
人気エリアでない場合は購入希望者が現れにくく、売れるチャンスを逃さずに売り切る方が結果的に高く売れるケースが多いからです。
解体するかは販売戦略に関わるため、決める前に必ず不動産会社にも事前相談して下さい。

解体費用の目安は、木造で坪4万~7万、鉄骨造で坪6万~9万、鉄筋コンクリート造で坪8万以上です。
ただし、解体費用は施工条件によって大きく変わります。例えば、建築物だけでなく屋内の不要物も一緒に廃棄してほしい場合、道幅が狭く重機作業ができない場合、道路規制をしなければいけない場合です。

整地費は、雑草や木々が生い茂っていないことや不要物を廃棄するための費用です。目安の金額は解体工事の総費用の3%~6%と言われています。
もちろん状態や廃棄物によって異なります。解体・整地費を売却前に支払うべきかは不動産会社と相談して決めましょう。

解体費・整地費を支払うべきかなど、販売戦略に関わるものはやはり信頼できる不動産会社を見つけておくことが重要です。数十万円の費用は個人にとってはとても高い買い物です。こんな時も、さきほど紹介した不動産一括査定サイトを使っておけば土地の売却で信頼できる不動産会社にすぐに相談できますね。

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5. 土地を売却した時にかかる税金

5.1 売却益が出ると税金支払いが必要

土地の売却で売却益が出ると譲渡所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
平成23年度から復興特別所得税も加わりました。
マンションや一戸建てのマイホームの売却なら特別控除があり、税金がかかりにくくなります。しかし、土地のみの売却はマイホームの売却より控除を受けにくくなります。確定申告して税金支払いが必要になる場合がありますので注意してください。
税金の控除を受ける方法も説明します。

売却益(=譲渡所得)は以下の計算式で算出します。

売却益(譲渡所得)=売却価格(譲渡価格)-取得費-売却費用(譲渡費用)

  • 取得費は、土地を買った時の金額です。仲介手数料や印紙税の費用を含みます。
  • 売却費用は、仲介手数料や印紙税の費用などです。

昔に取得した土地の場合は取得費がわからない場合もあります。その場合の取得費は売却価格の5%のとして計算します。ただし、これでは売却益が大きくなりかかる税額も大きくなってしまいます。土地購入時の売買契約書があれば取得費がわかりますのでできる限り探しましょう。無い場合は通帳の出勤履歴やローンの契約書・抵当権設定金額などで代替することもできます。

税額は以下の計算式で計算します。

売却益(譲渡所得)×税率(20.315% or 39.63%)=支払いが必要な税額

売却益が出る時の税率は土地の所有期間によって異なります。所有期間は、その土地の所有者になってから売却した年の1月1日までの期間を指します。

  • 長期譲渡所得:売却した時の1月1月時点で所有期間が5年超
  • 短期譲渡所得:売却した時の1月1月時点で所有期間が5年以下

例えば、2014年4月1日から所有し2019年5月1日に売却した場合、期間は5年1ヶ月ですが「所有期間」は4年6ヶ月で短期譲渡所得になります。あくまで売却した年の1月1月までの期間が所有期間になりますので注意して下さい。

長期・短期それぞれの税率は以下になります。

税率譲渡所得税復興特別所得税住民税合計
長期譲渡所得15%0.315%5%20.315%
短期譲渡所得30%0.63%9%39.63%

もう少しで所有期間が5年超える方は売却時期を来年1月1月以降にずらしてもよいかもしれませんね。
長期譲渡所得の方が税率が低く税金の支払額を抑えることができます。

5.2 税金の特別控除が使える場合も

土地売却益が出て税金が発生する場合に使える主な節税方法は2つあります。

  • ①居住用財産を譲渡する場合の3,000万円特別控除
  • ②10年超所有した場合の軽減税率

特別控除の制度を使えば、控除金額を売却益(譲渡所得)から差し引くことができます。例えば、売却益が3,000万円出ても紹介する特別控除を使って3,000万円の特別控除が適用できる場合、かかる税金はゼロになります。

①居住用財産を譲渡する場合の3,000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却する時は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得(売却益)から最高3,000万円まで控除できる制度を使えます。
通常土地のみの売却では適用できませんが、条件を満たせば適用対象になります。特に注意すべき適用要件はこちらの3つです。

  1. 古家を取り壊す場合は1年以内の売買契約締結すること
  2. 売買契約の前に貸駐車場などその他の用途に使っていないこと
  3. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡しすること

つまり、古家を壊してから土地を売却するなら1年以内に売却すべきと言えます。
建物の取り壊しから1年を超えると3,000万円の特別控除を利用することができなくなります。
また、住まなくなってから3年以内に引き渡し完了(移転登記を完了)している必要もあります。
使わなくなった土地の売却をするなら、やはり早めに販売活動に入ることをおすすめです。

②10年超所有した場合の軽減税率

税金控除の特例は他の特例と併用できないことが多いですが、10年超の軽減税率は3,000万円特別控除と重ねて利用できます。

売却益(譲渡所得)が6,000万円以下の場合は以下の税率です。

6,000万円以下の場合
所得税10.21%
住民税4%
合計14.21%

例えば、3,000万円の譲渡所得が出た場合はこの軽減税率を使えば税率が20.315%から14.21%に下がります。
3,000万円×(20.315%-14.21%)で183.15万円と大きな金額を節税できます。必ず使わなければいけませんね。

6,000万円以上の売却益では、6,000万円以下とそれ以上の部分で税率が変わります。

6,000万円以下の部分6,000万円超の部分
所得税率10.21%15.32%
住民税率4%5%
合計税率14.21%20.32%

(※)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として所得税に2.1%がそれぞれ加算されています。

主な軽減税率の適用要件はこちらです。

  1. 売却した年の1月1月時点で家屋と土地ともに10年以上所有していること
  2. 古家を取り壊した場合は取り壊し日から1年以内に売買契約を締結すること
  3. 売買契約の前に貸駐車場などその他の用途に使っていないこと
  4. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

①の3000万円特別控除の時と適用要件が似ていますよね。税金支払を減らすためには、家を使わなくなったら1年以内に売却するが必須と言えます。

おまけ:自治体の事業向けに売却する時の特別控除

また、多くの人にはない稀なケースではありますが、以下の自治体の事業のために土地を売る場合は特別な控除があります。

  • 公共事業のために土地を売る場合は5000万円の特別控除が受けられる。土地売却の控除のうち最大の控除金額。例えば、道路・鉄道・ダムの建設時の土地収用の時に受けられる。
  • 土地区画整理事業では2000万円の特別控除。道路・公園・河川の整備事業に使う土地を自治体が買い取る。
  • 住宅地造成事業では1500万円の特別控除。丘陵地などの新しい住宅地を作る時の制度。
  • 農地保有合理化は800万~1500万円の特別控除。農家から国が土地を買う・借りる時に使う制度。

5.3 売却益で健康保険料アップに注意

特別控除を使っても売却益が出るなら健康保険料がアップしてしまう可能性があります。
国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している人は健康保険料が上がり、給与所得者(会社員や公務員)は上がりません。
具体的になぜ保険料が上がってしまうのか、どのくらい上がるのか、を説明していきます。

給与所得者は保険料は上がらない

給与所得者は、4月5月6月の報酬の平均で決まる「標準報酬月額」に保険料率をかけて保険料が決まります。
売却益は標準報酬月額には入らないため保険料は変わりません。

国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入の方は注意

国民健康保険や後期高齢者医療保険の保険料は前年度の所得をもとに決まります。
この所得に土地の売却益も入るため、健康保険料がアップしてしまいます。

例えば、売却益が特別控除後でも1,000万円あるなら1,000万円の所得があったと見なして保険料は計算されます。翌年の保険料に大きな影響があります。
ただ、安心して下さい。国民健康保険には年間の限度額(50万~90万程度)が定められています。
売却時に健康保険料支払い分だけ残しておけば支払いも問題ないでしょう。

扶養から一時的に外れる可能性も

扶養に入るかは、扶養対象者の年間所得が38万円以下かどうかで決まります。

特に注意が必要なのは、売却益が出た場合の扶養の判定は特別控除を考慮に入れられないことです。
例えば、1,000万円の売却益が出て3,000万円の特別控除があっても、扶養対象者の所得は1,000万円あったと見なされます。3,000万円の特別控除を利用できないからです。
その結果、38万円のラインを超えて扶養から外れてしまいます。
所得がゼロ円であったとしても38万円を超える売却益が出ると扶養から外れます。

扶養を外れた時の影響は2つあります。

  1. 国民健康保険に加入し保険料を支払う必要があること
  2. 配偶者控除と配偶者特別控除を受けられなくなり、給与の手取りが減ってしまうこと

扶養の場合は1人分の保険料だったところが、扶養から外れるとさらにもう1人分の保険料の支払いが必要です。
配偶者控除は扶養対象者の年間所得が38万以下であること、配偶者特別控除は76万以下であることが適用条件です。売却益が76万円を超えているとどちらも受けれなくなります。

6. 土地売却後に必要な確定申告を解説

土地を売却して売却益が出た場合、翌年3月15日までに確定申告が必要です。各種の特別控除も確定申告をして初めて受けられます。確定申告を忘れると期限の翌日から完納の日までの「延滞税」がかかってしまいます。忘れずに確定申告を進めて下さい。

6.1 税金納付の時期と方法

確定申告で所得税と住民税が最終決定します。
所得税(復興特別所得税含む)と住民税で納付時期が異なりますので注意して下さい。

  • 所得税(復興特別所得税含む)→確定申告時もらう納付書で3月15日までに支払い
  • 住民税→6月頃までに送られる固定資産税の納付書で支払い。4回の支払いに分けることも可能

所得税は銀行や郵便局で直接支払いする方法に加え、引き落とし口座を指定して引き落としで納税する方法もあります。引き落としの場合は4月中旬頃が支払い時期になります。
一方で、住民税は毎年の固定資産税納付と同じタイミングで支払います。税務署が住基ネットを使ってデータを役所へ送って住民税を合算計算してくれるからです。

6.2 確定申告に必要な書類

確定申告に必要な主な書類は以下です。

  • 売買契約書
  • 契約にかかった費用(仲介手数料・印紙税等)の領収書コピー
  • 売却した土地の全部事項証明書
  • 特別控除で提出が必要な書類(戸籍の附票等)

確定申告の申請書類は国税庁のHPから入手できます。

6.3 忙しい人や不安な人は税理士に依頼

これまでの売却益の税金の内容や手続きを説明してきました。確定申告が必要なのもお分かり頂けましたでしょうか。
ただ、確定申告には複数の書類の準備や手続きが必要で、忙しい方や不安な方もいらっしゃると思います。
その場合は、税理士へ確定申告の依頼を検討してみてください。

税理士報酬は10万~20万円程度で依頼でき、売却価格や書類作成の代行度合いによって変わるようです。
以下に当てはまる方は税理士に依頼してみてはいかがでしょうか。

  • 仕事が多忙で時間がとれない
  • 特別控除の要件を満たしてるか自信がない
  • 高額な土地売却で税額が大きい可能性がある
  • 取得費が不明で税額が高くなってしまう可能性がある
  • 専門家に任せて正しく手続きしたい

6.4 共有名義の場合の確定申告

共有名義の土地を売却した場合、まとめて確定申告することはできません。名義人それぞれが確定申告してください。

例えば、土地をご夫婦で所有で夫と妻で1/2ずつ保有している場合を考えます。
譲渡所得3,000万円を1/2ずつ分けて、それぞれ1,500万円ずつを譲渡所得として確定申告する必要があります。

会社員が確定申告することは多くありません。ただ、譲渡所得がある場合は会社員であっても確定申告が必要です。
共有名義であれば3,000万円特別控除は所有者それぞれが適用可能です。
例えば、6,000万円の譲渡所得を1/2ずつ夫婦で保有していても確定申告すれば夫・妻それぞれ3,000万円ずつの控除を受けられます。
土地を共有名義にすることに抵抗がなければ、共有持分にして特別控除を受けやすくすることを考えるのもよいかもしれません。

7.土地売却の相場は流動的・プロに任せる思い切りも必要

土地売却の相場は市場の需要によるため、非常に流動的です。それらを加味して自力で調べ上げるより、まずはプロに相談してみる思い切りも必要といえます。
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