土地の売却をする時、最も気になるのは自分の土地がいくらで売れるかではないでしょうか。
土地の価格は日常的に目にするものではないので、売却価格がどのようにして決まるのかよく分からず不安な方が多いと思います。
土地の売却価格は周辺の相場価格と土地の個別事情によって決まります。正確な価格を知るために土地の相場価格を知ることが大切です。
また、相場を知るだけでは不十分です。土地を売却をすると、売却額に応じて仲介手数料や税金がかかります。売却額よりもかかる費用のほうが高い場合、損をしてしまうでしょう。
この記事では、皆さんができるだけ土地を高く売ることができるよう、土地の売却相場の調べ方と土地を高く売るための売却タイミング、そして土地を売却したときにかかる費用を解説します。
※記事では土地の売却相場の調べ方を説明しています。自分の家がいくらで売れるのかを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
夫の転勤や子供の進学、離婚などで住み替えを考えている場合、今所有している家をできるだけ高く売りたいことでしょう。多くの方が気になるのが、自分の家がいくらで売れるかです。家を高く売るためには、家の売却価格を知るだけでなく、家が高く売れ[…]
土地の売却価格の決まり方
土地の売却価格は、所有している土地周辺の相場価格と個別の土地が持つ面積や形状といった特徴の2つによって決まります。
土地周辺の相場価格は、さらに実勢価格、公示地価、路線価、固定資産税評価額の4つの価格から知ることができます。どの価格を参考にしても相場価格を知ることができますが、それぞれ価格が異なりますので相場価格を知るときには注意が必要です。
また、土地の売却価格は相場価格だけでは決まりません。同じエリアにある土地でも、面積や形状、日当たりや駅からの距離などで売却価格が大きく変わります。
正確な売却価格を知るためには、周辺相場と土地の価格を決定する個別要因を把握する必要があり、これを計算したのが不動産会社による査定です。
土地の売却価格を知るためにまずは、土地周辺の相場価格がいくらになるのかを調べましょう。
土地の売却価格=土地周辺の相場価格(実勢価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額)+土地の価格を決定する個別要因=不動産会社による査定額
相場価格ではなく、手っ取り早く「自分の土地がいくらで売れるか知りたい」方は不動産一括査定を使って不動産会社に査定を依頼しましょう。
自分で相場価格を調べることなく、無料で査定結果を受け取ることができ大変便利です。
「机上査定」を選択すれば不動産会社と顔を合わせずにネット上で査定依頼から結果の受け取りまで完結させることができます。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
土地や建物の評価額はどのように計算されていて妥当な額であるのか、不動産の売却や購入を考えたり、固定資産税の納税通知所が届いたりした際に気になりますよね。土地や家など不動産の売却や購入、また相続では、不動産評価額の計算方法を知っておくと税[…]
土地周辺の相場価格の調べ方
土地周辺の相場価格を調べる方法は以下のように4つあります。
- 実勢価格から調べる方法
- 公示地価から調べる方法
- 路線価から調べる方法
- 固定資産税評価額から調べる方法
実勢価格、公示地価、路線価、固定資産税評価額をまとめて土地評価額といい、それぞれの価格が示す価格帯は異なります。価格帯が異なる理由は、評価額ごとに役割が違うからです。
路線価の発表や固定資産税評価額の改定などで土地の評価額が増減すると土地の売値がいくらになるか気になるものです。特に、評価額が下がると土地の売値も下がってしまうのではないかと不安になるでしょう。しかし、土地の評価額と売値は別物[…]
どの評価額を使っても相場価格を調べることはできます。記事では初めに最も簡単に相場を調べることができる実勢価格を紹介します。そのあと実勢価格から相場を調べることができなかった時のために公示地価、路線価、固定資産税評価額から相場を調べる方法を解説します。
土地の価格を表すものには、公示地価や基準地価、実勢価格、固定資産税評価額、路線価など5種類あります。これらの価格はそれぞれの用途に合わせて設定されています。そして、これらの価格を知ると、自分の持っている土地のおおよその価格を知ることがで[…]
実勢価格から土地の周辺相場を調べる
実勢価格とは、過去に取引された土地の価格のことで最も簡単に土地周辺の売却相場を知ることができます。
実勢価格から相場を調べるには、国土交通省の不動産取引価格情報検索というサイトを使います。
サイトからは過去に取引された土地の1㎡当たりの単価が見れますので、土地の相場を調べる場合は以下の式に当てはめて相場を出します。
土地の売却相場=1㎡あたりの土地の単価(円/㎡)×面積(㎡)
例えば、土地の1㎡あたりの単価が5万円/㎡で土地の面積が200㎡の相場価格は1,000万円となります。
土地の売却相場=5万(円/㎡)×200(㎡)=1,000万円
不動産取引価格情報検索には、過去に土地の取引が多く行われれば実勢価格の情報がたくさんありますが、田舎など取引事例が少ない地域では価格情報が得られないことがあります。取引情報が少ない場合は、実勢価格から相場を調ベる以外の方法(以下で紹介)で相場を調べてみてください。
正確な相場価格を算出するための注意点
- 参考にする1㎡あたりの土地の単価は、売却したい土地と最寄りの駅からの距離が同じ土地を選ぶ
- 土地の形状や容積率が同じだとさらに正確な相場価格がわかる
不動産一括査定サイトを使うと、60秒の入力でネット上から査定依頼でき、自分の土地がいくらで売れるかが分かりますが、把握できるのは査定額だけではありません。
査定額のほかに、土地周辺の取引事例、相場価格、相場価格の推移も知ることができます。
不動産のプロが調査した結果なので自分で調べるよりも正確で信頼できる数値です。
無料でネット上から査定依頼できますので不動産会社と顔を合わせることがなく、土地を売る気がない人でも安心して利用できます。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
土地の売却に備えて、土地の売却価格である実勢価格を知っておきたいとお思いになっているのではないでしょうか。土地の価格には、相続や固定資産税の評価額の元になる路線価や、公の取引基準となる公示地価などありますが、売買価格に1番近く、不動[…]
公示地価から土地の周辺相場を調べる
公示地価とは、国土交通省によって定められた全国26,000地点(標準値)における毎年1月1日時点の土地の価格です。公示地価は公共用の土地を取引する際の基準となっています。
公示地価は実際に土地が取引された売却価格ではありませんが、不動産の専門家である不動産鑑定士がつけた価格ですので、相場を調べるのに適した価格です。
公示地価は、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を用いると確認することができます。
「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」からも土地の1㎡当たりの単価が見れるため、前段の「土地の売却相場を算出する公式」を用いると相場を算出することができます。
正確な相場価格を算出するための注意点
- 実勢価格から相場を調べられなかったら公示地価から相場を求めよう
土地には4つの価格があるとされ、公示価格はその1つです。公示価格は毎年新聞やテレビで発表される地価や地価の変動のニュースでなじみ深いもので、他の土地価格の参考値にもなっています。この記事では、公示価格とは何なのか、どのように[…]
路線価から土地の相場を調べる
路線価とは道路が面している宅地の1㎡当たりの価格を公表したもので、幹線道路ごとに発表されているので公示地価よりも公表価格数が多いです。田舎の土地でも路線価を使えば相場価格を知ることができます。公示地価から相場を調べることができなかった場合に路線価から土地の売却相場を調べるとよいでしょう。
路線価は、相続税を計算するための指標となる価格なので実際の土地の周辺売却相場価格よりも2割低いです。
路線価は、国税庁が運営しているサイト「路線価図・評価倍率表」から確認することができます。
路線価は相場価格よりも2割程度低いため、路線価から土地の相場を調べるときは、路線価を0.8で割って土地の売却相場を出します。
土地の売却相場＝路線価(円/㎡)÷0.8×面積(㎡)×補正率
補正率とは、路線価を実際の取引価格に近づけるために土地がどれくらい売れやすいかを表した割合です。通常の宅地は1.1倍で計算しますが、利便性が高く土地の需要が高いエリアの場合は1.25、田舎の土地は0.9倍で計算します。
例えば、1㎡当たりの単価が4万円で土地の面積が200㎡の田舎の土地の場合は、
土地の売却相場＝4万(円/㎡)÷0.8×200(㎡)×0.9=900万円
となります。
正確な相場価格を算出するための注意点
- 路線価の単位は千円。調べたい土地の前に「130D」と記載があったら１㎡当たり130,000円となる。
- 数字の前のローマ字は価格に関係ないので無視してよい
- 相場価格を計算するために0.8で割って補正率をかける
路線価とはよく聞くものの、他の評価額とどのように違うかわかりやすく教えてほしい…相続に使うとはわかっているけれど路線価とは何だろう…そう思われている方のために、今回は相続税の計算でよく使われる路線価をご紹介します。[to[…]
固定資産税評価額から土地の相場を調べる
固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための価格で土地を所有していれば誰もが割り当てられます。ただし、実際に土地が売却された価格よりも低く見積もられている場合が多いので正確性に欠けます。
よって、実勢価格、公示地価、路線価から相場を調べられなかったときの最終手段として固定資産税評価額から土地の売却相場を調べてみるとよいです。
固定資産税評価額は毎年4月～6月の間に土地の所有者を対象に送られてくる固定資産税納税通知書を見ると分かります。
固定資産税評価額は実勢価格と比較して3割ほど低いため、土地の売却相場を計算するためには、固定資産税評価額を0.7で割る必要があります。
土地の売却相場=固定資産税評価額÷0.7×面積(㎡)
正確な相場価格を算出するための注意点
- 固定資産税評価額から相場価格を計算するときは0.7でわる。
- 実際の売却相場価格よりも低いことが多いので正確ではないと知っておく
これからマイホームを持つ予定がある人は、土地や建物の不動産価格に着目するだけでなく、毎年固定資産税の支払いが必要になることも理解しておきましょう。そして、固定資産税は固定資産税評価額によって変わるという点に注意してください。ではこの[…]
調べて相場価格がわかっても、売却する際には土地の個別要因も加味して価格が決まります。正確な土地の価格は、不動産の価格を決めるプロである不動産会社に教えてもらうのが1番です。正確な売却価格を知りたいと思った方は、不動産会社に査定してもらいましょう。
とはいえ、自分で不動産会社へ査定を依頼するのは気が引けるでしょう。不動産一括査定を利用すれば、ネット上で査定依頼から結果の受け取りまで行うことができるので不動産会社と顔を合わせることがなく安心です。
また、査定結果を見て売却への興味がわいてきたら、査定をしてくれた会社に連絡をとり、売却の話を聞くことができます。
完全無料で60秒の入力で依頼が完了するのでこの機会に使ってみることをおすすめします。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
それでは、不動産会社が土地の価格を決める際に見ている、土地の個別要因をご消化します。
土地の価格を決める個別要因
先ほど見てきた土地周辺の相場価格以外に土地の売却価格を決める個別要因は以下の4つです。
土地の価格を決める4つの個別要因
- 土地の個別的要因
- 公法上の規制
- 周辺の外部環境
- 経済要因
それぞれどのような要因なのか以下で詳しく見ていきましょう。
土地を相続したり処分したいと考えた時、やはり気になのは土地の値段ではないでしょうか。どんな理由で売却するのであれ、どれくらいで売れるのか気になる方は多いと思います。そこで、土地の値段を調べる方法を解説します。土地の値[…]
土地の個別的要因
土地の個別的要因とは、それぞれの土地が持つ個々の特性のことです。
例えば、土地の面積や形状、日照、通風、間口(道路と接している面の長さ)・奥行比(土地の縦の長さ)などが当てはまります。
土地の個別的事情は土地の価格に影響を与えます。通常、土地の形がきれい、日当たり・風通しが良い、間口・奥行比率が小さい土地は土地の価格が高くなります。
公法上の規制
公法上の規制とは、国や地方自治体が土地の上に建てられる建物の種類や大きさを定めた規制をいいます。
公法上の規制が厳しいと、自由に建物を建てることができないため土地の価格が下がります。
例えば、公法上の規制が厳しい第一種低層住居専用地域と公法上の規制が緩い商業地域を比べてみましょう。
第一種低層住居専用地域とは簡単に言うと、高さの低い住宅しか建てることができない地域です。つまり、マンションやアパートなどの高さのある建物は建設することができません。
一方、商業地域とは、商業の利便性を追求した地域です。商業地域では、建物に関する制限がほぼなく、住宅から大きな商業用ビルまで建設することができます。
第一種低層住居専用地域では、土地の利用者が戸建てを建設したい人に限られるために価格が安くなります。一方、商業地域は様々な土地の利用方法があるため、買主の候補者が多くなり、価格が高くなります。
公法上の規制は、上記で触れたもの以外にも複数存在します。詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てられる建物は制限され、違反すると罰則もあります。では、なぜ自分の土地なのに、建物を自由に建てること[…]
周辺の外部環境
駅からの距離、生活必需品を販売しているお店までの距離、道路の幅などの外部環境も土地の価格に影響します。
駅やお店までの距離が近いと利便性が増し土地の価格が高くなります。
道路の幅に関しては、幅4m以上の道路に土地が2m以上接しているかが確認されます。これは接道義務といって、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は建物を建てることができないという規制があるからです。
接道義務を満たしていない土地は価格が大きく下がります。
土地を売却しようと調べて、接道義務という言葉を見かけたことはありませんか。またリフォームか建て替えかを検討した際に、再建築可能かどうかを調べるように言われた方もいらっしゃるでしょう。接道義務は、建物を建てる敷地は道に接するべ[…]
経済要因
経済的要因とは、物価や雇用情勢、金利や株価の状況を指します。経済的要因も土地の価格に影響を与えます。
経済的要因が土地の価格に影響を与えた良い例がバブル景気です。
バブル景気では、日銀が不況を脱するために金利を下げ、企業や個人が融資を受けやすくなった結果、融資を受けた個人や企業がたくさんの土地を買いました。企業や個人が土地をたくさん買うと当然需要が増えて地価が上がります。
このように金利が下がったり、雇用状況が改善されると土地への投資が増えて土地の価格が上がります。
経済的要因による地価の変動は政府の政策により変わります。売主としては土地を高く売るために地価が高い時期を予測して土地を売りたいことでしょう。
土地が高く売れる時期に関しましては、「土地が高く売れる おすすめの売却タイミング」で詳しく解説します。
ここまで土地の価格を決める個別要因を見てきましたが、不動産会社に査定を依頼すると査定額の根拠を詳しく記した「土地査定書」が見れます。
査定額を計算するに至った詳しい根拠が書かれているので自分の土地の価値を正確に把握することができるでしょう。
査定を依頼するのであれば、24時間無料でネット上から査定依頼できる不動産一括査定サイトがおすすめです。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
土地の売却価格は「査定」をすることで分かる
土地の売却価格は、「土地周辺の相場価格」と「土地の価格を決める個別要因」の2つによって決まると説明して来ましたが、簡単に売却価格を知る方法として手っ取り早いのが不動産会社による査定です。
査定とは、不動産会社が土地周辺の相場価格と個別要因の2つを綿密に調査して向こう3カ月以内に土地が売れそうな価格を算出する方法です。
査定には、書類情報のみで査定価格を出す机上査定と、実際に土地に出向いて個別要因を調査する訪問査定の2種類があります。土地の売却を考えていて正確な売却価格が知りたいのであれば、訪問査定がおすすめです。
土地の査定をすることで、土地の売り出し価格を決定できる、不動産会社のアドバイスを聞けるといったメリットがありますので、必ず土地の査定は受けましょう。
『土地査定を制する者は、土地売却を制す。』以前、この言葉を耳にしてドキッとしました。土地の売却は、正確な土地査定により適正な相場を掴むことができたら、思っていたより高値で土地を売却できるものです。土地を売却すべく正確な土地査[…]
土地査定を依頼するなら不動産一括査定を使おう
不動産会社に土地の査定を依頼するなら不動産一括査定サイトを使うと土地を高く売却することができます。
不動産一括査定サイトとは、不動産の査定をしたい人と複数の不動産会社を結ぶマッチングサイトです。
不動産一括査定サイトを使うと土地を高く売却することができるのは、複数の不動産会社の査定額を比較することで、自分の土地を高く売ってくれる不動産会社が分かるからです。
また、不動産一括査定サイトを使うことで不動産会社の間で競争が働き、土地を高く売ってくれる努力をしてくれます。土地を低い価格で売却して損をしないためにも不動産一括査定サイトを使いましょう。
「不動産を高く売りたいなら不動産一括査定サイトを使おう」という文言をよく見かけます。不動産一括査定サイトは、以下のようにサイト上に査定したい不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスですので、不動産を高く[…]
どの不動産一括査定サイトがおすすめ？
地方の土地を売却するなら、不動産一括査定サイト「HOME4U」と「HOME’S」の2サイト同時利用。都市部の土地を売却するなら不動産一括査定サイト「HOME’S」と「すまいValue」の2サイト同時利用がおすすめです。
1サイトから査定を依頼できる査定社数は平均1~2社。2サイトを同時利用することで査定額を比較するのに十分な数の不動産会社数になります。
「HOME4U」は、全国の大手不動産会社から地方密着企業まで幅広い土地の査定に対応していて、所有している土地を高額で売却してくれる不動産会社に出会うことができます。また、運営会社が情報サービス事業で名高いNTTデータで安心安全のサイトです。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
始めてHOME4Uの不動産一括査定サイトを使う方は「HOME4Uを使うとデメリットはあるのだろうか」「HOME4Uよりも優れたサイトはあるのだろうか」などと疑問に思うのではないでしょうか。不動産一括査定の公式ページには利用者の口コミ[…]
「HOME’S」は不動産会社数1,700社とサイトの中で1,2位を争う提携社数で、土地の売却から家の売却まで幅広い物件種別に対応してくれます。
提携社数が多い分、選択肢が多く自分に合った1社が見つかります。
 | 運営会社 | 株式会社LIFULL |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2014年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 612万人 | |
| 提携会社数 | 約1,700社 | |
| 同時依頼社数 | 6社 |
ホームズ(HOME`S)と聞くと、賃貸物件を探すときに使うサイト、新築・中古戸建て/マンションを購入するときに情報を得るサイトというイメージが強いのではないでしょうか。そんなイメージとは裏腹に、ホームズ(HOME`S)は不動産の売却[…]
都市部の土地を売却したいのであれば、「すまいValue」がおすすめです。
すまいValueは、「住友不動産販売」「東急リバブル」など不動産売買取引件数でTOPを占める大手不動産会社6社が担うサイトです。大手不動産会社の経験と知恵を生かして得意な都市部の土地を高値で売却してくれます。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
電車などに乗っていると、「あなたの不動産を大手6社が一括無料査定」というすまいValueの広告を見かけます。すまいValueを使うと、不動産の売買仲介手数料でTOPを占める小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介、三井[…]
査定価格を受け取るときの注意点
不動産会社に算出してもらった土地の査定額と土地の売り出し価格は別です。
土地の査定額は土地が3カ月以内に売れそうな価格ですが、土地の売り出し価格は土地の買主候補が値下げ交渉をしてくることを見越し、高めに設定される価格だからです。
土地の査定額をそのまま売り出し価格にしないようにしましょう。
土地の売り出し価格を決める際は、土地の売出価格は通常査定価格に100万円～200万円を上乗せして少し高めにつけましょう。
土地が高く売れる おすすめの売却タイミング
土地が高く売れるおすすめの時期とは、年でいうと2021年まで。月でいうと1月~3月の間です。
なぜ、2021年までに、そして1月~3月中に土地を売却すると高く売れるのか理由を以下で見ていきましょう。
オリンピック前の2021年まで
土地を売るなら2021年までに売却すると高く売れると言われています。なぜなら東京オリンピック開催の影響で土地の相場は2021年を境に下落するといわれているからです。
2013年に東京オリンピックの開催が決定して以来、東京都心部を中心に日本の不動産が世界の投資家から注目され、中国人を中心とした多くの外国人が日本の不動産に投資しました。
ところが、2021年のオリンピックを目前にして日本の不動産に投資した外国人投資家がその不動産を売りに出そうとしています。不動産を売ると売主は譲渡所得税を払わなければいけませんが、譲渡所得税の税率は不動産の所有5年以降で低くくなるという事情が働くからです。
投資家たちが大量の不動産を売りに出すと、不動産の供給過多になり、土地の売却相場が低くなってしまいます。
そのため、土地を高く売るためには2021年までに売却したほうが良いのです。
日本では、アベノミクス効果や開催を目前に控えている東京オリンピックの影響によって、首都圏を中心とした不動産価格が上昇傾向にあります。また、2019年10月から消費税率が増税されるため、不動産の駆け込み購入が見られるなど、不動産市場が[…]
2021年以降の土地の売却相場はどうなるの?
「高く売るためには土地を2021年までに売却したほうがいい」と聞くと、2021年以降の土地の売却相場はどうなるのだろうかと疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
2021年以降、当分の間は土地の相場は下がり続けるだろうといわれています。これは2022年問題が発生するためです。
2022年問題とは、2022年に都市部に多い生産緑地の宅地化が進み、都市部に宅地が増える（供給が増える）ため、不動産の価値が下がるという問題です。
生産緑地とは都市部の良好な都市環境を守るために、農地として保存しなければいけない土地のことです。農地として保存しなければいけない期間が2022年に終わるために今ある生産緑地の3割が宅地化されるといわれています。
生産緑地は東京だけでなく全国の都市部に存在しているので、地方でも油断はできません。
2021年以降も土地の相場は下がり続けるため土地を売りたい方は早めに売却を検討すると良いかもしれません。
相続などで親から不動産を受け継ぎ、不動産を売却したい方々は、「不動産の価値がもっとも高いうちに不動産を売却したい。」と考えているのではないでしょうか。この記事ではそんな方々に向けて、 不動産の価値を上げる要因 不[…]
需要が高まる1~3月
土地を売却するときは1年のうち1月～3月に売ると土地を高く売ることができます。1月~3月は職場の異動や進学先の変更などで土地の需要が高まる時期だからです。
一方、住居の変動が落ち着く5月~7月にかけては土地があまり売れなくなって価格が落ちます。
土地を売るときは売却する時期も考えてそこから逆算して土地を売る計画を立てるとよいです。
土地を売却したときにかかる費用
土地を売却すると、以下のような費用がかかります。
| 種類 | 金額(目安) |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3.24%+64,800円 |
| 印紙税 | 1万円～3万円 |
| 所得税・住民税 | 不動産の保有期間によって異なる 保有期間が5年以下：譲渡費用の39.63% 保有期間が5年超え：譲渡費用の20.315% |
| 抵当権抹消登記費用 | 1万円程度 |
| 引っ越しなどのその他費用 | 5万円～300万円（人により変わる） |
紹介した費用の中でも特に大きな出費となるのが、仲介手数料、印紙税、所得税・住民税です。それぞれ土地の売却額によっていくらになるのか以下で詳しく見ていきましょう。
※土地を売却したときにかかる費用一覧について詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。
不動産を売却するとき、不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの費用がかかります。この不動産会社に支払う仲介手数料はいくらかかるか、初めて不動産を売却する際は相場がわからず、またどのタイミングで支払うことになるのかわからず、不安になる[…]
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売主が不動産会社に仲介を依頼したときに支払う報酬のことです。仲介手数料は不動産を売却したときにかかる費用の中で最も大きな支出となります。
仲介手数料は、不動産の購入希望者が見つかって売買契約が成立したときに発生します。そのため、不動産会社と仲介を依頼する契約(媒介契約)を結んでも、買主が現れない限り仲介手数料を支払う必要はありません。
消費者が不当な不利益を受けないよう、不動産会社が受け取る仲介手数料は法律で上限が定められています。仲介手数料の上限は不動産の売買価格によって変わり、消費税がかかります。
仲介手数料の上限
| 売買価格 | 仲介手数料 | 消費税8% | 消費税10% |
|---|---|---|---|
| 200万円までの部分 | 5% | 5.4% | 5.5% |
| 200万円を超えて400万円までの部分 | 4% | 4.32% | 4.4% |
| 400万円を超える部分 | 3% | 3.24% | 3.3% |
売却価格が3,000万円の場合
仲介手数料の上限額を土地の売却価格が3,000万円だった場合で考えてみましょう。
200万円～400万円までの部分:200万円×4.32%=8.64万円
400万円を超える部分:2600万円×3.24%=84.24万円
仲介手数料の上限額:10.8万円+8.64万円+84.24万円=103万6800円
このように仲介手数料の上限額を計算するときには、金額の段階別にかける割合が異なります。
段階別に計算するのは大変でしょう。そこで、土地の売却価格が400万円を超える場合には以下の簡易式を使って計算すると便利です。
売却価格が400万円以上の場合に使える簡易式
土地の売却金額が400万円以上の場合、以下の簡易式を使って仲介手数料を計算することができます。
仲介手数料＝売却価格×3.3%＋66,000円（消費税10%）
例えば、2019年9月1日現在(消費税8%)、3000万円の不動産を売却したときにかかる仲介手数料は、仲介手数料=3000万円×3.24%+64,800円＝103万6800円となります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に課税される国税のことです。
土地を売却するときは、買主と売買契約書を交わします。この売買契約書を作成するときに印紙税がかかります。印紙税は印紙を売買契約書に貼ることで納税できます。
印紙税額は土地の取引額によって以下のように変わります。なお、消費税増税の影響を受けて令和2年3月31日までは軽減税額が導入されており、税額が安くなります。
| 取引金額 | 印紙税額 | 軽減税額 |
|---|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
所得税・住民税
所得税・住民税とは、売却益が出たときに課税される税金です。
売却益とは、土地の売却価格から土地を購入したときの価格(取得費という)と不動産仲介手数料などのかかった諸費用（譲渡費用という）を引いたときにでる利益のこと(譲渡所得という)です。仮に、土地の売却価格が低く売却益が出なかった場合は、所得税と住民税を支払う必要がありません。
なお、土地を購入したときの価格（取得費）がわからなかった場合は、売却価格の5%を取得費とします。取得費が売却価格の5%よりも安かった場合も売却価格の5%を取得費とすることができます。
所得税・住民税率は土地の保有期間によって以下のように変わります。土地を売った年の1月1日地点で土地の土地の所有期間が5年を超える場合には長期所得に、5年以下のは場合は短期譲渡所得になります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% |
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% |
※ただし、所得税の税率には復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。
参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁
所得税・住民税率がわかったら、さっそく税額を計算してみましょう。土地の保有期間が5年を超える場合の税額は以下のように計算します。
住民税額＝譲渡所得金額（売却益）×5%
保有期間が5年以下の場合は、税率を変えれば入れ変えればいいだけです。
所得税・住民税は節税できる
所得税・住民税は、土地の売却益に決められた税率をかけることで発生しますが、この売却益を特別控除によって少なくし節税することができます。
代表的な特別控除に3000万円の特別控除という制度があります。
3000万円の特別控除とは、居住用の土地を売却したときに売却益が出ても3000万円まで控除できるという制度です。つまり、売却益が3000万円未満の場合は所得税・住民税がかからないということになります。
3000万円の特別控除を受けるには以下のような条件を満たしている必要があります。
- 土地が本人またはその家族が住むためのものであること
- 土地に建っていた家を壊してから1年以内に土地の売買契約が結ばれていること
- 相続してから3年目の12月31日までに売却していること
また、3000万円の特別控除を受けるためには確定申告をしなければいけません。3000万円の特別控除や確定申告の方法についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
家や土地など不動産は、買う時はもちろん売る時にも税金が発生します。売る時の税金は必ず支払わなくてはいけないものと、条件によって支払いが発生するものがあり、購入の際より少し複雑です。事前にどのような税金が発生するのか知っておか[…]
土地の売却で損をしないために注意すべきこと
土地の売却価格を下げる原因となる行動をしないよう注意すべきことをまとめました。
損をしないための注意点
- 古家が建っている場合は更地にしない
- 大手から地域密着型不動産会社まで幅広い不動産会社の話を聞く
- 境界線を明確にしておく
古家が建っている場合は更地にしない
相続した土地を売却するときは、土地の上に築年数が40年を超えるような古家が建てられている場合があります。
古家付きの土地を売却するときは、更地にせずに売却したほうが良いでしょう。理由は2つあります。
1つめは、費用がかかるからです。古家付きの土地を更地にしようとすると解体費用が最低でも100万円はかかります。更地にした後に土地が高値で売却することができればよいですが、かかった解体費用よりも安い価格で土地が売れた場合損をしてしまいます。
特に、田舎の土地を売る場合、売却価格が低くなりがちです。むやみに更地にするのではなく、資金計画を立てることが重要です。
親戚の家を相続した、親が高齢になったので家を売ってマンションに引っ越したい。そうなった時に古い家は売れるのか…不安に思っている方は多いようです。結論から言うと古い家でも売れます。ただし、そのまま売ろうとすると売却に1年以上か[…]
2つめは、固定資産税・都市計画税が高くなるからです。家付きの土地と更地では、課税される固定資産税額に違いがあります。以下の表を見てください。以下の表は更地と家付きの土地にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置を比較した表です。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 更地 | 減額なし | 減額なし |
| 敷地面積200㎡以下 | 1/6減額 | 1/3減額 |
| 200㎡を超える部分 | 1/3減額 | 2/3減額 |
上の表を見てわかるように、古家付きの土地を更地にすると、固定資産税が最大6倍増額になってしまいます。かかる税金を安くするためにも、家付きのまま土地を売却したほうが良いです。
相続などで手に入った住宅は古い場合が多く、そのままで売れない場合は建物の解体を検討してくはいけません。解体費用は解体したい家により大きく異なります。相場を知らずに解体工事を進めてしまうと多額の費用がかかってしまい、苦労して土地を売却[…]
空き家と土地を保有している方の中には、「空き家を解体して更地にするのと、空き家をそのまま維持して住宅用地の特例を活用するのと、固定資産税はどちらが得だろうか」と迷っている方もいることでしょう。空き家を解体して更地にするとその分の[…]
大手から地域密着型不動産会社まで幅広い不動産会社の話を聞く
土地の売却を依頼する不動産会社を選ぶときには、必ず大手から地域に密着した不動産会社まで幅広い種類の不動産会社の話を聞くようにしましょう。
不動産会社には、不動産を売却するときに得意な地域、不得意な地域が存在しています。通常、大手不動産会社は都市部の不動産売却に強く、地域地域密着型の不動産会社は地方の不動産売却に強い傾向があります。
不動産一括査定サイトを使うと、複数の査定業者が紹介され、その中から査定を依頼する不動産会社を選択します。不動産会社を選択するときに大手から地域密着企業まで幅広く不動産会社の話を聞いて、土地をできるだけ高く売れる工夫をしましょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
境界線を明確にしておく
隣地との土地の境界線が不明確だと、土地の売却価格が安くなる場合があります。土地を売却するときは、必ず隣地との境界線を明確にしておきましょう。
境界線があいまいだと、隣人とのトラブルが起こりやすく買主からの印象が悪くなるからです。境界線が不明確であることがきっかけで土地が値下がりすることも多いです。
境界線が明確かどうかは、境界標(地面に埋まっている石でできた印)、登記、そして測量図をみることで確認することができます。
3つのうちいづれも存在していない場合は、境界線を確定させるための確定測量を行いましょう。
確定測量とは、隣人や測量士、官民立ち合いのもと土地の境界線を確定させる行為で、確定測量をすることで土地の境界線が正式に決定されます。手間がかかる分、費用も60~80万円かかりますが、土地を高く売却したいのであれば必須です。
土地を売却する場合、面積や坪単価に基づいて査定されるのが一般的です。土地の面積は不動産の登記簿謄本を取り寄せれば記載されていますが、築年数の古い建物が建っている場合や古い土地の場合、記載されている数値が正しいかどうかわからないのが現状で[…]
土地を売却する流れ
土地の売却は以下のような流れをふみます。
- 【査定】:不動産会社の土地査定を受ける
- 【媒介契約】:不動産会社に土地売却を依頼する
- 【売出し】:価格を決めて広告を出す
- 【見学】:土地の見学の受け入れをする
- 【売買契約】:買主を決めて契約を結ぶ
- 【決算・引き渡し】:残預金を受け取って土地を引き渡す
- 【確定申告】:土地を売却した翌年に確定申告する
各流れの中で売主がどんなことをするのか見ていきましょう。
【査定】不動産会社の土地査定を受ける
土地を売却するときは、不動産会社に土地の査定を依頼します。土地査定とは売りたい土地がいくらで売れるかを不動産会社が詳しく見積もってくれるサービスです。自分で調べた土地の売却相場とは違い、土地の面積や立地など個別事情を考慮して査定額を算出するため正確な価格を知ることができます。
土地査定を不動産会社に依頼すると査定額が不動産会社ごとに異なります。(300万円の差がつくことも！)損をしないために、土地の査定は最低3社に依頼して比較するのが鉄則です。
土地の査定は近所の不動産会社や知り合いの不動産会社に依頼するという方法もありますが、複数社に声をかけるのは大変でしょう。
そんな時におすすめなのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイトを利用すると、1度の情報入力で複数社に査定依頼できます。また査定額を比較検討できるので最も高い価格で土地を売却できます。
不動産一括査定サイトは、運営歴が最も長く大手NTTデータの運営する安心安全のサイト「HOME4U」がおすすめです。
地域密着企業から大手までNTTデータが厳選した全国優良企業が査定してくれます。
『土地査定を制する者は、土地売却を制す。』以前、この言葉を耳にしてドキッとしました。土地の売却は、正確な土地査定により適正な相場を掴むことができたら、思っていたより高値で土地を売却できるものです。土地を売却すべく正確な土地査[…]
【媒介契約】不動産会社に土地売却を依頼する
土地の査定が終わり、自分の土地がいくらで売れるのかがわかったら、次は土地の売却を依頼する不動産会社を選びます。
土地を売る方法には、不動産会社に土地の買主を探してもらう方法（仲介）、不動産会社に土地を買い取ってもらう方法（買取）、不動産会社を介さないで個人で買主を探す方法(個人売買)の3種類あります。このうち多くの人が選択するのが仲介です。仲介を選択すると土地を売った時に手元に残る金額が多く、手間がかからないからです。
不動産会社に仲介を依頼するときには不動産会社と媒介契約という契約を結びます。媒介契約にもさらに専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の契約があります。
この工程で売主がすべきことをまとめると、媒介契約を結ぶ不動産会社を選び、さらに媒介契約の種類を選ぶという2つです。
不動産会社の選び方について知りたい方は以下の記事を、
土地や家を売却したいとき不動産会社に仲介売却を依頼しますが、不動産会社といっても大手から中小、都市部の不動産売却を得意としている会社、地方の不動産売却を得意としている会社などその特徴は様々です。大切な不動産を依頼する相手ですから、不[…]
不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約があり、どの媒介契約を結ぶかは不動産の売主と不動産会社との話し合いで決まります。どの媒介契約を結[…]
【売出し】:売出価格を決めて広告を出す
土地の売却を依頼する不動産会社が決まったら、次は土地の売出価格を不動産会社と相談して決定します。
売り出し価格が決まったら、ネットや新聞に広告を出しますが、土地の広告を出すのは通常不動産会社です。売主としては不動産会社が必要とする土地の情報や写真、付近の交通・店舗情報などを提供することになるでしょう。
【見学】:土地の見学の受け入れをする
土地の販売広告を出稿すると、買主が現れ実際に土地を見学したいといってくるでしょう。買主が土地の見学を希望してきたら、売主は気前よく見学に応じるようにしましょう。
土地の見学は見学者に土地を購入してもらう大チャンスです。売主は土地を魅力的に見せるための事前準備をすると土地が売れやすくなります。
売主ができる事前準備とは例えば、以下のようなものがあります。
- 買主視点で、土地の長所を説明できるようにする
- 土地上にゴミや物を置かないようにする(土地をきれいに見せる)
土地を購入する人の約7割は見学中に購入の可否を決めているというデータもあるほど人は見た目を気にします。売主は土地の説明などを不動産会社任せにせずに積極的に見学者と話をするとよいでしょう。
大金を出して買った家を、二束三文で売りたい人はおらず、思い出のある家なら、なおさらのこと安くは売りたくないはずです。ところが、現実的に考えて、家を高く売ることは非常に困難だと言わざるを得ません。特に相場より高くは売れないと考えたほう[…]
【売買契約】:買主を決めて契約を結ぶ
買主が現れたらいよいよ土地の売買契約を結びます。
売買契約を結ぶには、まず不動産会社が重要事項説明書と売買契約書の読み合わせを行い、買主が書類の内容に納得したら書類に署名押印をして売買契約が締結されます。重要事項説明書とは不動産会社が買主に知ってほしい土地の権利関係や管理関係などをまとめた書類です。
重要事項説明書ならびに売買契約書は土地の所有権の移転時期や契約の解約条件などトラブルになりがちな重要な項目が記載されています。万が一分からないことがあったら遠慮せず不動産会社に質問をしてみると良いでしょう。
【決算・引き渡し】:残預金を受け取って土地を引き渡す
売買契約をしてから約2カ月後に売主は買主から残預金を受け取り、土地の所有権移転登記手続きをします。(手付金は売買契約時に買主が売主に支払う)
土地の引き渡しをするのに2カ月もかかるのかと驚かれる方も多いでしょう。2カ月もかかるのは決済・引き渡しを行うまでに売主は抵当権抹消手続き、確定測量、引っ越し・残置物処分などすべきことがたくさんあるからです。
【確定申告】:土地を売却した翌年に確定申告する
土地を売却したら、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をするようにしましょう。確定申告をするのは、土地を売却して利益が発生した場合に売主は譲渡所得税を支払わなければいけないからです。
利益が発生しなければ確定申告をする必要はありませんが、土地を売却して損をした場合確定申告をすると「損益通算」という仕組みによって税金が戻ってくる場合があります。したがって利益が出た、出ていないにかかわらず確定申告を行うとよいです。
なお、土地を売却して利益が出たのに確定申告をしないとさらに追加で税金を支払わなければいけないという罰則があるので注意しましょう。
土地を売却した、または土地の売却予定がある方向けに確定申告についてお伝えします。土地を売って利益が出た場合は税金を払う必要があります。土地売却をして利益が出た場合、税金を払うために必要なのが確定申告の手続きです。税金を支[…]
まとめ
土地の売却価格は土地の周辺の相場価格と土地の個別要因によって決まります。
土地の周辺の相場価格を知る方法は4つありますが、最も簡単な実勢価格から相場価格を把握するとよいでしょう。
さらに土地の売却を考えているなら正確な売却価格を知るために、必ず不動産会社に土地の査定を依頼しましょう。不動産一括査定を使って土地の査定を依頼すると土地が高値で売却できる可能性が高まります。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
土地は所有しているだけで固定資産税がかかるため、自分では使わない土地を相続したとき早く売却したい気持ちになるでしょう。土地は売却してしまえば税金を払う義務から解放されますし、売却金額が手に入りハッピーになれると思いますが、売却金額は[…]
