固定資産税評価はいつどのように決まるのか。調べ方と計算方法

固定資産税評価を知ろう

これからマイホームを持つ予定がある人は、土地や建物の不動産価格に着目するだけでなく、毎年固定資産税の支払いが必要になることも理解しておきましょう。

そして、固定資産税は固定資産税評価額によって変わるという点に注意してください。ではこの評価額についてどういうものなのかを知っていきましょう。

1. そもそも固定資産税とは

住宅や土地などを所有すると、不動産ごとに固定資産税を毎年支払わなければいけません。なお、納税対象者は毎年1月1日の時点で所有権を持つ人になります。

納税通知書は納付時期の前である4~6月頃に送られてきますが、自治体によって時期が異なるので事前に確認しておきましょう。また、固定資産税は一括で納めることもできますが、年4回に分けて納付することも可能です。

2. 固定資産税評価額について

固定資産税評価額とはなにか、そしてどのように調べればいいのか基本的な部分を理解していきましょう。

2.1 固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税などを計算する際に使用するものだと理解しておくといいでしょう。

なお、評価額は総務大臣が基準や評価などについて定めた固定資産評価基準をもとに決まります。例え同じ広さの建物であっても評価額はそれぞれ異なるため、固定資産税額も異なる点に注意してください。

ちなみに固定資産税評価額は市場価格と連動しているわけではないので、売買価格の参考にすることはできません。あくまでも固定資産税、不動産取得税などを算出する基準にしかなりません。

ただし公示価格の70%が固定資産税評価額の目安になるので、逆算すれば売買の参考にすることも可能になるでしょう

2.2 固定資産税評価額の見直しは3年ごとに行う

固定資産税評価額は市町村が決めており、見直し(評価替え)が3年ごとにあり基準年の1月1日に行われています
例外もあり、新築や増築などがあった土地はその翌年度に見直しがされるので注意してください。ここ最近から今後の見直し年については以下となります。

見直し年
2015年
2018年
2021年
2024年
2027年
2030年
2033年

2.3 固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額が分かっていると、納める税額を事前に把握することができます。評価額の調べ方を確認しておきましょう。

納税通知書から確認する

所有している土地や建物の固定資産税評価額を簡単に知りたい場合は、毎年役所から送られてくる納税通知書を見てみましょう。

納税通知書に一緒に添付されている課税明細書にある価格という項目に、固定資産税評価額の記載があります

全国地価マップで確認する

総務省管轄機関である財団法人資産評価システム研究センターが運営している全国地価マップというサイトがあります。これを利用して全国の土地の固定資産税評価額路線価を調べてみましょう。

それに土地の形による補正率と面積を掛けることで固定資産税評価額は算出することができます。

なお、各市町村のサイトからでも路線価は確認できますが、pdf化している場合は見づらい場合があります。

利便性で選ぶならグーグルマップのように使える全国地価マップがおすすめです。地図がカラーで拡大も簡単にできます。

使い方は以下の記事を参考にしてください。

土地には5種類の評価額が存在します。記事では5種類の評価額の違いと評価額と売値の関係、土地の売却価格の調べ方を解説します。

また、全国地価マップを利用する際は、以下の点に注意して見て下さい。

  • 地図に赤字で振ってある数字は番地、家に小さく振ってある数字は号数。
  • 例1-2(赤字)-3(家に細かくふってある数字)といった表記になる

  • 赤丸は周辺の評価額の基準となっている場所
  • 道の矢印は、端から端までが矢印部分の評価額

2.4 これから購入する家の固定資産評価額を知る方法

これから家を建てたり購入したりする場合、先に購入予定の家の固定資産評価額を知りたいという人もいることでしょう。先に固定資産税額を知ることができれば、ローン返済の資金計画が立てやすくなります。

新築住宅の場合

新築住宅を購入するなら、モデルハウスやモデルルームの見学の際に住宅メーカーに尋ねてみましょう

必ずではありませんが、固定資産税額の概算を教えてくれることがあります。ただし、あくまでも概算で、実際の税額とは異なるので注意が必要です。 

中古住宅の場合

中古住宅を購入するなら、不動産仲介会社に尋ねてみましょう。中古住宅の場合は、固定資産税評価額がわかっているので、教えてくれるはずです。

2.5 固定資産税を把握してから住み替える家を探そう

固定資産税評価額が分かると固定資産税もある程度把握することができるので、資金計画も立てやすくなります。
住み替えで新しい家を購入するなら、今住んでいる家の売却が必要になるでしょう。
売却を検討する場合は、売却価格の相場を調べてから売るようにしてください。

より適切な相場を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較してみる必要があります。一括査定サイトを使うことで、同時に複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することができますので、ぜひ活用してみてください

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3. 固定資産税評価額が基になる税金

固定資産税評価額が基になる税金は複数あります。それらの計算方法を把握することで、適切な資金計画が立てられるので準備をしておきましょう。

3.1 固定資産税評価額から各税額を算出

固定資産税評価額が分かると、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出も可能です。それらを事前に算出しておけば、毎年ローンを含む住宅に必要な金額が分かります。そのため、不動産購入を念頭においた資金計画も立てやすくなるでしょう。

  • 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税:固定資産税評価額×0.3%
  • 不動産取得税:固定資産税評価額×4%
  • 登録免許税:固定資産税評価額×2%(平成31年3月31日まで土地は1.5%)

3.2 住宅用地の特例

土地に住宅が建っている場合、住宅用地の特例が適用されて固定資産税と都市計画税が軽減されます

なお土地面積によって軽減される度合いは異なるため、事前に把握しておきましょう。

区分土地面積固定資産税都市計画税
小規模住宅用地200平米以下1/61/3
一般住宅用地200平米超1/32/3

3.3 評価額が上がっても税金が急に増えるわけではない

3年ごとに評価額は見直されることは仕方のないことです。しかしそれで納める税金が急に増えてしまっては、生活に負担がかかってしまいます。

ただ評価額が上がった場合は、負担調整措置によって徐々に税金が高くなるので、いきなり負担が大きく増すことはありません。

負担調整措置の計算方法は「昨年の税額+今年の税額の5%」となり、その金額を納めれば問題ありません

4. 新築物件の固定資産税評価額は家屋調査で決まる

新築物件の固定資産税評価額はどのように決まるのか確認しておきましょう。

4.1 家屋調査で決まる

新築物件の引き渡し後、1~2カ月ほどでお尋ね文が届き、家屋調査が行われます。

所要時間は約15分ほどで外壁材や設備のグレード、窓の形などを税務署が直接室内まで訪問して確認することが多いです。ただ場合によっては、外観と書類だけで判断するケースもあります。

4.2 外観と書類だけで判断する際の注意点

基本的に家屋調査は室内を直接訪問して確認をします。ただし自治体によっては、それを外観と書類だけの判断でも可能なようです。

しかし、その場合は建物評価額が高く設定される可能性もあるようです。

事前に固定資産税評価額の相場を把握しておき、高く評価をつけられた場合は、申し入れをするなどの対策をすると良いでしょう。

5. 固定資産税評価額はマンションと一戸建てのどちらが高いのか

マンションと一戸建てで固定資産税評価額はどのように変わるのかも理解しておきましょう。

5.1 立地などの条件によるので一概にどちらが高いとはいえない

建物の固定資産税評価額は、以下が主な評価対象となります。

  • 基礎や柱などの主体構造部
  • 外周壁骨組
  • 間仕切骨組
  • 外部仕上
  • 内部仕上
  • 床仕上
  • 天井仕上
  • 屋根仕上
  • 特殊設備(劇場などのステージや銀行のカウンターなど)
  • 建築設備(電気設備、衛生設備、空調設備、防災設備など)

これらはその家の規模や構造によって大きく変わってきます。

そのため、マンションと一戸建てのどちらの固定資産税が高いかを比較することは容易ではありません。

ただし、土地の評価額に大きな差がないのであれば、マンションのほうが一戸建てよりも建物の固定資産税自体は高くなります

マンションの場合、敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となるため、土地よりも建物の価格のほうが、購入金額に占める割合が高くなります。さらに、一戸建ての建物の部分の耐用年数が22年であるのに対し、マンションの耐用年数は47年と設定されています。耐用年数が長いほど、固定資産税は高くなりますので、結果的にマンションの方が固定資産税が高くなってしまうのです。

5.2 床面積が同じでも条件により固定資産評価額は変わる

固定資産税評価額は、建築コストの影響を受ける傾向にあります

そのため同じ床面積だったとしても、木造建築と鉄筋コンクリ―ト造では評価額も異なると考えてください。また、キッチンやトイレなどの数や質、大きさも評価額に影響してきます。

6. 固定資産税評価額が不服だった場合は審査の申し出ができる

固定資産税評価額はある意味一方的に決められてしまうものです。そこで適切な評価をしてもらえているか、自分でも確認をしてみましょう。

6.1 固定資産税の縦覧制度

毎年4月1日から最初の納期限日まで、土地価格等縦覧帳簿および家屋価格等縦覧帳簿を縦覧することができます。その帳簿には主に以下の項目が記されており、納税者は自分が所有する建物や土地の固定資産税評価額と、同一市町村内のほかの土地や家屋の固定資産税評価額を比較することができるのです

  • 土地所在
  • 地番
  • 地目
  • 地積
  • 価格
  • 家屋所在
  • 家屋番号
  • 種類
  • 構造
  • 床面積
  • 価格

これを利用して、自分が所有する建物と土地の評価額が適正かどうかをぜひ確認してみてください。なお、手数料はかかりません。

6.2 課税額に納得できない場合

課税額に納得できない場合は、固定資産評価審査申出制度を利用することで市区町村の固定資産評価審査委員会に審査の申し出を行うことが可能です。

ただし余程のことが無い限り、評価額が改まることはありません。

7. 不動産の売買時には固定資産評価証明書が必要

不動産売買では固定資産税の清算がつきものです。

そのためにはその年の固定資産税を把握する必要があるため、その方法を理解しておきましょう。

7.1 その年の固定資産税を知るために固定資産評価証明書が必要

不動産の売買を行う場合、買主と売主の間で固定資産税の清算をしなくてはいけません。一般的には清算は日割りで行われますが、その計算をするには基となるその年の固定資産税を把握する必要があります。

そのため不動産会社に頼んで、固定資産評価証明書に記載の評価額を確認しておきましょう

なお、固定資産評価証明書とは総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価した価格を市長が決定し、固定資産課税台帳に登録したものになります。

そして不動産に課税される税金は、土地や建物を売却する時の参考のために用いられるものです。

7.2 固定資産評価証明書と固定資産公課証明書の違い

紛らわしいのですが、固定資産評価証明書と似たものに固定資産公課証明書という書類があります。前者は固定資産評価額の証明書になり、後者はそれに加えて課税標準額及び税相当額を記載したものです。

公課証明書は不動産取引で、買主と売主で固定資産税の清算をする際に主に使用すると覚えておきましょう。

7.3 固定資産評価証明書の取得方法

固定資産評価証明書の取得方法は、2つあります。1つ目は市区町村の区役所、出張所、駅にある証明書発行コーナーなどの窓口で必要書類を提出して発行する方法です。

その際、固定資産評価証明等請求書と本人確認書類を用意しておきましょう。第三者による請求では委任状も必須です。

2つ目は郵送になりますが、この場合は窓口手続きで必要な書類に加えて返信用封筒と手数料(定額小為替)を同封してください。

なお手数料は市区町村によってことなりますが、1通350円から400円程度になります。

固定資産評価証明書は本人以外でも取得が可能

これらの書類は原則本人しか取得はできません。

ただし媒介契約を結んだ不動産会社であれば、代理人として取得が可能となっています

8. 固定資産税評価額を調べてから不動産の売買をしよう

不動産の売買をする場合、毎年の固定資産税や都市計画税の支払いについて事前に把握しておくことが重要になります。

不動産価格だけを考えて資金計画を立ててしまっては、後々になって支払いに困ることになりかねません。

そこでそういった税金を把握するために、自分が所有している建物と土地の固定資産税評価額を調べてみましょう。不動産売買成功の秘訣はこういった事前準備をしっかり行っておきましょう。