接道義務に違反すると土地の価格は下がる。定義とチェック方法とは

接道義務を知ろう

土地を売却しようと思い、土地について調べていると接道義務という言葉を見かけたことはありませんか。

またリフォームか建て替えかを検討した場合、再建築可能かどうかを調べるように言われたことがある人もいるでしょう。

接道義務というのは建物を建てる敷地が接するべき道のことであり、再建築の可否も接道状況によって決まります。

今回、接道義務とはどういったものかをご紹介します。

またこの義務を満たしていない敷地にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

合わせて売却する時のポイントについても解説します。

接道義務を満たしていないという敷地は多いのが現状です。

このような土地を所有されている方や、そのような土地を使い、投資したい方は参考にしてください。

1. 土地の接道義務とは?

接道義務を理解する
土地の接道義務とは、建築基準法に定められているものです。

この法律で新しく家を建てる際、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないといけないと決められています。

つまり敷地の入り口が建築基準法で道路とみなされた道に2mは接していないとなりません。

接道義務は災害や救急、火災などの時に緊急車両の通行や避難経路の確保のために定められています。

また、通風や採光などの建物の環境を保つためにも役立っています。

そのため、特に都心の建物が密集した地域では接道義務を守ることが重要です。

都心だからということではなく、都市計画区域によって適用されるルールだからです。

接道義務を守っているかは、その土地に建てられた住居の安全性にかかわります。

また、暮らしていく上での環境にも大きく影響します。

そのため、自分の家の前の道路が接道義務を満たす道路であるかを調べ、接道義務を果たしているかを知っておくとよいでしょう。

接道義務を満たしているかどうかは、その土地の評価にも大きくかかわります。

接道義務は法律で定められたルールです。

法律違反の不動産が売れないなんて想像は容易です。

自分の土地の正しい評価を知る上でも接道義務を守っているのかチェックしましょう。

2. 不適合接道になることによって起きるデメリット

接道義務のデメリット

接道義務を満たしていないと不適合接道として扱われます。

この場合には再建築ができなかったり、建築するためにセットバックが必要になります。

そのため、不動産の価値にも大きく影響します。

2.1 未接道の代わりに行うセットバックとは

セットバックとは、後退を意味します。

4mの道に接していない敷地に建物を新築する際は、敷地を後退させなければなりません。

後退させる距離は道路の中心線から2mになる位置までです。

道路の中心線から2mの理由は、通常道の両側に家が建つためです。

両方の家が道の中心線から2mになるまで敷地を後退させると、4mの道幅を確保できるという計算です。

しかし、敷地が面している道路の反対側が家ではなく崖や川などの場合は話が違ってきます。

道路の端から4m確保できるように、一方の敷地をセットバックしなければなりません。

このように幅員が4mに満たない道路にしか接していない場合には、セットバックすることで建築が可能になります。

しかし、この場合セットバックした分敷地面積が小さくなるので、建てられる建物も小さくなります

2.2 再建築不可になる

接道義務を満たしていない土地ということは、間口が2m以下であるか、接地している道路の幅員が4m以下であることが考えられます。

この場合、古い家は古い法律で建てられているために更地にしてから新しい家を建てようと思っても、建てることができません

また、建築確認手続きが必要な増改築も行えません

そして、これらのような再建築不可の物件は汎用性が低いため、価値が低く販売価格も低く設定されています。

再建築ができないだけでなく、売却の時に買主を見つけられない。または、買主が見つかってもかなり低い金額での売買になるというデメリットがあります。

2.3 建築や取り壊しの際の重機が侵入できない

間口が2mに満たない土地の場合、家を建築する時や解体作業を行うときに重機を入れることができません

よくある2階建ての住宅を解体する時に使用する重機は2.3mくらいあります。

そのため、重機が侵入するには最低でも2.7m必要です。

もし、このような接道義務を満たしていない土地で解体作業を行う場合には、人力での作業になります。

そのため、費用も高額になり時間もかかります。

このような土地は更地にして所有していても家を建てることもできず、駐車場や資材置き場等として利用するしかありません。

また、価値も低くなるため手放しにくいというデメリットがあります。

3. 所有する不動産が接道義務を満たしているかチェックする

接道義務をチェック

自分の土地が接道義務を満たしているか確認しましょう。

都市計画区域内であれば接道義務があります。

接道義務を守っているかチェックするポイントを解説します。

3.1 都市計画区域内かどうか

都市計画区域や準都市計画区域では接道義務があります

これら以外の地域では接道義務はありません。

まずは、所有する不動産が都市計画区域や準都市計画区域に所在していないか調べましょう。

多くの住宅地は市街化区域にあるため接道義務があります。

この都市計画区域内かどうかを調べるには、その不動産がある市区町村の都市計画課に直接確認するのが確実です。

3.2 道路の種類と調べ方

接道義務を満たしているかどうかは道路の種類を調べることでわかります。

道路の種別図は役所や道路局、土木事務所などで見ることができます

この種別図は道路が色分けされていて、その色を見ることで道路の種別を確認することができます。

42条1項1号道路緑色道路法による道路(一般国道、都道及び市町村同)で幅員4m以上の道路
42条1項2号道路黄緑色都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法によって築造された道路で幅員4m以上の道路。
42条1項3号道路淡緑色建築基準法の施工日(昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日=基準時)にすでに存在している道(公道・私道は問わない)で幅員4m以上の道路。
42条1項4号道路橙色都市計画道路等で2年以内に事業が施行される予定で、特定行政庁がその位置を指定した道路で幅員4m以上の道路。
42条1号5号薄橙色私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。位置指定道路とも呼ばれている。幅員4m以上の道路。
42条2号水色基準時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定した者。(公道・私道は問わない)42条2号道路又は2号道路と呼ばれている。

この42条1項1号から5号は建築基準法で認められた道路です。

これらの道路に適切に接地していれば、接道義務を満たしています。

この種別図を見ながら地図上の道路の色を見て、自分の家の前の道路が42条1項1号から5号に該当するか確認してみましょう。

42条2項の道路は水色で表示されており、この道路に面している不動産は再建築の際にセットバック等の条件が付けられます。

そして、43条1項に該当するただし書きの適用を受けたことがある土地では、建築に役所の許可が必要です。

何も色のない道路は認められた道路ではないため、接地していても接道義務を満たすことにはなりません。

また、各都道府県では公道管理区分を持っています。

この行動管理区分を市区町村のサイトなどで検索し上記の表の道路を調べることができます。

道路と認められた道路に接地していないと再建築不可の可能性が高いため注意しましょう。

3.3 接地部分の距離の調べ方

道路との接地部分の距離には2m必要ですが、旗竿地の場合には2m接地していてもその2mの幅が奥まで続かないと接道義務を満たしていることになりません。

土地への侵入口が2カ所ある場合にはどちらかが2mの接地をしていなければなりません。

1mずつ離れて接地していても接道義務は満たしていません。

接道義務は緊急車両などのスムーズな侵入を行うためのものなので、直線で2m道路に接地している必要があります。

アパートやマンションの接道義務と接道距離

アパートやマンションにも接道義務があります。

アパートやマンションは多くの人が居住しているため、安全性を確保するために自治体の条例でより厳しい基準が設定されています。

アパートやマンションの接道距離は自治体での条例がなければ2mですが、自治体で条例が定められていればそれに従わなければなりません。

そのアパートやマンションがある自治体にもよりますが、多くの自治体では接道距離が4mに設定されています。

そして、床面積の合計が大きくなるほど接道距離が長く設定されている自治体もあります。

2,000平方メートル超の床面積のマンションだと接道距離が10m必要な自治体もあります。

これは緊急車両の侵入のためでもありますが、多くの人が避難できる道を確保するためでもあります。

3.4 特殊な土地の場合の接道義務

土地には正方形や長方形以外にもいろいろな形が存在し、それらの土地にも都市計画区域内だと接道義務があります。

例えば、旗竿地なら接道距離が2m必要ですが、竿の部分の道路幅が2m以上必要です。

また、袋地のように他の土地に囲まれている土地や無道路地も都市計画区域内であれば接道義務があります。

この場合、実際に道路に接していなくても囲繞地通行権があり、その通行する土地が接道義務を満たしていると問題ありません。

囲繞地通行権とは、所有者の土地が他の所有者の土地もしくは海岸などに囲まれて公道に接していない場合、囲まれている土地の所有者が公道までの他の土地を通ることができる権利です。

つまり、入り組んだエリアでどうしても道路に接地できない土地でも、囲繞地通行権が認められた場合は接道義務違反にならないということです。

このように道路に接していない土地の場合には囲繞地通行権があるのかを確認し、内容を書面で残すことが重要です。

昔からの土地の場合、口約束のみで通行していることがあります。

しかし、内容を書面で残していないと、土地の所有者が変わった時にトラブルが起きる可能性があるので注意が必要です。

4. 接道義務を満たしていない土地を売却するポイント

売却のポイント

こちらの基準を満たしていない土地を売却する方法はあるのでしょうか?

セットバックや再建築不可の不動産はなかなか買い手がつかないのが現状です。

しかし、このような土地であっても上手に売却する方法もあります。

そのポイントについて詳しく見ていきましょう。

4.1 隣接地から土地を購入する

費用はかかりますが、基準を満たすだけの敷地を確保するため、隣接地から土地を購入する方法があります。

再建築不可の土地だと買主を見つけることができない可能性が高くなります。

また、買主がみつかっても再建築不可の土地の売却価格はとても低い設定です。

そこで、隣家との交渉が可能であれば自分の土地と接する隣家の土地を買い取る、もしくは買い取ってもらうことで接道義務を満たす土地にすることができます。

うまく隣家が買ってくれれば早く売却活動を終わらせることができます。

逆に隣家が土地を売ってくれれば、強気の売却額で販売が開始できるでしょう。

接道義務を満たしていない土地が売却できないからといって放置していると、固定資産税などの税金がかかり続けます。

このような接道義務を満たしていない土地にある家屋の放置も、空き家の増加につながっています。

空き家が「特定空き家」に認定されると固定資産税が6倍に跳ね上がります。

また、防犯面では泥棒や放火される心配や環境面では老朽化して周辺近所に迷惑をかける可能性もあります。

不動産会社に相談するなどして上手に売却しましょう。

交渉が上手な不動産会社を見つけるには?

再建築不可の土地を再建築可能として売り出すというのは、少なくはないですが特殊なケースです。

このような土地を任せるなら、やはり経験豊富な不動産会社が安心です。

隣接地所有者との交渉なども含め、頼りになる不動産会社を見つけて売却にのぞみましょう。

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4.2 個人への売却ではなく法人への売却を検討

個人の住宅としては使いにくい土地も、法人にとっては都合の良い土地である場合があります。

また再建築不可の土地を含む一帯の土地を購入したい不動産会社や、その辺りで事業を起こしたい事業主がいる場合もあります。

再建築不可の土地を所有している場合は、法人への売却も視野に入れてみましょう。

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不動産会社にも得手不得手があります。

個人間の不動産売買の仲介が得意な会社もあれば、法人同士、法人と個人の売買を中心に扱う業者もいます。

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その理由は、まずはいくらで売ることが出来るのか知ることができますし、その中で個人から法人への売買が得意な業者を見つけられるかもしれないからです。
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7. 接道義務を満たしていない土地も不動産会社に相談して上手に売却しよう

接道義務の土地も相談

接道義務は都市計画区域や準都市計画区域の不動産を所有する人に係る法律です。

そのため、都心の家を購入・売却する時には接道義務を満たしているかしっかり確認しましょう。

しかし、接道義務を守っているかどうかを調べるのは難しい、面倒と感じる方もいると思います。

そのような時には不動産会社に相談して調べてもらうこともできます。

基準を満たしていない土地も、リフォームをし住み続けることは可能です。

売却する際は買い手を個人だけに限定せず、法人や投資家の方を視野に入れることもできます。

ほかにも、隣接地から必要な土地を購入し、再建築可能として売却する方法もあります。

不動産に対して、一番してはならないのが放置です。

無接道の敷地も、不動産会社に相談して上手に売却しましょう。

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