不動産売却にかかる4つの税金。計算方法と損をしない控除とは【監修記事】

土地や住宅などの不動産を売却する際、不動産の取引額が大きいほど多額の税金がかかります。税金の知識やその控除(節税)方法を知らないで不動産を売却すると、支出が多くなって損をしてしまいます

そこで、費用を抑える工夫が必要となります。

この記事では、不動産を売却する際にかかる税金計算方法税金を抑えるコツ(控除)を解説します。なお、記事内で触れられている内容は2019年(令和元年)の最新版となっております。

参考文献:土地や建物を売ったとき|国税庁

この記事では、「土地と建物を売却」したときにかかる税金について書いています。「土地の売買」にかかる税金を知りたい方は「土地売買にかかる税金」を、「不動産を相続」したときにかかる税金について知りたい方は、「不動産を相続した際にかかる税金」をお読みください。

では、不動産の売却時にかかる税金についてみていきましょう。

福谷 陽子
【監修】福谷 陽子
京都大学法学部卒業の元弁護士
保有資格:司法試験合格、簿記2級
不動産の売買や相続、破産管財、任意売却など多種多様な経験を積んでいる。

不動産売却にかかる4つの税金

売却時にかかる税金とは

不動産(土地と建物)を売却すると4種類の税金がかかります。
4種類の税金とは、

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

です。

印紙税と登録免許税に関しては不動産を売却したら必ず支払わなければなりませんが、住民税と譲渡所得税に関しては、利益が出たときのみ支払います。

では、それぞれの税金について以下で詳しく見ていきましょう。

印紙税とは

印紙税とは、手形や領収書などの文書に対して課せられる税金のことで、不動産売却の場合は、買主との契約書をかわした時に発生します。

印紙税は契約金額に応じて税率が決められており、契約金額が高くなるほど印紙税の金額も上がっていきます。

印紙税
契約金額本則税率軽減税率
10万円~50万円以下400円200円
50万円~100万円以下1千円500円
100万円~500万円以下2千円1千円
500万円~1千万円以下1万円5千円
1千万円~5千万円以下2万円1万円
5千万円~1億円以下6万円3万円
1億円~5億円以下6万円3万円
5億円~10億円以下20万円16万円
10億円~50億円以下40万円32万円
50億円越え60万円48万円

なお、軽減税率は、平成26年4月1日から令和2年(2020年)3月31日までの間に作成され、取引額が10万円を超える不動産売買契約書に適用されます。

参考文献:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

印紙税の支払い方法は郵便局などで収入印紙を購入し、課税対象になる文書(不動産売買契約書など)に貼ることで、納付したことになります。

契約書は2枚作成して、売主と買主が1枚ずつ所持します。印紙代は1枚ごとに発生しますが、売主はコピーで対応をするという手もあります。

コピーした書類に印鑑やサインをしてしまうと印紙代が必要となりますが、サインをしなければ印紙税は不要です。

ただし、売主の契約書がコピーの場合は、何かトラブルが起こったときの証拠力が弱くなってしまいます。

原本の証拠力の方がコピーより強く、原本と相違があった場合は原本に書いてあることが優先されます。

登録免許税とは

登録免許税とは不動産の名義を変更する際に発生する税金のことです。名義を変更する手続きを「所有権の移転登記」といいます。

不動産の所有権を移転登記する場合は以下の計算式で出される税額を支払う必要があります。

登録免許税=固定資産税評価額×登録免許税率

なお、登録免許税率は以下のようになります。軽減税率は、令和3年3月31日まで適用されます。

登録免許税
本則税率軽減税率
2%1.5%

参考文献:免許登録税に関する資料|財務省

また、登録免許税の計算には固定資産税評価額が必要です。固定資産税評価額は、役所から土地の所有者に毎年送られてくる固定資産税課税明細書で確認できますし、役所で固定資産税評価証明書を申請取得することも可能です。
詳しい調べ方については下記の記事をご覧ください。

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登録免許税は売主、買主それぞれに発生する税金ではなく、不動産1つに発生する税金です。支払いの際にはどちらか一方が払うか折半しますが、通常は買主が負担します。

契約時に売主と買主で相談して負担方法を決定しましょう。

譲渡所得税・住民税とは

不動産を売却した際、購入した代金より高く売れ利益が出た際に発生する税金です。

譲渡所得税が発生するケースでは、地方税である住民税も発生します。この2つの税金はセットで捉えると良いでしょう。

なお、2011年から2037年の間は東日本大震災の復興支援金として、復興特別所得税も加算されます。復興特別所得税に関して詳しいことは国税庁のサイトで詳しく解説をしています。売却をする前に把握をしておくことをおすすめします。

譲渡所得税で重要なのは、所得税の税率が所有期間によって異なることです。後ほど詳しく説明しますが、所有期間が5年を過ぎると税率が低くなります

家を売却し、利益が出た場合は翌年に確定申告をする必要がありますが、損失が出てしまった場合は所得が発生していないので、確定申告は不要です。

譲渡所得税と住民税を計算する3つのステップ

不動産売却 税金
譲渡所得税と住民税は、(課税譲渡所得-特別控除)×税率で求めることができます。

以下の3つのステップで計算しましょう。

  1. 課税譲渡所得額を出す
  2. 不動産の所有期間から譲渡所得税、住民税の税率を把握する
  3. 特別控除を利用して税金を節税する

各ステップを踏みながら、ともに譲渡所得税と住民税を計算していきましょう。

ステップ1. 課税譲渡所得額を出そう

譲渡所得税は、課税譲渡所得額に税率を掛けることで求めることができます。まずは、売却する不動産の譲渡所得額と課税譲渡所得額を出しましょう。

課税所得額は以下の式で求めることができます。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

特別控除についてはステップ3で後ほどご説明します。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

取得費とは、土地や建物を購入したときの購入代金や、仲介手数料等の合計額のことです。

実際の取得費の金額が不明な場合、譲渡金額の5%相当額を取得費として計算できます。

売却費用とは、土地や建物を売るために要した費用のことで、以下の項目を含めることができます。

  • 仲介手数料(取得および売却時双方)
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 土地の造形費用
  • 埋め立て費用
  • 建物解体費用
  • 測量費用
  • 印紙代

たとえば土地を売った価格が3,000万円、土地を買った時の取得費用が2,500万円、売るときにかかった不動産仲介業者への手数料や税金などを含めた額が100万円とします。
すると「3,000万円-(2,500万円+100万円)=400万円」となり、譲渡所得は400万円であると分かります。

ただし、マンションや一戸建ての場合は、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。

マンションや一戸建てなどの建物場合は減価償却を差し引く

マンションや一戸建ては、期間が経過するごとに建物の価値が落ちるため、時の経過によって減少していく資産価値を取得費から耐用年数に応じて償却計上します。

減価償却費は以下の式で求めることができます。

減価償却費=購入価格×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は構造によってきめられており、以下の通りです。

建物の構造耐用年数償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造70年0.015
れんが造、石造、ブロック造57年0.018
木造、合成樹皮造33年0,031
木骨モルタル造33年0.034

参考文献:減価償却費の計算について|国税庁

実際に例を使って、建物と土地を売却した場合の譲渡所得を計算してみましょう。

例 : 築15年の木造1階建ての戸建住宅と土地

建物・土地の購入価格5500万円(建物:2000万円、土地3500万円)
購入時諸費用150万円
譲渡価格5000万円
譲渡諸費用250万円

上記不動産を売却した場合、まず建物の減価償却費は、

2000万円×0,9×0.031×15年=837万円

となります。

次に取得費を計算してみましょう。

取得費=「土地購入費」+「建物の購入費-減価償却費」+「購入時諸費用」で求められるため、

取得費=3500万円+(2000万円-837万円)+150万円=4313万円

で、取得費は4313万円となります。

最後に、譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)のため、

譲渡所得=5000万円-(4313万円+250万円)=437万円

となります。

譲渡所得の求め方がわかれば、そこから特別控除を引き算すれば良いので、課税所得額も算出できます。

次に「税率」をかけ算して税額を計算する必要があるので、譲渡所得税と住民税の税率についてみていきましょう。

ステップ2. 不動産の所有期間から譲渡所得税、住民税の税率を把握する

譲渡所得税と住民税の税率は、売却予定の不動産の所有期間によって変わります

土地や建物を売った年の1月1日地点で土地や建物の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得のほうが税率は低くなるので、不動産を売却する際は、不動産の取得から5年を経過した後売却することがおすすめです。

所得税・住民税の税率
区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

参考文献:土地や建物をうったとき|国税庁

例えば、平成31年中(2019年1月1日以降)に不動産を売却した際には、その不動産の取得が平成25年12月31日以前であれば長期譲渡所得に、平成26年1月1日以降だと短期譲渡所得に分類されます。

税率を把握するのは案外簡単です。最後に税金を節税することができる特別控除についてみていきましょう。

ステップ3. 特別控除を利用して税金を節税する

最後に、特別控除を利用して税金を節税する方法をご説明します。

特別控除は、課税所得額(課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除)を計算する際に必要になります。ここに先ほどの「税率」をかけ算して最終的な税額を求めます。

不動産を売却した際に利用できる控除を表にまとめました。

譲渡益の有無譲渡の種類特例
譲渡益が生じる場合売却居住用財産を売却した際の3000万円の特別控除
売却所有期間10年超の居住用財産を売却した際の軽減税率の特例
買換え特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損が生じる場合売却居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
買換え居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

では、各控除について詳しくみていきましょう。

居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除は、不動産を売買して売却益が発生し、以下の条件を満たした時に利用できる控除です。

  • 物件所有者が居住していた不動産であること
  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売却した年をさかのぼって2年間に特別控除やほかの譲渡損失の特例を受けていないこと
  • 買主との関係が夫婦や親子など特別な間柄でないこと

参考文献:マイホームを売った時の特例|国税庁

空き家になったら3年以内に売却する必要があり、投資用物件の売買や夫婦や親子間での譲渡には適用されないと考えてください。

3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円が控除されるため、譲渡所得が3,000万円以内であれば課税はされません。
多くの場合、居住用不動産売買の売買において3,000万円を超える利益を得ることはありません。ただし住宅ローン減税との併用ができないので、住宅ローン減税を利用したい人はこの特例の適用を受けられず譲渡所得税を払う必要が発生します。

所有期間10年超の居住用財産を売却した際の軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定の条件を満たした際は、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

この軽減税率の特例は、前述した居住用財産を売却した際の3,000万円の特例と併用することができます
一定の条件とは以下の通りです。

  • 物件所有者が居住していた不動産であること
  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 買主との関係が夫婦や親子など特別な間柄でないこと

適用される軽減税率は以下の表のようになります。
X =(土地建物を売った収入金額)-(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除

居住用財産を売った時の軽減税率
課税譲渡所得金額(X)税額
6,000万円以下X×10%
6,000万円超え(X-6,000万円)×15%+600万円

参考文献:マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁

マイホームを買い替えた時に受けられる特例

譲渡所得の控除制度以外に、課税を将来に繰延する制度があります。居住用の不動産を買い換えるために不動産を売却した場合、そのときに課税されるはずだったものを、新たに取得した不動産を売却するときまで課税を先延ばししてもらえます。

この制度を適用する場合にも、いくつかの要件を満たす必要があります。
主な要件は以下のとおりです。

  • 住宅と土地の所有期間が、譲渡した年の1月1日までに10年超えている
  • 売った年から3年以内に3,000万円の譲渡所得税特別控除の特例を受けていない
  • 通算10年以上の居住期間
  • 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日に買い換えを行う。ただし税務署長の承認があれば、譲渡年翌年の12月31日までは延長が可能
  • 買い換え物件は新築後25年以内、もしくは新耐震基準に適合している(新耐震基準
  • 買い換え物件は、床面積50平米以上、買い替える土地の面積が500平米以下

参考文献:特定のマイホームを買い換えたときの特例|国税庁

転勤等で単身赴任し一時期住んでいない家であっても適用されますが、マイホームではなく別荘など娯楽目的で所有している家は適用されません.

買換え特例というのは税金の控除ではなく、買い替えた住宅を売却するときに税金を支払う「税金の繰り延べ」です。

また、3,000万円の特別控除と併用できません

買換えの特例は税金の繰り延べであって税金が安くなる訳ではないので、買い替えた自宅を売却する予定がある場合は、3,000万円の特別控除を選択したほうがよさそうです。

新築後25年以上経過している住宅に買い換える場合、新耐震基準に適している証明書(耐震基準適合証明書)を添付する必要があります。耐震基準適合証明書は、建築士等に調査依頼して発行を受けましょう。

以上の特例を受けるためには、確定申告が必須になります。それぞれに必要書類がありますので、あらかじめ用意しておきましょう。(特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類|国税庁)

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却においては、必ず売却益が出るとは限りません。損失がある場合、損失を別の所得から差し引くことができる特例が設けられています。

この特例は、5年以上所有している居住用不動産を売却した際に住宅ローンに残債があり、損失が出てしまった場合に適用されます。
確定申告することにより控除を受けられます。

不動産売却で出た損失をその年の給与など別の所得から差し引き、その年に消化できなかった金額については翌年以降3年間を限度として繰越できます

適用要件は以下の通りです。

  • 平成16年1月1日から令和元年12月31日までの期間に売却し、所有期間が5年を超えている
  • 住宅ローンの償還期間が10年以上であり、残債がある
  • 不動産売却で損失が発生した
  • 居住用として使用しなくなってから3年を経過するまでに売却した

参考文献:住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき|国税庁

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、前述した特例の買換えバージョンの特例です。

マイホーム(旧居宅)を令和元年(2019年)12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入して、損失(譲渡損失)が生じたときに適用されます。
その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)できます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年まで繰り越して控除(繰越控除)できます。

この特例を適用するための条件は以下の通りです。

  • 物件所有者が居住していた不動産であること
  • 以前に住んでいた住宅の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える不動産であること
  • 新住居は売却の前年から翌年の間に購入すること
  • 買い替えた新住居の床面積が50平米以上である
  • 新住居を取得した年の12月31日時点で償還期間10年以上の住宅ローン(新住居のもの)を負担している

参考文献:マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

税金に関するよくある質問

不動産売却の税金を節税
第3章では、不動産を売却した際にかかる税金について多くの方が疑問を持つ質問に答えていきたいと思います。

土地と建物(マンション・一戸建て)の売却における税金の違いはあるの?

土地と建物では、掛かる税金に違いはありません。不動産売却時には、土地建物ともに印紙税・登録免許税がかかり、譲渡所得税は売却益の有無によって発生するかどうかが変わります。

ただし、建物の場合、譲渡所得税を求める際に減価償却費を算出する必要はありますが、土地には減価償却の考え方がないため、土地と建物では譲渡所得税の算出方法が異なります。

税金はいつ払えばいいの?

不動産の売却時にかかる税金は印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4つがあります。各税金によって支払いの時期は異なります。

印紙税の納付時期

印紙税については、土地の売買契約をする際(契約書作成時)に払います。

印紙税の納税方法が土地の売買契約書に添付して提出する形をとるためです。

登録免許税の支払い時期

登録免許税は、土地の所有権移転登記をする際に、現金で納付し、その領収書を申請書に張り付けて納付する形をとります。収入印紙でも支払い可能です。

譲渡所得税の支払い時期

譲渡所得税の支払い時期は、売却の翌年2月16日から3月15日までです。現金一括にて納付する必要があります。

不動産売却全体についてもおさらいしておくとよいでしょう。

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住民税の納付時期

住民税は、基本的に土地を売却した年の翌年6月頃に支払います。

土地の売却後、翌年の3月~5月に確定申告をしますが、その確定申告を元にして翌年の5月頃に自治体から住民税納付書が届きます。

ただしサラリーマンの場合、支払い方法は確定申告時に選択することができ、給与から天引きする方法(特別徴収)と自分で納付をする方法の2種類を選択できます

給与から天引きする方法をとった場合、給与所得の住民税分に加算され、6月から翌5月の間、毎月の給与から天引きされます。

自分で納付する方法をとった場合は、納税のタイミングは年4回程度に分けられ、6月末、8月末、10月末、1月末日などに支払うことができます。支払い回数や時期は自治体によって異なる可能性があります。

確定申告はどのように行えばいいの?

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日と決められており、現在の住所地を管轄する税務署に申告が必要です。

土地や建物を売った翌年の2月16日以降、3月15日までに対象の税務署に直接書類を持参するか、もしくは郵送します。税務署にある時間外文書収受箱に投函する方法もあるため、平日の税務署窓口に必ずしも持参する必要はありません

電子申告・納税システム(E-tax)を使うとインターネット経由で申請できるため、忙しくて税務署に行く暇がないという人は検討をおすすめします。以前は利用に伴う申請書の提出やマイナンバーカード、カードリーダーが必須でしたが、平成31年1月以降は税務署に申請することで当日発行されるIDとパスワードによるE-taxの利用が可能になりました。

また譲渡損失など繰越控除を活用することで税金の還元を受ける場合は、3週間ほど早く還付を受け付けられます。源泉徴収票といった一部書類の提出も省略できるため、E-taxの利用が早くて便利と言えるでしょう。

取得費が不明な場合はどうすればいいの?

土地や建物を購入したのが自分ではなく祖父母であるとか、昔に購入したためであるとかで土地や建物の取得費がわからない場合があると思います。

土地や建物の取得費が不明な場合は、取得費を土地や建物を売った金額の5%として計算することができます。

また、実際の取得費が土地や建物の売却費用の5%を下回る場合も同様です。

例えば、土地を2500万円で売った場合に取得費が不明であれば、売った金額の5%である125万円が取得費となります。

参考文献:取得費がわからないとき|国税庁

 

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