不動産の相続税はいくら?相続の方法から節税対策まで一挙解説

財産や不動産を相続した場合、あまりに突然のできごとで、

  • 相続の手続きっていったい何から始めればいいのだろう
  • 税金がかかるらしいけど、いったいいくらかかるのだろう
  • 相続にかかる税金の費用を抑えることはできないだろうか

と頭を悩ませているのではないでしょうか。

初めての相続、大切な両親から受け継いだ不動産とあれば、なおさら不安ですよね。

でも大丈夫。この記事を読めば、

  • 不動産相続の流れ
  • 不動産相続にかかる税金の額
  • 相続税を節税するための方法

がわかり、ミスすることなく不安なく相続の手続きが始められるようになります。

それでは、一緒に不動産の相続について学んでいきましょう。
※この記事は初めての方にもわかるよう一つ一つ丁寧に解説していきます。そのため、記事が多少長いです。早く読み終えたい方は目次を見て興味のある箇所からお読みください。

1 不動産相続の流れ

まずは不動産の相続の流れから見ていきましょう。
不動産の相続の流れは以下のようになります。

不動産相続の手続きにおいて、もっとも手間のかかる行程は、遺産分割協議不動産登記手続きでしょう。

遺産分割協議は、相続者全員が集まって誰がどの財産を相続するのかを話し合います。

遺産分割協議で合意が取れたら、相続後の争いを回避するために、遺産分割協議書という書類を作成します。

遺産分割協議書とは、合意内容を明らかにした契約書・証明書のようなものです。

遺産分割協議書の作成が終了したら、不動産の登記手続きを行いましょう。

不動産の登記手続きでは、不動産の名義変更を行います。また、税金を払う必要があります。

2 不動産の相続をすると2種類の税金が発生する

不動産相続税1

第一章でみた不動産相続の流れの中の「相続登記手続き」で2種類の税金が発生します。

2種類の税金とは、相続税登録免許税です。以下ではそれぞれの詳細について見ていきましょう。

2.1 相続税

相続をした際に、まず必要になるのは相続税で被相続人が所有している不動産の相続税評価額に対して、最大55%の税率が課税されます。

日本は世界の中で、最も相続税が高いとされていますが、相続税には富の再配分という意義があります。

多くの財産を遺した人に対して、多額の相続税を課税することで、一部の国民に富が集中することを防ぎ、貧富の差の拡大が広がることを防ぐ役割があります。

2.2 登録免許税

相続税のほかに必要な税金には、登録免許税があります。土地や建物などの不動産の名義が変更されたときには、必ず法務局に登記(相続登記)しなくてはなりません。

登記を行うと、必ず登録免許税が必要です。相続登記の登録免許税の税額は、固定資産税評価額の0.4%となります。

固定資産税評価額とは、納税通知書と一緒に送られてくる「課税証明書」に記載されています。

固定資産税に関しては後ほど詳しく説明します。

登録免許税は、現金もしくは収入印紙で納付します。

3 不動産の相続税はいくら?

不動産の相続税は、不動産の評価額に対して定められた税率を掛ける方法を取ります。

ちなみに、税率は以下のようになります。

参考:相続税の早見表 | 国税庁HP

つまり、不動産がどれくらい評価されるのかが不動産相続税を算出する上でとても大切になります。

また、不動産の評価は、土地と建物を別々に行います

それでは早速土地と建物それぞれの評価方法について見ていきましょう。

3.1 土地の評価額の算出方法

まずは、土地の評価額の算出方法について見ていきましょう。

土地の評価額の算出方法は土地の状況に応じて2種類の方法から1つを選択する必要があります。

その土地の状況とは、

・土地の相続税路線価が定められている場合
・土地の相続税路線価が定められていない場合

です。以下それぞれの場合における適切な方法について見ていきましょう。

相続税路線価とは、国税庁が発表する道路(路線)に面する宅地1㎡あたりの土地評価額のことで、相続税の算定基準になります。

路線価については後ほど詳しくご説明します。

土地の相続税路線価が定められている場合

土地の相続税路線価が定められている場合は、「路線価方式」を用いて土地の評価額を算出します。

土地の評価額は、

土地の評価額=(相続税路線価)×(土地の面積)×(奥行価格補正率)

で求めることができます。

相続税路線価とは、国税庁が発表する道路(路線)に面する宅地1㎡あたりの土地評価額のことで、相続税の算定基準になります。

相続税路線価は、国税庁のサイトにある財産評価基準書 路線価・評価額表で確認することができます。

相続税路線価の詳しい調べ方について知りたい方はこちらをご覧ください。

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。 土地の評価額の種類 実勢価格 ...

また、奥行価格補正率とは、土地の奥行距離に応じて定められた補正率で土地の一面だけが接道している場合に利用します。

奥行価格補正率は、国税庁のサイトにある「奥行価格補正率表」で確認できます。

奥行価格補正率表(抜粋)

参考:奥行価格補正率表 | 国税庁HP

実際に計算してみよう

例 相続税路線価 20万円/㎡、土地270㎡、奥行距離30メートル(補正率:0.98)普通住宅地区の場合

土地の評価額=20万円×270×0.98=5292万円

となります。

土地の相続税路線価が定められていない場合

土地の相続税路線価が定められていない場合は、「倍率方式」により、不動産の評価額を算出します。

倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

固定資産税評価額は、納税通知書と一緒に送られてくる「課税証明書」に記載されています。

課税証明書を無くしてしまった方、固定資産税評価額の調べ方について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。 土地の評価額の種類 実勢価格 ...

また、倍率について知りたい方は国税庁のHPをご覧ください。

参考: 路線価方式と倍率方式| 国税庁HP

参考: 財産を相続した時| 国税庁HP

3.2 建物の評価額の算出方法

次に建物の評価額の算出方法について見ていきましょう。

建物の評価額の算出方法は簡単です。

なぜならば、建物の評価額は固定資産税評価額がそのまま使われるからです。

基本的に、固定資産税の納税通知書を確認すればOKですが、それぞれの場合について、さらに考えなくてはならない要素も出てきます。

ここでは、

  • 一戸建ての場合
  • マンションの場合
  • 賃貸にしている場合

についてそれぞれ見ていきましょう。

一戸建ての場合

一戸建ての場合には、建物の評価額は固定資産税評価額で確認できます。

固定資産税評価額は、納税通知書と一緒に送られてくる「課税証明書」に記載されています。

課税証明書

土地や家屋をお持ちの方へ(H31)|東京都主税局

課税証明書の中の、「価格」もしくは「評価額」欄の金額が固定資産税評価額です。(画像の黄色マーカー部分

マンションの場合

マンションは、建物しかないのではと思っている人も多いようです。

しかし、分譲マンションを購入した場合には、マンションの敷地の土地も一定の割合(持分割合)で所有することになっています。

建物部分の評価額は、固定資産税評価額で良いのですが、土地の評価額はマンション全体の敷地評価額を算出してから、自分が持っている持分割合を掛けて算出します。

マンションの持ち分割合の評価額を計算する方法は以下のようになります。まず、登記簿で表題部に記載されている敷地権の割合を確認しましょう。そして、マンション全体の土地の評価額を算出します。

マンション全体の土地の評価額 = 路線価 × 地積 × 画地補正率

画地補正率とは、路線価は正方形の土地を想定したものなため、正方形以外の形の場合や道路からの距離や土地の特徴を考慮して価格を調整するための数字です。

なお、補正率も路線価と同じ国税庁のHPで調べることができます。

マンションの地積は登記簿で確認できます。

また、マンション各戸の土地の評価額は

マンション各戸の土地の相続税評価額 = マンション全体の敷地評価額 × 持ち分割合

で持ち分割合の部分の土地の評価額を算出できます。

しかし、土地の形状や特徴によっては、画地補正率を複数組み合わせて計算しなければならないため、素人には正確に評価額を算出することは難しいです。

そのため、税理士などに相談することをおすすめします。

貸家にしている場合

親が住んでいた実家を賃貸に出しているという人もいるでしょう。

賃貸に出している物件の場合には、建物部分の評価額は固定資産税評価額から30%割り引いた金額になります。

これは、賃貸に出している場合は、すぐに売却することが難しいなど、制約を受けることが多いことが理由です。

しかし、無償で親戚に貸している場合や、賃貸にするために1円や1,000円など、一般常識からかけ離れた家賃を設定している場合には、30%割引を受けられないため注意が必要です。

4 不動産相続税を節税するには?

不動産相続税3

ここまでの内容で見てきた通り、不動産を相続する時には、相続税がかかります。

なんとかして、この相続税を安くする方法はないのか?

いや、あります。

  • 基礎控除を活用する方法
  • 基礎控除以外のその他の控除を活用する方法

です。

それでは、早速それぞれについて見ていきましょう。

4.1 基礎控除を活用しよう

相続税の基礎控除とは、誰もが使える控除で、相続した財産のうち、ある一定の金額までは非課税にする制度です。

以前は、6,000万円までの財産が基礎控除されていました。しかし、2015年の税改正によって3,000万円にまで引き下げられました。

基礎控除額は3,000万円に600万円を相続人の数で乗じた金額をプラスした額になります。

そのため、法定相続人が増えるほど基礎控除額が大きくなり、相続税の税額が下がります。

法定相続人となる人

ここで問題になることは、「法定相続人になる人は誰なのか」ということです。法定相続人になるためには、第1順位から第3順位まで順位が付けられています。

まず、必ず相続できるのが絶対順位の配偶者と、第1順位の人です。

第1順位とは、直属の血族で子供です。

配偶者と第1順位がいない場合には、第2順位が相続します。こちらは親になります。

なお、親もすでにいない場合には、第3順位が相続します。

こちらは兄弟になります。相続人がすでに全員亡くなっている場合には、代襲相続といって、その子供が相続する場合もあります。

少子化や晩婚化が進み、生涯独身という人も多くなってきているので、顔も見たことがない親戚の相続人に、あるとき突然なってしまったということも起きています。

親や年配の親戚が元気なうちに、血縁関係や相続関係を整理して、説明してもらうことが大切です。

養子は法定相続人になれるのか

亡くなった被相続人と養子縁組をしていた場合、養子は実の子と相続上は同じ立場として扱われるので、財産を子供と同じ配分で受け取ることができます。

しかし、子供を増やせば基礎控除が受けられるということで、亡くなる寸前に多くの養子縁組をする人が出ないとも限りません。

そのため基礎控除の計算では、養子は実子がいる場合には一人まで、実子がいない場合には二人までとされています。

それ以上の養子がいても、基礎控除されません。実際の相続は、養子でも実子と同じように第1順位として扱われます。

基礎控除額の計算方法

具体的に、基礎控除の計算はどのようにすれば良いのでしょうか。

ここからは、基礎控除の計算方法について見ていきます。夫の財産を、妻と3人の子供で相続する場合の基礎控除の計算式は、次のとおりになります。

3,000万円+600万円×3人=4,800万円

相続する財産から、4,800万円が控除されることになります。例えば、1億円の財産を遺した場合には、4,800万円を差し引いた残りの5,200万円が、相続税の対象額となります。

4.2 その他の控除を利用しよう

基礎控除とは、誰でも利用できる控除でした。

では、次にある一定条件を満たした人が利用できる控除について説明します。

贈与額控除

【対象】
相続発生より3年以内に被相続人から贈与財産を受け取った人

【制度内容】
相続が始まる前より3年以内に受け取った贈与財産は相続税の課税対象となりますが、その
贈与税の額が相続税額より控除されるという制度です。

参考: 贈与財産の加算と税額控除| 国税庁HP

配偶者控除

 
【対象】
配偶者(婚姻関係にない内縁関係の妻・夫は不可)

【制度内容】
配偶者は取得した遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。

  • 1億6千万円
  • 配偶者の法定相続分想定額

【注意点】
配偶者控除は一見、最大限に使った方がお得であるように見えますが、財産の全てを配偶者が相続した場合、結局その子供がその財産を相続した時に控除を受けられなくなってしまい、相続税が多額になってしまうことがあります。

参考: 配偶者の税額の軽減| 国税庁HP

未成年者控除

【対象】
未成年者

【制度内容】

6万円×(20−当時の年齢)

で求められる額を控除できます。

障害者控除

【対象】
障害者の人

【制度内容】

  • 一般障害者:(その障害者が85才になるまでの年数)×10万円
  • 特別障害者:(その障害者が85才になるまでの年数)×20万円

を控除することができます。

相次相続控除

【対象】
10年以内に2回相続が発生した人

【制度内容】
前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき10%の割合で逓減した後の金額を今回の相続に係る相続税額から控除しようというものです。

詳しい計算式や方法についてはこちらをご覧ください。

相次相続控除|国税庁

5 実際に例を使って相続税を計算してみよう

不動産相続税6

不動産の相続税を計算するために必要な不動産の評価方法と、基礎控除について理解できたら、いよいよ具体的な税額の計算方法について見ていきましょう。

不動産を含めた相続税を計算するためには、まずは相続する財産の分配と、税率を知る必要があります。

5.1 財産の分配率について

まずは、財産の分配率について見てきましょう。相続した財産を分配するときには、亡くなった被相続人との関係によって、分配率が異なります。

まずは、絶対順位となる配偶者の法定相続分は50%、残りの50%を子供で分けます

子供が二人なら25%ずつ、子供が3人なら相続財産全体の6分の1ずつになります。

ただし、被相続人が特定の人に相続させるように、正式な遺言書を作成していた場合には、まずは遺言書のとおりになります。

その後、法定相続人は遺留分を請求すると、配偶者は4分の1、子供は4分の1をさらに、子供の人数で割った金額をもらうことができます。

5.2 相続税の税率について

不動産を含めた財産を相続したら、相続税を支払う義務が生じます。相続税の税率は、相続した財産の金額によって次のように変わります。

参考:相続税の早見表 | 国税庁HP

相続人各自が、相続した財産金額の合計に税率を掛け合わせてから、控除額を差し引いた金額が納付するべき相続税になります。

5.3 不動産相続税の計算方法

それでは、具体的な相続税の計算方法について見ていきましょう。不動産を含めて、1億円の財産を夫が遺して亡くなり、妻と二人の子供が法定相続通りに相続した場合は、次のとおりになります。

まずは、課税対象となる相続財産は、以下のように5,200万円です。

1億円-(3,000万円+600万円×3人=4,800万円)=5,200万円

これを妻に2分の1、子供全員に合計2分の1ずつそれぞれ分配します。子供は、さらにそれを人数分で割ります。

  • 妻の相続分:5,200万円×50%=2,600万円
  • 子供一人当たりの相続分:5,200万円×50%÷2=1,300万円

各自の相続分が確定したら、相続した金額によってそれぞれが相続税を支払います。税率は1,000万円以上3,000万円以下なため、15%で50万円が控除されます。
妻の相続税は次のとおりです。

2,600万円×15%-50万円=340万円

子供一人当たりの相続税は次のとおりです。

1,300万円×15%-50万円=145万円

6 相続税が払えないときはどうすればいいの?

不動産相続税4

相続税の支払いが難しい場合には、分割での支払い相続財産を物納金融機関から借り入れすることで納税することができます。

6.1 延納制度を利用する

相続税の支払いをするための現金を用意することができない。現金を用意するために財産を処分したくない。

そのような場合には、相続税の延納制度を利用することができます。

延納制度を利用するには、金銭での納付が困難である理由があることや、延納税額と利子税額相当の担保の提供が必要等の一定の条件があります。

条件を満たすことで延納した税金を分割で支払うことができます。

なお、延納税額が100万円以下、延納期間3年以下の場合には担保は必要ありません。そして、延納制度を利用するには延納申請に係る書類を税務署長に提出しなければなりません。

6.2 物納制度を利用する

相続税を金銭で納めることができない場合には、条件のもと相続税として財産をそのまま納める方法があります。

この財産は被相続人から相続した財産に限ります。また、物納する財産は相続税評価額で評価されます。

また、物納できる財産には順位があり順位の上から順に物納することになります。上位のものがない場合には、税務署長が認めた場合に限り下位の財産を物納できます。

上位のものは、不動産、船舶、国債証券、地方債証券などがあります。なお、物納制度を利用するには、物納申請書とともに関係書類を税務署長に提出しなければなりません。

6.3 金融機関から借り入れする

金融機関から借り入れするときには、2つのパターンがあります。

1つは相続税を納めるための納税資金を借入するケースです。

2つ目は財産を処分して相続税を支払う場合に、売却できて納税資金を用意できるまでの間金融機関から借り入れして先に納税しておく場合です。

田舎の土地や利便性の悪い土地だと、買主がなかなか見つからず売却するまでに時間がかかる場合があります。

このような時に、納税期限に間に合わせるために金融機関に借り入れして納税することができます。

7 不動産の相続は節税対策になる

不動産相続税5

相続税対策として、不動産を活用することがよくあります。

不動産を活用した相続税対策というのは、いったいどういうことなのでしょうか。

また具体的な相続税対策には、どのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、不動産での相続税対策について見ていきましょう。

7.1 不動産が相続税対策になる理由とは

不動産が相続税対策になる理由を一言で言うと、不動産の評価額というのは、市価よりも低く設定されているためです。

物件によって差がありますが、一般的には土地の相続税評価額は市価の8割程度、建物の固定資産税評価額は、6割から7割程度に設定されています。

例えば、5,000万円の相続の対象となる現金がある場合、現金として相続すれば、5,000万円分が相続税の対象になります。

しかし、不動産に変えて相続した場合には、7割から8割の評価額となるため、3,500万円から4,000万円に対しての相続税となり、それだけ支払う税金が安く済みます。
相続税対策を考える人の多くが、不動産投資などを始めることが多いのはそのためです。

7.2 具体的な不動産を活用した相続税対策

それでは、具体的に不動産を活用した相続税対策には、どのようなものがあるのでしょうか。

土地は親名義でアパートか子世帯の自宅を建てる

今、親が土地を持っている場合には、親の名義と親のお金でアパートを建てるか、子世帯の自宅を建てると相続税対策になります。

この際に、親の生存中に子供の名義にしてしまうと、生前贈与となって贈与税が掛かるので、親名義にしておきます。

現金は親名義でマンションなどを購入して節税対策

現金を不動産にして相続税対策をするためには、親名義でマンションを購入して子世帯で住むか、投資用にして賃貸に出します。

賃貸に出している場合には30%の割引も受けられるため、節税対策としての効果は大きいと言えるでしょう。

しかし、アパート経営もマンション投資も、素人にはなかなか難しいものです。「賃貸経営HOME4U」で、相談できるプロを探してみましょう。

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8 不動産を活用した相続税対策の注意点

不動産を活用して相続税対策を行う場合には、注意点もあります。

8.1 賃貸の場合は空き室になるリスクも

まずは賃貸に出す場合には、アパート経営であってもマンション投資であっても、常に満室になるとは限らないということを覚えておきましょう。

空室になっても、維持管理費や毎年の固定資産税は必要です。そのため、長い目で見たランニングコストに見合うかどうかの計算も、慎重に行います。

このように、相続税のために土地活用を行うには投資する金額も高額でランニングコストもかかります。そして、多額の投資を行っても常にプラスになるとは限りません。

そのため、基礎控除額を計算し相続税額を確認して、それでも節税したいのであれば不動産の活用を考えてみてもよいかもしれません。

アパートやマンション経営のメリット・デメリットについてより詳しく知りたい方はことらもご覧ください。

土地活用でもアパマン経営は特にメジャーです。それはそれだけの利点がある(あった)からですが、長期経営ゆえ、これからの時代を踏まえたリスクも知っておいてください。

8.2 短期間の売買は評価額が市価になることも

相続税対策で、短い期間に不動産の売買を行うことはNGです。

節税対策とみなされて、評価額が市価の8割や7割の相続税評価額または、固定資産税評価額ではなく、市価で計算されてしまうことがあります。

実際に親が亡くなる3年前に、銀行からの借り入れでアパート経営を始めていたとします。
親の死後すぐに売却したら、不動産鑑定額での評価で納税するように税務署から指示があったというケースがあります。

不動産を活用しての相続税対策は、

・10年以上の長い年月をかけてじっくりと行うこと
・露骨な対策を短期間で行うことは控える

ことが大切です。

長い目で見た土地の相続税対策を考えるのであれば、今すぐに取り掛かりましょう。「HOME4U土地活用」なら、あなたの大切な土地を有効活用する方法を、親身になって考えてくれる企業を簡単に見つけられます。

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9 まとめ

ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
この記事で言いたいことを最後にまとめたいと思います。

  • 不動産を相続したら、まず名義変更をしましょう
  • 不動産を相続すると相続税と登録免許税がかかります。
  • 相続税を最小限にするために、控除を利用しましょう
  • 不動産の相続は節税対策になります