不動産相続税のわかりやすい計算方法。効果的な節税対策について

相続税対策について、具体的に考えている人もいれば、まったく考えていないという人もいることでしょう。しかし、もしもあなたの親や配偶者が、土地や建物を所有していた場合、万が一亡くなってしまった際には相続税が発生します。
しっかりと対策を施しておかなければ、思わぬ現金の出費に頭を悩ませることになりかねません。
従って、できるだけ早いうちから考えて、用意を始めることが大切です。

この記事では、不動産にかかる相続税の計算方法をわかりやすくお伝えするとともに、今から始めたい不動産を活用した相続税対策についてお伝えします。

1. 不動産の相続が発生したときの税金は2種類

不動産相続税1

まずは相続が発生したときに、被相続人が不動産を所有していた場合の税金についてみていきましょう。不動産の相続が発生するときにかかる税金には、相続税のほかに登録免許税というものがあります。

1.1 相続税

相続をした際に、まず必要になるのは相続税で被相続人が所有している不動産の評価額に対して、最大55%の税率で課税されます。日本は世界の中で、最も相続税が高いとされていますが、相続税には富の再配分という意義があります。
多くの財産を遺した人に対して、多額の相続税を課税することで、一部の国民に富みが集中することを防ぎ、貧富の差の拡大が広がることを防ぐ役割があります。

1.2 登録免許税

相続税のほかに必要な税金には、登録免許税があります。土地や建物などの不動産の名義が変更されたときには、必ず法務局に登記しなくてはなりません。相続が発生したときには、相続人へ名義変更をする「相続登記」を行います。
登記を行うと、必ず登録免許税が必要です。相続登記の登録免許税の税額は、固定資産税評価額の0.4%となります。納税方法は、現金もしくは収入印紙で納付します。

2. 不動産相続税を算出するためには評価額が重要

不動産相続税2

不動産の相続税を計算する方法は、評価額に対して定められた税率を掛ける方法を取ります。
つまり、不動産がどのくらいで評価されるのか、評価額がとても大切なものになります。
不動産を相続するうえでの評価額について、詳しく見ていきましょう。

2.1 不動産相続税の評価額とは

不動産を評価するための指標には、5種類あります。実際に売買されるときの「時価」、実際の取引を目安に、国や地方自治体が評価額を算出する「公示地価と基準地価」、固定資産税の税額の基準となる「固定資産税評価額」、不動産鑑定士による鑑定によって算出された「鑑定評価額」、それから「相続税評価額」です。
相続税評価額というのは、その名のとおり、相続税を算出するための評価額です。国税庁による財産評価基本通達によって、計算方法が定められています。この記事の中で、簡単な計算方法はお伝えしますが、厳密な計算方法は素人には難しい部分があります。そのことから税理士に相談してみることをおすすめします。

2.2 不動産相続税の土地の評価額の算出方法

相続した土地の路線価とその土地の面積を確認することで、評価額を知ることができ相続税を計算することができます。
土地の価格はさまざまな要素に影響されて常に変動しています。国が毎年公表する公示地価は、標準的な土地を選び不動産鑑定士が評価した額を精査し公表されているものです。この価格を確認することでおおよその土地の価格を確認することができます。
また、より正確な評価額を確認したい場合には、路線価を利用して土地の評価額を算出できます。土地の評価額は、一般的には路線価を使用して計算することが多いです。路線価での詳しい計算方法を知りたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

土地の価格には4種類あり、日常で物の価格が4つもあることは珍しいので、土地の価格が多くあることを不思議に思うかもしれません。 でも...

また、土地の価格の概算を知りたい場合には、国土交通省の「土地情報総合システム」を利用して調べることができます。ここでは実勢価格(実際に取引された額)を知ることができます。
ここで調べたい土地の近隣の場所で同じような面積、形の土地を探して、おおよその価格を知ることができます。実勢価格について知りたい方はこちらも合わせてご覧ください。

実勢価格は他でもありますが、土地の場合は国も把握しており、無料で公表されています。同じく公的な価格である公示地価との差も考察しつつ、指標の特徴を考えます。

しかし、この土地情報総合システムの取引価格を評価額として使用する場合は注意が必要です。
土地の実勢価格は、場所や時期などによっても変わります。
そして、実勢価格には取引した時の状況や売主の意向なども反映されているため、実勢価格の7割程度を目安とし、ある程度の幅をもって考えるとよいでしょう。

参考:土地総合情報システム

最後に算出方法をまとめると以下のようになります。

  • 路線価マップによって算出する
  • 土地情報総合システムによって取引価格(=実勢価格)を把握し70%程度とする

2.3 不動産相続税の建物の評価額の算出方法

不動産の評価は、土地と建物を別々に行います。土地の評価方法は、税理士に相談しないと正確なところはわかりませんが、建物は比較的簡単です。というのも、固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額として使われるためです。
基本的に、固定資産税の納税通知書を確認すればOKですが、それぞれの場合について、さらに考えなくてはならない要素も出てきます。

一戸建ての場合

一戸建ての場合には、建物の評価額は固定資産税評価額で確認できます。固定資産税は毎年、1月1日にその不動産を所有している人に対して課税されます。
春頃になると納税通知書が送付されてくるので、その中の課税明細書の評価額の欄を見て確認できます。また、土地部分に関しては路線価方式を利用して算出することが可能です。

マンションの場合

マンションは、建物しかないのではと思っている人も多いようです。しかし、分譲マンションを購入した場合には、マンションの敷地の土地も一定の割合(持分割合)で所有することになっています。

建物部分の評価額は、固定資産税評価額で良いのですが、土地の評価額はマンション全体の敷地評価額を算出してから、自分が持っている持分割合を掛けて算出します。
マンションの持ち分割合の評価額を計算する方法は以下のようになります。まず、登記簿で表題部に記載されている敷地権の割合を確認しましょう。そして、マンション全体の土地の評価額を算出します。

マンション全体の土地の評価額 = 路線価 × 地積 × 画地補正率

マンションの地積も登記簿で確認できます。また、路線価を調べる時には国税庁のホームーページで調べることが可能です。画地補正率とは、路線価は正方形の土地を想定したものなため、その他の形の場合や道路からの距離や土地の特徴を考慮して価格を調整するための数字です。なお、補正率も路線価と同じく国税庁のホームーページで調べることができます。
国税庁

マンション各戸の土地の相続税評価額 = マンション全体の相続税評価額 × 持ち分割合

上記の計算式で持ち分割合の部分の評価額を算出できます。しかし、土地の形状や特徴によっては、画地補正率を複数組み合わせて計算しなければならないため、素人には正確に評価額を算出することは難しいです。そのため、税理士などに相談することをおすすめします。

貸家にしている場合

親が住んでいた実家を、親を自分のところに引き取ったあとで、賃貸に出しているという人もいることでしょう。賃貸に出している物件の場合には、建物部分の評価額は固定資産税評価額から30%割り引いた金額になります。
これは、賃貸に出している場合は、すぐに売却することが難しいなど、制約を受けることが多いことが理由です。しかし、無償で親戚に貸している場合や、賃貸にするために1円や1,000円など、一般常識からかけ離れた家賃を設定している場合には、30%割引を受けられないため注意が必要です。

3. 相続税の控除について

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相続税を支払う義務は法定相続人にありますが、相続人の数によって一定額を控除してもらうことができます。こちらでは不動産に限らず、相続税の基礎控除について見ていきましょう。

3.1 相続税の基礎控除とは

相続税の基礎控除というのは、相続した財産のうち、ある一定の金額までは非課税にする制度です。以前は、6,000万円までの財産が基礎控除されていました。しかし、2015年の税改正によって3,000万円にまで引き下げられました。

基礎控除額は3,000万円に600万円を相続人の数で乗じた金額をプラスした額になります。そのため、法定相続人が増えるほど基礎控除額が大きくなり、相続税の税額が下がります。
しかし、相続の際の遺産分割協議では相続人全ての合意が必要で、人数が増えるほど話し合いがまとまりにくくなり、手続きにも手間や時間がかかります。そのため、事前に遺言書に相続人を記載しておくことを確認し合意しておくと、スムーズに相続の手続きを進めることができます。

法定相続人となる人

ここで問題になることは、「法定相続人になる人は誰なのか」ということです。法定相続人になるためには、第1順位から第3順位まで順位が付けられています。まず、必ず相続できるのが絶対順位の配偶者と、第1順位の人です。
第1順位とは、直属の血族で子供です。
配偶者と第1順位がいない場合には、第2順位が相続します。こちらは親になります。なお、親もすでにいない場合には、第3順位が相続します。こちらは兄弟になります。相続人がすでに亡くなっていない場合には、代襲相続といって、その子供が相続する場合もあります。
少子化や晩婚化が進み、生涯独身という人も多くなってきているので、顔も見たことがない親戚の相続人に、あるとき突然なってしまったということも起きています。よって、親や年配の親せきが元気なうちに、血縁関係や相続関係を整理して、説明してもらうことも大切でしょう。

養子は法定相続人になれるのか

亡くなった被相続人と養子縁組をしていた場合、養子は実の子と相続上は同じ立場として扱われるので、財産を子供と同じ配分で受け取ることができます。
しかし、子供を増やせば基礎控除が受けられるということで、亡くなる寸前に多くの養子縁組をする人が出ないとも限りません。そのため基礎控除の計算では、養子は実子がいる場合には一人まで、実子がいない場合には二人までとされています。
それ以上の養子がいても、基礎控除されません。実際の相続は、養子でも実子と同じように第1順位として扱われます。ただし、法定相続人の人数が実際の相続人の人数と同じとは限りません。そのため、相続税を計算するときには注意が必要です。

3.2 基礎控除額の計算方法

具体的に、基礎控除の計算はどのようにすれば良いのでしょうか。ここからは、基礎控除の計算方法について見ていきます。夫の財産を、妻と3人の子供で相続する場合の基礎控除の計算式は、次のとおりになります。

3,000万円+600万円×3人=4,800万円

相続するべき財産から、4,800万円分が控除されることになります。例えば、1億円の財産を遺した場合には、4,800万円を差し引いた残りの5,200万円が、相続税の対象額となります。

4. 不動産相続税の計算方法について

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不動産の相続税を計算するために必要な不動産の評価方法と、基礎控除について理解できたら、いよいよ具体的な税額の計算方法について見ていきましょう。不動産を含めた相続税を計算するためには、まずは相続する財産の分配と、税率を知る必要があります。

4.1 財産の分配率について

まずは、財産の分配率について見てきましょう。相続した財産を分配するときには、亡くなった被相続人との関係によって、分配率が異なります。

まずは、絶対順位となる配偶者の法定相続分は50%、残りの50%を子供で分けます

子供が二人なら25%ずつ、子供が3人なら相続財産全体の6分の1ずつになります。
ただし、被相続人が特定の人に相続させるように、正式な遺言書を作成していた場合には、まずは遺言書のとおりになります。その後、法定相続人は遺留分を請求すると、配偶者は4分の1、子供は4分の1をさらに、子供の人数で割った金額をもらうことができます。

4.2 相続税の税率について

不動産を含めた財産を相続したら、相続税を支払う義務が生じます。相続税の税率は、相続した財産の金額によって次のように変わります。

法定相続分としての取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円以上55%7,200万円

相続人各自が、相続した財産金額の合計に税率を掛け合わせてから、控除額を差し引いた金額が納付するべき相続税になります。

4.3 不動産相続税の計算方法

それでは、具体的な相続税の計算方法について見ていきましょう。不動産を含めて、1億円の財産を夫が遺して亡くなり、妻と二人の子供が法定相続通りに相続した場合は、次のとおりになります。
まずは、課税対象となる相続財産は、以下のように5,200万円です。

1億円-(3,000万円+600万円×3人=4,800万円)=5,200万円

これを妻に2分の1、子供全員に合計2分の1ずつそれぞれ分配します。子供は、さらにそれを人数分で割ります。

  • 妻の相続分:5,200万円×50%=2,600万円
  • 子供一人当たりの相続分:5,200万円×50%÷2=1,300万円

各自の相続分が確定したら、相続した金額によってそれぞれが相続税を支払います。税率は1,000万円以上3,000万円以下なため、15%で50万円が控除されます。
妻の相続税は次のとおりです。

2,600万円×15%-50万円=340万円

子供一人当たりの相続税は次のとおりです。

1,300万円×15%-50万円=145万円

4.4 配偶者控除

配偶者が遺産を相続したときに、配偶者には相続税の支払いを軽減することができる制度があります。
これは資産の形成は夫婦ともに行ってきたものであり、そして、配偶者の今後の生活を守るために考えられたものです。下記のような場合には、配偶者には相続税が課税されません。

  • 配偶者の課税対象額が1億6,000万円以下
  • 1億6,000万円を超えても配偶者の法定相続分以下

そのため、夫からの遺産を子供とともに相続するときに妻が全てを相続することで、相続税の支払いをゼロにできる場合があります。しかし、ここで相続税をなくしても、その後子供が相続するときには配偶者控除はなく、基礎控除のみになるため税額が大きくなります。
そして、次に子が相続するまでの期間が短く、法定相続人の人数が減るため基礎控除額も減ります。そのため、子が相続する2次相続のまでの期間が短く財産価値の変動が少ないと、1次相続よりも税額が高くなります。

もし、配偶者が長生きして財産自体の評価額が下がるならよいですが、それは誰に予測することはできません。そのため、1次相続で法定相続分で配分することが子への相続税の負担を減らすことになります。遺産が多くなると相続税も多くなります。相続税を減らすためにも控除申請は忘れずに行いましょう。

4.5 未成年者控除

法定相続人が20歳以下の未成年であった場合には、未成年者控除を受けることができます。これは、相続が発生した年から20歳になるまでの年数に、60,000円を掛けた金額が控除されます。
例えば、14歳6カ月で父を亡くして法定相続をした場合には、6カ月は切り上げて15歳と計算します。控除額の計算式は次のとおりです。

60,000円×(20歳-15歳)=30万円

上記のように、支払うべき相続税から30万円を控除することができます。1億円の財産を妻と二人の子供が相続した場合、子供一人当たりの相続は「5,200万円×50%÷2=1,300万円」、相続税は「1,300万円×15%-50万円=145万円」です。この相続税145万円から30万円が控除されて、115万円が納付するべき相続税になります。

5. 相続税を支払えない時の対処法

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相続税の支払いが難しい場合には、分割での支払いや相続財産を物納することで納税することができます。

5.1 延納制度を利用する

相続税の支払いをするための現金を用意することができない。現金を用意するために財産を処分したくない。そのような場合には、相続税の延納制度を利用することができます。
延納制度を利用するには、金銭での納付が困難である理由があることや、延納税額と利子税額相当の担保の提供が必要等の一定の条件があります。条件を満たすことで延納した税金を分割で支払うことができます。

なお、延納税額が100万円以下、延納期間3年以下の場合には担保は必要ありません。そして、延納制度を利用するには延納申請に係る書類を税務署長に提出しなければなりません。

5.2 物納制度を利用する

相続税を金銭で納めることができない場合には、条件のもと相続税として財産をそのまま納める方法があります。この財産は被相続人から相続した財産に限ります。また、物納する財産は相続税評価額で評価されます。

また、物納できる財産には順位があり順位の上から順に物納することになります。上位のものがない場合には、税務署長が認めた場合に限り下位の財産を物納できます。
上位のものは、不動産、船舶、国債証券、地方債証券などがあります。なお、物納制度を利用するには、物納申請書とともに関係書類を税務署長に提出しなければなりません。

5.3 金融機関から借り入れする

金融機関から借り入れするときには、2つのパターンがあります。

1つは相続税を納めるための納税資金を借入するケースです。

2つ目は財産を処分して相続税を支払う場合に、売却できて納税資金を用意できるまでの間金融機関から借り入れして先に納税しておく場合です。

田舎の土地や利便性の悪い土地だと、買主がなかなか見つからず売却するまでに時間がかかる場合があります。
このような時に、納税期限に間に合わせるために金融機関に借り入れして納税することができます。

6. 不動産を活用した相続税対策について

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相続税対策として、不動産を活用することがよくあります。不動産を活用した相続税対策というのは、いったいどういうことなのでしょうか。また具体的な相続税対策には、どのようなものがあるのでしょうか。ここでは、不動産での相続税対策について見ていきましょう。

6.1 不動産が相続税対策になる理由とは

不動産が相続税対策になる理由を一言で言うと、不動産の評価額というのは、市価よりも低く設定されているためです。物件によって差がありますが、一般的には土地の相続税評価額は市価の8割程度、建物の固定資産税評価額は、6割から7割程度に設定されています。
例えば、5,000万円の相続の対象となる現金がある場合、現金として相続すれば、5,000万円分が相続税の対象になります。しかし、不動産に変えて相続した場合には、7割から8割の評価額となるため、3,500万円から4,000万円に対しての相続税となり、それだけ支払う税金が安く済みます。相続税対策を考える人の多くが、不動産投資などを始めることが多いのはそのためです。

6.2 具体的な不動産を活用した相続税対策

それでは、具体的に不動産を活用した相続税対策には、どのようなものがあるのでしょうか。

土地は親名義でアパートか子世帯の自宅を建てる

今、親が土地を持っている場合には、親の名義と親のお金でアパートを建てるか、子世帯の自宅を建てると相続税対策になります。
この際に、親の生存中に子供の名義にしてしまうと、生前贈与となって贈与税が掛かるので、親名義にしておきます。

現金は親名義でマンションなどを購入して節税対策

現金を不動産にして相続税対策をするためには、親名義でマンションを購入して子世帯で住むか、投資用にして賃貸に出します。
賃貸に出している場合には30%の割引も受けられるため、節税対策としての効果は大きいと言えるでしょう。
しかし、アパート経営もマンション投資も、素人にはなかなか難しいものです。「賃貸経営HOME4U」で、相談できるプロを探してみましょう。

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6.3 不動産を活用した相続税対策の注意点

不動産を活用して相続税対策を行う場合には、注意点もあります。

賃貸の場合は空き室になるリスクも

まずは賃貸に出す場合には、アパート経営であってもマンション投資であっても、常に満室になるとは限らないということを覚えておきましょう。空室になっても、維持管理費や毎年の固定資産税は必要です。そのため、長い目で見たランニングコストに見合うかどうかの計算も、慎重に行います。
このように、相続税のために土地活用を行うには投資する金額も高額でランニングコストもかかります。そして、多額の投資を行っても常にプラスになるとは限りません。
そのため、基礎控除額を計算し相続税額を確認して、それでも節税したいのであれば不動産の活用を考えてみてもよいかもしれません。

短期間の売買は評価額が市価になることも

相続税対策で、短い期間に不動産の売買を行うことはNGです。節税対策とみなされて、評価額が市価の8割や7割の相続税評価額または、固定資産税評価額ではなく、市価で計算されてしまうことがあります。
実際に親が亡くなる3年前に、銀行からの借り入れでアパート経営を始めてたとします。
親の死後すぐに売却したら、不動産鑑定額での評価で納税するように税務署から指示があったというケースがあります。

不動産を活用しての相続税対策は、

・10年以上の長い年月をかけてじっくりと行うこと
・露骨な対策を短期間で行うことは控える

ことが大切です。

長い目で見た土地の相続税対策を考えるのであれば、今すぐに取り掛かりましょう。「HOME4U土地活用」なら、あなたの大切な土地を有効活用する方法を、親身になって考えてくれる企業を簡単に見つけられます。

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7. 相続税について理解を深めてしっかりとした対策を


不動産を相続するときの相続税について見てきましたが、きちんとした対策を行うのであれば、やはり税理士に相談したほうが良いでしょう。ただし、自分でもしっかりと理解しておきたいところです。相続税についてきちんと理解を深めて、しっかり対策を取ることができるように、普段から準備しておきましょう。