不動産売却にかかる4つの税金。計算方法と損をしない控除とは

不動産売却にかかる税金とは

土地や住宅などの不動産を売却する際には、さまざまな税金や費用がかかることは否めません。いかに高値で売却ができたとしても費用を抑える工夫が必要だと言えるでしょう。

また、不動産を売却する前に、必要な税金や諸費用についてきちんと理解を深めておくことが大切です。この記事では、不動産を売却する前に知っておきたい税金や諸費用と、その費用を抑えるコツについて解説します。

1.不動産売却にかかる4つの税金

売却時にかかる税金とは

不動産を売却した際に売却金額をそのまま手にできることは少なく、多くの方は住宅ローンの返済などに充てています。しかし、売却時に必要なお金はそれだけではありません。

不動産は売却時にも税金が発生します。家を売却する際に発生する税金は4つです。この4つの税金の意味とかかる金額を把握し、売却時に慌てないようにしましょう。

1.1 買主との契約書に発生する印紙税

印紙税とは、手形や領収書などの文書に対して課せられる税金のことで、不動産売却の場合は、買主との契約書をかわした時に発生します。

印紙税は契約金額に応じて税率が決められており、契約金額が高くなるほど印紙税の金額も上がっていきます。

支払う方法としては切手のような収入印紙を購入し、課税対象になる文書に貼ることで、納付したことになります。

契約書は2枚書いて、売主と買主が1枚ずつ持つということになります。印紙代は1枚づつに発生しますが、売主はコピーで対応をするという手もあります。

コピーした書類に印鑑やサインをしてしまうと印紙代が必要となりますが、そのままなら、不要です。ただし、その場合はコピーになるので、原本の方が証拠力が強く、原本と相違があった場合は原本に書いてあることが優先されます。

1.2 売却した際に利益が出たら支払う譲渡所得税

不動産を売却した際、購入した代金より高く売れ利益が出た際に発生する税金です。譲渡所得税という名前は2つの税金を合わせた総称になり、内訳は「所得税」「住民税」になります。

これに加え、2011年から2037年の間は東日本大震災の復興支援金として、復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税に関して詳しいことは国税庁のサイトで詳しく解説をしています。売却をする前に把握をしておくことをおすすめします。

譲渡所得税で重要なのは、所得税の税率が所得期間によって異なることです。後ほど詳しく説明しますが、5年を過ぎると税率が低くなります

家を売却し、利益が出た場合は翌年に確定申告をする必要がありますが、損失が出てしまった場合は所得が発生していないので、確定申告をしなくても問題ありません。

1.3 売却したのにかかる固定資産税

固定資産税とは土地や家屋を持っていると発生する税金です。税金の計算式は以下になります。

固定資産税額=固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額とは3年に1度更新される評価額で、その額は各市町村が決定しています。税率の標準は1.4%ですが、こちらも各市町村が決定できる権限を持っています。

調べる際はWeb上で「不動産が所在する市区町村名 固定資産税」で検索すると、各市町村の税率などを知ることができます。

標準となる税率は1.4%ですが、各市町村によって異なります。

固定資産税とは毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課せられる税金のことです。不動産を所有している人に発生する税金ですが、売却をした売主にも関係があります。

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課せられます。課せられる税金は1年分なので、売主はいつ売却しても1年分を支払わなくてはいけないのです。

所有権が買主に渡ったあとの固定資産税を支払いたくない場合は、売却の契約時に買主に固定資産税を日割りで払ってもらうなどの交渉をした方がいいでしょう。

固定資産税評価額を調べるには少しコツが必要です。固定資産税評価額の調べ方については以下の記事を確認してください。

公示地価は日本の土地価格を測る指標で、よく目にする地価変動のニュースでも使われています。ここでは他の指標との関係性も含め、その特徴を分かりやすく解説しましょう。

1.4 納税額が大きくなる登録免許税

登録免許税とは不動産の名義を変更する際に発生する税金のことです。名義を変更する手続きのことを「所有権の移転登記」といいます。

不動産の所有権を移転登記する場合は以下の計算式で出される税額を支払う必要があります。

登録免許税=固定資産税評価額×2%

これに加え、住宅ローンを完済しておらず抵当権がついている場合は「抵当権の抹消登記」をする必要があります。

抹消するには土地1000円、建物1000円の計2000円が必要になります。

登録免許税は売主、買主それぞれに発生する税金ではなく、不動産1つに発生する税金です。そのため、登録免許税を折半したり、どちらか一方が支払うということが必要になります。

抵当権の抹消登記は売主が支払い行うのが一般的ですが、所有権の移転登記は契約時に売主と買主で相談して支払いを決めるのがよいでしょう。

2.見逃せない税金の軽減措置と納付のタイミング

売却時の税金計算方法

不動産売却に掛かる税金は、それぞれ算出方法や納付のタイミングが異なります。また、税金によっては軽減措置が設けられているものもありますが、申請の期間が設けられているので注意が必要です。

2.1印紙税は契約金額で税額が異なる

売買契約を締結する際に、契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼付することで印紙税を納付します。印紙税は、以下のように契約金額に応じてに異なります。

契約金額印紙税
1万円以下非課税
10万円以下200円
10万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円
1,000万円超1億円以下30,000円

なお、この表で示している税額は、軽減措置が適用されたものであり、2020年3月31日までの間に作成された場合に限ります。通常価格については(国税庁の不動産売買契約書の印紙税の軽減措置)でチェックしてください。

2.2 譲渡所得税は所有期間で税率が異なる

譲渡所得税は、不動産の売却価格から取得費用と譲渡費用を足したものを差し引いて算出されます。取得費用とはは不動産を購入する際に掛かった費用のことで、土地の取得に際して支払った登録免許税などがあげられます。

譲渡費用は不動産を売却する際に掛かった費用で、土地や建物を売るためにかかった仲介手数料などを指します。

建物にかかる減価償却費とは

減価償却費とは、時の経過によって減少していく資産価値を、取得時に全て計上するのではなく、耐用年数に応じて償却計上していく会計処理費のことをいいます。

取得費用の算出には、不動産を所有していた期間の減価償却費を差し引いて求めなければならず、以下のような方法で算出されますが、減価償却は建物部分のみが対象です。

減価償却費=購入価格×0.9×償却率×経過年数

譲渡所得税は所得税と住民税から構成されており、2013年から25年間は東日本大震災の復興支援として復興特別所得税が2.1%課税されます。ベースとなる所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えるか否かでが異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得として30%、5年を超える場合は長期譲渡所得として15%が課税されます。

確定申告は必要?

譲渡所得税は所得税という位置づけになりますが、税制上、勤務先から支払われる給与の所得である「総合課税」とは異なる「分離課税」に該当します。

そのため、不動産売却で売却益が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行う必要があり、譲渡所得税は確定申告の申請期限である3月15日までに納付しなければなりません。

売却益が出ず損益が出た場合は、税制上確定申告をする必要はありません。ただし、繰越控除を利用すると税金を安くおさえられることがあるため、確定申告をすることをおすすめします。

2.3 更地にすると固定資産税が値上がってしまう!

不動産を所有している場合、固定資産税と地域によっては都市計画税を支払わなければいけません。ただし、所有している土地に住宅が建っているのであれば、住宅用地の特例が適用され税額が軽減されます。

固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3になりますが、売却にあたって建物を解体して更地にする場合はこの特例から外れるので注意してください。これらの税金は毎年1月1日の情報がベースで決まるため、もし建物の解体を検討している場合は、それ以降に行うことをおすすめします。

ただ、建物の評価額によっては更地にしても固定資産税が値上がりしない場合もあります。更地にした時の固定資産税の増価額について詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

こんにちは、土地カツネット編集部です。この記事は、空き家を更地にしたいけれど、固定資産税が高くなるか不安という方に、空き家を更地にした際の固定資産税増加額と節税対策を解説しています。この記事を読むと、空き家を更地にすべきか意思決定できます。

なお、固定資産税は、通常であれば毎年5月頃に納税通知書が送付されますが、不動産売買では売り手と買い手が日割り計算してそれぞれ支払い、買い手がまとめて納付するのが一般的です。

契約をする際に買主に相談をすると良いでしょう。

2.4 登録免許税が期間限定で減額される

登録免許税は不動産売却時には必要不可欠な税金の一つで、売り手から買い手へ所有者の名義変更するための「登記」という手続きを行う必要があります。この登記は、不動産の取り引きの際や相続で不動産を譲り受けた場合にも行われる手続きで、登録免許税という税金が課せられます。

不動産売買の場合、手続きの際に買い手が登録免許税を負担するケースが多いですが、売買契約時までに協議しておくようにしましょう。

なお、登録免許税は、2020年3月31日までの手続きについては軽減措置が設けられており、土地の所有権を移転する場合、通常2%のところ1.5%に減額されます。

3. 控除制度を上手に利用すればさらに節税できる

不動産売却の税金控除

税金対策として、実はいくつかの控除制度も用意されています。制度を利用するのと利用しないのとでは、不動産売却の結果として手元に残る金額は大きく変わる場合もあります。自分は対象になるのか事前に確認しておきましょう。

まずは、損失が出ているか、不動産売却益の計算をしましょう。

不動産売却益=売却価格ー(取得費+諸経費)

取得費は購入時の代金です。建物は減価償却費相当額を控除して計算します。取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、取得費を譲渡価額の5%相当額として置き換えることもできます。諸経費には購入にかかった費用、仲介手数料などが入ります。

3.1 売却利益が出たら、3,000万円特別控除

様々なものにかかる税金ですが、消費者の税負担を軽減するために、特定の税金に対して特別控除が設けられています。不動産売却時に売却益が出た際に発生する譲渡所得税に対しても、特別控除が設けられています。

この控除は居住用の不動産を売却しやすくするため、譲渡所得から3,000万円が控除されるものです。したがって、譲渡所得が3,000万円以内であれば課税はされないということです。

多くの場合、通常の不動産売買において3,000万円を超える利益を得ることは考えにくいため、不動産売却によって所得税や住民税が増える心配はないと考えても良いといえるでしょう。

ただし、この制度を利用するには、以下のようないくつかの要件を満たす必要があります。

  • 物件所有者が居住していた不動産であること
  • 売却した年をさかのぼって2年間に特別控除やほかの譲渡損失の特例を受けていないこと
  • 買主との関係が夫婦や親子など特別な間柄でないこと

つまり、2年は物件を所有する必要があり、なおかつ投資用物件の売買や夫婦や親子間での譲渡には適用されないと考えてください。

3.2 売却して損失が出てしまった時の控除の特例

不動産売却においては、必ず売却益が出るとは限りません。損失がある場合、損失を別の所得から差し引くことができる特例が設けられています。この特例は、5年以上所有している居住用不動産を売却した際に住宅ローンに残債があることと損失が出てしまった場合に適用され、確定申告することで控除を受けることができます。必要書類は以下になります。

  • 印鑑
  • 源泉徴収票
  • 特定口座年間取引報告書
  • 取引報告書(取引の損益が計算できるもの)
  • 個人番号(マイナンバー)または本人確認書類

基本的には、不動産売却で出た損失をその年の給与など別の所得から差し引き、その年に消化できなかった金額を翌年以降3年間を限度として繰越できるというものです。ただし、以下の要件を全て満たさないと適用されません。

  • 平成16年1月1日から平成31年12月31日までの期間に売却し、所有期間が5年を超えている
  • 住宅ローンの償還期間が10年以上であり、残債があること
  • 不動産売却で損失があること
  • 居住用として使用しなくなってから3年を経過するまでの売却であること など

3.3 マイホームを買い替えた時に受けられる特例

譲渡所得の控除制度以外に、課税を将来に繰延する制度があります。居住用の不動産を買い換えるために不動産を売却した場合、そのときに課税されるはずだったものを、新たに取得した不動産を売却するときに課税を先延ばしにするということです。なお、この制度の適用をする場合にも、いくつかの要件を満たす必要があり、主な要件は以下となります。

  • 住宅と土地の所有期間が、譲渡した年の1月1日までに10年超えている
  • 通算10年以上の居住期間
  • 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日に買い換えを行う。ただし税務署長の承認があれば、譲渡年翌年の12月31日までは延長が可能
  • 買い換え物件は新築後25年以内、もしくは新耐震基準に適合している(新耐震基準
  • 買い換え物件は、床面積50平米以上

転勤等で単身赴任し一時期住んでいない家であっても適用されますが、マイホームではなく別荘など娯楽目的で所有している家は適用されません。

特定居住用財産の買い替え特例は平成31年12月31日までに住宅を売ってマイホームを買い替えた場合のみ適用されます。住宅の売却する前年の1月1日から翌年の12月31日に新たな住宅を購入することが要件となっています。

買換え特例というのは税金の控除ではなく、買い替えた住宅を売却するときに税金を支払う「税金の繰り延べ」です。また、3,000万円の特別控除と併用できません。

買い替えた自宅を売却する予定がある場合は、3,000万円の特別控除を選択したほうがよさそうです。申請時に買い替えた住宅の登記事項証明書が必要ですので、買い替えの時期等も視野に入れて検討しましょう。

新築後25年以上経過している住宅に買い換える場合、新耐震基準に適している証明書(耐震基準適合証明書)を添付します。耐震基準適合証明書は、建築士等に依頼して発行してもらいます。

以上の特例を受けるためには、確定申告が必須になります。それぞれに必要書類がありますので、あらかじめ用意しておきましょう。(特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類

4.家を売るには、税金以外にもお金がかかる

売却に税金以外に必要な費用

不動産売却時には、さまざまな税金が掛かりますが、税金以外にも費用が掛かります。ここでは、税金以外に必要な諸費用について順に解説していきます。

4.1 不動産会社に支払う仲介手数料

不動産売買が成立した際、業者に対する報酬として仲介手数料を支払います。一般的には、売買契約時に半額を支払い、物件引き渡し時に残りの半額を支払います。

なお、仲介手数料は法律で上限は決められていますが、定められているのは上限額だけで、実際の金額は業者によって異なります。仲介手数料の上限は、売却価格をベースに以下のような方法で算出されます。

売却金額仲介手数料の上限額
200万円以下仲介手数料=(売却価格×5%+6万円)+消費税
200万円を超え400万円以下仲介手数料=(売却価格×4%+6万円)+消費税
400万円以上仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税

4.2 ローン残債がある場合は抵当権抹消の費用が必要

不動産売却と同時に住宅ローンを完済しなければ、基本的に不動産を売却することはできません。正確にいうと、不動産を売却するためには、不動産に設定されている抵当権抹消登記をしなくてはなりません。住宅ローンを借りる際、金融期間は、支払いを完済するまでの担保としてローンをかける住宅を担保として設定します。

そのため、住宅ローンに残債がある場合は、不動産売却金額や自己資金を充てローンを完済、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権抹消登記は法務局で行いますが、その手続きには登録免許税として不動産ごとに1,000円を支払わなくてはいけません。

また、これらの手続きを司法書士に依頼するのであれば、5,000~20,000円程の報酬を支払う必要もあると覚えておきましょう。

4.3 トラブル防止には測量も必要

土地の測量は、仲介手数料や抵当権抹消登記のように必須事項ではありません。しかし、買い手としては、土地の境界線を巡って将来的にトラブルになることは避けたいと考えます。

一般的には仲介業者の意向で測量が実施されることが多く、その費用は売り手の負担となる場合がほとんどです。仲介業者から測量をすすめられることが多いですが、業者によって費用もさまざまです。

複数社に見積もりを依頼して、その中から選ぶことが理想的です。金額としては、50~100万円を超えるケースもあるため、念のため測量の予算には余裕を持たせておくといいでしょう。

特に古い土地の売却時は隣接する土地との境界に関するトラブルが発生しやすいため、事前に確認しておく方が良いです。物件を購入してくれる方のことを考えるのであれば測量を済ませておきましょう。

4.4 引っ越しや不用品処分などにかかるその他の諸費用

不動産売却には、さまざまな諸経費が掛かりますが、物件の引き渡しを行う準備にもさまざまな費用が必要です。例えば、ハウスクリーニングであれば5~15万円程度、廃棄物の処分費には10~50万円程度、建物の解体費なら100~300万円程度の予算を考えておいてください。

また、住み替えの場合、売却と購入のタイミングが上手く合わなければ仮住まいが必要になるため、引っ越し費用が2回分掛かること想定しておかなければいけません。

なお、売り出した不動産がなかなか売れない時は、新聞広告を不動産会社に依頼するという特別な宣伝をするケースも考えられますが、特別に依頼を受けた売却活動は仲介手数料に含まれていないため、別途費用が掛かります。

5.税金に関するよくある質問

不動産売却の税金を節税

土地や建物などの不動産を売却する際には、印紙税などの税金が掛かります。ここでは、不動産を売却する際の税金に関するよくある質問を紹介していきます。

5.1 土地と建物(マンション・一戸建て)の売却における税金の違いはあるの?

不動産売却時には、印紙税・固定資産税・登録免許税が掛かり、譲渡所得税は売却益の有無で異なります。土地と建物では、掛かる税金に違いはありません。

ただし、譲渡所得税を求める際の取得費では減価償却費を算出する必要はありますが、土地には減価償却という考え方がないため、土地と建物では算出方法が異なります。

土地と建物で分けていない建売などのセット購入は、それぞれの価格は分かりにくいこともあります。その場合は以下の方法で土地と建物の価格を分ける必要があります。

  • 購入価格の消費税が分かる場合は、消費税額÷8%×108%=建物購入価格
  • ぞれぞれの固定資産税評価額の比率で按分
  • 不動産鑑定士の算定価格からそれぞれの時価を決めて比率で按分
  • 建物の標準的な建築価額表より算出

建物の標準的な建築価額表はこちら

5.2 税金の支払い時期はすべて同じ?

税金の支払い時期は全て同じではなく、以下のようなタイミングで納付します。

  • 印紙税:売買契約書の締結時
  • 固定資産税:買い手と協議の上、売買契約や決算時に日割りで支払う
  • 譲渡所得税:確定申告時
  • 登録免許税:登記申請の際に納付

6. 不動産売却の税金や費用を抑える事前準備を忘れずに

不動産売却の税金賢く節税

不動産売却時には税金などの費用が掛かり、決して少ない金額だとは言えません。特に、住宅ローンを完済させるために自己資金を充てる場合、手元にお金が残らないと今後の生活が厳しくなることが予想されるため、売却前にしっかりと準備することが大切です。

また、少しでも多く手元にお金を残すためには、複数の不動産会社に仲介を依頼しましょう。提示された査定額はそれぞれの会社によって違いがありますので、しっかりと比較し、検討しなければなりません。優良な不動産会社に出会うためには、一括査定サイトの活用がおすすめです。

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