不動産投資で失敗しないために|有効活用のポイントについて解説

現在は、富裕層に限らず一般のサラリーマンでも、不動産投資に乗り出すケースが増えています。しかし、うまく有効活用できないと、不動産投資に失敗するリスクも高いことが現状です。

また、相続した土地などの不動産を放置しておくと、害虫や害獣の棲み家となるなど、近隣住人からのクレームにつながりかねません。そのため、土地などの不動産を所有していると、費用をかけて定期的なメンテナンスをする必要があります。ここでは、不動産投資で失敗しないための有効活用などを解説していきます。

1. 相続した土地や不動産を放置しないほうがいい理由

相続した土地などの不動産を放置しておくと、害虫や害獣による被害だけでなく、ゴミの不法投棄などのリスクが高まります。また、土地に建っている建物が古い場合は、経年劣化による倒壊や崩壊のリスクが高まります。

1.1 固定資産税がかかる

相続した土地などの不動産は現金と異なり、相続人全員で平等に分割しにくいことが難点です。しかし、相続した土地などの不動産について、相続人の決定や活用方法の協議に時間を費やしていると、その期間も固定資産税の支払い義務が生じます。

そのため、土地などの不動産を相続した場合、相続人全員で速やかに遺産分割協議を行い、固定資産税の支払い方法や活用方法について、協議する必要があります。固定資産税については、毎年1月1日時点で、不動産の所有者に対して課税されることになっており、エリアによっては都市計画税も同時に徴収されます。

なお、遺産分割協議で、土地などの不動産の相続人が決定した場合は、名義変更のための相続登記を速やかに行いましょう。

1.2 傷んで資産価値が下がる

一戸建てやマンションなどの住宅は、年数が経過すると共に、資産価値は下落していくと考えられます。一戸建ての場合だと、築5年で約20%の資産価値が下落し、平均22年で約9割の資産価値が下落すると言われています。

また、築年数の古い建物を放置していると、経年劣化による倒壊や崩壊のリスクが高まり、売却に出してもなかなか売れない可能性が高くなると言えます。そのため、活用方法の幅が広い更地として、売却することを検討しなければならず、その際には建物の解体費用がかかるということになります。

1.3 維持費がかかる

相続した土地などの不動産を放置していると、固定資産税や都市計画税だけでなく、光熱費の基本料金や地震保険、火災保険などの維持費を支払い続けなければなりません。また、マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。管理費は平均で10,000円前後、修繕積立金は平均で6,000円前後を、毎月支払い続けなければなりません。

このように、相続した土地などの不動産を放置していると、さまざまな維持費が掛かり、年間にすると十万円以上の費用が発生することになります。

1.4 特定空き家と判断される

高齢社会が招いた結果として、全国各地に空き家が増えています。しかし、空き家を放置することで、倒壊や崩壊のリスクが高まることなどを理由に、政府が特別措置法を施行して空き家対策に乗り出しました。

この法律では、各自治体が倒壊や崩壊のリスクがあると判断した場合、「特定空き家」に指定されます。特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税が、最大で約6倍にもなる措置が講じられることになっています。

2. 知っておきたい相続した土地や不動産にかかる税金

土地などの不動産を相続した場合、名義変更である「相続登記」を速やかにしておかなければ、売却すらできない状態になってしまいます。また、相続登記には税金がかかり、一定の金額を超えると相続税がかかります。

2.1 不動産の所有者を変更するために必要な登録免許税

土地などの不動産を相続すると、所有者が相続人に変わることによって、名義変更を行う必要があります。この手続きのことを「相続登記」といい、所有権の移転登記によって、登録免許税という税金がかかります。

なお、登録免許税の税額は、固定資産税評価額に0.4%を乗じて算出され、100円未満は切り捨てられます。固定資産税評価額については、毎年各自治体で決められることになっています。ただし、相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士に対する報酬を支払う必要があります。

2.2 一定額を超えた場合に支払う相続税

土地などの不動産にかかわらず、相続した財産の総額が一定額を超えた場合には、相続税がかかります。この相続税は、基礎控除額を差し引いた金額に税金がかかることになっており、基礎控除額は以下のような方法で算出されます。

基礎控除額=3,000万円×相続人の数×600万円

なお相続した財産の総額が、基礎控除額の範囲内の場合は、相続税はかからないことになっています。

2.3 資産を所有している限り発生する固定資産税

土地などの不動産を相続した場合は、不動産に対する固定資産税がかかります。この固定資産税は、毎年1月1日時点で、不動産などの資産を所有している場合にかかる税金です。

固定資産税は、毎年各自治体で決められる固定資産税評価額に、1.4%を乗じて算出され、税率については各自治体で異なる場合があります。

3. 相続した一戸建てを投資で有効活用する

一戸建てを相続した場合、空き家として放置すると、経年劣化によって「特定空き家」に指定される可能性があります。その場合は、固定資産税が増額されるというリスクも。しかし、一戸建ては、以下のようなさまざまな方法で、有効活用できます。

3.1 リフォームして貸し出す

一戸建てを相続した場合、リフォームして貸し出すことで有効活用できます。貸し出すにあたって、リフォーム費用がかかりますが、今後の家賃収入で、初期費用分が取り戻せるというメリットもあります。

また、相続した一戸建てを担保にすることで、リフォーム代を借りることもできる可能性もあります。なお、リフォーム費用は業者によって異なるため、一括見積サイトなどを利用して、複数のリフォーム業者に見積もりを依頼することをおすすめします。

一括見積サイトの中でも「リショップナビ」は、わずか30秒で見積もり依頼ができ、専門スタッフが利用者のニーズに合わせた業者を、最大5社紹介してくれます。また、サイト内ではリフォーム費用の相場が紹介されており、リフォームしたい場所にかかる費用を細かく知ることができます。

3.2 一戸建て投資のメリット

一戸建てを相続した場合、「リフォームして貸し出す」という活用方法を選択することで、思い入れのある実家を手放さずに済むというメリットもあります。また、リフォームは建て替えよりも費用を抑えることができ、アパート経営のような集合住宅よりも、管理に手間がかからないこともメリットとして挙げられます。

最近では、自分専用の庭で家庭菜園を楽しんだり、ペットも自由に飼えたりすることなどから、マンションに比べて、一戸建て賃貸のニーズが高い傾向にあります。

4. 相続したアパートやマンションを投資で有効活用する

アパートやマンションを相続した場合、部屋を貸し出したり、アパート経営をして家賃収入を得たりなどの活用方法もあります。また、リフォームして貸し出すことで、安定した入居者を確保しやすいというメリットもあります。

4.1 1部屋のみ相続した場合

アパートやマンションを1部屋のみ相続した場合、貸し出すことで家賃収入を得ることができます。また、建物の築年数にもよりますが、築年数が古い場合は、リフォームして貸し出すことで入居者を確保しやすく、安定した家賃収入を得ることができます。

ただし、アパートやマンションを1部屋のみ貸し出す場合、適切な賃貸仲介業者を見つけることが大切です。

4.2 賃貸物件を相続した場合

アパートやマンションの1棟を相続した場合、そのまま経営を引き継ぐ前に、まずは現在の経営状態をしっかりと把握することが大切です。例えば、すでに入居率も高く、管理体制も整っている物件の場合は、アパートやマンション経営をそのまま引き継ぐことで、安定した家賃収入が得ることができます。

一方で、空室が多かったり、管理体制が整っていなかったりする状態の場合は、リフォームの検討や管理会社の変更などが必要になると言えます。管理会社との契約によっては、自分でできることを契約内容から外すことで、費用を抑えることができるため、賃貸経営のプロに、自分に合ったプランを提案してもらうことも大切です。

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5. 相続した土地を投資で有効活用する

土地を相続した場合、建物が建った状態よりも活用の幅が広く、活用の選択肢も広がります。具体的には、土地にアパートやマンションを建てたうえで賃貸経営をする、またはコインパーキングなどの駐車場経営や、トランクルームなどの活用方法が挙げられます。

この中でも、コインパーキングやトランクルームに関しては、初期費用がほとんどかからないというメリットがあるため、初めて土地活用する場合でも、始めやすいと言えるでしょう。

また、投資目的の土地活用は、周辺リサーチや立地条件も関わってくるので、しっかりとプロに相談して考えることが大切です。HOME4U土地活用は、利用者一人ひとりに合った活用方法を、提案してくれる一括プラン請求サイトです。

このサイトでは、活用した土地の種類とエリアを入力するだけで、全国各地の厳選された企業が、さまざまなプランを提案してくれます。

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6. 賃貸としての不動産投資で失敗しないためのポイント

相続した不動産を活用して賃貸経営をする際に、安定した収益を得るためには、安定した入居者の確保が必要です。また、不動産投資で失敗しないために、以下のようなポイントを押さえておきましょう。

6.1 周辺エリアのマーケティングをする

不動産を活用して賃貸経営をする場合、周辺エリアのマーケティングをしておくと、相場に見合った家賃設定ができるので賃貸経営に失敗しにくいと考えられます。具体的には、周辺エリアの類似物件の家賃相場や、競合物件についてリサーチすることが挙げられます。

その理由としては、周辺エリアの類似物件との家賃差がある場合、安定した入居者を見込めない可能性があることが挙げられます。

6.2 保証会社に入ってもらう

相続した不動産で賃貸経営をする際には、入居者に保証会社へ加入してもらうことをおすすめします。保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に、代位弁済してくれる会社のことをいいます。

とくに自分で賃貸管理する場合には、入居者に保証会社に加入してもらうことで、家賃滞納などに備えられて安心です。

6.3 管理会社を見直す

相続した土地などの不動産で賃貸経営をするなら、管理業務を委託する管理会社の見直しを検討してみましょう。例えば、現在の経営状況をしっかりと確認したうえで、改善が必要な場合には、業者の変更を検討すると良いでしょう。

7. 大切な不動産はプロに相談しながら有効活用を目指そう

相続した土地などの不動産は、思い入れのある大切な財産である場合が、多いのではないでしょうか。そのため、売却して手放してしまうことにとまどいがちですが、不動産投資などで有効活用することで、思い入れのある大切な財産を、手放す必要がないことがメリットだと言えます。

ただし、不動産投資をスタートするためには、投資に関する知識を身に付けるなど、事前に準備することが重要で、安定した収益を得るためには、さまざまな工夫も必要です。したがって、大切な財産のためにも、プロに相談しながら有効活用を目指しましょう。