行政代執行とは?空き家問題への対策やその費用について

H26年11月に成立した、空家等対策特別措置法により、空き家が、特定空き家に認定され、持ち主が何も対策を行わなかったときに行政が行う行政代執行とは、どのような制度なのでしょうか。

この記事を読むと

  • 行政代執行とは何か
  • 行政代執行にかかる費用
  • 行政代執行を防ぐための対策

がわかります。

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行政代執行とは


行政代執行とは、行政上の強制執行の一種で、行政から義務の履行を受けた際に、債務者(義務を履行すべき人)がその義務を履行しない場合に行政庁が債務者の代わりにその行為を代弁して、その費用を後に債務者から徴収する制度です。

空家対策特別措置法を例にとると、空き家が、特定空き家(そのまま放置すると倒壊の危険がある空き家)に認定されると、特定空き家の持ち主に対して、状況の改善が命令されることがあります。

持ち主がその命令に従わなかった場合に、行政は特定空き家の持ち主に対して期限内に義務の履行をしなかったら代執行を行う旨を文章で通知します。

通知を受けて、持ち主が期限内に義務の履行をしなかった場合、行政は空き家の状況改善を行い、後に持ち主に費用を請求します

そのため、特定空き家の放置はしない方が良いものです。

空家対策特別措置法について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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空き家 物件

行政代執行の法的根拠と要件

行政代執行を定めているのは行政代執行法で、空き家対策特別措置法では行政代執行法の定めに従って、代執行ができることを規定しているに過ぎません。

行政代執行法では、代執行に次の3つの要件を定めています。

  • 義務者が義務を履行しない
  • 他の手段で義務の履行を確保することが困難
  • 不履行を放置することが著しく公益に反する

ここで問題となるのは、「著しく公益に反する」という要件です。

空き家対策特別措置法の施行前は、この要件が障害になり代執行できないケースもありましたが、特定空家等は公益に反することを根拠に、代執行できるようになりました。

空き家の改善は、空き家に施す以外に他の手段がなく、その結果、空き家への行政代執行の要件は次の2つになります。

  • 空き家が特定空家等とみなされた(公益に反する)
  • 行政からの改善命令に従わない(義務の不履行)

望ましいのは、行政代執行となる前に何らかの対策を行うことです。対策としては「売却」してしまうことをおすすめします。空き家を売却する際には、まず家の価格を正しく把握する必要があります。家の価格を把握するには、不動産一括査定の利用がおすすめです。1度の入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼でき、複数の査定額から家の価値を正確に把握できるでしょう。

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行政代執行法にかかる費用は所有者負担

行政代執行は、その行為(義務者がすべき行為)を行政が自ら行うか、第三者にさせることができ、空き家の修繕・解体等は第三者に依頼します。

したがって、行政から委託された業者が、修繕・解体等を行います。

このとき、委託された業者に支払うべき費用は行政が支払いますが、空き家の所有者から徴収することができ、要するに所有者負担です。

勝手に空き家の修繕・解体をされて、費用請求もされるのですから、一切支払わないと思うかもしれません。

しかし、そうもいかないのが行政代執行で、しっかり費用は回収される仕組みになっています。

行政代執行の費用は国税滞納と同じ扱い

行政代執行法第6条第1項には、「代執行に要した費用は、国税滞納処分の例により、これを徴収することができる。」と定められています。

行政代執行にかかる費用は、当然に税金ではありませんが、行政は国税を滞納したときと同じ方法で徴収することが許されています。

税金を滞納すると、通常は何度か督促状が届き、次いで差し押さえの予告が届きます。

それでも応じなければ、職権により財産調査がされ、財産が発覚すると、最後は財産を差し押さえられて強制的に徴収されます。

行政代執行にかかる費用は、放置された特定空き家の状態にもよりますが、国土交通省が発表している事例によると、安いもので65万円、高いもので1040万円かかっています。

参考: 地方公共団体の空き家地策の取り組み事例2(H30年3月)|国土交通省

行政執行の費用は消して安いとは言えず、行政執行される前に対策をしておきたいものです。

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行政代執行が行われた事例


以下では、国土交通省が発表している行政代執行の例についてまとめました。

所在地措置内容代執行日費用
北海道旭川市老朽化した建物の除去H29年8月410万円
埼玉県板戸市物置の屋根ふき材の剥落と飛散防止措置H30年1月65万円
千葉県柏市老朽化した建物の除去H29年4月1040万円
新潟県十日町市倒壊の恐れある建物の除去H29年1月270万円
山口県周南市建物の一部の除去・補修H29年1月220万円

参考: 地方公共団体の空き家地策の取り組み事例2(H30年3月)|国土交通省

空き家の所有者が不明な場合、行政代執行はどうなる?

空き家対策特別措置法では、所有者が不明の場合でも代執行できる規定があります

ただし、過失がなくて確知(知ること)ができないことを条件としているため、所有者が不明なときは確認もせず行うのではなく、所有者の調査はされます

不動産は登記されており、行政は固定資産課税台帳で確認するか、法務局の登記情報を確認すれば、容易に所有者は特定できるように思えます。

ところが、空き家であるからにはそこに住んでいないので、住民票の移動がない限り、現在の所有者がどこに住んでいるか知ることができません。行政が所有者を特定できないとき、最後は行政負担になる可能性が高くなります

それでも、特定空家等を放置するのは公益に反するため、代執行してでも修繕・解体等をしなければならず、地域によっては行政負担が問題になるでしょう。

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所有者が亡くなっていた場合

登記等で所有者が特定できたとして、既に亡くなっていたらどうなるでしょうか?

相続時の登記は義務ではないので、所有者が亡くなっても名義変更がされていない空き家は、相当数あると考えられます。この場合、亡くなった所有者の戸籍を調べると、相続人が判明することになります。

しかし、相続人が複数存在するときは、誰が相続したのか戸籍からはわからず、相続人から事情を聴取しなければ、相続人が特定できません。

相続人の所在が特定できるならまだしも、相続人もどこに住んでいるかわからない場合、事実上はお手上げになって行政負担になる可能性大です。

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所有者不在の場合

平成27年3月に、神奈川県横須賀市で、空き家の除去命令を出されていた空き家が、行政代執行により撤去されました。

空き家の所有者は亡くなっており、相続人が全員相続放棄したため踏み切ったものです。

ただし、このケースは空き家対策特別措置法が完全施行される前で、建築基準法に基づいて代執行されています。

全国的に空き家対策を迫られているので、今後は同様のケースでも、空き家対策特別措置法を根拠として代執行がされると考えられます

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空き家をどうするか

行政代執行の行使を避けるための対策

行政代執行 対策

行政代執行を逃れるためには、特定空き家に認定され、行政庁から何らかの勧告を受けた際に勧告に従って特定空き家を安全な状態するしかありません

安全な状態とは、多くの場合、空き家を取り壊すことになるでしょう

空き家の解体方法に関してはこちらをご覧ください。

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しかし、空き家を取り壊して更地にすると、固定資産税が6倍に跳ね上がる可能性がありますので、その場合、更地の活用方法を考える必要があります。

空き家を解体して更地にする

まずは、空き家を解体して、更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がることがあります。

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まとめ

空き家の所有者がいくら頑張っても、行政が代執行すると決めたら実行されます。

行政代執行をされると相当な費用が掛かりますし、空き家の状況が改善されるまで隣の家にも迷惑をかけてしまいます。そのため、空き家対策は早め早めから手を打つことが重要です。
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