土地譲渡にかかる費用はなにか。節税のために計上できるもの

土地譲渡を行った場合に、利益が出ると、譲渡所得税を支払う必要があります。
納税はもちろん大切ですが、できれば少しでも税金を減らしたいと思うのは自然なことです。
土地譲渡をする際にはさまざまな費用がかかりますが、それを「譲渡費用」として計上できればその分税金が減ります
どのような支出が費用として計上できる、もしくはきないのか。
正しく把握していくことは節税のためにはとても重要なことです。

この記事では、気になる支出について、具体的に例を挙げながら、それが費用にできるのか、できないのかを解説します。
状況によって判断が分かれるものは、その分岐を明示しました。

正しく費用を把握して、損やトラブルを防ぎましょう。
なお、土地や家に関する税金の全体像はこちらを参照してください。

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土地や家の売却にかかる税金
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なぜ、土地譲渡の際に譲渡費用が重要なのか

土地譲渡費用1

土地を売却などによって譲渡した際、手元に利益が残ると税金が発生します。
この際の売却益を譲渡所得といい、利益の額に税率をかけて譲渡所得税を計算します。

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田舎の土地を売却するときにかかる費用

譲渡所得の計算方法

まず課税のもととなる、譲渡所得の計算方法を確認しましょう。

課税譲渡所得額=売却金額-取得費-譲渡費用

こちらがその算出式です。
売却金額は売れた金額、そして取得費は取得時の金額を元に決まります。
あとは、譲渡費用の額によって課税譲渡所得額が決まります。

譲渡所得税の税率と譲渡費用が重要な理由

続いて譲渡所得税の税率について確認します。
譲渡「所得税」という名称ですが、実際には

  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

の3種類の税金がかかります。

そして、譲渡所得税を計算するときには、以下のように、その家を5年以上所有していたかどうかで税率が異なります。

保有期間所得税復興特別所得税住民税合計
短期保有15%所得税率*2.1%5%20.315%
長期保有30%所得税率*2.1%9%39.63%

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、家を所有していた期間が5年を超えるかどうかで判断し、超える場合には長期譲渡所得となります。
この所有期間はその家を購入して、1月1日を過ぎた回数で数えることができます。

以上のように税率は長期保有の場合は約20%、短期保有の場合は約40%です。
つまり、例えば費用を1万円計上する毎に、長期なら約2,000円、短期なら約4,000円の節税効果があることになります。

このように譲渡所得税の税率は決して低くないため、
どこまでの支出を譲渡費用として計上できるのかが大きなポイントになります。

もちろん、なんでも譲渡費用になるわけではありません。譲渡費用として認められるものと認められないものがあります。最終的にその判断は税務署が行いますが、自分で調べてある程度把握することも可能です。

もし譲渡費用として認められていないものまで計上した場合、最悪の場合は過少申告とみなされてペナルティが課せられることもあるので気をつけましょう。

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土地譲渡における税金について

譲渡費用として計上する判断基準

土地譲渡費用2

土地を譲渡するためには、さまざまな費用や税金がかかります。その中からなにを譲渡費用として計上できるか知ることから始めましょう。

譲渡費用を判断する際に最も重要な法律的根拠

まずは公的に譲渡費用がどのように判断されているのかを見てみましょう。
土地も含めた譲渡所得関係については所得税法の第三十三条に規定されています。
そして特に譲渡費用については、関連する通達33条の7に「譲渡費用の範囲」というそのものズバリの名称で規定されています。
内容を引用します。

33-7 法第33条第3項に規定する「資産の譲渡に要した費用」(以下33-11までにおいて「譲渡費用」という。)とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

(1) 資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用
(2) (1)に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(借地権を含む。以下33-8までにおいて同じ。)を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用
(注) 譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。
国税庁:法令解釈通達(譲渡所得関係)

これが譲渡費用の基本的な考え方ですので、個別の様々な支出について、土地の譲渡費用として計上できるかどうかは、ここに寄って判断することになります。

所得税法の法文についてはこちらの電子政府の総合窓口内、所得税法についてをご参照ください。

譲渡費用と判断するポイント

譲渡費用とは、土地や建物などの不動産の売却のために直接かかった費用です。例えば固定資産税や修繕費のように、維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用にはあたりません。

譲渡費用にあたるかは税務署が判断します。「必ず譲渡費用になるもの」は問題ありませんが、「譲渡費用の可能性が高いもの」「目的によって譲渡費用になったりならなかったりするもの」もあるため複雑です。過去には、土地の譲渡に際して支払ったコンサルタント料が、譲渡費用として認められなかった事例もあります。判断が難しい場合は、過去の裁判例や裁決例を参考にして判断しましょう。

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土地譲渡費用として計上できるもの

土地を譲渡した際に、費用として計上できるものをご紹介します。

仲介手数料と印紙税は必ず譲渡費用として計上出来る

必ず譲渡費用と認められる「仲介手数料」「収入印紙代」は問題なく計上できるため安心です。確定申告書にはあらかじめこれらの記載があり、金額を記入するだけの状態になっています。これは譲渡費用として認められている証です。

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼し、売買成立したときに報酬として支払います。手数料の上限は法律で決められていることも併せて知っておきましょう。上限金額は売買金額により異なります。例えば売買金額が400万円を超えた場合は、以下の計算方法で算出可能です。

売買金額400万円超の仲介手数料の上限=(売買金額×3%)+60,000円+消費税

収入印紙代とは印紙税と同様の意味を持ちます。不動産の売買契約締結時には、契約金額に応じて印紙税の支払いが必要です。収入印紙を売買契約書に貼り付けることで印紙税を納めます。なお、2020年3月31日までは軽減税率が適用されて通常よりも納税金額が少ないです。

この他にも「売るため」にかかった費用であれば概ね譲渡費用として認められますが、素人では判断が難しいこともあるため、注意しましょう。

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仲介手数料

測量費や交通費などは譲渡費用になる可能性が高い

「測量費」「交通費」「印鑑証明代」「宿泊費」などは、譲渡費用になる可能性が高いです。これらは過去に譲渡費用として認めてられているものです。税務署が判断に迷ったときには前例を参考にするため、極めて認められる可能性は高いでしょう。

そうはいっても、売却に関係した費用であることと、譲渡のためであると判断できる時期であることも重要なポイントです。

例えば測量費の場合、譲渡の直前であるなら譲渡費用として認められます。そのため、将来売ることを見越して早めに測量しておこうという行動は厳禁です。譲渡することが決まってから測量しましょう。

なお、全ての場合にいえることですが、領収書など譲渡費用の証明になるものは必ずなくさないように保管しておくことも大事です。譲渡費用だと証明する大切な証拠になります。

他にも国税庁が公式に譲渡費用と認めている項目がある

以下の項目は国税庁のタックスアンサーで、譲渡費用となることが公式に記載されています。
[平成30年4月1日現在法令等]

    • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
    • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
    • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金

これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

それ以外の特例なども、同じく国税庁のサイトに記載されています。
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/jouto304.htm

土地を譲渡するにあたり建物を取り壊す場合には、取り壊しにいくらかかるのか把握しておくと、建物の損失額や取り壊し費用が具体的に計算できるでしょう。

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その他の土地の譲渡費用になるもの

買主を探す際に、売主自ら広告を出稿する場合もあります。
その際の広告費も譲渡費用に参入できます。

細かいものですが、仲介手数料など、譲渡費用の振り込みにかかった振込手数料も譲渡費用として認められます。

状況によって土地譲渡費用として計上できるもの

土地を譲渡した際の、状況によって土地譲渡の費用として計上できるものをご紹介します。

登記費用・専門家に支払う報酬・リフォーム代は目的による

「登記費用」「弁護士・司法書士・税理士などの専門家に依頼した際に支払う報酬」「リフォーム代」は、売却のための出費だと認められた場合は譲渡費用になります。

登記費用に関しては、相続に伴う登記の場合は譲渡費用になりません。土地譲渡のための建物の取り壊し費用は譲渡費用だとされているため、建物の滅失登記は譲渡費用として認められます。なお、抵当権抹消登記は譲渡費用にはならないため、注意しましょう。

専門家に登記に関する依頼をした場合も同じです。譲渡に直接関係することで依頼した場合は譲渡費用になり、そうでない場合は譲渡費用にはなりません。

税理士に確定申告に関する依頼をした場合の報酬も譲渡費用にはならないです。確定申告は他の所得なども含まれているため、譲渡費用としては認められていません。相談内容が譲渡に関することに限定されている場合は、税理士への報酬が譲渡費用と認められる可能性はあります。

リフォーム代も、確実に譲渡のためのリフォームだと判断できる場合は譲渡費用と認められます。一方で、直接譲渡に関係しないリフォーム代は譲渡費用として認められないため、リフォームする時期に気をつけましょう。

リフォームにかかる費用は、一括見積もりサイトを使うと具体的にどのくらいかかるか計算してもらえます。契約するまでは無料で相談できますので、まずは無料でリフォームにかかる費用を見積もってもらいましょう。

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リフォーム代は買主からの要請であることを証明しよう

リフォーム代が譲渡費用として認められるのは、売るためにリフォームしたと判断された場合のみです。買主からの要請である旨を伝え、常識の範囲内の金額を提示することで、譲渡費用として認められます。

リフォームした時期も重要です。売ることを見越したリフォームの場合でも、譲渡の時期よりもかなり前に行っていた場合は、自分のためのリフォームと判断されてしまいます。その場合は譲渡費用として計上することができません。いつか売るためのリフォームは今はやめておきましょう。

同じく、ごみ処分残置物撤去の際の費用も買主からの要望である場合は認められるケースがあります。(自ら行う通常の範囲のものは認められません)

譲渡費用として計上することが難しいもの

土地の譲渡にかかった費用であっても、譲渡費用として計上が難しいものもあります。
どのような費用が譲渡費用として認められにくいのか、譲渡する前に確認して把握しておきましょう。

売却に関することでも譲渡費用にならないものがあるので注意

売却に関する費用だと思っていても、譲渡費用として認められないことがあるので注意しましょう。例えば以下のものは直接売却に関わるものではないと判断されるため譲渡費用にはなりません。

  • 抵当権抹消における登記費用
  • 相続に伴う登記費用
  • 維持のための修繕費
  • 固定資産税
  • 確定申告の相談にかかる弁護士費用
  • 売買に直接関係ない測量費
  • 身内等に支払った立退料
  • 売買の時期に関係なく行われた建物の取り壊し費用
  • 引っ越し費用、引っ越しに伴う家財やゴミの処分費用
  • 土地の埋め立てや土盛りなどの造成や整地代

「相続に伴う登記費用」や「土地の埋め立てや土盛りなどの造成や整地代」などは譲渡費用にはならなくても取得費として認められる可能性があります。取得費も経費として計上することで節税できるため確認しておきましょう。

「引っ越し費用、引っ越しに伴う家財やゴミの処分費用」は意外かもしれませんが、売却のためでも譲渡費用としては認められないため注意しましょう。建物の取り壊しが必要になった場合、「解体無料見積もりガイド」が参考になります。

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土地譲渡で利益を出すポイント

土地譲渡費用3

土地譲渡するなら利益を出したいと思うものです。そのためにおさえておきたいポイントをいくつかまとめました。以下にある内容を参考に、高く売るための工夫をしましょう。

なお、土地の売却全体についての高額売却のヒントは以下の記事に記載しています。
合わせてご参照ください。

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高く売れる不動産会社に相談する

まずは売れなければ意味がありません。そのためには信頼できそうな不動産会社を見つけることが大事です。査定サイトを使って査定額を把握し、高く売ってくれそうな不動産会社に相談しましょう。

利益を出すためには、当然ですが可能な限り土地を高値で売る必要があります。そしてこの売却金額を左右する大きな要素が、不動産会社選びだと考えてください。不動産会社によって得意とする分野も異なり、抱えている顧客も異なります。そのため同じ土地でも、それぞれ価値の感じ方は同じではありません。

そこで複数の不動産会社に査定依頼を出すようにしましょう。それによって相場よりも低い金額を提示された場合、専門的な知識がない、もしくは販売力に自信がない可能性が考えらえれます。

また相場からかけ離れた高い金額を提示された場合は、専任媒介契約による囲い込みをされるケースがあるため、そういった不動産会社と付き合うことは避けてください。なお、複数社に査定依頼する場合、一括査定サービスを利用すると便利です。

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また、不動産一括査定サイトは1社だけの利用だと紹介してくれる不動産会社の1~2社と少なくなる場合もあり、十分な不動産会社に査定をしてもらえない可能性もあります
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媒介契約を使い分ける

仲介業者と媒介契約を結ぶ際、一般媒介契約・専任媒介契約・専任媒介契約の3つの中から選びます。所有している土地の需要に応じてこの契約を使い分けることが高値で売るコツです。さらに仲介手数料を抑えることにもつながります。

一般媒介契約

所有している土地が好立地なのであれば、一般媒介契約がおすすめです。この契約は複数社と契約ができるため、買い手が見つかりやすい不動産であれば短期で高値売却を期待して問題ありません。

なぜかというと、不動産会社は売買成立をさせないと仲介手数料がもらえないため、複数社と契約すると販売競争が起きやすいからです。

なお、レインズという業者間で物件情報をやりとりするデータベースへの登録や、販売状況報告の義務はありません。販売状況の報告が特にない場合は、こちらから連絡して確認する必要があります。

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専属専任媒介契約

所有している土地が悪立地なのであれば、特定の不動産会社1社と契約する専属専任媒介契約がおすすめです。この契約は「レインズへの登録義務が5日以内」「週1回の販売状況報告の義務」という不動産会社側にとって厳しい条件があります。

ただその一方で、売主にも「他の不動産会社と3カ月間契約してはいけない」「買主を売主自身で見つけたとしても不動産会社を仲介しなくてはいけない」などの厳しい条件があるため注意しましょう。

裏を返せば、不動産会社は必ず利益を得られるため販売活動に専念してくれます。その結果として買い手が見つかりにくい不動産も売却できる可能性は高いです。また売主に厳しい制限があるため、専属専任媒介契約にするだけで仲介手数料を安くする交渉材料となることも頭に入れておくとよいでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約に似た契約形態となります。主な違いは、「レインズへの登録義務が7日以内」「販売状況報告が2週間に1回」「買主を売主自身で探してもよい」という部分です。

自分で買い手を見つけられる可能性がある場合におすすめの契約なので、それに併せて不動産会社の販売活動を抑え、仲介手数料を下げる材料とすることもできます。

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業者買取も検討する

もしなかなか買い手が見つからないのであれば、仲介による売却だけでなく、業者買取も検討してみてください。

金額は市場価格の60~70%程度になりますが、短期間で現金化することが可能で、仲介手数料もかかりません。いつまでも買い手が見つからず余計な費用をかけてしまっている場合は、買取に変更する決断も重要です。

控除制度を利用する

土地の譲渡には、いくつかの特別控除が用意されています。利用可能なものは遠慮せずに使っていきましょう。控除制度を利用できるとなった場合、大幅に負担が減ります。

長期譲渡所得の1,000万円特別控除

土地の所有が5年を超えていることが条件で、譲渡所得から1,000万円の特別控除を受けることができます。仮に平成21年に取得した土地であれば平成27年1月1日以降に売却することで適用が可能です。そのため所有期間と売却時期には気を付けてください。

公共事業などによる土地売却では 5,000万円の特別控除の特例

もし個人所有の土地を道路や公園などの公共事業のために譲渡した場合は、その土地の対価補償金として最大5,000万円の特別控除を受けることができます。なおこの特例を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があるので注意してください。主な要件は以下となります。

  • 譲渡所得の対象とならない土地(棚卸資産等)でないこと
  • 収用等による土地の譲渡であること
  • その土地について、公共事業の施行者から最初に買取りの申出を受けた者であること
  • その土地の買取りの申出から6カ月を経過した日までに譲渡するものであること
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3,000万特別控除

土地譲渡を考えるなら、まず売れることが大事

土地譲渡費用4

土地譲渡の際には、計上できる譲渡費用が多いほど節税につながります。土地譲渡にかかった費用をすべて把握し、その中から譲渡費用として計上できるものを確認しましょう。

しかしその前に、まず土地が売れないとなにも始まりません。一括査定サイトを使って、高く売ってくれそうな不動産会社をまず見つけましょう。

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土地譲渡費用を抑えるために、不動産会社との媒介契約を工夫したり、控除制度が利用できるか調べたりすることも大切です。

なお、売却後に譲渡費用を明確にして、税額を確定させる上では確定申告が必要です。
土地売却児の確定申告についてはこちらの記事をご参照ください。

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また、土地譲渡の際には譲渡所得税以外にも税金がかかります。
それらの内容や節税方法については、こちらの記事もご参照くださいませ。

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とにかく誰かに相談したいという場合は、相談先を探してみましょう。
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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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