土地売買の流れと売却を成功させるための注意点! 費用と必要書類

土地を売りたいけれど、誰に売ればいいのだろう?
土地を売りたいけれど、売り方がわからず不安…

両親が住んでいた家付きの土地を相続したなどで、初めて土地の売買を考えている方は、土地を売る初めての経験に頭を抱えているのではないでしょうか?

土地を高値でかつ信頼のできる方法で売買するためには、売却前にいくつかのポイントを押さえておく必要があります。

この記事を読むと、

・土地売買の流れ
・土地売買にかかる税金など諸費用
・土地の売却を成功させるための注意点

がわかります。土地売買のポイントを1つずつ押さえながら、土地の売買を成功させましょう。

※土地売買の成功とは、土地を確実に売ると定義しています。

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土地売買の流れと図解

土地売買の流れを図解
土地売買の流れについてみていきましょう。

この記事では土地売買の流れをおおまかに8つに分け、かつそれぞれのステップで重要なポイントを説明しています。

【土地売買の流れ①】土地の相場を調べる

まずは、不動産会社に土地の査定をする前に、自分で土地の相場を調べることがとても大切です。

自分で土地の相場を調べることで、不動産会社の提示する査定額が正しいかどうか判断する軸を作ることができるからです。

自分で土地の相場を調べる方法はいくつかあり、以下の記事でその方法を詳しく説明しているので、土地の相場を調べたい方はこちらをご覧ください。

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【土地売買の流れ②】土地の査定をする

自分でざっくりと土地の相場を調べるたら、次は不動産会社に査定を依頼します。

土地の査定とは、土地が3カ月以内に売れそうな価格を、不動産会社が土地の状態や立地などから調査・算出する行為です。
査定額は売り出し価格を決定するうえでの参考値となるためとても重要です。安い査定額だと損をしてしまいますし、高すぎても土地がいつまでたっても売れません。

土地の査定で失敗しないためには、複数社に査定を依頼するのがポイントです。複数社の査定額を比較検討することで特定の価格に偏ることなく適正価格がわかります。

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初めての土地査定

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査定をしてくれる企業は、運営者の厳しい審査を潜り抜けてきた優良企業で自分で会社を探すよりも質の高い企業が見つかるでしょう。

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【土地売買の流れ③】不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社による査定で査定額を確認したら、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

土地を高値で売却するために、土地がある地域に精通していて、信頼のおける不動産会社を選ぶことは大切です。

そのような不動産会社を選ぶコツは以下の記事にまとめましたので、ぜひご覧ください。

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自分に合った不動産会社を選べたら、次は媒介契約の種類を選びます。

この媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがありますので、自分に合った契約を選択するようにしましょう。

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【土地売買の流れ④】売り出し価格を決めて売却活動を開始する

不動産会社から提示された査定額に基づいて、売り出し価格を決定します。

なお、売買価格を決める際には、値下げ交渉を想定しつつも周辺エリアの類似物件と比較して相場からかけ離れない価格設定をしましょう。

売り出し価格を決めたら、不動産会社に売買活動をお願いしましょう。
不動産会社によって、広告宣伝をする方法は異なってきます。不動産ポータルサイトに登録するなどインターネットや、昔ながらの折り込みチラシなどを駆使して、より多くの人の目に触れるような工夫も必要です。
媒介契約を結ぶ際に、どのような売買活動を得意としているのか、確認しておくと安心です。

売買活動をすると、不動産会社を通じて土地の購入希望者から連絡が来ます。その時には、物件の良さを最大限アピールすると良いでしょう。

【土地売買の流れ⑤】売買契約を締結する

購入希望者が内覧を経て購入の意思が固まると、売買契約に進みます。

ただし、契約前に値下げ交渉を求められるケースがありますので、売却に向けた交渉に応じるようにしましょう。

その後、双方の合意の下、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。

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【土地売買の流れ⑥】決済・引き渡しをする

売買契約締結後は、一定の期間を空けて決済を迎えます。

決済日には、土地の所有権移転登記と残金の受け取りを行い、鍵と共に物件を引き渡して売買が完了します。

また、仲介を依頼した不動産業者への仲介手数料はこの時に支払います。

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【土地売買の流れ⑦】確定申告して税金を納付する
土地の売却を終えたら、その売却益を確定申告する必要があります。
確定申告は、土地を売却した次の年の、毎年2月15日から3月15日にしなければなりません。土地を売却する方は売却益を控えて、来年の確定申告が必要なことをおぼえておきましょう。

確定申告と同時に、売却益にかかる譲渡所得税の納付が必要となります。売却益にかかる住民税は、6月から支払うことになりますのでご注意ください。

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土地売買にかかる費用と税金

土地の売買にかかる費用と税金について確認していきましょう。

土地を売却する際には以下の4つのコストが発生します。

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料
  2. ローン残債を一括返済する資金
  3. 抵当権抹消登記にかかる登録免許税など登記費用
  4. 売買契約書に添付する印紙税
  5. 売却益にかかる譲渡所得税
  6. 固定資産税

です。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に土地の売買の仲介を依頼する場合、仲介手数料が必ずかかります

仲介手数料は、売買契約の成立によって請求権が発生する性質を持っています。

消費者が不当な不利益を受けないよう、不動産会社が受け取る仲介手数料は法律で上限が定められており、以下のコストがかかります。(別途消費税が発生)

売買価格仲介手数料消費税8%消費税10%
200万円までの部分5%5.4%5.5%
200万円を超えて400万円までの部分4%4.32%4.4%
400万円を超える部分3%3.24%3.3%

400万円までは200万円ごとに区切って計算するので面倒ですが、400万円以上になると、下記の速算式によって税込価格を求めることが可能です。

仲介手数料=売却価格×3.24%+64,800円(消費税8%)
仲介手数料=売却価格×3.3%+66,000円(消費税10%)

なお、法律で定められているのは上限額であって、不動産会社が受け取るべき仲介手数料の金額ではないことに注意が必要です。

「仲介手数料をなるべく低くしたい」方は、媒介契約前に複数の不動産会社を比較することをおすすめします。不動産一括査定サイトを利用すると、1度の情報入力で複数社に査定依頼できますので、手間をかけることなく各社の仲介手数料を比較できます。

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運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

不動産会社に支払う仲介手数料について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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ローン残債を一括返済する資金

土地を売却する際には、ローン残債を一括返済する必要があります。

売却して売却益での返済でも足りない場合には、自己資金が必要となる可能性も考えられるでしょう。
そのため、ローンの残債がどのくらいか、一括返済するのにどのくらい足りないかを確認して、返済に備えておくことをおすすめします。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税など登記費用

土地を売却した場合、売主は買主に対して、所有権移転登記を行う必要があります。

この際、登録免許税と司法書士に支払う司法書士報酬(不動産登記は、複雑で時間がかかるため、司法書士に依頼することが一般的)が発生します。

ただし、金額が高い所有権移転登記は慣例で買主負担です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円と、司法書士への手数料は15,000円ほどかかります。

売買契約書に添付する印紙税

土地を売買する場合、売買契約書を締結して物件を引き渡すという流れで進めていきます。売買契約書には、以下のように契約金額に応じた印紙を購入することで印紙税を支払い、売買契約書に貼付することになっています。

契約金額印紙税軽減措置後
500~1,000万円以下1万円5,000円
1,000~5,000万円以下2万円1万円
5,000~1臆円以下6万円3万円

また、平成25年4月1日から平成30年3月31日までに作成される売買契約書については、印紙税に対する軽減措置が設けられていましたが、さらに平成32年3月31日までの2年間延長されています。

※参考文献: 印紙税の軽減措置の延長について(H30/4)|国税庁

売却益にかかる譲渡所得税

土地や住宅などの不動産を売却して売却益が出た場合、売却益に対して譲渡所得税が発生します。

この譲渡所得税は、以下のような方法で課税譲渡所得金額が算出され、その金額を基準として所得税と住民税がそれぞれ課税されることになっています。

譲渡所得税の速算式

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費+譲渡費用-特別控除額

なお、譲渡所得税は不動産の所有期間に応じて区別されており、所有期間が5年を超える場合は所得税15%・住民税5%所有期間が5年未満の場合は所得税30%・住民税9%がそれぞれ課税されます。

土地売却の際にかかる譲渡所得税についてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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売却時に節税できる特例や控除

土地の売却時に適用される特例には、公共事業や特定土地区画整理事業や特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合に受けられる控除が設けられています。

なお、特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合には、面積が30ヘクタール以上という比較的広い面積の土地にしか適用されず、他の特例についても適用条件が厳しかったり、売却先が限定されているケースがほとんどです。

※参考文献:土地や建物を売ったとき|国税庁(H30)

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固定資産税

不動産にかかる固定資産税は、1月1日時点での所有者が支払います。

土地を売却すると、売却までにかかる固定資産税を自分で納め、売却した後の固定資産税は買主が納めることになります。売却時には、固定資産税の精算もきちんとしておきましょう。

そのため、固定資産税の通知書は納付書が必要となりますので、毎月送られてくる固定資産税通知書は保管しておくことをおすすめします。

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土地の売却を成功させるための注意点

【注意点①】土地の相場価格を調べる

土地の売却を検討した時に、不動産登記簿などを利用して、広さや隣接する土地との境界を確認したり、土地に有害物質が埋まっていないか土地の状態を把握したりすることが大切です。

土地の境界線があいまいだと、売主とのトラブルや隣地とのトラブルの原因になるからです。
売主の不注意によって土地に何らかの瑕疵が発見された場合は、売主は瑕疵担保責任に問われ、最悪損害賠償をしなければなりません。

土地の状態によっては、売却前にメンテナンスが発生することもあるため注意が必要です。

また、所有している土地に対する相場を売却前に調べておくと、損することなく適正価格で売却できます。

土地の相場を事前に調べると、不動産会社に足元を見られ格安な値段設定で土地を売ってしまうことを未然に防げます。

なお、周辺エリアにある類似物件の取引価格については、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用すると相場を把握できます。

土地の相場や適正価格を知りたい方はこちらをご参照ください。

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境界線の決め方はこちらをご参照ください。

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【注意点②】複数の不動産会社に相談して比較する

土地を高値で売るためには、複数の不動産会社での比較検討が重要です。

不動産会社には、特定の地域の不動産の売買に強い不動産会社もいますし、仲介手数料が他の不動産会社と比べて安い不動産会社もいます。また、不動産会社の中には、高額な査定額を提示して後で値を下げたり、強引に契約させようとしたりする悪徳業者も存在するため注意が必要です。

それを防ぐために、複数の不動産会社へ相談して対応を比較し、土地売買の仲介を依頼すると良いでしょう。

複数の不動産会社へ相談するのであれば、不動産一括査定サイトでの査定依頼がおすすめです。

おすすめの不動産一括査定サイト

土地を高値で売買するコツの1つとして、複数の不動産会社に出会うということを述べました。

複数の不動産会社に出会うために、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
一括査定サイトを活用すると、1度の土地の簡単な情報の入力で複数の不動産会社に出会うことができます。

取扱い実績等特徴評判
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大手の不動産会社に依頼できない
すまいValueすまいValue・査定依頼件数18万件(6社合計)
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最大手の不動産会社に一括査定の依頼をできる・ネームバリューもあり
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SRE不動産SRE不動産・利用者の満足度90.8%・エージェント制度を採用
・マンション価格推定エンジンを利用
高値で売却できた
担当者の誠実さからの信頼感が強い
イエウールイエウール利用者の満足度98%
累計利用者数1,000万人以上
・全国1,700社以上の不動産会社と提携
地域密着型の不動産会社も登録あり
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【注意点③】住宅ローン残債を確認する

住宅ローンの残債がある場合でも土地を売却することはできますが、売却が難しくなるケースもあるため、住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

その理由としては、住宅ローンを組んだ時に抵当権が設定されていることが挙げられ、売却するためには売却前に抵当権を抹消しておく必要があります。

売却予定の土地に抵当権がついているかどうかは、登記簿謄本を取得することで確認できます。

住宅の買い替えの場合、住宅ローンの上乗せができる「買い替えローン」という仕組みがあるため、これを利用して売却はできますが、その分仮入額が増えることになるので注意が必要です。

買い替えローンを利用する場合は、資金計画をきちんと立てておきましょう。

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【注意点④】土地の名義人や相続人を確認する

土地を売却する際に、所有者の名義が本人でない場合には、土地を売却できないので注意が必要です。

このようなケースは、相続や離婚などが考えられますが、共有名義になっている場合でも独断で土地の売却はできません。こちらも、不動産登記簿謄本を取得することで確認することができます。

また、土地を相続した場合には、速やかに相続登記(亡くなった方の名義になっている土地や家の名義を変更すること)を行っていたとしても、相続人全員の同意が必要になるケースがあるため、遺産分割協議にてきちんと話し合うことが大切です。

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【注意点⑤】土地売却後の確定申告を忘れない

土地売買によって、確定申告が必要になることがあります。

土地の売却後に確定申告が必要になる場合とは、売却益が発生した時です。

売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。

売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を収める必要があります。

売却益が発生したら、確定申告をすることを忘れないようにしましょう。

※参考文献:不動産収入を受け取ったとき(H30)|国税庁, 譲渡所得の計算の仕方|国税庁

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トラブルを防ぐために土地売買で必要な書類

土地の売却時には、登記簿謄本など普段目にしないような書類を用意する必要があります。
事前に必要な資料を用意することで、トラブルなくスムーズに売却手続きを行えるでしょう。

ここでは、土地売買において特に重要かつ必要な書類をご説明します。
詳しくは以下の記事でご説明していますので、そちらもご確認いただければと思います。

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土地売買契約書

土地を売買する際には必ず土地売買契約書を作成します。

通常、この契約書は仲介を担当してくれる不動産会社が作成してくれますが、だからといって、売買契約書はお金を払う・払わないに関わるとても大切な書類ですので間違いがないかチェックが必要です。

売買契約書の作成時に見るべき4つのポイントを解説します。

【ポイント①】取引対象範囲を確認する

まずは、売買する土地の取引対象範囲に間違いがないかを確認しましょう。

この時、未登記建物、所有権のある駐車場や物置などがある場合は、所有権の帰属が誰になるのか明らかにしましょう

【ポイント②】売買代金とその内訳

次に、売買価格や支払い方法・スケジュールを確認しましょう。

特に、融資や自己資金を用意するのに時間がかかる場合は、契約書にかかれたスケジュールが、資金を準備するのに十分かどうか検討するようにしましょう

【ポイント③】解除条件

売主、買主ともに売買契約書の内容で軽視しがちな項目が解除条件です。

契約をする際には、土地を売ることに頭がいっぱいで、解除のことを考える余裕がないためです。

そうなると、いざ解除する際に、解約の方法がわからないや期日ギリギリになってしまうなど、焦る方が多いようです。

そのような事態を防ぐために、契約書を作成する際は、

  1. 解約条件の整理
  2. 解約期日の確認
  3. 解約する場合の対応方法

をしっかりと押さえましょう。

【ポイント④】瑕疵担保責任の範囲を確認する

売買した土地に何かしらの欠陥が発見された際に、買主は売主に対して一定期間の間保証を求めることができます。(瑕疵担保責任

土地売買契約書を作成する際には、売主は何をどの期間の間買主に対して保証しなければいけないのか、瑕疵が見つかった際は、解除できるのか、修復の義務があるのかないのかを確認しましょう。

土地の売買の場合、通常は

  • 原則修復に限って対応しますが、契約の目的が達せられない場合に限って、売買契約を解除できる。
  • 上記で売買契約を解除した場合は、買主は損害賠償請求ができる

となります。
例えば、地盤沈下している等であれば、契約解除が可能ですが、廃棄物等が埋まっている程度なら修復対応になります。

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土地売買をスムーズにするなら不動産会社に相談しよう!

土地売買のポイント

土地の売買をスムーズに進めるためには、土地の状態を確認するなどの事前準備が必要です。また、仲介を依頼する不動産業者を選ぶ際には、土地の売買実績が豊富な不動産会社を選ぶことで、無駄のない売却を実現できると言えるでしょう。

また、一括査定サイトを活用すると、1度に複数の不動産会社に査定を依頼できるだけでなく、その後のやり取りにおいて、誠実な対応の担当者に出会える可能性もあります。優良な業者をしっかりと見極めるために活用しましょう。

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大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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