【田舎の土地を売りたいなら】田舎なりの4つの売る方法とポイント

田舎

田舎の土地や家を相続したけど、特に使う予定もないしこのままだと税金もかかりつづける、という方は多いのではないでしょうか。
田舎の土地や家ってなかなか売れないと聞いてるし・・・

しかし、田舎の土地や家も売り方次第では売ることができます

田舎の土地や家には田舎なりの特徴があります。
都市圏の土地や家と同じ売り方・心構えではうまくいきません

そこでこの記事では、

  • 田舎の土地の、売るのが難しい理由
  • 田舎の土地の、需要
  • 田舎の土地を、売るための方法とポイント
  • 田舎の土地を、どうしても手放したいときの方法

について解説していきます。

1. 田舎の土地を売るのが難しい?

田舎の土地の特徴は、何と言っても地域性によく表れます。
土地の価値は、多くが立地で決まるので、いくら整備されていても立地が悪ければ安く、荒れていても立地がよければ高く売れます。

だからといって立地に解決策はなく、諦めるしかないのですが、立地が悪いから需要もないというわけではありません。
最初から諦めてしまうと、田舎の土地を売る方法がなくなるので、きちんと特徴を把握して、購入層を想定しておくことが大切になるでしょう。

田舎の土地が売れにくい理由をまとめました。

  • 都会と比較して土地が広い
  • 車や公共交通機関でのアクセスが悪い
  • 生活施設が近隣にない
  • インフラ整備が十分ではない
  • 市街化調整区域による制限がある
  • 土地にしがらみがある

1つ1つ見ていきましょう。

1.1 都会と比較して土地が広い

住宅が集まっていない田舎では、総じて1つの土地が広い傾向にあります。
大は小を兼ねるとはいっても、土地の場合は、不必要に広いと敬遠されます。

しかし、1つの土地は複数に分割することができ、これを「分筆」といいます。
小さい土地は大きく分筆できませんが、大きい土地は小さく分筆できます。
まさに大は小を兼ねるということです。

ところが、分筆して小さくしてしまうと、逆に広い土地が欲しい人を逃してしまいます。
売りに出すときには「分筆可能」としておき、できるだけどちらにも対応できるようにしておくのも1つです。

1.2 車や公共交通機関でのアクセスが悪い

アクセスが悪い田舎の土地は、集客を目的とする土地の用途には向きません
交通網が発達しておらず、乗用車以外に手段がない地域は、人の流れに大きく影響するためです。

ということは、客の消費が頼りの店舗等は、田舎の土地に手を出しづらいでしょう。
ただし、飲食業の場合は少し違い、田舎の食材や水質に惚れ込んで開店するオーナーシェフもいるため、道路だけあればOKという場合もあります。

1.3 生活施設が近隣にない

アクセスの悪さとも関係しますが、日常の買い物にも困るような地域では、なかなか人が住みたがらず、住宅目的の買主には魅力的ではないです。
土地は動かしようがなく、この点は自分ではどうしようもありません。

そこで、住宅以外にどのような需要があるか後述しています。
自分の土地が、他人にとってどのような使い道があるのか考えてみましょう。

1.4 インフラの整備が十分でない

インフラとは、一般に電気・ガス・水道のライフライン、交通網(鉄道・道路)、通信網(電話回線、インターネット回線)などの意味で使われます。
家が建っている場合には、ライフラインがあるはずですが、インターネット回線は限定的な場合もあるようです。

電気は、周りを見渡して電柱があれば、届いていることはかんたんにわかるでしょう。
また、少なくとも公道(国道・都道府県道・市町村道)がある地域なら、水道管と都市ガス管は、公道の地下に埋設されている可能性が高いです。
水道は必要ですが、都市ガス管がなくてもプロパンガスで代用できます。

最低でも電気と水道の確認だけはしておき、通信網については、固定電話があるか携帯電話の電波がある地域なら合格点です(必要とは限りません)。

1.5 市街化調整区域による制限がある

市街化調整区域に該当する場合、原則として建物は建てられません
よって、市街化調整区域にある土地は一般的に売れにくいと言われています。

しかし、市街化調整区域という言葉は、日常的ではなくピンと来ないのではないでしょうか?
大ざっぱに説明すると、市街地を市街化区域、市街地以外を市街化調整区域として、役所が見えない線を引いていると思えば正しいです。

この点は土地の売却において重要なので、役所に確認する必要があります。
不動産会社が確認するとは思いますが、売主としても知っておくべきでしょう。

市街化調整区域は建物を建てられないため売りにくいといわれていますが、売却が不可能なわけではありません。記事では市街化調整区域の不動産を確実に売るための方法を解説します。

1.6 土地にしがらみがある

同じく地域にもよるのかもしれませんが、田舎の土地(主に農村部)では親族関係の結びつきが強く、先祖代々の土地になると、登記上の所有者でも自由に処分ができない事情があることも多いです。

本家・分家という概念が今も残っていると、本家に該当する土地は、ヨソ者に渡してしまうことに抵抗が大きいですし、分家の場合には、本家に土地を分けてもらった経緯から、勝手に売りにくいでしょう。

本家や分家は、明治から昭和初期の家制度によるものですが、廃止された現在でも観念的には残っており、年齢が高いとよく口にする言葉です。
今の時代は、当時ほどのしがらみはないとしても、嫌な顔をされるのはスッキリしないので、親族が近くにいるなら、一応の確認だけはしてみることです。

2. 田舎の土地も売れる!3つの需要

自分では使い道が思い浮かばなくても、田舎の土地や家には田舎なりに需要があるもので、どのように使われるか挙げてみます。

田舎の土地や家の需要を把握することで、買い手がどのような人がいるかわかるでしょう。

大きく分けると、次のような用途で田舎の土地や家は使われます。

  • 住宅用途としての需要
  • 事業用途としての需要
  • 近隣住民の需要

2.1 住宅用途としての需要

田舎の土地では住宅用途も考えられます。

田舎暮らしが見直されている今、老後を静かに暮らしたい、療養目的、子供を豊かな自然で育てたいなど、移住目的も人それぞれです。
自治体も移住サポートとして補助金等で援助するため、移住者は大きなターゲットです。

田舎は土地が安いため、庭付きで大きめの家を建てたいと考える層は、いつの時代でも存在し、ある程度広くても購入範囲に入ります。
また、不便なのを知っていて田舎に来るので、ライフラインさえあれば許容されることも多いでしょう。

家が住宅用途であることは言うまでもないので、ここでは特に説明はしません。

2.2 事業用途としての需要

家の場合、個人の住宅が事業用途になるとは想像できないのではないかもしれません。
しかし、空き家(古民家)を活用した事業は、全国的に広がりを見せています。
その古さが逆に歓迎されることもあるので軽視するべきではないです。

体験宿泊施設、介護施設、飲食店、地域のコミュニティスペースなど、田舎では空き家を有効活用しようとする動きがあります。

田舎の土地も土地活用としての需要があるため、欲しい人は一定数います。

空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

2.3 近隣住民の需要

田舎の土地を買ってくれるとすれば、最も可能性が高いのは隣人です。
田舎には土地が余っていますから、買主は多くの土地を候補にします。

しかし、隣人にしてみると、自分の土地に繋がった土地を手にするチャンスは少ないからです。

使い道として、「土地を広げておく」、「子供の家を建てる土地にしたい」など考えられ、田舎では同族が近くに住む傾向もあり、隣家の親戚なども候補です。
ただし、必要としているかどうかは隣人次第で、売れない土地を売りたいと考えるのなら、「貰ってもらう」くらいの気持ちが大切です。

また、家を近隣住民に買ってもらう場合のメリットとして、よく知っている関係なので、何か不具合があってもクレームになりにくく、融通がきく側面を持っています。

3. 田舎の土地を売る4つの方法

ここまで田舎の土地や家には売るのは難しいが需要は必ずある、ということがわかりました。

田舎の土地や家を売るには、「買い手をいかにして見つけるか」が重要です。

そこで、買い手をみつけるためにできる方法を4つ紹介します。

  • 田舎が得意な不動産会社への「一括査定」を依頼する
  • 隣人に売る
  • 買取をしてもらう
  • 空き家バンクに登録する

3.1 田舎が得意な不動産会社への「一括査定」を依頼する

土地や家を買ってくれる方を見つける必要があり、基本的に不動産会社に依頼することになります。

田舎が得意な不動産会社を見つける方法

田舎には、田舎の土地や家の特徴を理解した上で売却する力がある不動産会社・業者が存在します。
しかし、その数は多くはありませんし、1社1社、手当たり次第に不動産会社を探しても見つけることは難しいです。

特に、田舎に住んでいない場合は特に、自分の足で「田舎の土地や家を売ってくれる不動産会社・業者」を探すのは至難の技です。

そこで、便利なのが不動産の「一括査定サイト」です。

田舎の土地や家だからこそ、「一括査定」を使いたい

田舎の土地や家を売るのに、一括査定を使えば、

  • 田舎に行かなくても不動産会社を複数社紹介してくれる
  • 田舎の土地や家を売るのが得意な不動産会社・業者が見つかる
  • 複数社に依頼するから、より高く売れる可能性もでてくる

のです。

不動産一括査定サイトのメリット・デメリットをもっと詳しく知りたいという方はこちらをどうぞ。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

3.2 隣人に売る

田舎の土地を買ってくれるとすれば、最も可能性が高いのは隣家です。
田舎には土地が余っていますから、買主は多くの土地を候補にします。
隣家にしてみると、自分の土地に繋がった土地を手にするチャンスは少ないからです。

使い道として、土地を広げておく、子供の家を建てる土地にしたいなど考えられ、田舎では同族が近くに住む傾向もあり、隣家の親戚なども候補です。
ただし、必要としているかどうかは隣家次第で、売れない土地を売りたいと考えるのなら、「貰ってもらう」くらいの気持ちが大切です。

隣人に売るような、個人の売買の場合には注意すべきことがあります。

不動産売買の方法には、 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。 不動産会社に土地を売却する 不動産を個人で売却する の...

3.3 買取をしてもらう

通常の不動産会社なら買主を見つけられなくても、不動産買取業者なら家をそのまま買い取ってくれる可能性があります。

不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取りをしてくれることです。つまり、買主は不動産会社ということです。

不動産買取の特徴は、

  • 比較的早く売却が可能である
  • 通常の仲介による売却よりも安価な価格になる

という点です。

仲介と買取のメリットデメリット

安価になってでも早く売りたいという人は、不動産買取も検討してみるのもよいかもしれません。

家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

3.4 空き家バンクを利用する

近年問題視されている田舎の空き家増加は、新たに「空き家対策特別措置法」を制定するほど、国にとっても地域にとっても対策を迫られる課題です。
そこで、空き家を減らしたい自治体や、自治体と協力しているNPO法人などが、空き家物件を登録して公開する「空き家バンク」を運営しています。

田舎の土地や家を売りたいとき、最大の問題は金額よりも購入希望者を探すことで、可能な限り広くアピールできる方法を探るべきでしょう。
となれば、不動産会社への依頼だけではなく、空き家バンクへの登録も視野に入ります。

なお、一般的には空き家バンクという名称が使われていても、多くは空き地も扱っているので、どちらも登録できるはずです。
ただし、絶対とは言えないので、運営している自治体や団体に確認は必要です。

空き家問題は田舎に限りませんが、需要がより少ないのは明らかです。それを改善するための取り組みが空き家バンクで、実は利用者のメリットが大きい仕組みになっています。
平成27年5月26日、空き家対策特別措置法が完全施行されました。これは誰が対象で、どういった効果や固定資産税などへの影響があるのか?噛み砕いて解説してみます。

4. 田舎の土地を売るためのポイント

田舎の土地や家は、商業的な価値が小さく、どうしても売れにくいものです。
では、田舎の土地や家がまったく売れていないかといえば、そうとも限りません。

それでも、都会の土地や家のように、かんたんには売れないことを覚悟しましょう。
その上で、最低限売主として心掛けておくべき点・売れない場合の方法を説明しておきます。

4.1 適正な相場を把握し、割高にならないように価格を設定する

需要や特徴を考え抜いた上で言うのは身も蓋もありませんが、土地や家が売れるかどうかは、ほとんどがその価格次第です

これは田舎ではその傾向が顕著だというだけで、他の多くの地域でも売り物件は余りがちで、同じことが言えます。
買い手は多くの候補から選べるわけですから、よっぽど家や立地に魅力がない限り、他より高い値段で買う理由がないのです。

土地や家の相場を知る方法にはいくつかありますが、田舎ではこれまで説明してきた理由もあり、似た条件の取引事例があまり多くありません。

そんな中では、不動産会社の査定価格が1番精度を保てる方法です。
しかし、地域に対応した不動産会社さえ少ないケースもあるので、より多くの不動産会社に依頼できる方法をとるのがよいでしょう。

一括査定を使って実家で試したケースでは、5サイト中3サイトで違う会社が見つかり、合計8社に査定依頼しました。
そのときの様子はこちらにまとめています。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

4.2 売り抜くことが得というケースもあると心得ておく

需要が低い田舎の土地や家で、高く売ろうとしても失敗するのは目に見えています。
誰でも高く売りたいのですが、相手あってのことなので、そう上手くはいきません。

まず、土地や家は持っているだけで税金が発生することを考えると、早く売ることは、将来の損失を抑えることになります

また田舎で築浅の物件は少ないでしょうが、木造で築20年未満なら、多少なりとも家にも値段が付きます。
時間が経過するほどそれも下がっていく上、マイホーム特例や相続時の特例が適用できる状況では、売り遅れることでその条件から外れ、税金が余計にかかるケースもあります。

安く売ってしまったようで、今売り抜く方が結果的に得する場合もあると知り、価格決定の判断材料にすることも1つのポイントです。

不動産を早く売るためには、安く売り出す、買取を利用する、よい担当者を見極めるの3つがポイントです。買取はローンとの兼ね合いもあるので、総合的な判断が大切です。

4.3 安い土地は不動産会社もうま味がないので、自分でも探す気持ちを持つ

土地や家の売却は、不動産会社に仲介依頼して任せておくのが普通とはいえ、安い土地や家は仲介手数料が小さく、積極的に動いてくれない実情があります。
盛んに売買がされていない田舎では、隣家にあたるなど自分でも買主を探して動くべきです。

いきなり土地や家を買ってくれといっても、応じてくれる人は少ないでしょうから、田舎の結び付きを利用して、地元の有力者などに相談してみてはどうでしょうか。
もしかしたら金額次第で…という人を紹介してくれるかもしれません。

不動産会社を仲介しないで、個人間での不動産の売買を検討したい方はこちらもご覧ください。

不動産売買の方法には、 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。 不動産会社に土地を売却する 不動産を個人で売却する の...

5. 田舎の土地を”売る以外で処分”する2つの方法

田舎の土地や家で、売りたいのに売れない場合は2つの方法があります。

  1. 土地を寄付・贈与する
  2. 土地を相続放棄する

どのようにするのか、1つ1つみていきましょう。

5.1 土地を寄付・贈与する

土地を寄付するとは、ことばどおり、土地を無償で提供することです。

土地の場合、大きく分けて、4つの寄付先が考えられます。

  • 自治体
  • 個人
  • 法人
  • 自治会や町内会

    この中では、「自治体や公益法人への寄付、もしくは個人に贈与する」が最も寄付・贈与できる可能性が高いと言えます。

    なぜ自治体か?なぜ個人か?から、具体的な処分方法や注意点等については下記にまとめました。

    土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

    5.2 土地を相続放棄する

    基本的に、土地を放棄することはできません。
    しかし、相続する前であれば、相続放棄という手もあります。

    相続放棄とは、土地や家の相続を放棄し、所有しないことです。
    所有しなければ、税金はかからず焦って売る必要もなくなります。

    しかし、不要な土地や家だけを放棄することはできません。
    他のものも相続放棄をする必要があります。
    相続は「相続するかしないかの二択」なのです。

    売れない・売れなさそうだからと言って安易に相続放棄をするのはもったいありません。
    売れない状況が続いているのであれば、売り方の見直しをするべきです。

    土地が売れない理由は、価格以外にも不動産会社によるものや、土地の“不都合”も考えられます。需要はどうしようもありませんが売主が対応できることもあるので、ここでは売れない土地を売る4つの方法を紹介します。

    6. 田舎の土地を放置するとどうなる?

    田舎の土地や家を放置し続けていると様々な費用がかかり続けることになります。

    田舎なので、都会と比較して大きい訳ではありません。
    しかし、「ちりも積もれば山となる」と言うように、結果的に大きくなっていたということになりかねません。

    では、田舎の土地や家を放置し続けるとどのような費用がかかってくるのでしょうか。

    6.1 固定資産税を払い続けなければならない

    家や土地などの固定資産を持っている人が毎年納付するのが、「固定資産税」です。
    固定資産税は、固定資産の価格(固定資産税評価額)によって決まります。

    計算式は下記のようになります。

    固定資産税 = 固定資産税評価額 × 標準税率(1.4%)

    固定資産税評価額は、毎年市町村(東京23区は都)によって定められ、毎年送られてくる納税通知書に記載されいます。
    また、固定資産税評価額は、3年に1度見直されるようになっています。

    固定資産税や都市計画税について、例えば、東京都では以下のように説明されています。

    東京都主税局「都税Q&A 都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

    もし、家や土地にかかる税金についても詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

    購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

    現状、田舎の家の固定資産税が安いからと言って放置しているといつの間にか6倍になることがあることも知っておくべきです。

    6.2 特定空き家に認定されると固定資産税が6倍になる

    空き家を放置してしまい、管理状態が悪く、周囲への問題が懸念される場合、その空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。

    その際の最も大きな問題として、固定資産税減税の特例がなくなり、税率が一気に最大6倍になることが挙げられます。

    特定空き家に認定される基準は、

    • 倒壊する恐れがある
    • 衛生面上良くない状態にある
    • 適切な管理がされず景観を著しく損なっている
    • 放置すると周辺の生活が危険にさらされる可能性がある

      の4つです。

      田舎の家が特定空き家の基準にあてはまり固定資産税が6倍になる前に、売却を検討するのは懸命だと言えます。

      空き家を所持すると、どのくらいの税金がかかるのでしょうか。売却という手段もありますが、人によっては所持し続けたいと思う人もいるかもしれません。しかし、放置し続けるとペナルティの原因にも。そのため、空き家にかかる税金について把握しましょう。

      ここまで土地や家を放置しているとかかる税金について見てきました。
      しかし、土地や家を放置したときにかかる費用は税金だけではありません。

      6.3 管理費や維持費もかかる

      田舎の土地や家の管理を自らできるのであれば小さく済みますが、居住地から遠い土地や家の場合は、管理委託費(管理会社に委託する場合)、家や設備の修繕費用などがかります。
      これらの出費は毎月・毎年支出として、出ていくものが基本です。

      また、家や設備の修繕費として予想外の大きい出費もあるので注意が必要です。

      土地や空き家の維持費については、こちらに詳しくまとめました。

      空き家の維持費は多くが固定資産税ですが、他にも電気・水道代、管理費、保険料、1年単位や10年単位では、剪定費用や修繕費もかかります。所有する不動産の種類と今後の意向よっても違うので、それぞれの内容と目安を紹介します。

      7. まとめ

      田舎の土地や家の場合、買いたいと思っている人が少なく、売却に不利なのはどうしても避けられないので、それだけで意欲は下がりがちです。
      需要と供給の関係は、価格にも影響されるため、需要が少ない田舎の土地を相場なりに売ろうとしても難しいのは確かです。

      かんたんに売れない田舎の土地や家だからこそ、売主は努力しなければならないと肝に銘じて、売却に取り組んで頂きたいと思います。

      家の売却の全般や売り方・ポイントについて知っておきたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

      ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

      また、今住んでいる地域から遠方にある田舎の土地を売るのは大変です。
      遠方の土地をなるべく負担なく売る方法は以下を確認してください。

      所有している土地が遠方の場合、維持や管理が行き届きにくいのが現状です。売却して手放したいと考えていても、遠方の不動産会社では時間的にも体力的にも大変です。この記事を読んで遠方の土地を売る際のポイントを押さえ、スムーズな売却を目指しましょう。
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