田舎の土地・家を売りたいなら。抑えておくべき価格や管理・売り方など9つのポイント

田舎

田舎という言葉でイメージするのは、どういった風景でしょうか?
自分が大都市に住んでいれば、大都市以外はすべて田舎なのかもしれませんし、地方都市に住んでいれば、市街地以外は田舎と感じるのかもしれません。

もしくは、都市圏への憧れから、都市圏以外を田舎とする考えもあり、農村地域に住んでいれば、近隣の小都市でも田舎のイメージは薄いでしょう。
このように、田舎のとらえ方は人それぞれで、田舎と考える地域も人それぞれです。

あくまでも1つの区切りとして、農林水産業が主に行われている、郊外から外に広がる地域を田舎と捉えると、田舎像がはっきりしてきます。

田舎の土地や家には田舎なりの特徴があるため、都市圏の土地や家と同じ売り方・心構えではうまくいきません

この記事では、

  • 田舎の土地や家を、売るためのポイント
  • 田舎の土地や家の、用途や需要
  • 田舎の土地や家の、売るのが難しい理由
  • 田舎の土地や家だからこそ、使うべき「一括査定」

について解説していきます。

この記事の目次

田舎の土地や家を売るためのポイント

田舎の土地や家は、商業的な価値が小さく、どうしても売れにくいものです。
では、田舎の土地や家がまったく売れていないかといえば、そうとも限りません。

それでも、都会の土地や家のように、かんたんには売れないことを覚悟しましょう。
その上で、最低限売主として心掛けておくべき点・売れない場合の方法を説明しておきます。

1. 適正な相場を把握し、割高にならないように価格を設定する

需要や特徴を考え抜いた上で言うのは身も蓋もありませんが、土地や家が売れるかどうかは、ほとんどがその価格次第です

どれだけボロ家や手入れされていない土地でも、安ければ浮いた分でコストをかけて解体や整備するという判断は合理的でしょう。
「絶対にここがいい」と言わしめるアピールポイントがなければ、適正価格か、むしろ安くするくらいの気持ちが必要です。

これは田舎ではその傾向が顕著だというだけで、他の多くの地域でも売り物件は余りがちで、同じことが言えます。
買い手は多くの候補から選べるわけですから、よっぽど家や立地に魅力がない限り、他より高い値段で買う理由がないのです。

土地や家の相場を知る方法にはいくつかありますが、田舎ではこれまで説明してきた理由もあり、似た条件の取引事例があまり多くありません。
築20年を超える家はそもそも値段がつかないケースが大半ですが、土地にしても路線価が設定されていない場所もあります。

そんな中では、不動産会社の査定価格が1番精度を保てる方法ですが、地域に対応した不動産会社さえ少ないケースもあるので、一括査定も含めて検討してみましょう。

それでもなお、対応している会社がほとんど見つからないケースがありますが、サイトによって提携している会社が違うので、あきらめずに探してみてください。
実家で試したケースでは、5サイト中3サイトで違う会社が見つかり、合計8社に査定依頼しました。
そのときの様子はこちらにまとめています。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

査定以外にも土地には評価額を調べる方法が多く存在します。
売却価格とは乖離する指標もありますが、乖離の度合いを計算することで、売却価格の参考にすることが可能です。

土地を高く売るための方法も記載していますので、合わせてこちらもご覧ください。

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。 土地の評価額の種類 実勢価格 ...

2. 条件が同じなら管理で差がつく

例えば、一面雑草が伸びている野原と除草されて土が見えている土地では、明らかに後者の方が印象はよく、買主に好まれます。
家でもいかにも管理されておらず、壁は汚れ、雑草が生えて虫が発生しそうな物件は印象が悪く、たったそれだけのことですが、何事も第一印象は大切です。

予算に見合う物件が複数あり、立地や築年数の条件が同程度であれば、見た目がよい方を選ぶのが普通の感覚でしょう。
管理が行き届いていない物件は、ありもしない不安まで招きます。

管理が面倒、場所が遠いなど事情があるなら、安い管理サービスもあるので、本当に売りたいと考えているのなら、土地や家の管理には手を抜かないことです。
土地だけなら管理状況を軽視する買主はいても、家は厳しくチェックされます。

空き家の悪影響は植栽や防犯面などを考えると、新しい家でもあり得る話です。空き家の水道や庭の管理、郵便物の対応、害虫や防犯の対策は何をどのように行えばよいのでしょうか?また火災や地震保険は入った方がよいのでしょうか?

3. 売り抜くことが得というケースもあると心得ておく

需要が低い田舎の土地や家で、高く売ろうとしても失敗するのは目に見えています。
誰でも高く売りたいのですが、相手あってのことなので、そう上手くはいきません。

まず、土地や家は持っているだけで税金が発生することを考えると、早く売ることは、将来の損失を抑えることになります

また田舎で築浅の物件は少ないでしょうが、木造で築20年未満なら、多少なりとも家にも値段が付きます。
時間が経過するほどそれも下がっていく上、マイホーム特例や相続時の特例が適用できる状況では、売り遅れることでその条件から外れ、税金が余計にかかるケースもあります。

安く売ってしまったようで、今売り抜く方が結果的に得する場合もあると知り、価格決定の判断材料にすることも1つのポイントです。

不動産を早く売るためには、安く売り出す、買取を利用する、よい担当者を見極めるの3つがポイントです。買取はローンとの兼ね合いもあるので、総合的な判断が大切です。

4. 安い土地は不動産会社もうま味がないので、自分でも探す気持ちを持つ

土地や家の売却は、不動産会社に仲介依頼して任せておくのが普通とはいえ、安い土地や家は仲介手数料が小さく、積極的に動いてくれない実情があります。
盛んに売買がされていない田舎では、隣家にあたるなど自分でも買主を探して動くべきです。

いきなり土地や家を買ってくれといっても、応じてくれる人は少ないでしょうから、田舎の結び付きを利用して、地元の有力者などに相談してみてはどうでしょうか。
もしかしたら金額次第で…という人を紹介してくれるかもしれません。

不動産会社を仲介しないで、個人間での不動産の売買を検討したい方はこちらもご覧ください。

不動産売買の方法には、 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。 不動産会社に土地を売却する 不動産を個人で売却する の...

5. 近隣住民に売る

田舎の土地を買ってくれるとすれば、最も可能性が高いのは隣家です。
田舎には土地が余っていますから、買主は多くの土地を候補にします。
隣家にしてみると、自分の土地に繋がった土地を手にするチャンスは少ないからです。

使い道として、土地を広げておく、子供の家を建てる土地にしたいなど考えられ、田舎では同族が近くに住む傾向もあり、隣家の親戚なども候補です。
ただし、必要としているかどうかは隣家次第で、売れない土地を売りたいと考えるのなら、「貰ってもらう」くらいの気持ちが大切です。

6. 古い家付きの土地は、買主のニーズ次第で売れやすくなる可能性もある

田舎の古い家だから売れない、ということはありません。

古い家を利活用した古民家カフェとして活用される事例や、フルリノベーションして移住者や観光用のペンションとして活用される事例もあります。

田舎の古い家を活用して何かしようとしている個人や団体、またはビジネスを考えている企業にアプローチしてニーズを掴むことができれば、売れる可能性は高くなります。

しかし、ポイントはそのような買主を見つけてくれる不動産会社に出会えるかどうかです。
地元の会社はもちろんのこと、少し範囲を広げて不動産会社を探してみることが大事です。

また、古い家(古家)付きの土地は、土地のみであれば購入したいという買主がいる可能性もあります。
売りに出す際には、不動産会社に土地のみの売却も可能だということを伝えましょう。

ただ、売る前に不必要に家を取り壊すことはやめましょう。
家に興味を持ってくれる買主もいるかもしれません。

さらに、買主の意向により、売主が土地を売るために家を取り壊す場合には、売却のための経費として計上でき、税金を抑えることができる可能性があります。

田舎の土地や家を売る際には、売り方や売ってくれる不動産会社がとても重要です。
買主の幅広いニーズを捉えることができるように工夫しましょう。

古家=住めない家ではなく、古民家などは古い程好まれる一面もあります。他にも解体するかどうかは単純には判断できない理由があり、それぞれの利点・欠点をまとめます。

7. 土地や家を不動産買取によって手放す

通常の不動産会社なら買主を見つけられなくても、不動産買取業者なら家をそのまま買い取ってくれる可能性があります。

不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取りをしてくれることです。つまり、買主は不動産会社ということです。

不動産買取の特徴は、

  • 比較的早く売却が可能である
  • 通常の仲介による売却よりも安価な価格になる

という点です。

仲介と買取のメリットデメリット

安価になってでも早く売りたいという人は、不動産買取も検討してみるのもよいかもしれません。

家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

8. 売れない土地は寄付や相続放棄、処分も検討する

田舎の土地や家で、売りたいのに売れないという場合は土地を寄付するというもの方法の1つです。

大きく分けて、4つの寄付先が考えられます。

  • 自治体
  • 個人
  • 法人
  • 自治会や町内会

    さらに相続放棄という手もあります。

    田舎の土地や家の相続を放棄し、所有しないことです。
    所有しなければ、税金はかからず焦って売る必要もなくなります。

    しかし、不要な不動産だけを放棄することはできず、相続してしまって処分に困るなら寄付か寄付同然の譲渡しかないでしょう。

    いつか売れると思っていても、使い道のない不動産は他の人にも使い道がないものです。

    売れない場合の土地や家の寄付先や相続放棄による処分については、こちらをご覧ください。

    土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

    もし、仮に、売れないとわかった場合には、考え方を変えてみるのもありでしょう。
    こちらの記事で「そもそも土地が売れないときの理由」と「見直しポイント」についてまとめています。
    いくつか田舎の土地を売るポイントと共通する部分はありますが、合わせて見てみるとよいでしょう。

    土地が売れない理由は、価格以外にも不動産会社によるものや、土地の“不都合”も考えられます。需要はどうしようもありませんが、売主が対応できることもあるので、ここでは最低限押さえておきたい7つの見直しポイントを紹介します。

    9. 空き家バンクを利用する

    近年問題視されている田舎の空き家増加は、新たに「空き家対策特別措置法」を制定するほど、国にとっても地域にとっても対策を迫られる課題です。
    そこで、空き家を減らしたい自治体や、自治体と協力しているNPO法人などが、空き家物件を登録して公開する「空き家バンク」を運営しています。

    田舎の土地や家を売りたいとき、最大の問題は金額よりも購入希望者を探すことで、可能な限り広くアピールできる方法を探るべきでしょう。
    となれば、不動産会社への依頼だけではなく、空き家バンクへの登録も視野に入ります。

    なお、一般的には空き家バンクという名称が使われていても、多くは空き地も扱っているので、どちらも登録できるはずです。
    ただし、絶対とは言えないので、運営している自治体や団体に確認は必要です。

    空き家問題は田舎に限りませんが、需要がより少ないのは明らかです。それを改善するための取り組みが空き家バンクで、実は利用者のメリットが大きい仕組みになっています。
    平成27年5月26日、空き家対策特別措置法が完全施行されました。これは誰が対象で、どういった効果や固定資産税などへの影響があるのか?噛み砕いて解説してみます。

    ここまで、田舎の土地や家を売るポイントをみてきました。

    では、なぜ田舎の土地や家を売るのが難しいのでしょうか。
    その特徴について考えてみます。

    田舎の土地を売るのが難しい理由

    田舎の土地の特徴は、何と言っても地域性によく表れます。
    土地の価値は、多くが立地で決まるので、いくら整備されていても立地が悪ければ安く、荒れていても立地がよければ高く売れます。

    だからといって立地に解決策はなく、諦めるしかないのですが、立地が悪いから需要もないというわけではありません。
    最初から諦めてしまうと、田舎の土地を売る方法がなくなるので、きちんと特徴を把握して、購入層を想定しておくことが大切になるでしょう。

    田舎の土地が売れにくい理由をまとめました。

    • 都会と比較して土地が広い
    • 車や公共交通機関でのアクセスが悪い
    • 生活施設が近隣にない
    • インフラ整備が十分ではない
    • 市街化調整区域による制限がある
    • 土地の開発にお金がかかる
    • 近所付き合いがある
    • 土地にしがらみがある

    1つ1つ見ていきましょう。

    都会と比較して土地が広い

    住宅が集まっていない田舎では、総じて1つの土地が広い傾向にあります。
    大は小を兼ねるとはいっても、土地の場合は、不必要に広いと敬遠されます。

    しかし、1つの土地は複数に分割することができ、これを「分筆」といいます。
    小さい土地は大きく分筆できませんが、大きい土地は小さく分筆できます。
    まさに大は小を兼ねるということです。

    ところが、分筆して小さくしてしまうと、逆に広い土地が欲しい人を逃してしまうため、売りに出すときには「分筆可能」としておき、できるだけどちらにも対応できるようにしておくのも1つです。

    車や公共交通機関でのアクセスが悪い

    交通網が発達しておらず、乗用車以外に手段がない地域は、人の流れに大きく影響しますから、アクセスが悪い田舎の土地は、集客を目的とする土地の用途には向きません

    ということは、客の消費が頼りの店舗等は、田舎の土地に手を出しづらいでしょう。
    ただし、飲食業の場合は少し違い、田舎の食材や水質に惚れ込んで開店するオーナーシェフもいるため、道路だけあればOKという場合もあります。
    また、田舎でも幹線道路沿いなら、ドライバー相手の店舗出店は十分に考えられます。

    生活施設が近隣にない

    アクセスの悪さとも関係しますが、日常の買い物にも困るような地域では、なかなか人が住みたがらず、住宅目的の買主には魅力的ではないです。
    土地は動かしようがなく、この点は自分ではどうしようもありません。

    そこで、住宅以外にどのような需要があるか後述しています。
    自分の土地が、他人にとってどのような使い道があるのか考えてみましょう。

    インフラの整備が十分でない

    インフラとは、一般に電気・ガス・水道のライフライン、交通網(鉄道・道路)、通信網(電話回線、インターネット回線)などの意味で使われます。
    家が建っている場合には、ライフラインがあるはずですが、インターネット回線は限定的な場合もあるようです。

    電気は、周りを見渡して電柱があれば、届いていることはかんたんにわかるでしょう。
    また、少なくとも公道(国道・都道府県道・市町村道)がある地域なら、水道管と都市ガス管は、公道の地下に埋設されている可能性が高いです。
    水道は必要ですが、都市ガス管がなくてもプロパンガスで代用できます。

    最低でも電気と水道の確認だけはしておき、通信網については、固定電話があるか携帯電話の電波がある地域なら合格点です(必要とは限りません)。

    市街化調整区域による制限がある

    市街化調整区域という言葉は、日常的ではなくピンと来ないのではないでしょうか?
    大ざっぱに説明すると、市街地を市街化区域、市街地以外を市街化調整区域として、役所が見えない線を引いていると思えば正しいです。

    これは家にも関係してきて、市街化調整区域に該当する場合、原則として建物は建てられません
    では、既に建っている家はどうかというと、市街化調整区域が定められる以前から存在するか、許可を受けて建てているので例外的に認められています。

    ところが、既に建っている家でも、増築や建て替えるとなると一定の条件をクリアしなくてはならず、築浅なら買主も心配しませんが、家が古いほど懸念されます。

    この点は土地の売却において重要なので、役所に確認する必要があります。
    不動産会社が確認するとは思いますが、売主としても知っておくべきでしょう。

    また、田舎にも少なからず中心地となる市街地は存在しており、自分の土地は市街化区域に該当しているかもしれません。
    その場合は「用途地域」といって、どのような建物が建てられるか制限が設けられているため、同じく役所に確認しておくべき点です。

    自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...
    市街化調整区域は建物を建てることが出来さえすれば売却することができます。お持ちの不動産が売りやすい不動産なのか確認し、売却する方法を説明します。

    土地の開発にお金がかかる

    住宅跡地なら整備されていますが、多くの田舎の土地は管理されず手付かずです。
    そうなると、購入しても土地が使えず、買主に整地するためのコストが発生します。

    その結果、土地の売買価格は安くなるのが当然で、管理されていない期間が長く、整地コストが大きくなるほど、価値が低くなってしまいます
    売れるかどうかわからない土地に、お金をかけたくない気持ちは分かりますが、買主にアピールするには、管理されている土地の方が有利です。

    空き地は放置による悪影響が見えにくいものですが、不法投棄や所有権のトラブルといった問題につながりやすいという特徴があります。では、その予防策として何を行えばよいのか、土地管理の方法と目安を紹介します。

    近所付き合いがある

    土地に関係する地域性としての特徴で、都市部に近所付き合いがないのではなく、田舎の場合には近所との結びつきが強いケースがあります。

    移住を考えている購入層が懸念するのも、近所に受け入れられるかという点であり、日常的に発生するわずらわしい人間関係を嫌う傾向があります
    売主の問題でも家の問題でもないにしろ、買う側の気持ちを考えると複雑です。

    そのような場合は、逆に周りから離れている家の方が、近所の干渉を受けず好まれるのかもしれず、田舎の家では不便さがメリットに代わる一面も持っています。

    土地にしがらみがある

    同じく地域にもよるのかもしれませんが、田舎の土地(主に農村部)では親族関係の結びつきが強く、先祖代々の土地になると、登記上の所有者でも自由に処分ができない事情があることも多いです。

    本家・分家という概念が今も残っていると、本家に該当する土地は、ヨソ者に渡してしまうことに抵抗が大きいですし、分家の場合には、本家に土地を分けてもらった経緯から、勝手に売りにくいでしょう。

    本家や分家は、明治から昭和初期の家制度によるものですが、廃止された現在でも観念的には残っており、年齢が高いとよく口にする言葉です。
    今の時代は、当時ほどのしがらみはないとしても、嫌な顔をされるのはスッキリしないので、親族が近くにいるなら、一応の確認だけはしてみることです。

    田舎の家を売るのが難しい理由

    家の場合には、土地が持つ地理的な影響を除くと、大きく違うわけではありません。
    元々は人が住んでいたのですから、電気・ガス・水道もあり、不便だというだけで住めないわけではなく、生活に車が不可欠になるくらいです。

    ただし、都市部の家と何も変わらないかというと、少しは違います。
    田舎の特徴が、田舎の家を売れにくくしているのです。

    なお、想定しているのは郊外ではなく、農村部にある比較的古い家です。

    田舎の家が売れない理由をまとめました。

    • 都会と比較して家が広い
    • 境界線の取り決めが緩い
    • 下水道が普及していない
    • 職人が建てた家が多く住みにくい

    1つ1つ見ていきましょう。

    都会と比較して家が広い

    地域の中心部で働く人が、郊外に建てた家はそれほどでもありませんが、農村部になると古い家ほど広い傾向があります。
    これは、農業を支えてきた家族構成(3世代同居、子供が多い、母屋と離れがあるなど)の違いと、もう1つ土地が安いために家にお金をかけるからです。

    核家族化が進んだ現代では、田舎の家では不相応な広さであることも多く、購入層が限られてくるので難しくなります。
    家の場合には、土地と違って分けて売ることができないのも問題です。

    もっとも、広い家は古いことも多いので、解体や建て替えを前提として、土地としての価値を見出す購入層もありますし、田舎の広い家で子供をのびのび育てたいと考える人も少なくはないことから、広いだけで不可ということでもないでしょう。

    境界線の取り決めが緩い

    田舎では行政だけで対応できる範囲が限られているため、細かいところまで見きれていない部分があるのが現実です。その結果、境界線の取り決めが緩いことがあります。

    このような地域では、見知らぬ人が勝手に自分の土地や家の範囲に入って使用されていたり、隣の土地や家の草木が伸びて入ってきていたりといったことがあります。

    取り決めが緩いことによって対象自由にできるというメリットもありますが、しっかりとリスクを把握しておくことが重要です。

    買主からすると、買って早々に隣の土地や家とはもめたくないし、面倒なことはしたくないはずです。

    自分の土地や家のみならず、周辺の土地や家の状況も、確認も含めてきれいにしておきたいものです。

    境界線の種類や引き方などは以下の記事を確認してください。

    土地を売却する際には、測量をした方が良いケースがありますが、測量には数十万円程度の費用が必要なため、予め費用や手順について押さえておくと良いでしょう。これから土地の売却を検討している場合は大体の費用を把握し、スムーズな売却を目指しましょう。

    下水道が普及していない

    日本下水道協会によると、日本の下水道普及率は平成27年3月31日現在で77.6%(震災の影響で調査不能な福島県を除く)となっています。

    下水道普及率

    ほとんどの大都市は、90%台後半まで整備が進んでいる点を踏まえると、全国平均で20%も普及率が下がるのは、田舎の下水道が普及していないからです。

    下水道が普及していないこと自体も敬遠されがちですが、ないものは仕方がありません。
    それよりも、汚水を処理する浄化槽には、性能と排水先という2つの問題があります。

    性能の問題としては、新たな設置が禁止された単独処理浄化槽(トイレの汚水だけを処理する浄化槽)が、田舎の家では残っていることも考えられます。
    現在の合併処理浄化槽(台所や風呂等の生活排水も処理できる浄化槽)に転換する努力義務があることで、その費用を買主は出したがりません。

    もう1つは排水先で、側溝や河川に流すのですが、共用の排水管利用や排水先(側溝に流すなと言ってくる人がいる)で近所住民とトラブルになりやすく、排水管は地下に埋まっているだけにトラブル解決も大変です。

    結局のところ、浄化槽を利用している地域では何かと面倒なので、下水道が完備されている地域の方が好まれるわけです。
    もし浄化槽を使っているなら、単独処理か合併処理か、排水管はどうなっているか確認しておくことをおススメします。

    職人が建てた家が多く住みにくい

    田舎の程度にもよりますが、ハウスメーカーの建て売り住宅よりは、注文住宅の比率が高いため、在来工法で大工職人が建てた家が多くなります。
    そのことはメリットにもデメリットにもなりませんが、品質が所有者の希望と職人の腕に左右されやすく、買主にとっては不安材料です。

    つまり、頑丈で断熱性の高い家もあれば、安価に建てられて機能的に劣る住宅もあり、見た目で分かりづらく、一定品質の建て売りよりもバラつきが多いのです。
    また、デザインや造りもバラバラですから、買主にすると選べる点がメリットだとはいえ、所有者の好みが色濃く反映された注文住宅は、住みにくいと感じるかもしれません。

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    田舎の土地や家には、都市圏とは違う特徴があることが分かりました。

    では、田舎の土地や家はどのような使われ方をするのでしょうか。
    田舎では、田舎なりの需要があるのです。

    田舎の土地や家の3つの需要

    自分では使い道が思い浮かばなくても、田舎の土地や家には田舎なりに需要があるもので、どのように使われるか挙げてみます。
    大きく分けると、次のような用途で田舎の土地や家は使われます。

    • 住宅用途としての需要
    • 事業用途としての需要
    • 近隣住民の需要

    住宅用途としての需要

    家が住宅用途であることは言うまでもないので、ここでは特に説明はしません。
    田舎の土地では、市街化調整区域や住宅が建てられない事情(一定幅の道路に接していな
    い)がありますが、それ以外の土地では住宅用途も考えられます。

    田舎暮らしが見直されている今、老後を静かに暮らしたい、療養目的、子供を豊かな自然で育てたいなど、移住目的も人それぞれです。
    自治体も移住サポートとして補助金等で援助するため、移住者は大きなターゲットです。
    田舎は土地が安いため、庭付きで大きめの家を建てたいと考える層は、いつの時代でも存在し、ある程度広くても購入範囲に入ります。
    また、不便なのを知っていて田舎に来るので、ライフラインさえあれば許容されることも多いでしょう。

    他にも、セカンドハウス(別荘)目的で田舎の土地を探している需要もあり、逆に周りは何もない方が、近所迷惑を考えずに済んで好かれる可能性もあります。

    事業用途としての需要

    家の場合、個人の住宅が事業用途になるとは想像できないのではないかもしれません。
    しかし、空き家(古民家)を活用した事業は、全国的に広がりを見せており、その古さが逆に歓迎されることもあるので軽視するべきではないです。

    体験宿泊施設、介護施設、飲食店、地域のコミュニティスペースなど、田舎では空き家を有効活用しようとする動きがあって、今まで個人を対象とした空き家の売買に、事業として参入してくる企業・団体等も含まれるようになりました。

    一方、土地を使った事業は、建物を建てる事業と建てない事業に分かれ、建物を建てる事業は住宅用途と共通しますが、多くがアパート・マンション・高齢者向け住宅といった、集合住宅になる点で異なります。

    また、需要に地域差はあるとしても、交通の便がよければ店舗等も考えられるでしょう。
    田舎らしさを生かした飲食店を経営したいニーズや、工場や倉庫、福利厚生施設など、何らかの施設を建てたい企業が探している可能性もあります。

    もう1つ事業用途で注目したいのは太陽光発電で、何もない田舎ほど適しています。
    電気が通っていて、周りに建物がない田舎の土地は、すべて太陽光発電の候補地になるといっても過言ではありません。

    空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

    また、最近ではサービス付き高齢者向け住宅にするとい活用方法も出てきました。サービス付き高齢者向け住宅は広い土地が必要なので、田舎に建てられることも少なくありません。

    一般的な土地活用は立地に左右されますが、「サ高専」は田舎にも需要があり、賃料も高いというメリットがあります。その分のデメリットやリスクもありますが、社会的な必要性から補助金もあるので、それらをまとめて紹介します。

    近隣住民の需要

    田舎の土地を買ってくれるとすれば、最も可能性が高いのは隣家です。
    田舎には土地が余っていますから、買主は多くの土地を候補にしますが、隣家にしてみると、自分の土地に繋がった土地を手にするチャンスは少ないからです。

    使い道として、土地を広げておく、子供の家を建てる土地にしたいなど考えられ、田舎では同族が近くに住む傾向もあり、隣家の親戚なども候補です。
    ただし、必要としているかどうかは隣家次第で、売れない土地を売りたいと考えるのなら、「貰ってもらう」くらいの気持ちが大切です。

    家でも同じことは言えるのですが、家までは必要ないと思われるかもしれませんし、子供用に家を建てる予定があるなら、逆に歓迎されるかもしれません。
    親戚が集まる機会の多い家なら、ゲスト用にも使えるので安ければ損はないでしょう。

    そうした需要がなくても、とりあえず買っておくことで、賃貸する方法が残されていると考える人なら、話を持ちかけられても興味を示すはずです。
    また、家を近隣住民に買ってもらう場合のメリットとして、よく知っている関係なので、何か不具合があってもクレームになりにくく、融通がきく側面を持っています。

    不具合に対する売主の責任を「瑕疵担保責任」と呼び、一般の買主は、不具合があると瑕疵担保責任を強く追求しますが、知っている隣家などでは、不具合があっても話し合えますし、関係性を考慮してお互いが妥協した結果になりやすいでしょう。

    田舎の土地や家の需要はわかったが、放置していても問題ないのでは?と思う方も少なくないでしょう。

    田舎の土地や家を放置するとどうなる?

    田舎の土地や家を放置し続けていると様々な費用がかかり続けることになります。

    田舎なので、都会と比較して大きい訳ではありません。
    しかし、「ちりも積もれば山となる」と言うように、結果的に大きくなっていたということになりかねません。

    では、田舎の土地や家を放置し続けるとどのような費用がかかってくるのでしょうか。

    固定資産税を払い続けなければならない

    家や土地などの固定資産を持っている人が毎年納付するのが、「固定資産税」です。
    固定資産税は、固定資産の価格(固定資産税評価額)によって決まります。

    計算式は下記のようになります。

    固定資産税 = 固定資産税評価額 × 標準税率(1.4%)

    固定資産税評価額は、毎年市町村(東京23区は都)によって定められ、毎年送られてくる納税通知書に記載されいます。
    また、固定資産税評価額は、3年に1度見直されるようになっています。

    固定資産税や都市計画税について、例えば、東京都では以下のように説明されています。

    東京都主税局「都税Q&A 都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

    もし、家や土地にかかる税金についても詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

    購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

    現状、田舎の家の固定資産税が安いからと言って放置しているといつの間にか6倍になることがあることも知っておくべきです。

    特定空き家に認定されると固定資産税が6倍になる

    空き家を放置してしまい、管理状態が悪く、周囲への問題が懸念される場合、その空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。

    その際の最も大きな問題として、固定資産税減税の特例がなくなり、税率が一気に最大6倍になることが挙げられます。

    特定空き家に認定される基準は、

    • 倒壊する恐れがある
    • 衛生面上良くない状態にある
    • 適切な管理がされず景観を著しく損なっている
    • 放置すると周辺の生活が危険にさらされる可能性がある

      の4つです。

      田舎の家が特定空き家の基準にあてはまり固定資産税が6倍になる前に、売却を検討するのは懸命だと言えます。

      空き家を所持すると、どのくらいの税金がかかるのでしょうか。売却という手段もありますが、人によっては所持し続けたいと思う人もいるかもしれません。しかし、放置し続けるとペナルティの原因にも。そのため、空き家にかかる税金について把握しましょう。

      ここまで土地や家を放置しているとかかる税金について見てきました。
      しかし、土地や家を放置したときにかかる費用は税金だけではありません。

      管理費や維持費もかかる

      田舎の土地や家の管理を自らできるのであれば小さく済みますが、居住地から遠い土地や家の場合は、管理委託費(管理会社に委託する場合)、家や設備の修繕費用などがかります。
      これらの出費は毎月・毎年支出として、出ていくものが基本です。

      また、家や設備の修繕費として予想外の大きい出費もあるので注意が必要です。

      土地や空き家の維持費については、こちらに詳しくまとめました。

      空き家の維持費は多くが固定資産税ですが、他にも電気・水道代、管理費、保険料、1年単位や10年単位では、剪定費用や修繕費もかかります。所有する不動産の種類と今後の意向よっても違うので、それぞれの内容と目安を紹介します。

      では、放置しないためにまずは買主を探しましょう。
      田舎ではより多くの不動産会社にあたり、「田舎の土地や家を売る」のが得意な不動産会社を見つけることが重要です。

      田舎の土地や家を売るには、複数の不動産会社への「一括査定」を依頼する

      土地や家を買ってくれる方を見つける必要があり、基本的に不動産会社に依頼することになります。

      田舎の土地や家を売ってくれる不動産会社を見つけることが重要

      田舎には、田舎の土地や家の特徴を理解した上で売却する力がある不動産会社・業者が存在します。
      しかし、その数は多くはありませんし、1社1社、手当たり次第に不動産会社を探しても見つけることは難しいです。

      特に、田舎に住んでいない場合は特に、自分の足で「田舎の土地や家を売ってくれる不動産会社・業者」を探すのは至難の技です。

      では、どのように探せばよいでしょうか。

      自分が住んでいない田舎の地域の土地や家の事情に詳しく、売ってくれそうな不動産会社を見つけたい。
      しかも、自ら探しまわるのは大変ですよね。

      そこで、便利なのは、不動産の「一括査定サイト」です。

      田舎の土地や家だからこそ、「一括査定」を使いたい

      田舎の土地や家を売るのに、一括査定を使えば、

      • 田舎に行かなくても不動産会社を複数社紹介してくれる
      • 田舎の土地や家を売るのが得意な不動産会社・業者が見つかる
      • 複数社に依頼するから、より高く売れる可能性もでてくる

      のです。

      そもそも、一括査定サイトとはどういうものなのでしょうか?

      身近なところで言えば、車の査定で同じようなサービスがあり、リクルートが運営するカーセンサーが有名です。
      厳密に言うと少し違う部分はあるのですが、一度に複数社の査定を受けられるという点では同じです。

      一括査定の仕組み

      普通複数の会社で査定を受けようと思ったら、図の左側のようにそれぞれの会社に連絡をしなければいけません。
      一括査定サービスを利用することで、入口となる1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了するのが、このサービスの最大の特徴です。

      ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

      この後具体的なサイトも紹介しますが、いずれも不動産をメイン事業としていない会社によって運営されているのが大きな特徴です。
      具体的には、Webマーケティングを得意とするベンチャー企業や、大手の別事業部が運営しているケースが多いようです。

      もちろんそれ自体まったく問題のないことですが、不動産の仲介には「宅地建物取引業(宅建)」の免許が必要です。
      宅建を持っていない会社は、直接不動産を取り扱うことはできず、それができる会社を紹介することが役割となります。(専門知識を持つ社員がいる運営会社もあります)

      また、それらの費用は不動産会社側が集客の対価として支払う仕組みとなっているため、利用者側は無料というのも、一括査定サイトに共通する特徴です。

      まずは、売ってくれる不動産会社を一括査定で見つけましょう。

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      田舎の土地や家を売るのがなぜ難しいのでしょうか。それは田舎の土地や家に、都会にはない特徴があるためです。

      補足:田舎の土地や家を活用するのもあり?

      最終的に売る、と選択するにしても、売ること以外の選択肢として活用することもあるということをここでは紹介します。

      ここでは敢えて、デメリットから記載します。

      メリットばかりに目が行きがちですが、大事な資産である田舎の土地や家を動かすことは一生に一度あるかないかの出来事です。

      そんなときこそデメリットもしっかりと理解しておくべきです。

      デメリットメリットこういう人にはおすすめ
      活用する・初期の投資が必要
      ・根気も必要
      ・時間がかかる
      ・うまく行けば大きな収益も見込める
      ・地域の活性化に貢献できる
      ・実際に田舎に住んでなくても運用ができる
      ・田舎でなにかやってみたい人
      ・待てる人
      売る・安く売れてしまう可能性がある
      ・(当然ですが、)自分のものではなくなる
      ・現金が手に入る
      ・無駄な税金や維持費がかからなくなる
      ・子どもに負の遺産を残さなくて済む
      ・手放して安心したい人
      ・今後活用することを考えていない人
      ・子どもに負担をかけたくない人

      土地活用について、一度相談してみたい方は、まずは資料請求からしてみるとよいでしょう。

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      下記の土地活用の記事も合わせてご覧ください。

      田舎の土地活用をするには、どの活用方法が良いのか…。田舎ならではの土地の特徴と土地に合った活用方法を紹介します。土地と相性の良い活用方法を選んで失敗しない土地活用を。

      まとめ

      田舎の土地や家の場合、買いたいと思っている人が少なく、売却に不利なのはどうしても避けられないので、それだけで意欲は下がりがちです。
      需要と供給の関係は、価格にも影響されるため、需要が少ない田舎の土地を相場なりに売ろうとしても難しいのは確かです。

      それ以前の問題として、自分の土地や家について、不動産会社や購入希望者に詳しく説明もできないようでは厳しいでしょう。
      物件としてどういう特徴を持っているのか、何が足りないのか知っておけば、購入層を絞った広告等も考えられますし、受け身の立場で田舎物件の売却は成功しません。

      また、いつまでも売れない、使っていないからといって、管理に手を抜いていると、ただでさえ売れない物件が余計に売れなくなります
      粗雑に扱われた物件は、誰でもよい印象を持たず、自分が買う側ならどのように思うか考えると、手入れしておくのは当然です。

      外部要因もあり、好んでそのような状況になったケースばかりではないでしょうが、かんたんに売れない田舎の土地や家だからこそ、売主は努力しなければならないと肝に銘じて、売却に取り組んで頂きたいと思います。

      家の売却の全般や売り方・ポイントについて知っておきたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

      ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

      また、今住んでいる地域から遠方にある田舎の土地を売るのは大変です。
      遠方の土地をなるべく負担なく売る方法は以下を確認してください。

      所有している土地が遠方の場合、維持や管理が行き届きにくいのが現状です。売却して手放したいと考えていても、遠方の不動産会社では時間的にも体力的にも大変です。この記事を読んで遠方の土地を売る際のポイントを押さえ、スムーズな売却を目指しましょう。
      不動産会社8社に査定を依頼したら
      不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

      今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
      簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

      主な不動産会社
      ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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      人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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      「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
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      そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


      「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
      「メリットあるの?」
      「デメリットは?」という方はこちら。