土地の評価額や相場の意味と5つの調べ方、売値との関係【2019年最新】

土地価格相場
土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。

土地の評価額の種類
  1. 実勢価格
  2. 公示地価/基準地価
  3. 相続税評価額(相続税路線価)
  4. 固定資産税評価額(固定資産税路線価)
  5. 鑑定評価額

同じ「土地の価格を知りたい、土地の価格調査のための調べ方を知りたい」という質問でも、目的によって使うべき評価額は異なります
例えば、売却価格の目安を知りたい場合と、相続税や固定資産税の金額を知りたい場合では使う価格は別物です。
また、初めて固定資産税の納税通知書を見る場合などは、記載してある評価額や項目の意味や位置づけがわからないこともあるでしょう。

記事では一人一人の目的に合わせて、

土地評価額についてのポイント
  • それぞれの土地評価額の意味合いと位置づけ
  • 利用する評価額の選び方
  • 評価額の調べ方

を解説していきます。

また、評価額を知った上で、所有する土地をどのように対処するかを考える方向けに

付随して記事内でお伝えする内容
  • 土地価格は何によって決まるのか(影響を与える要素)
  • 所有する土地を今後どのように扱うのがいいのか

もお伝えします。

もし今すぐ、正確な価格を知りたい場合は一括査定がおすすめです。リンク先のHOME4Uのサービス利用をご検討ください。

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1. はじめに:土地評価額とは?種類と選び方

1物5価と呼ばれる各評価額の概要と、目的別の活用法、実際の売値との関係性を見ていきましょう。

1.1 各評価額の概要

全体像をつかむために、あらかじめ各評価額の概要と関係性を見ましょう。
まずは価格差に注目してみます。

各土地評価額の金額の相対関係を棒グラフで表記
このように、実際の売却価格を100として、他の評価額を相対的に見てみると、公示地価や基準地価、鑑定評価額はほぼ実際の市場価格と同じになるのに対し、相続税評価額は約8割、固定資産税評価額は約7割です。
納税通知書を見て、評価額が以外と安く驚く方もいるかもしれません。
しかし、その価格は実際の売却目安になる市場価格よりも、安めの価格なのです。
税の基準となる評価額が安いことは、納税者である保有者にとっては好ましいことでしょう。

それぞれの評価額の概要をより具体的に表で記載すると以下の通りです。

評価額名公示地価/基準地価との比率公表主体公表時期費用
実勢価格取引次第で変動不動産会社やシンクタンク等決まっていない基本的に無料
公示地価
基準地価
1.0国土交通省
都道府県
毎年3月
毎年9月
無料
相続税評価額約0.8国税庁毎年7月無料
固定資産税評価額約0.7市町村3年ごと4月無料
鑑定評価額約1.0不動産鑑定士に依頼随時有料

1.2 各評価額の定義

続いて、各評価額の定義や特徴、メリット・デメリットを見ておきましょう。
一部説明を折りたたんでいますので、より具体的に知りたいは「説明の続きを見る」をクリックして、中身を見てください。
より詳細な中身は2章以降でご説明します。

1.実勢価格

実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる価格で随時変動する

実勢価格の説明の続きを読む
実勢価格は端的に言えば、実際の市場で売買されている土地の価格です。
実際の取引価格なので、取引状況によってリアルタイムに変動する価格です。

実勢価格を活用するメリット:取引事例から得られる価格で実状に近い
実勢価格を活用するデメリット:地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと精度が低い

2.公示地価/基準地価

国または都道府県が公表している標準地/基準地の価格で地価と言われる

公示地価の説明の続きを読む

公示地価は国土交通省が発表している価格です。
土地取引の目安となる指標のため、実際の取引価格に近いものになります。
土地の状況によって細かく分類されており、以下のような種類別に表示されています。

公示地価で示される土地の種類
  • 住宅地
  • 商業地
  • 宅地見込地
  • 準工業地
  • 工業地
  • 市街化調整区域内宅地
  • 市街化調整区域内林地

公示地価を活用するメリット:市場取引でも参考にされる価格で公的指標として信頼できる
公示地価を活用するデメリット:定められた地点の価格なので近隣では補正が必要

3.相続税評価額

相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額

相続税評価額の説明の続きを読む
相続税並びに贈与税を計算する際に用いる評価額です。
市街地などは路線価図に基づく路線価方式で、路線価が無い部分はエリアごとに決まった倍率を掛ける倍率方式で評価します。
相続税評価額は市場価格の8割程度になることが多いです。
なお、借地の場合は借地権割合をかけて算出しますので、更に評価額が低くなります。

相続税評価額を活用するメリット:公表された路線価等から簡易に知ることができる
相続税評価額を活用するデメリット:相続税額の算出用であって時価ではない

4.固定資産税評価額

固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額

固定資産税評価額の説明の続きを読む
各自治体が個別に決定している価格で、土地や家の状況に合わせて決定されます。
固定資産税評価額は市場価格の7割程度になることが多いです。

課税明細書が手元にあれば、すぐに確認することが可能です。
なお、同じく課税証明書に記載されている、課税標準額と固定資産税評価額との違いは、特例の適用などを受けているかどうかで、特例などの計算を踏まえた最終的な課税額の根拠となるのが課税標準額です。
そのため、課税標準額は固定資産税評価額よりも安くなることが多いです。

固定資産税評価額を活用するメリット:課税明細書で正確に、公表された路線価等から簡易に知ることができる。
固定資産税評価額を活用するデメリット:固定資産税額の算出用であって時価ではない

5.鑑定評価額

不動産鑑定士が鑑定評価によって求める価格

鑑定評価額の説明の続きを読む
不動産鑑定評価額はプロの鑑定士による評価額です。
不動産鑑定士の資格を持ち、不動産鑑定業の開業登録をした人でなくては鑑定評価ができません。
専門性と客観性に裏付けられた価格であり、実際の売却価格に近くなる傾向にあります。

鑑定評価額を活用するメリット:不動産鑑定士が誤らない限り客観的な土地の価格として有用
鑑定評価額を活用するデメリット:実勢価格とは乖離することがあり費用がかかる

1.3 目的別、利用すべき土地評価額と調べ方

このように土地評価額と言っても、多くの種類があります。
一方で、土地の価格について勉強したい人を除けば、自分の目的が達成される指標だけわかれば十分です。
改めて知りたい内容によって、見るべき評価額をお伝えします。
ページ内には多くの記載がありますが、特に関連する項目に絞って目を通していただけば大丈夫です。
以下の〇〇を確認部分をクリックすれば知りたい内容が書いてある箇所にスムーズに移動することができます。

目的別 確認すべき評価額
  1. 売却や土地活用の検討目的で、自分の土地はいくら位か?売却価格を知りたい場合⇒実勢価格を確認
  2. 比較や研究用の公正な評価額を知りたい⇒公示地価・基準地価を確認
  3. 相続税額を知りたい場合⇒相続税評価額を確認
  4. 固定資産税額を知りたい場合⇒固定資産税評価額を確認
  5. 資産評価や、相続に関連して客観的な保証のある評価額を知りたい場合⇒不動産鑑定評価額を確認

簡単に土地の売却予想価格を知る方法

「土地を売ったらいくらのお金になるのか」「家の価値」は、売却価格というリアルな不動産取引市場での価格です。

不動産において、正確な価格の推定は困難ですが、多くのプロが「この位の価格なら売れるのではないか」という推計で出した価格を平均すると、実際の売却価格に近くなると言われています。

取引相場を知りたい人にでおすすめなのが、まさに複数のプロから価格の推定を得られる一括査定サービスです。
プロの査定自体良いものですが、プロであっても、やはり人によってばらつきがあります。
プロの査定価格を複数社から集めることで、分布の平均が妥当な相場価格に近くなります。

不動産会社の査定というと面倒に感じるかもしれません。

しかし実は、WEBサイトから簡単に申し込むことが可能です。
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相場を知るためには、取扱実績の豊富な大手企業の声は貴重です。

契約する不動産会社選びにも役に立ちます。
評価額がわかった今のタイミングで査定を依頼し、価格相場を把握しましょう。

HOME4U

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運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営。すまいValueにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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紹介した以外のサービスや、一括査定のメリット・デメリットが気になった方は以下の一括査定に関する記事もご参照ください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

2.実勢価格の調べ方と定義

不動産に同じものは2つとないので、個別に取引価格が決まります。
売主と買主の合意によって価格を決めるため、定価のような決まった価格はありません。

しかし、似た土地で最近の取引事例を複数集めてみると、特別な事情がない公平な取引であれば、売買価格が一定範囲の価格帯に収まることが分かります。

実際の売却価格によって見える価格が実勢価格です。
ただし、あくまで相場というレベルなので、実勢価格での取引が約束されるといった性質の価格ではありません
また、実勢価格は過去の取引事例を参考にする性質上、得られる取引事例の数が少ない地域は正確性に欠けますので、実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にします。

以下は実勢価格を知る3つの方法です。

2.1 土地総合情報システム

国土交通省は、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、アンケート結果から得られたデータを集めて公表しています。

国土交通省|土地情報総合システム

土地情報総合システム

トップ画面では、左側中央にある「種類を選ぶ」から土地を選びます。
選択時に、宅地を選んでしまうと、土地と建物の情報も含まれるため、必ず土地、農地、林地のいずれかを選びましょう。

地域は画面中央の日本地図で選ぶこともできますが、画面左側下部の「地域を選ぶ」で選択したほうが使い勝手はよいです。
「この条件で検索」と書かれたオレンジ色のボタンを押すと、一覧が表示されます。

土地情報総合システム

アンケート回答で得られたデータなので、当然に土地取引のすべてを網羅しているものではなく、自分の地域の情報が少ないようなら、別の手段も考える必要があります。

2.2 仲介業者の販売価格

現在売りに出されている土地の価格を調べてみることで、ある程度は目的の土地の価格を推測することは可能です。

ただし、他の人が売りに出している価格が、売りに出している価格のまま自分の土地も同じ価格(坪単価)の価値となるわけではありません。
成約時は買主と交渉が入るため、たいてい売り出し価格よりも低い価格で取引されます

売り出し価格から値下げして再掲載

販売価格を利用する方法は、インターネット上でかなり多くの情報を拾うことができて便利な反面、公的な指標ではないので、売主の意向や仲介業者の意向を含んでいるデメリットも併せ持っています。

なお、不動産ポータルの中でもリクルートグループのSUUMOは、土地の相場についてわかりやすいデータを提供してくれています。
駅や地域を絞って、平均的な坪単価と過去からの推移が整理されています。
簡単に概要をつかめるので、興味があれば見てみると良いでしょう。

2.3 不動産会社の査定価格

仲介業者は、土地を査定して価格を提供するサービスを行っています。

査定自体は大抵が無料で行えますし、査定をしたからといって契約を結ぶようなこともないため、仲介業者視点での大よその価格を調べることができます。
何より、他の方法は“他の事例”を参考にするのに対し、査定は価格が知りたい土地を対象に行われるため、個別の事情を反映されやすいことがメリットです。

また、価格査定には簡易査定と詳細査定(訪問査定)の2つがあり、簡易査定は住所、広さ、前面道路などの情報から算定するのに対し、詳細査定は仲介業者が現地を訪れて、周囲の環境なども考慮しながら算定します。

簡易査定と訪問査定

家の場合には、個々の家で傷み具合も異なることから、簡易査定と詳細査定で差が付きやすい性質ですが、土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるため、家よりも簡易査定の精度が高くなる特徴を持ちます。

したがって、わざわざ仲介業者に来てもらって詳細査定してもらわずとも、複数の業者に簡易査定を頼んで、比較しながら相場を掴むでも十分で、一括査定サイトは手間やスピードの点で優れたサービスです。

HOME4Uの無料一括査定

実際に実家の相場を調べたときの様子と、実家の査定額は以下の一括査定の記事で公開しています。
査定額を高くつける会社と安くつける会社でキレイに二極化しましたが、売り出しの目安と実際に買い手が付くであろう価格の目安が分かりました。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

3.公示地価/基準地価の調べ方と定義

公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格(都道府県地価調査)です。
公示地価は公表されたときによくニュースや新聞で取り上げられ、全国で最も高い地価(東京都銀座)や上昇率などが話題になっています。

公示地価や基準地価は、全ての土地に対して公表されるものではなく、概ね標準的とされる標準地を選び、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題なく、知りたい土地に近い、基準地価か公示地価の標準地を探すとよいでしょう。

公示地価(地価公示価格)や基準地価(都道府県地価調査価格)は、後述する相続税路線価、固定資産税路線価と共に同じシステムで提供されています。

資産評価システム研究センター|全国地価マップ

公示地価/基準地価

画面右下に「次へ」ボタンがあるのでクリックし、利用への同意画面(職業欄は何でもよい)を進めると、地図画面が表示されます。

公示地価/基準地価

地図または画面左側の地域から、知りたい地域を選択すると、詳細な地図が表示されます。表示されているのは固定資産税路線価です。
画面上部がタブになっており、右端に「地価公示・地価調査」とグレーになった部分をクリックすると画面が切り替わります。

公示地価/基準地価

画面上で、黒い四角になっている地点が公示地価の標準地、赤い三角になっている地点が基準地価の標準地で、それぞれクリックすると画面左側に「属性情報」として、価格などの情報が表示されます。

公示地価/基準地価

もし、周辺に黒い四角も赤い三角もなければ、マウスのホイールを回すか、画面左側の縮尺を操作して、1/10,000か1/25,000に縮尺を変えると、標準地が探しやすいです。
また、黒い四角はあるのに赤い三角がなければ、最新データが公表されていない可能性があるため、画面上部のタブの下にある年の選択を古くすると表示されるはずです。

公示地価/基準地価

売買相場としては参考程度にしかならないことがデメリットですが、周りの標準地をいくつか確認してみると、地価分布から知りたい土地の価格も推測できます
地価は1㎡あたりの価格ですから、知りたい土地の面積(地積)を掛けて求めます。

なお、公示地価や基準地価と実勢価格については以下の土地の実勢価格の記事で実際の差分などを調べています。
売却価格を知るに当たり、公示地価も参考にしたいとお考えの方はぜひ御覧ください。

実勢価格は他でもありますが、土地の場合は国も把握しており、無料で公表されています。同じく公的な価格である公示地価との差も考察しつつ、指標の特徴を考えます。

また、更に具体的に公示地価を知りたい方は以下を合わせて御覧ください。

公示地価は日本の土地価格を測る指標で、よく目にする地価変動のニュースでも使われています。ここでは他の指標との関係性も含め、その特徴を分かりやすく解説しましょう。

4.相続税路線価(相続税評価額)の調べ方と定義

相続税や贈与税の税額を決めるための基礎となる評価額を、相続税評価額といいます。
相続税評価額を普段求めることは少ないですが、相続で初めて相続税額を知るのでは相続人に酷であるため、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。

4.1 基本的な相続税路線価の調べ方

相続税路線価の調べ方は、先程の公示地価と同様全国地価マップを利用します。
まず、公示地価/基準地価と同じ手順で、画面上部のタブから「相続税路線価等」を選びます。

相続税路線価

相続税路線価では、道路に青い両矢印が引かれており、矢印には路線価(1㎡あたりの価格)とアルファベットが書かれています。
数字部分は千円単位で、後ろに続くアルファベットは借地権割合です。

または、矢印の線上をクリックして、画面右側に路線価と借地権割合を表示させます。
路線価が設定された道路に接する土地は、基本的には路線価×面積(地積)で評価額が求められます。
評価額は公示地価/基準地価の8割程度になります。

相続税評価額から公示地価の時価換算(目安)をするには以下の計算方式を使うことになります。

相続税評価額から、実勢価格を推測する計算式

相続税路線価×土地面積÷0.8

4.2 倍率方式の土地の評価額の調べ方

土地によっては路線価が定められておらず、倍率方式によって税計算の評価額が定められている場合があります。
倍率方式とは、各エリアの基準評価額に定められた倍率をかけて評価額を求める方式です。

倍率については、国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表のウェブサイトから調べることが出来ます。

相続税評価額についての原則や注意点については、国税庁のタックスアンサーのページでも解説されています。

5.固定資産税路線価(固定資産税評価額)の調べ方と定義

固定資産税は毎年課税される税金なので、土地の税金ではよく知られています。
相続税評価額と同様に、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、土地の所有者に毎年送られてくる、固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地が自己所有ではない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。
固定資産税路線価の出し方は、先程までと同様です、再び全国地価マップを利用します。

固定資産税路線価

画面の見方は相続税路線価と同じで、道路に沿って赤(主要な道路)または青(その他の道路)で矢印が引かれ、1㎡あたりの路線価が表示されています。
ただし、固定資産税路線価では、矢印に直接路線価が表示されており、相続税路線価よりも直感的でわかりやすいでしょう。

赤い丸は標準宅地を表し、価格は接している道路の路線価と同じです。
標準宅地の近隣は、同じ道路に接していれば近い価格となり、金額は公示地価/基準地価の7割程度になります。

固定資産税評価額から公示地価の時価換算(目安)をするには以下の計算方式を使うことになります。

固定資産税評価額から、実勢価格を推測する計算式

固定資産税路線価×土地面積÷0.7

固定資産税評価額は実際の価格より安い金額になります。
土地の購入後に驚かれる人がいるようですが、固定資産税評価額が実際の価格よりも安いのは、価格の性質が異なるためです。ご留意ください。

なお、公的な指標はそれぞれ公表時期が異なり、公表から時間が経つほど実勢価格から離れていきやすくなります。
特に固定資産税路線価は3年に1度の更新なので、売買価格として参考にする場合は、公表時期が近いことも大切です。

6.鑑定評価額の調べ方と定義

不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を知ることもできます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持っています

仲介業者がサービスで行う査定とは異なり、鑑定評価は厳密に不動産の価格を評価するもので、公示地価/基準地価も不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。

仲介業者の価格査定:参考となる土地の価格
不動産鑑定士の鑑定評価額:合理的で適正な土地の価格

ただし、鑑定評価額がいくらでも、売主と買主の事情により、鑑定評価額で取引されないのが不動産の面倒なところで、鑑定評価額は第三者視点の価格に過ぎません。
しかしながら、価格の公平性を訴える材料にはなり、最も正確な土地の価格を得られるのが鑑定評価額です。

6.1 鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務

不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられますが、そもそも鑑定評価は極めて専門性が高く、普通の人にはできません。
不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。

問題は不動産鑑定士に支払う鑑定料で、土地の価格が高くなるほど高額になり、安いところでも15万円程度からスタートするのが相場のようです。

土地が高いほど鑑定料が高くなるのは、高い土地の不動産鑑定評価書は、鑑定書だけ証明書としての責任が重くなり、法人資産の鑑定依頼などで不動産鑑定士が鑑定を誤ると、場合によっては損害賠償請求にまで発展する恐れがあるからです。

目安価格の妥当性を増やすためには、査定する不動産会社の数を増やすこと大切

以上、価格の種類と内容を整理しました。
繰り返しになりますが、価格の種類によって金額自体が違い特徴があります

例えば、固定資産税評価額や、相続税評価額などは、税金の計算には非常に有効ですが、実際にやり取りされる市場価格とは異なります。

実際に売り出した場合の価格を知りたい場合、評価額の算出や、取引事例、担当者の経験値を織り込んだ、不動産会社による人力の査定が一番実態に近いことが多いです。

そして、査定依頼をする会社の数が多いほうが、より妥当な価格を把握しやすいです。
(1社だと比較もできないし、2社だと違いがあってもどちらが妥当なのかわからないが、極論、100社に聞けばだいたい相場がわかる)、
より査定会社の数を増やすには、不動産会社の提携数が多い一括査定サービスを利用しましょう。

査定サービスで最も多い、1,800社以上との提携があるイエウールや、提携会社数が多い老舗のイエイなどがおすすめです。
イエウールやイエイは地方の家や土地でも対応できる会社が多いことでも有名です。

また、価格調査段階なので営業を受けたくないという人にはHOME’Sの匿名査定というサービスが便利です。個人情報を明かすことなく、査定を受けることが可能です。

イエウール

イエウール

運営会社株式会社Speee
公式サイトhttps://ieul.jp/
運営履歴2014年
公表社数1,800社以上
提携会社数が1,800社と、一括査定サイトの中でも最も多い会社数です。
運営は2014年からと査定サイトのなかでは新鋭ですが、累計利用者数も1,000万人と多くのユーザーから選ばれています。

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イエイ

イエイ

運営会社セカイエ株式会社
公式サイトhttps://sell.yeay.jp/
運営履歴2008(前身は2006)年~
公表社数1,000社以上
保有物件と同種の物件を得意とする不動産会社とマッチングする独自のシステムや、勧誘に対してのお断り代行サービスなど、健全な運営にこだわりを持っています。
「イエイ」としての運営は2008年からですが、前身は2006年からと、不動産一括査定サービスのパイオニア的なサイトです。

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HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
公式サイトhttps://www.homes.co.jp/satei/
運営履歴 2014年~
公表社数1,768社
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,768社は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

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まずは、知り合いの不動産会社で査定を、というのも悪くはありません。
ですが、実際に一括査定を受けると、会社によって査定額に差がある実態がわかります。
1社だけの査定よりも複数社の査定で正しい情報を把握しましょう。
実際に自分で査定を受けてみた際に、どれだけ価格差があったのか、という情報は以下の一括査定の記事に記載しています。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

7. 土地の評価額の決まり方

土地の評価額の決まり方をみていきましょう。

土地の価格は何によって決まるのでしょうか。
土地の価格の高かったり、安かったりを左右する要素を見ていきましょう。

7.1 土地の取引価格を決める要素は主に3つ

まず基本的な土地の価格は土地自体の持つ特性によって決まります。
詳細は口述しますが、エリアや広さ、形などです。

しかし、いざ実際に取引となるとエリアや広さ、形だけでは価格は決まりません。大事なのは以下の3つです。

  • 土地の特性
  • 流通量
  • 売り手と買い手両者の事情

では特性から順番に見ていきましょう。

7.2 土地評価額の基本を決める土地の特性

エリア・立地

エリアや立地はわかりやすい部分です。
人気のある都市部ほど高くなり、郊外だと安くなる傾向にあります。
また、人が集まりやすく利便性が高い駅近くは高く、離れると安くなります。
近くに学校や商業施設などがあるかどうかも土地価格に影響するポイントです。

その他、以下のような条件に当てはまる場合、周辺よりも土地価格が安くなる傾向があります

土地の評価額が安くなるような条件
  • 隣に大きなマンションがあって建物を建てても日照が少ない
  • お墓など、近くに住むことを好まない人がいる施設が隣にある
  • 洪水やがけ崩れなどの災害の危険がある
  • 主要な道路から外れ奥まった場所にある


日照の観点から、日当たりのよい南東方向に開けた土地の方が高くなります。

土地の大きさ

大きければよい、小さければよいというよりは適切な大きさが大切です。
また、適切な大きさは買い取る側が土地を何に使うかによって評価が変わるので注意が必要です。
一般に通常の戸建て住宅であれば比較的小さめ、マンションなどを建てる場合はもう少し大きめの土地が好まれます。
稀なケースですが、商業施設を建てる場合などは広大な土地が必要です。

大きくて売りづらい場合は土地をさらに小さく区分して売却することも一つの手です。

土地の形状

正方形や、縦横の幅が一定以上の長方形できれいな形だと高くなり、
逆にいびつな形、利用しづらい部分が出てしまう形だと安くなります。
また土地の中に高低差がある場合は、平地と比較して価格が安くなりがちです。

7.3 流通量次第で価格のぶれは大きくなる

土地のような不動産は他には同じものは存在しない一点ものです。
絶対的に正しい価格、という基準は存在しません。

取引量が多く、類似物件が多く市場に出回っている場合は、価格は安定しやすいですが、取引事例がほとんどない場合、明確な基準が形成されず、価格が大きく変動する可能性があります。

特に売却したい土地が類似物件の流通量の少ないエリアにある場合、
安すぎる価格で手放さないよう、注意が必要です。

安すぎる価格で間違って家を売ってしまうことを防ぐにはできるだけ自分の中に確固たる相場観を持つことが大切です。
取引事例が少ない場合は情報が得づらいですが、
少ない中でも
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・それぞれの査定価格の根拠を聞く
の2点を行えば価格を大きく外すことはなくなります。

土地相場を把握する、を常に意識しましょう

7.4 売り手買い手の事情によっても価格は大きく変化する

基本的に売り手が取引を急ぐ場合、じっくり買い手を待てないので、通常相場よりも価格は安くなりがちです。

土地の売買価格が安くなりがちな状況
  • 相続や税金の関係で早く土地を手放したい
  • 負債があるので急いで手元に資金を用意したい
  • 離婚などの要因で早く財産処分をしたい

逆に買い手が急いでいる場合は価格は高くなりがちです。
また、複数の買い手が現れるような場合は通常よりも高い土地価格がつく可能性が高いです。

土地は一点ものです。今回を逃すと次に同じものは手に入りません。
今は見送ってまた同じものが出てきた時に、という判断はできないのです。
魅力的な土地の場合、購入希望者同士が競い合って価格が高まることもあります。
時間に余力がある売り手は、じっくりと売却を進めるのも一つの手です。

不動産価格が上がっているときほど、仕入れ競争も激しくなるため、、
不動産市況が良い時は高く売却するチャンスです。

8. 土地の評価額を知った上でのその後の対応

現在土地をお持ちの場合、もしくは相続で土地を取得した、する予定の場合は、評価額を知った上で、その土地をどうするべきかを検討するはずです。
最後に、所有している土地をどうするべきか、具体的な選択肢について検討しましょう。

現在所有している土地をどうするか、基本的な方法は次の3点です。

土地をどうするか、基本的な対応法3点
  1. 自分で土地を利用する
  2. 土地を売却する
  3. 他者に貸すなど、土地を活用する

例えば相続した土地をそのまま放って置くという選択肢はあり得るのですが、もしそこに家がある空き家付きの土地だった場合はそのまま放置すると周辺トラブルなどに展開するリスクがあります。
なんとなく放置をすると土地や家がどんどんマイナスの試算になりますので、注意が必要です。

空き家を放置するとどうなるのか、噂には聞いても詳しくは知らないものです。空き家対策特別措置法による固定資産税の実質増額や強制解体はよく聞くところですが、所有者が直面しうる4つのリスクを、法的な根拠と合わせて紹介します。

土地を売却する場合には、できるだけ土地を高く売れる方が良いでしょう。
評価額はあくまで目安の価格で、実際にいくらになるかはその取引次第です。
より高く土地を売る、土地売却の注意点を把握するには以下の記事を御覧ください。

不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

また、土地を活用して収益を得るのも有効な方法です。
評価額が高くなくても、活用方法によっては多くの収益を得られることもあります。
活用手法は多くありますので、自分と保有する土地にあった方法を探すことがポイントです。

今回は各土地活用を評価しつつ、失敗しないためのポイントを中心に13の活用方法について紹介します。土地活用方法ごとに、失敗するポイントは様々です。その土地のニーズや特徴、関連する業者を適切に把握し、自分で考えて決められれば成功に近づきます。

9. まとめ

土地の価格の調べ方には多くの方法があります。

一方で一点物としての不動産価格はやはり最終的には売買でしか決まりませんし、
正確な相場に近いものは、物件毎に査定しなくてはわかりません。

特に、土地については「購入して居住する」という用途が明確な戸建てやマンションなどの家と異なり、
「売却(購入)後の活用方法」によって価値が変わる=人に寄って評価額がブレることがあります。

複数社に査定を出せば妥当な価格が出せる、かつ市場原理も働きますが、
なんとなく1社だけで売却をすると損をしてしまう可能性もあります。

なお、今回は土地にフォーカスしましたが、戸建てやマンションなど、家の評価額を調べたい場合には以下をご参照ください。

https://www.tochikatsuyou.net/vacant/iewouru/

【A/B_1/7~1/9】不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

土地や空き家などを含めた不動産を売却するに当たっては、どこかの段階で査定を受けることになります。
でなければ、売り出し価格が決められないからです。

昔は町の不動産屋さんに電話や来店で相談する流れが普通だったため、初めて訪れたところの査定額で話を進めることも少なくはなかったかもしれません。

しかし、実際に何度か査定を受けてみると分かりますが、依頼する不動産屋によって、言うことも査定額も異なるのが不動産です。

相場を知らなければ、安くで売ってしまったことにも、高いから売れ残っており、結果的に税金などが負担になっていたとしても、原因が分からないでしょう。

ここで紹介する不動産一括査定サイトも万能ではありません。
仲介業者の間でも価格にバラツキがある不動産売買において、物件に応じた相場を知ることができる、非常に便利なサービスなのです。

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。

1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。



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「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
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「デメリットは?」という方はこちら。