土地価格の相場や評価額を調べる5つの方法と、高額売却に向けたヒント

土地価格相場

土地の価格には4種類あり、日常で物の価格が4つもあることは珍しいので、土地の価格が多くあることを不思議に思うかもしれません。
でも、「一物四価」という言葉が存在し、1つの土地に対して異なる4つの価格があることをこう呼びます。

さらに、不動産鑑定士の鑑定による鑑定評価額を加えると五価です。

  1. 実勢価格
  2. 公示地価/基準地価
  3. 相続税評価額(相続税路線価)
  4. 固定資産税評価額(固定資産税路線価)
  5. 鑑定評価額

価格が知りたい時、種類が多くてどれを利用すればよいのか迷いますが、それぞれの価格には特徴があって、知ってしまえば使い分けで迷うことはないので、それらの違いから解説します。

また、実際に土地の売却を検討されている方向けに

  • 土地価格は何によって決まるのか(影響を与える要素)
  • 土地を高く売る方法
  • 参考情報としての全国の土地価格
  • 今後の土地価格推移の予測

をお伝えします。

もし今すぐ、また正確な価格を知りたい場合はこちらをどうぞ。

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1. はじめに:土地価格の種類と選び方

1.実勢価格

実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる価格で随時変動する
メリット:取引事例から得られる価格で実状に近い
デメリット:地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと精度が低い

2.公示地価/基準地価

国または都道府県が公表している標準地/基準地の価格で地価と言われる
メリット:市場取引でも参考にされる価格で公的指標として信頼できる
デメリット:定められた地点の価格なので近隣では補正が必要

3.相続税評価額

相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額
メリット:公表された路線価等から簡易に知ることができる
デメリット:相続税額の算出用であって時価 ではない

4.固定資産税評価額

固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額
メリット:課税明細書で正確に、公表された路線価等から簡易に知ることができる。
デメリット:固定資産税額の算出用であって時価ではない

5.鑑定評価額

不動産鑑定士が鑑定評価によって求める価格
メリット:不動産鑑定士が誤らない限り客観的な土地の価格として有用
デメリット:実勢価格とは乖離することがあり費用がかかる

公示地価/基準地価との比率公表主体公表時期費用
実勢価格取引次第で変動不動産会社やシンクタンク等決まっていない基本的に無料
公示地価
基準地価
1.0国土交通省
都道府県
毎年3月
毎年9月
無料
相続税評価額約0.8国税庁毎年7月無料
固定資産税評価額約0.7市町村3年ごと4月無料
鑑定評価額約1.0不動産鑑定士に依頼随時有料

調べ方によって土地の価格が変わってしまうのは、価格を知る目的が異なるからで、目的と違った調べ方をしてしまうと、価格を見誤ることになってしまいます。
土地の価格を知りたい理由として多いのは、売買や税金関係ではないでしょうか?

1.1 前提知識:坪単価と平米単価

最初に前提知識を確認しましょう。
土地の価格を調べていると、坪単価の表記と平米単価(㎡単価)が示されているケースが多いです。
どちらも広さの単位ですが、パッと変換がしづらく、
坪単価と平米単価の2つの数字を比較することは慣れないと難しいです。

一坪の広さは、約3.3平方メートルです。

坪単価100万円、ということであれば、それは平米単価でいうと約30万円、ということです。
逆に平米単価100万円ということであれば、それは坪単価で約330万円ということになります。

この数字を大体でいいので(例えば約3倍など)覚えておくと、
土地価格の計算に役立つのでぜひ頭に入れておきましょう。

1.2 パターンA:売買価格が知りたい

売買目的もしくは単に現在の価格を知りたいなら、実勢価格を調べて大体の相場を知るだけで十分役に立つはずです。
実際の取引で価格は変わるとしても、相場を知っていれば大きく離れることはありません。

1.3 パターンB:税金を計算したい

税金を知りたいだけであれば、実勢価格のように揺れ動くことはないので、公的な水準の相続税評価額固定資産税評価額を用います。

評価額を知っても、それだけで税金は求められませんが、基礎となる評価額を知ることが税金を計算する第一歩になるからです。

1.4 パターンC:土地の価値が知りたい

土地の売買価格でも税金でもなく、純粋な土地の“価値”としての価格を知りたいなら、不動産鑑定士に依頼して、鑑定評価額を出してもらう方法がよいでしょう。

それでも、ただ価格を知りたいだけの理由で、鑑定料に数十万円の費用を出す人はおらず、よっぽど必要な理由でもない限り、不正確でも無料で得られる価格で代用するのが通常です。

1.5 パターンD:研究目的などで公正な値が知りたい

研究目的として用いる場合など、公正な値を知る方法としては、公示地価基準地価を用いて、周辺地域の基準とします。

決められた基準地で算出された値から、他の土地に当てはめて計算する際、不正形地や高低差などを考慮することは、素人には難しい側面があります。
しかし、そもそも実勢価格や評価額は公示地価を基準に求めている性質から、状況に合わせる必要がない、ある地域のモデル価格を知るようなケースでは1番適しています。

2.実勢価格

不動産に同じものは2つとないので、個別に取引価格が決まります。
具体的には、売主と買主の合意によって価格を決めるため、同じ土地でも価値を高く感じている人同士と、価値がないと感じている人同士では、取引価格が異なる特徴を持っており、厳密に価格は決まっていません。

しかし、似た土地で最近の取引事例を複数集めてみると、特別な事情がない公平な取引であれば、ある一定範囲の価格帯で取引されているのが分かります。
例えば、同じ道路に接している隣り合った土地が、㎡あたりの単価で数万円も違うようなことは起こらず、同じ広さなら同じような価格で取引されます。

これこそが実勢価格ですが、あくまでも相場でしかないため、実勢価格での取引が約束されるといった性質の価格ではありません
また、実勢価格は過去の取引事例を参考にする性質上、得られる取引事例の数が少ない地域は正確性に欠けますので、実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にします。

以下は実勢価格を知る3つの方法です。

A.土地総合情報システム

国土交通省は、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、アンケート結果から得られたデータを集めて公表しています。

国土交通省|土地情報総合システム

土地情報総合システム

トップ画面では、左側中央にある「種類を選ぶ」から土地を選びます。
このとき、宅地を選んでしまうと、土地と建物の情報も含まれるため、必ず土地、農地、林地のいずれかを選びましょう。

地域は画面中央の日本地図で選ぶこともできますが、画面左側下部の「地域を選ぶ」で選択したほうが使い勝手はよいです。
「この条件で検索」と書かれたオレンジ色のボタンを押すと、一覧が表示されます。

土地情報総合システム

アンケート回答で得られたデータなので、当然に土地取引のすべてを網羅しているものではなく、自分の地域の情報が少ないようなら、別の手段も考える必要があります。

B.仲介業者の販売価格

一般に得られるデータは売り物件の販売価格で、仲介業者が過去に成約した取引価格を公表している例は多くありません。
それでも、現在売りに出されている土地の価格を調べてみることで、ある程度は目的の土地の価格を推測することは可能です。

価格を調べるだけなので、できるだけ取り扱い物件が多いサイトや会社(アットホーム、ホームズ、スーモなど)を選ぶ、もしくは地域に特化した中小のサイト・会社を選んで、地域内の物件を調べてみましょう。

ただし、他の人が売りに出している価格が、そのまま自分の土地も同じ価格(坪単価)の価値となるわけではありません。
成約時は買主と交渉が入るため、たいてい売り出し価格よりも低い価格で取引されます

売り出し価格から値下げして再掲載

販売価格を利用する方法は、インターネット上でかなり多くの情報を拾うことができて便利な反面、公的な指標ではないので、売主の意向や仲介業者の意向を含んでいるデメリットも併せ持っています。

C.査定価格

仲介業者は、相場観のある価格で市場に土地を提供しなければ、不特定多数の買主に興味を持ってもらうことができず、成約を逃してしまいます。
そこで、どの仲介業者でも、土地を査定して価格を提供するサービスを行っています。

査定自体は大抵が無料で行えますし、査定をしたからといって契約を結ぶようなこともないため、仲介業者視点での大よその価格を調べることができます。
何より、他の方法は“他の事例”を参考にするのに対し、査定は価格が知りたい土地を対象に行われるため、個別の事情を反映されやすいことがメリットです。

また、価格査定には簡易査定と詳細査定(訪問査定)の2つがあり、簡易査定は住所、広さ、前面道路などの情報から算定するのに対し、詳細査定は仲介業者が現地を訪れて、周囲の環境なども考慮しながら算定します。

簡易査定と訪問査定

家の場合には、個々の家で傷み具合も異なることから、簡易査定と詳細査定で差が付きやすい性質ですが、土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるため、家よりも簡易査定の精度が高くなる特徴を持ちます。

したがって、わざわざ仲介業者に来てもらって詳細査定してもらわずとも、複数の業者に簡易査定を頼んで、比較しながら相場を掴むでも十分で、一括査定サイトはその点で優れたサービスです。

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実際に実家の相場を調べたときの様子と、その査定額はこちらで公開しています。
高くつける会社と安くつける会社でキレイに二極化しましたが、売り出しの目安と実際に買い手が付くであろう価格の目安が分かりました。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

3.公示地価/基準地価

公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格です。
公示地価は公表されたときによくニュースや新聞で取り上げられ、全国で最も高い地価(東京都銀座)や上昇率などが話題になっていた記憶はないでしょうか?

公示地価や基準地価は、すべての土地に対して公表されるものではなく、概ね標準的とされる標準地を選び、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題なく、知りたい土地に近いどちらかの標準地を探すとよいでしょう。

公示地価(地価公示価格)や基準地価(都道府県地価調査価格)は、後述する相続税路線価、固定資産税路線価と共に同じシステム で提供されています。

資産評価システム研究センター|全国地価マップ

公示地価/基準地価

画面右下に「次へ」ボタンがあるのでクリックし、利用への同意画面(職業欄は何でもよい)を進めると、地図画面が表示されます。

公示地価/基準地価

地図または画面左側の地域から、知りたい地域を選択すると、詳細な地図が表示され、この時点で表示されているのは固定資産税路線価です。
画面上部がタブになっており、右端に「地価公示・地価調査」とグレーになった部分をクリックすると画面が切り替わります。

公示地価/基準地価

画面上で、黒い四角になっている地点が公示地価の標準地、赤い三角になっている地点が基準地価の標準地で、それぞれクリックすると画面左側に「属性情報」として、価格などの情報が表示されます。

公示地価/基準地価

もし、周辺に黒い四角も赤い三角もなければ、マウスのホイールを回すか、画面左側の縮尺を操作して、1/10,000か1/25,000に縮尺を変えると、標準地が探しやすいです。
また、黒い四角はあるのに赤い三角がなければ、最新データが公表されていない可能性があるため、画面上部のタブの下にある年の選択を古くすると表示されるはずです。

公示地価/基準地価

標準地と同じ条件とは限らず、売買相場としては参考程度にしかならないことがデメリットですが、周りの標準地をいくつか確認してみると、地価分布から知りたい土地の価格も推測できます。
地価は1㎡あたりの価格ですから、知りたい土地の面積(地積)を掛けて求めます。

4.相続税路線価(相続税評価額)

相続税の税額を決めるための基礎となる評価額を、相続税評価額といいます。
相続税評価額を普段求めることは少ないですが、相続で初めて相続税額を知るのでは相続人に酷であるため、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。

相続税路線価を見たいときは、公示地価/基準地価と同じ手順で、画面上部のタブから「相続税路線価等」を選びます。

相続税路線価

相続税路線価では、道路に青い両矢印が引かれており、その矢印には路線価(1㎡あたりの価格)とアルファベットが書かれています。
数字部分は千円単位で、その後ろに続くアルファベットは借地権割合です。

または、矢印の線上をクリックして、画面右側に路線価と借地権割合を表示させます。
路線価が設定された道路に接する土地は、基本的には路線価×面積(地積)で評価額が求められ、この金額は公示地価/基準地価の8割程度になります。

よって、路線価×土地面積÷0.8で、おおよそ公示地価を目安にした水準が分かります。

5.固定資産税路線価(固定資産税評価額)

固定資産税は毎年課税される税金なので、土地の税金ではよく知られています。
相続税評価額と同様に、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、土地の所有者に毎年送られてくる、固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地が自己所有ではない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。
ここまで試していれば説明不要と思いますが、固定資産税路線価は、公示地価/基準地価と同じ手順で、画面上部のタブから「固定資産税路線価等」を選びます。

固定資産税路線価

画面の見方は相続税路線価と同じで、道路に沿って赤(主要な道路)または青(その他の道路)で矢印が引かれ、1㎡あたりの路線価が表示されています。
ただし、固定資産税路線価では、矢印に直接路線価が表示されており、相続税路線価よりも直感的でわかりやすいでしょう。

赤い丸は標準宅地を表し、その価格は接している道路の路線価と同じです。
標準宅地の近隣は、同じ道路に接していれば近い価格となり、その金額は公示地価/基準地価の7割程度になります。

これも相続税路線価×土地面積÷0.7で、公示地価の水準を計算できます。

なお、公的な指標はそれぞれ公表時期が異なり、公表から時間が経つほど実勢価格から離れていきやすくなります。
特に固定資産税路線価は3年に1度の更新なので、売買価格として参考にする場合は、公表時期が近いことも大切です。

6.鑑定評価額

道路の価格を表す四価以外には、不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を知ることもできます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持っています

仲介業者がサービスで行う査定とは異なり、鑑定評価は厳密に不動産の価格を評価するもので、公示地価/基準地価も不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。

仲介業者の価格査定:参考となる土地の価格
不動産鑑定士の鑑定評価額:合理的で適正な土地の価格

ただし、鑑定評価額がいくらでも、売主と買主の事情により、その価格で取引されないのが不動産の面倒なところで、鑑定評価額は第三者視点の価格に過ぎません。
しかしながら、価格の公平性を訴える材料にはなり、最も正確な土地の価格を得られるのが鑑定評価額です。

6.1 鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務

不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられますが、そもそも鑑定評価は極めて専門性が高く、普通の人にはできません。
そこで、不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。

問題は不動産鑑定士に支払う鑑定料で、土地の価格が高くなるほど高額になり、安いところでも15万円程度からスタートするのが相場のようです。

土地が高いほど鑑定料が高くなるのは、高い土地の不動産鑑定評価書は、それだけ証明書としての責任が重くなり、法人資産の鑑定依頼などで不動産鑑定士が鑑定を誤ると、場合によっては損害賠償請求にまで発展する恐れがあるからです。

家の価値を知るためには「一括査定」で市場価格をつかむのがポイント

ここまで、土地価格の種類と内容を整理しました。
繰り返しになりますが、価格の種類によって金額自体が違います
自分が何のために価格を調べたいのかを再度確認する必要があります。

多くのケースでの目的は以下のようなものではないでしょうか。

  • 自分の家が今どれくらいのお金になるのかを知りたい
  • 家の価値を知って、その家をどうするべきかを考えたい

「どれくらいのお金になるのか」「家の価値」これは、売却すると幾らのお金が手元に入るのか、というリアルな不動産取引市場での価格です。

家や土地などの不動産のように、同じものが2つと存在しないものでは、正確な価格というものを決めるのは極めて困難です。

ただし、それでも妥当そうな価格を求めることは可能です。

多くのプロが「この位の価格なら売れるのではないか」という推計で出した価格を平均すると、実際の売却価格に近くなると言われています。
これを現時点での価格の目安とするのが良いでしょう。

そこでおすすめなのが、まさに複数のプロから価格の推定を得られる一括査定サービスです。
プロの査定自体良いものなのですが、それでもやはり人によってばらつきがあります。
これを複数社から集めることで、その分布の平均が妥当な相場価格に近くなります。

不動産会社の査定というと面倒に感じるかもしれません。

しかし実は、WEBサイトから簡単に申し込むことが可能です。
まずは相場を把握したいだけの場合、訪問のない「机上査定」だけでも大丈夫です。

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契約する不動産会社選びにも役に立ちます。
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HOME4U

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運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公表社数約550社
運営歴はこの手のサイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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すまいValue

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運営会社小田急不動産株式会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
不動産一括査定と言えど、全国すべての不動産会社の査定が受けられるわけではありません。
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営し、ここにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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HOME’S

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運営会社株式会社LIFULL
運営履歴 2014年~
公表社数1,300社以上
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,300以上は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

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まずは、知り合いの不動産会社で査定を、というのも悪くはありません。
ですが、実際に一括査定を受けると、会社によって査定額に差があることがわかると思います。
1社だけの査定よりも複数社の査定で正しい情報を把握しましょう。
実際に自分で査定を受けてみた際に、どれだけ価格差があったのか、という情報はこちらに記載しています。

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7. 土地の価格の決まり方

ここからは土地の価格の決まり方をみていきましょう。

土地の価格は何によって決まるのでしょうか。
土地の価格の高かったり、安かったりはどのような要素で左右されるのかを見ていきましょう。

7.1 土地の取引価格を決める要素は主に3つ

まず基本的な土地の価格はその土地自体の持つ特性によって決まります。
詳細は口述しますが、エリアや広さ、形などです。

しかし、いざ実際に取引となるとそれだけでは価格は決まりません。大事なのは以下の3つです。

  • 土地の特性
  • 流通量
  • 売り手と買い手それぞれの事情

では特性から順番に見ていきましょう。

7.2 土地価格の基本を決める土地の特性

エリア・立地

これはわかりやすい部分です。
人気のある都市部ほど高くなり、郊外だと安くなる傾向にあります。
また、人が集まりやすく利便性が高い駅近くは高く、離れると安くなります。
近くに学校や商業施設などがあるかどうかも土地価格に影響するポイントです。

その他、

  • 隣に大きなマンションがあって建物を建てても日照が少ない
  • お墓など、近くに住むことを好まない人がいる施設が隣にある
  • 洪水やがけ崩れなどの災害の危険がある
  • 主要な道路から外れ奥まった場所にある

というような場合、周辺よりも土地価格が安くなる傾向があります。
日照の観点から、日当たりのよい南東方向に開けた土地の方が高くなります。

土地の大きさ

大きければよい、小さければよいというよりは適切な大きさが大切です。
また、これは買い取る側が土地を何に使うかによって評価が変わるので注意が必要です。
一般に通常の戸建て住宅であれば比較的小さめ、マンションなどを建てる場合はもう少し大きめの土地が好まれます。
稀なケースですが、商業施設を建てる場合などは広大な土地が必要です。

大きくて売りづらい場合は土地をさらに小さく区分して売却することも一つの手です。

土地の形状

正方形や、縦横の幅が一定以上の長方形できれいな形だと高くなり、
逆にいびつな形、利用しづらい部分が出てしまう形だと安くなります。
また土地の中に高低差がある場合は、平地と比較して価格が安くなりがちです。

7.3 流通量次第で価格のぶれは大きくなる

土地のような不動産は他には同じものは存在しない一点ものです。
絶対的にこの価格が正しい、という基準は存在しません。

そのため、取引量が多く、類似物件が多く市場に出回っている場合は、価格は安定しやすいですが、取引事例がほとんどない場合、明確な基準が形成されず、価格が大きく変動する可能性があります。

特に売却したい土地が類似物件の流通量の少ないエリアにある場合、
安すぎる価格で手放さないよう、注意が必要です。

これを防ぐにはできるだけ自分の中に確固たる相場観を持つことが大切です。
取引事例が少ない場合は情報が得づらいですが、
それでも
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・それぞれの査定価格の根拠を聞く
ということを行えば価格を大きく外すことはなくなります。

土地相場を把握する、ということは常に意識しましょう

7.4 売り手買い手の事情によっても価格は大きく変化する

基本的に売り手が取引を急ぐ場合、じっくり買い手を待てないので、価格は安くなりがちです。
・相続や税金の関係で早く土地を手放したい
・負債があるので急いで手元に資金を用意したい
・離婚などの要因で早く財産処分をしたい
というような急ぎの売却のケースでは、通常相場よりも価格が安くなりがちです。

逆に買い手が急いでいる場合は価格は高くなりがちです。
また、複数の買い手が現れるような場合は通常よりも高い土地価格がつく可能性が高いです。

土地は一点ものです。今回を逃すと次に同じものは手に入りません。
今は見送ってまた同じものが出てきた時に、という判断はできないのです。
魅力的な土地の場合、購入希望者同士が競い合って価格が高まることもあります。
時間に余力がある売り手は、じっくりと売却を進めるのも一つの手です。

不動産価格が上がっているときほど、仕入れ競争も激しくなるため、、
不動産市況が良い時は高く売却するチャンスです。

8. 土地を高く売るにはどうすればよいのか

売却をする以上は土地は高く売りたいものです。
ここでは土地を高く売るにはどうするべきかを簡単に記載します。

8.1 相場を知る

高く売るために必要なのは「相場がいくら位なのかを把握する」ことです。
相場を把握しなければいくら位で売るのが妥当なのかがわかりません。
これがわかっていれば、不動産会社選びや、売買交渉の際に自信を持つことができます。

この記事で書いているように、土地価格は色々な方法でつかむことができます。
ただし、売却相場を知るために有効ではない指標もあります。

売却相場の把握のためにに有効なのが、不動産会社の査定です。

特に複数社に一括査定を依頼すれば、複数の価格が提示されるため、
概ね妥当な価格を知ることができます。

  • 一括査定についてまだよくわからない
  • メリットやデメリットは何なのか
  • 営業電話がかかってきて面倒ではないのか
  • 本当に価格がわかるのか

というような疑問をお持ちの方向けに、一括査定のポイントをまとめています。
こちらの記事をご覧ください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

8.2 急がずに売る

不動産売却においては「早く売る」と「高く売る」を両立させることは難しいです。
じっくりと良い買い手を待つ、複数の買い手に競ってもらうなど、
時間をかけることで、急いだ場合に比べて高い価格での売却を実現できます。

逆に売り急いでしまうと、相場よりも安い価格で土地を手放すことになりがちです。
急がず、慌てず、じっくりと販売することで高価格での売却のチャンスをつかみましょう。

ここまでが土地を高く売るためのヒントになる情報です。
より詳細に土地売却を検討したい場合、
具体的に土地を高く売る方法について知りたい場合はこちらの記事も合わせてご参照ください。

不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

9. 今後の土地価格推移予測

近年の土地価格は都市部を中心に上昇傾向にあります。
基本的な需要が底堅い他、
例えば2015年の相続税増税対策でアパート建設が増加したり、
特に東京ではオリンピックに伴う開発やインフラ整備の影響により土地価格が向上したり、
という状況を背景にしたものです。
マンションなどの建物の価格も上昇しているため、その基礎になる土地価格も向上する、というサイクルが続いています。
また、首都圏の土地価格向上は、地方都市にも広がっている状況です。

一方で、土地価格や不動産価格向上については
「高くなりすぎではないか」
という声も一部出てきています。

また、2020年のオリンピック後に徐々に日本の景気や不動産価格のトレンドが変わる可能性も多くの人が懸念する部分です。

更に土地には2022年問題という問題があります。
それまで生産緑地として減税対象となっていた土地の多くが2022年で指定が切れることから、
多くの土地が市場に流通する可能性があります。

土地価格は需要と供給で変わります。
多くの土地が市場に出て供給量が上がれば価格は下落傾向になります。

もちろん、必ず土地の値段が下落するかどうかはわかりません。
実際には、生産緑地が開放される2022年に土地の価格が下がるのか、専門家の間でも見解は分かれています

ただし、この要因により土地価格が上昇することはありません。
下がるか、下がらないか、下がるとすればどれ位下がるのか、というのが意見の分かれ目です。

土地の売却を検討している人にとっては、
もし今後の土地の価格相場が下落するなら、その前が売り時である
ということになります。

将来のことを確実に予測できる人はいませんが、
このような状況であることは正しく認識しておく必要があります。

また、今後を考える上では、
たとえ今すぐ土地を売るつもりがなくても、「現状だと土地がいくらで売れるのか」は把握しておくべきです。
それが十分な価格なのであれば、先のリスクを負わず、早めに売却するのも一つの手です。

生産緑地問題についてはこちらをご覧ください。

東京や大阪のように、人口が多く地価の高い大都市圏で、意外なところに農地があるのを不思議に思ったことはないでしょうか。 そのような農地は...

改めてこのタイミングでの一括査定をおすすめします。

また、一括査定サービスとは連携の少ない不動産会社も存在します。
例えば、首都圏に家や土地をお持ちの場合は、一都三県に特化した実績が豊富なソニー不動産への査定も合わせて検討するとよいでしょう。

10. 全国の土地価格

全国の都道府県別の土地価格について、参考に見ておきましょう。
国土交通省の平成30年地価公示により、
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/H30kouji_index.html
各都道府県の県庁所在地の土地価格を出しています。

一つ目は住宅地の価格で、都道府県庁所在地の平均価格です。
二つ目は商業地の価格で、都道府県庁所在地の最高価格です

どちらも各都道府県の平均的な土地価格よりも高くなっています。
なお、金額が坪単価ではなく、平米単価です。

どちらも高い順の地価ランキング式になっています。

10.1 都道府県別、県庁所在地の住宅地価ランキング(平均)

都道府県都道府県庁所在地住宅地の平均地価(平米単価)
東京都23区572,300
大阪府大阪市238,900
神奈川県横浜市224,500
京都府京都市202,900
埼玉県さいたま市192,500
愛知県名古屋市175,000
兵庫県神戸市144,400
沖縄県那覇市142,700
福岡県福岡市140,600
広島県広島市120,900
千葉県千葉市116,300
静岡県静岡市111,100
奈良県奈良市95,600
愛媛県松山市91,100
鹿児島県鹿児島市88,900
宮城県仙台市84,500
石川県金沢市74,100
徳島県徳島市72,400
滋賀県大津市72,200
高知県高知市71,700
北海道札幌市67,600
熊本県熊本市66,700
岐阜県岐阜市63,000
和歌山県和歌山市61,000
栃木県宇都宮市59,400
香川県高松市58,500
岡山県岡山市58,000
長崎県長崎市57,000
新潟県新潟市54,200
長野県長野市52,900
大分県大分市51,800
群馬県前橋市51,600
福井県福井市51,200
山形県山形市50,400
島根県松江市48,200
岩手県盛岡市47,400
宮崎県宮崎市47,400
山梨県甲府市45,500
福島県福島市45,400
富山県富山市42,100
三重県津市41,100
茨城県水戸市40,200
鳥取県鳥取市39,100
佐賀県佐賀市38,400
青森県青森市33,300
秋田県秋田市31,700
山口県山口市30,900

10.2 都道府県別、県庁所在地の商業地価ランキング(最高)

都道府県都道府県庁所在地商業地の最高地価(平米単価)
東京都23区55,500,000
大阪府大阪市15,800,000
神奈川県横浜市12,200,000
愛知県名古屋市11,800,000
福岡県福岡市8,720,000
京都府京都市6,000,000
兵庫県神戸市4,900,000
北海道札幌市3,860,000
宮城県仙台市3,170,000
広島県広島市2,880,000
埼玉県さいたま市2,820,000
熊本県熊本市1,760,000
静岡県静岡市1,480,000
千葉県千葉市1,460,000
岡山県岡山市1,300,000
鹿児島県鹿児島市1,040,000
沖縄県那覇市1,010,000
石川県金沢市955,000
長崎県長崎市924,000
愛媛県松山市786,000
奈良県奈良市630,000
岐阜県岐阜市604,000
新潟県新潟市535,000
大分県大分市521,000
和歌山県和歌山市498,000
富山県富山市438,000
香川県高松市408,000
徳島県徳島市374,000
長野県長野市356,000
福井県福井市342,000
滋賀県大津市340,000
栃木県宇都宮市317,000
岩手県盛岡市299,000
山梨県甲府市296,000
宮崎県宮崎市286,000
茨城県水戸市274,000
高知県高知市256,000
三重県津市255,000
佐賀県佐賀市222,000
福島県福島市215,000
山形県山形市209,000
青森県青森市197,000
島根県松江市166,000
秋田県秋田市163,000
群馬県前橋市162,000
山口県山口市160,000
鳥取県鳥取市136,000

11. まとめ

土地の価格の調べ方には多くの方法があります。

一方で一点物としての不動産価格はやはり最終的には売買でしか決まりませんし、
正確な相場に近いものは、その物件毎に査定しなくてはわかりません。

特に、土地については「そのまま居住する」という用途が明確な戸建てやマンションなどの家と異なり、
「その後どう活用するか」によって価値が変わる=人に寄って評価額がブレることがあります。

複数社に査定を出せば妥当な価格が出せる、かつ市場原理も働きますが、
なんとなく1社だけで売却をすると損をしてしまう可能性もあります。

土地の売却を検討している場合や、2022年の生産緑地問題が気になる場合、
まずは早期に土地を売却する場合の価格相場を確認しましょう

【A/B_1/7~1/9】不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

土地や空き家などを含めた不動産を売却するに当たっては、どこかの段階で査定を受けることになります。
でなければ、売り出し価格が決められないからです。

昔は町の不動産屋さんに電話や来店で相談する流れが普通だったため、初めて訪れたところの査定額で話を進めることも少なくはなかったかもしれません。

しかし、実際に何度か査定を受けてみると分かりますが、依頼する不動産屋によって、言うことも査定額も異なるのが不動産です。

相場を知らなければ、安くで売ってしまったことにも、高いから売れ残っており、結果的に税金などが負担になっていたとしても、原因が分からないでしょう。

ここで紹介する不動産一括査定サイトも万能ではありません。
仲介業者の間でも価格にバラツキがある不動産売買において、物件に応じた相場を知ることができる、非常に便利なサービスなのです。

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。
1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)であれば、地域に特化した実績が豊富なソニー不動産も合わせて検討するとよいでしょう。


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