土地の評価額や相場を調べる5つの方法【2019年最新】

土地価格相場

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。

土地の評価額の種類
  1. 実勢価格
  2. 公示地価/基準地価
  3. 相続税評価額(相続税路線価)
  4. 固定資産税評価額(固定資産税路線価)
  5. 鑑定評価額

同じ「土地の価格を知りたい、土地の価格調査のための調べ方を知りたい」という質問でも、目的によって使うべき評価額は異なります
例えば、売却価格の目安を知りたい場合と、相続税や固定資産税の金額を知りたい場合では使う価格は別物です。

記事では一人一人の目的に合わせて、

  • 利用する評価額の選び方
  • 評価額の調べ方

を解説していきます。

また、実際に土地の売却を検討されている方向けに

  • 土地価格は何によって決まるのか(影響を与える要素)
  • 土地を高く売る方法
  • 今後の土地価格推移の予測

もお伝えします。

もし今すぐ、正確な価格を知りたい場合は一括査定がおすすめです。リンク先のHOME4Uのサービス利用をご検討ください。

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1. はじめに:土地評価額とは?種類と選び方

1.1 目的別、利用すべき土地評価額と調べ方

一言で土地評価額と言っても、冒頭で説明した通り、多くの種類があります。
一方で、土地の価格について勉強したい人を除けば、自分の目的が達成される指標だけわかれば十分です。
まずは、あなたが知りたい内容によって、見るべき評価額をお伝えします。
ページ内には多くの記載がありますが、特に関連する項目に絞って目を通していただけば大丈夫です。
以下の〇〇を確認部分をクリックすれば該当箇所にスムーズに移動することができます。

目的別 確認すべき評価額
  1. 売却や土地活用の検討目的で、自分の土地はいくら位か?売却価格を知りたい場合⇒実勢価格を確認
  2. 比較や研究用の公正な評価額を知りたい⇒公示地価・基準地価を確認
  3. 相続税額を知りたい場合⇒相続税評価額を確認
  4. 固定資産税額を知りたい場合⇒固定資産税評価額を確認
  5. 資産評価や、相続に関連して客観的な保証のある評価額を知りたい場合⇒不動産鑑定評価額を確認

1.2 各評価額の概要

全体像をつかむために、あらかじめ各評価額の特徴、メリット・デメリットを見ておきましょう。
まず表で簡単に各価格の関係を整理すると以下のようになります。

評価額名公示地価/基準地価との比率公表主体公表時期費用
実勢価格取引次第で変動不動産会社やシンクタンク等決まっていない基本的に無料
公示地価
基準地価
1.0国土交通省
都道府県
毎年3月
毎年9月
無料
相続税評価額約0.8国税庁毎年7月無料
固定資産税評価額約0.7市町村3年ごと4月無料
鑑定評価額約1.0不動産鑑定士に依頼随時有料

続いて1つずつの概要を見ていきましょう。

1.実勢価格

実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる価格で随時変動する
メリット:取引事例から得られる価格で実状に近い
デメリット:地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと精度が低い

2.公示地価/基準地価

国または都道府県が公表している標準地/基準地の価格で地価と言われる
メリット:市場取引でも参考にされる価格で公的指標として信頼できる
デメリット:定められた地点の価格なので近隣では補正が必要

3.相続税評価額

相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額
メリット:公表された路線価等から簡易に知ることができる
デメリット:相続税額の算出用であって時価ではない

4.固定資産税評価額

固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額
メリット:課税明細書で正確に、公表された路線価等から簡易に知ることができる。
デメリット:固定資産税額の算出用であって時価ではない

5.鑑定評価額

不動産鑑定士が鑑定評価によって求める価格
メリット:不動産鑑定士が誤らない限り客観的な土地の価格として有用
デメリット:実勢価格とは乖離することがあり費用がかかる

1.3 前提知識:坪単価と平米単価

具体的に価格を見ていく前に前提知識を確認しましょう。
土地の評価額を調べていると、坪単価の表記と平米単価(㎡単価)が示されているケースが多いです。
坪単価、平米単価はともに広さの単位ですが、パッと変換がしづらく、
2つの数字を比較することは慣れないと難しいです。

一坪の広さは、約3.3平方メートルです。

坪単価100万円、ということであれば、平米単価でいうと約30万円、ということです。
逆に平米単価100万円ということであれば、坪単価で約330万円ということになります。

坪単価と平米単価の変換用の数字を大体でいいので(例えば約3倍など)覚えておくと、
土地価格の計算に役立つのでぜひ頭に入れておきましょう。

1.4 一括査定で評価額を知る

以上のように、目的によって用いるべき評価額は異なります。

以下、具体的に各価格の調べ方をご説明しますが、ご説明の前に、
「自分がなぜ家や土地の評価額を知りたいのか」を明確にしましょう。

多くのケースでの目的は以下のようなものではないでしょうか。

  • 自分の家が今いくらのお金になるのかを知りたい
  • 家や土地の価値を知って、利用方法や、売却するかどうかを考えたい

「いくらのお金になるのか」「家の価値」は、売却価格というリアルな不動産取引市場での価格です。

不動産において、正確な価格の推定は困難ですが、多くのプロが「この位の価格なら売れるのではないか」という推計で出した価格を平均すると、実際の売却価格に近くなると言われています。

取引相場を知りたい人にでおすすめなのが、まさに複数のプロから価格の推定を得られる一括査定サービスです。
プロの査定自体良いものですが、プロであっても、やはり人によってばらつきがあります。
プロの査定価格を複数社から集めることで、分布の平均が妥当な相場価格に近くなります。

不動産会社の査定というと面倒に感じるかもしれません。

しかし実は、WEBサイトから簡単に申し込むことが可能です。
まずは相場を把握したいだけの場合、訪問のない「机上査定」だけでも大丈夫です。

一括査定サイトでは、HOME4UすまいValueなどが有名です。

HOME4UはNTTグループの会社が運営しており、提携不動産会社は厳選されています。
大手、安心、といったキーワードを求める方はHOME4Uでの査定がお薦めです。

また、不動産仲介1位の企業など大手6社のみが集まっているすまいValueも、特に都市部にお住まいの方にはおすすめです。
相場を知るためには、取扱実績の豊富な大手企業の声は貴重です。

契約する不動産会社選びにも役に立ちます。
評価額がわかった今のタイミングで査定を依頼し、価格相場を把握しましょう。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

ボタン

すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営。すまいValueにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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紹介した以外のサービスや、一括査定のメリット・デメリットが気になった方は以下の一括査定に関する記事もご参照ください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

2.実勢価格

不動産に同じものは2つとないので、個別に取引価格が決まります。
売主と買主の合意によって価格を決めるため、定価のような決まった価格はありません。

しかし、似た土地で最近の取引事例を複数集めてみると、特別な事情がない公平な取引であれば、一定範囲の価格帯に収まることが分かります。

実際の売却価格によって見える価格が実勢価格です。
ただし、あくまで相場というレベルなので、実勢価格での取引が約束されるといった性質の価格ではありません
また、実勢価格は過去の取引事例を参考にする性質上、得られる取引事例の数が少ない地域は正確性に欠けますので、実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にします。

以下は実勢価格を知る3つの方法です。

2.1 土地総合情報システム

国土交通省は、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、アンケート結果から得られたデータを集めて公表しています。

国土交通省|土地情報総合システム

土地情報総合システム

トップ画面では、左側中央にある「種類を選ぶ」から土地を選びます。
選択時に、宅地を選んでしまうと、土地と建物の情報も含まれるため、必ず土地、農地、林地のいずれかを選びましょう。

地域は画面中央の日本地図で選ぶこともできますが、画面左側下部の「地域を選ぶ」で選択したほうが使い勝手はよいです。
「この条件で検索」と書かれたオレンジ色のボタンを押すと、一覧が表示されます。

土地情報総合システム

アンケート回答で得られたデータなので、当然に土地取引のすべてを網羅しているものではなく、自分の地域の情報が少ないようなら、別の手段も考える必要があります。

2.2 仲介業者の販売価格

現在売りに出されている土地の価格を調べてみることで、ある程度は目的の土地の価格を推測することは可能です。

ただし、他の人が売りに出している価格が、売りに出している価格のまま自分の土地も同じ価格(坪単価)の価値となるわけではありません。
成約時は買主と交渉が入るため、たいてい売り出し価格よりも低い価格で取引されます

売り出し価格から値下げして再掲載

販売価格を利用する方法は、インターネット上でかなり多くの情報を拾うことができて便利な反面、公的な指標ではないので、売主の意向や仲介業者の意向を含んでいるデメリットも併せ持っています。

なお、不動産ポータルの中でもリクルートグループのSUUMOは、土地の相場についてわかりやすいデータを提供してくれています。
駅や地域を絞って、平均的な坪単価と過去からの推移が整理されています。
簡単に概要をつかめるので、興味があれば見てみると良いでしょう。

2.3 査定価格

仲介業者は、土地を査定して価格を提供するサービスを行っています。

査定自体は大抵が無料で行えますし、査定をしたからといって契約を結ぶようなこともないため、仲介業者視点での大よその価格を調べることができます。
何より、他の方法は“他の事例”を参考にするのに対し、査定は価格が知りたい土地を対象に行われるため、個別の事情を反映されやすいことがメリットです。

また、価格査定には簡易査定と詳細査定(訪問査定)の2つがあり、簡易査定は住所、広さ、前面道路などの情報から算定するのに対し、詳細査定は仲介業者が現地を訪れて、周囲の環境なども考慮しながら算定します。

簡易査定と訪問査定

家の場合には、個々の家で傷み具合も異なることから、簡易査定と詳細査定で差が付きやすい性質ですが、土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるため、家よりも簡易査定の精度が高くなる特徴を持ちます。

したがって、わざわざ仲介業者に来てもらって詳細査定してもらわずとも、複数の業者に簡易査定を頼んで、比較しながら相場を掴むでも十分で、一括査定サイトは手間やスピードの点で優れたサービスです。

HOME4Uの無料一括査定

実際に実家の相場を調べたときの様子と、実家の査定額は以下の一括査定の記事で公開しています。
高くつける会社と安くつける会社でキレイに二極化しましたが、売り出しの目安と実際に買い手が付くであろう価格の目安が分かりました。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

3.公示地価/基準地価

公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格(都道府県地価調査)です。
公示地価は公表されたときによくニュースや新聞で取り上げられ、全国で最も高い地価(東京都銀座)や上昇率などが話題になっていた記憶はないでしょうか?

公示地価や基準地価は、すべての土地に対して公表されるものではなく、概ね標準的とされる標準地を選び、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題なく、知りたい土地に近い、基準地価か公示地価の標準地を探すとよいでしょう。

公示地価(地価公示価格)や基準地価(都道府県地価調査価格)は、後述する相続税路線価、固定資産税路線価と共に同じシステムで提供されています。

資産評価システム研究センター|全国地価マップ

公示地価/基準地価

画面右下に「次へ」ボタンがあるのでクリックし、利用への同意画面(職業欄は何でもよい)を進めると、地図画面が表示されます。

公示地価/基準地価

地図または画面左側の地域から、知りたい地域を選択すると、詳細な地図が表示されます。表示されているのは固定資産税路線価です。
画面上部がタブになっており、右端に「地価公示・地価調査」とグレーになった部分をクリックすると画面が切り替わります。

公示地価/基準地価

画面上で、黒い四角になっている地点が公示地価の標準地、赤い三角になっている地点が基準地価の標準地で、それぞれクリックすると画面左側に「属性情報」として、価格などの情報が表示されます。

公示地価/基準地価

もし、周辺に黒い四角も赤い三角もなければ、マウスのホイールを回すか、画面左側の縮尺を操作して、1/10,000か1/25,000に縮尺を変えると、標準地が探しやすいです。
また、黒い四角はあるのに赤い三角がなければ、最新データが公表されていない可能性があるため、画面上部のタブの下にある年の選択を古くすると表示されるはずです。

公示地価/基準地価

売買相場としては参考程度にしかならないことがデメリットですが、周りの標準地をいくつか確認してみると、地価分布から知りたい土地の価格も推測できます
地価は1㎡あたりの価格ですから、知りたい土地の面積(地積)を掛けて求めます。

なお、公示地価や基準地価と実勢価格については以下の土地の実勢価格の記事で実際の差分などを調べています。
売却価格を知るに当たり、公示地価も参考にしたいとお考えの方はぜひ御覧ください。

実勢価格は他でもありますが、土地の場合は国も把握しており、無料で公表されています。同じく公的な価格である公示地価との差も考察しつつ、指標の特徴を考えます。

また、更に具体的に公示地価を知りたい方は以下を合わせて御覧ください。

公示地価は日本の土地価格を測る指標で、よく目にする地価変動のニュースでも使われています。ここでは他の指標との関係性も含め、その特徴を分かりやすく解説しましょう。

【公示地価と基準地価の参考サイト】

4.相続税路線価(相続税評価額)

相続税の税額を決めるための基礎となる評価額を、相続税評価額といいます。
相続税評価額を普段求めることは少ないですが、相続で初めて相続税額を知るのでは相続人に酷であるため、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。

4.1 基本的な相続税路線価の調べ方

相続税路線価の調べ方は、先程の公示地価と同様全国地価マップを利用します。
まず、公示地価/基準地価と同じ手順で、画面上部のタブから「相続税路線価等」を選びます。

相続税路線価

相続税路線価では、道路に青い両矢印が引かれており、矢印には路線価(1㎡あたりの価格)とアルファベットが書かれています。
数字部分は千円単位で、後ろに続くアルファベットは借地権割合です。

または、矢印の線上をクリックして、画面右側に路線価と借地権割合を表示させます。
路線価が設定された道路に接する土地は、基本的には路線価×面積(地積)で評価額が求められます。
評価額は公示地価/基準地価の8割程度になります。

相続税評価額から公示地価の時価換算(目安)をするには以下の計算方式を使うことになります。

相続税路線価×土地面積÷0.8

4.2 倍率方式の土地の評価額の調べ方

土地によっては路線価が定められておらず、倍率方式によって税計算の評価額が定められている場合があります。
倍率方式とは、各エリアの基準評価額に定められた倍率をかけて評価額を求める方式です。

倍率については、国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表のウェブサイトから調べることが出来ます。

相続税評価額についての原則や注意点については、国税庁のタックスアンサーのページでも解説されています。

5.固定資産税路線価(固定資産税評価額)

固定資産税は毎年課税される税金なので、土地の税金ではよく知られています。
相続税評価額と同様に、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、土地の所有者に毎年送られてくる、固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地が自己所有ではない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。
固定資産税路線価の出し方は、先程までと同様です、再び全国地価マップを利用します。

固定資産税路線価

画面の見方は相続税路線価と同じで、道路に沿って赤(主要な道路)または青(その他の道路)で矢印が引かれ、1㎡あたりの路線価が表示されています。
ただし、固定資産税路線価では、矢印に直接路線価が表示されており、相続税路線価よりも直感的でわかりやすいでしょう。

赤い丸は標準宅地を表し、価格は接している道路の路線価と同じです。
標準宅地の近隣は、同じ道路に接していれば近い価格となり、金額は公示地価/基準地価の7割程度になります。

固定資産税評価額から公示地価の時価換算(目安)をするには以下の計算方式を使うことになります。

固定資産税路線価×土地面積÷0.7

固定資産税評価額は実際の価格より安い金額になります。
土地の購入後に驚かれる人がいるようですが、固定資産税評価額が実際の価格よりも安いのは、価格の性質が異なるためです。ご留意ください。

なお、公的な指標はそれぞれ公表時期が異なり、公表から時間が経つほど実勢価格から離れていきやすくなります。
特に固定資産税路線価は3年に1度の更新なので、売買価格として参考にする場合は、公表時期が近いことも大切です。

6.鑑定評価額

不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を知ることもできます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持っています

仲介業者がサービスで行う査定とは異なり、鑑定評価は厳密に不動産の価格を評価するもので、公示地価/基準地価も不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。

仲介業者の価格査定:参考となる土地の価格
不動産鑑定士の鑑定評価額:合理的で適正な土地の価格

ただし、鑑定評価額がいくらでも、売主と買主の事情により、鑑定評価額で取引されないのが不動産の面倒なところで、鑑定評価額は第三者視点の価格に過ぎません。
しかしながら、価格の公平性を訴える材料にはなり、最も正確な土地の価格を得られるのが鑑定評価額です。

6.1 鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務

不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられますが、そもそも鑑定評価は極めて専門性が高く、普通の人にはできません。
不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。

問題は不動産鑑定士に支払う鑑定料で、土地の価格が高くなるほど高額になり、安いところでも15万円程度からスタートするのが相場のようです。

土地が高いほど鑑定料が高くなるのは、高い土地の不動産鑑定評価書は、鑑定書だけ証明書としての責任が重くなり、法人資産の鑑定依頼などで不動産鑑定士が鑑定を誤ると、場合によっては損害賠償請求にまで発展する恐れがあるからです。

目安価格の妥当性を増やすためには、査定する不動産会社の数を増やすこと大切

以上、価格の種類と内容を整理しました。
繰り返しになりますが、価格の種類によって金額自体が違い特徴があります

例えば、固定資産税評価額や、相続税評価額などは、税金の計算には非常に有効ですが、実際にやり取りされる市場価格とは異なります。

実際に売り出した場合の価格を知りたい場合、評価額の算出や、取引事例、担当者の経験値を織り込んだ、不動産会社による人力の査定が一番実態に近いことが多いです。

そして、査定依頼をする会社の数が多いほうが、より妥当な価格を把握しやすいです。
(1社だと比較もできないし、2社だと違いがあってもどちらが妥当なのかわからないが、極論、100社に聞けばだいたい相場がわかる)、
より査定会社の数を増やすには、不動産会社の提携数が多い一括査定サービスを利用しましょう。

査定サービスで最も多い、1,800社以上との提携があるイエウールや、提携会社数が多い老舗のイエイなどがおすすめです。
イエウールやイエイは地方の家や土地でも対応できる会社が多いことでも有名です。

また、価格調査段階なので営業を受けたくないという人にはHOME’Sの匿名査定というサービスが便利です。個人情報を明かすことなく、査定を受けることが可能です。

イエウール

イエウール

運営会社株式会社Speee
公式サイトhttps://ieul.jp/
運営履歴2014年
公表社数1,800社以上
提携会社数が1,800社と、一括査定サイトの中でも最も多い会社数です。
運営は2014年からと査定サイトのなかでは新鋭ですが、累計利用者数も1,000万人と多くのユーザーから選ばれています。

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イエイ

イエイ

運営会社セカイエ株式会社
公式サイトhttps://sell.yeay.jp/
運営履歴2008(前身は2006)年~
公表社数1,000社以上
保有物件と同種の物件を得意とする不動産会社とマッチングする独自のシステムや、勧誘に対してのお断り代行サービスなど、健全な運営にこだわりを持っています。
「イエイ」としての運営は2008年からですが、前身は2006年からと、不動産一括査定サービスのパイオニア的なサイトです。

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HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
公式サイトhttps://www.homes.co.jp/satei/
運営履歴 2014年~
公表社数1,768社
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,768社は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

ボタン

まずは、知り合いの不動産会社で査定を、というのも悪くはありません。
ですが、実際に一括査定を受けると、会社によって査定額に差がある実態がわかります。
1社だけの査定よりも複数社の査定で正しい情報を把握しましょう。
実際に自分で査定を受けてみた際に、どれだけ価格差があったのか、という情報は以下の一括査定の記事に記載しています。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

7. 土地の評価額の決まり方

土地の評価額の決まり方をみていきましょう。

土地の価格は何によって決まるのでしょうか。
土地の価格の高かったり、安かったりを左右する要素を見ていきましょう。

7.1 土地の取引価格を決める要素は主に3つ

まず基本的な土地の価格は土地自体の持つ特性によって決まります。
詳細は口述しますが、エリアや広さ、形などです。

しかし、いざ実際に取引となるとエリアや広さ、形だけでは価格は決まりません。大事なのは以下の3つです。

  • 土地の特性
  • 流通量
  • 売り手と買い手両者の事情

では特性から順番に見ていきましょう。

7.2 土地評価額の基本を決める土地の特性

エリア・立地

エリアや立地はわかりやすい部分です。
人気のある都市部ほど高くなり、郊外だと安くなる傾向にあります。
また、人が集まりやすく利便性が高い駅近くは高く、離れると安くなります。
近くに学校や商業施設などがあるかどうかも土地価格に影響するポイントです。

その他、

  • 隣に大きなマンションがあって建物を建てても日照が少ない
  • お墓など、近くに住むことを好まない人がいる施設が隣にある
  • 洪水やがけ崩れなどの災害の危険がある
  • 主要な道路から外れ奥まった場所にある

というような場合、周辺よりも土地価格が安くなる傾向があります。
日照の観点から、日当たりのよい南東方向に開けた土地の方が高くなります。

土地の大きさ

大きければよい、小さければよいというよりは適切な大きさが大切です。
また、適切な大きさは買い取る側が土地を何に使うかによって評価が変わるので注意が必要です。
一般に通常の戸建て住宅であれば比較的小さめ、マンションなどを建てる場合はもう少し大きめの土地が好まれます。
稀なケースですが、商業施設を建てる場合などは広大な土地が必要です。

大きくて売りづらい場合は土地をさらに小さく区分して売却することも一つの手です。

土地の形状

正方形や、縦横の幅が一定以上の長方形できれいな形だと高くなり、
逆にいびつな形、利用しづらい部分が出てしまう形だと安くなります。
また土地の中に高低差がある場合は、平地と比較して価格が安くなりがちです。

7.3 流通量次第で価格のぶれは大きくなる

土地のような不動産は他には同じものは存在しない一点ものです。
絶対的に正しい価格、という基準は存在しません。

取引量が多く、類似物件が多く市場に出回っている場合は、価格は安定しやすいですが、取引事例がほとんどない場合、明確な基準が形成されず、価格が大きく変動する可能性があります。

特に売却したい土地が類似物件の流通量の少ないエリアにある場合、
安すぎる価格で手放さないよう、注意が必要です。

安すぎる価格で間違って家を売ってしまうことを防ぐにはできるだけ自分の中に確固たる相場観を持つことが大切です。
取引事例が少ない場合は情報が得づらいですが、
少ない中でも
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・それぞれの査定価格の根拠を聞く
の2点を行えば価格を大きく外すことはなくなります。

土地相場を把握する、を常に意識しましょう

7.4 売り手買い手の事情によっても価格は大きく変化する

基本的に売り手が取引を急ぐ場合、じっくり買い手を待てないので、価格は安くなりがちです。
・相続や税金の関係で早く土地を手放したい
・負債があるので急いで手元に資金を用意したい
・離婚などの要因で早く財産処分をしたい
という急ぎの売却のケースでは、通常相場よりも価格が安くなりがちです。

逆に買い手が急いでいる場合は価格は高くなりがちです。
また、複数の買い手が現れるような場合は通常よりも高い土地価格がつく可能性が高いです。

土地は一点ものです。今回を逃すと次に同じものは手に入りません。
今は見送ってまた同じものが出てきた時に、という判断はできないのです。
魅力的な土地の場合、購入希望者同士が競い合って価格が高まることもあります。
時間に余力がある売り手は、じっくりと売却を進めるのも一つの手です。

不動産価格が上がっているときほど、仕入れ競争も激しくなるため、、
不動産市況が良い時は高く売却するチャンスです。

8. 土地を評価額よりも高く売る方法

土地の売却を検討している場合には、評価額以上に高く売れれば良い状態です。
高く売る方法として、土地を高く売るにはどうするべきかを簡単に記載します。

8.1 相場を知る

高く売るために必要なのは「相場がいくら位なのかを把握する」ことです。
相場を把握しなければいくら位で売るのが妥当なのかがわかりません。
逆に、相場方法をわかっていては、不動産会社選びや、売買交渉の際に自信を持つことができます。

特に売却時の相場を把握するのに有効なのは、不動産会社の査定です。

特に複数社に一括査定を依頼すれば、複数の価格が提示されるため、
概ね妥当な価格を知ることができます。

  • 一括査定についてまだよくわからない
  • メリットやデメリットは何なのか
  • 営業電話がかかってきて面倒ではないのか
  • 本当に価格がわかるのか

というような疑問をお持ちの方向けに、一括査定のポイントや、査定サービスの紹介と比較をまとめています。
以下の、一括査定の記事をご覧ください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

8.2 急がずに売る

不動産売却においては「早く売る」と「高く売る」を両立させることは難しいです。
じっくりと良い買い手を待つ、複数の買い手に競ってもらうなど、時間をかけることで、高い価格での売却を実現できます。

逆に売り急いでしまうと、相場よりも安い価格で土地を手放すことになりがちです。
急がず、慌てず、じっくりと販売することで高価格での売却のチャンスをつかみましょう。

「急がず、慌てず、じっくりと」が概要ですが、他にも土地を高値で売却するためのヒントは多くあります。
具体的な土地の売却方法と合わせ、以下の「家を売る際の全体像」の記事もご覧ください。

不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

9. 今後の土地価格推移予測

最後の、ちとを保有している人にとっては気になる、今後の土地価格動向を整理しましょう。

9.1 上昇してきた土地価格

近年の土地価格は都市部を中心に上昇傾向にあります。
基本的な需要が底堅く、相続税対策のアパート建設やオリンピックに伴う開発やインフラ整備の影響により土地価格が上がりました。
マンションなどの建物の価格も上昇しているため、マンションや戸建て建築の基礎になる土地価格も向上中です。
また、首都圏の土地価格向上は、地方都市にも広がっている状況です。

一方で、土地価格や不動産価格向上については「高くなりすぎではないか」という声も聞かれます。
2020年のオリンピック後に徐々に日本の景気や不動産価格のトレンドが変わる可能性も多くの人が懸念する部分です。

9.2 土地の価格に影響しうる2022年問題

更に土地には2022年問題という問題があります。
長らく生産緑地として減税対象となっていた土地の多くが2022年で指定が切れることから、多くの土地が市場に流通し、土地価格が安くなる可能性があります。

生産緑地が開放される2022年に土地の価格が下がるのか、専門家の間でも見解は分かれていますが、2022年問題が要因で土地価格が上昇することはありません。

生産緑地問題については以下の2022年問題の記事をご覧ください。

皆さんは2022年問題という言葉を聞いたことがありますか? 2022年問題とは、簡単に言うと、生産緑地地区制度という制度の関係...

9.3 今後に向けて誰もが行うべきこと

土地の売却を検討している人にとっては、
もし今後の土地の価格相場が下落するなら、価格下落の前が売り時である
ということになります。

また、今後を考える上では、
たとえ今すぐ土地を売るつもりがなくても、「現状だと土地がいくらで売れるのか」は把握しておくべきです。
売却の想定相場十分な価格なのであれば、先のリスクを負わず、早めに売却するのも一つの手です。

改めて一括査定をおすすめします。

また、一括査定サービスとは連携の少ない不動産会社も存在します。
例えば、首都圏に家や土地をお持ちの場合は、一都三県に特化した実績が豊富なソニー不動産への査定も合わせて検討するとよいでしょう。

10. まとめ

土地の価格の調べ方には多くの方法があります。

一方で一点物としての不動産価格はやはり最終的には売買でしか決まりませんし、
正確な相場に近いものは、物件毎に査定しなくてはわかりません。

特に、土地については「購入して居住する」という用途が明確な戸建てやマンションなどの家と異なり、
「売却(購入)後の活用方法」によって価値が変わる=人に寄って評価額がブレることがあります。

複数社に査定を出せば妥当な価格が出せる、かつ市場原理も働きますが、
なんとなく1社だけで売却をすると損をしてしまう可能性もあります。

土地の売却を検討している場合や、2022年の生産緑地問題が気になる場合、
まずは早期に土地を売却する場合の価格相場を確認しましょう

なお、今回は土地にフォーカスしましたが、戸建てやマンションなど、家の評価額を調べたい場合には以下をご参照ください。

家やマンションを売るといくらになるのか?相場がかんたんに分かる4つの方法と、仲介と買取の差、不具合やリフォームの影響、築年数との関係といった、不動産取引における相場のマメ知識を紹介します。
【A/B_1/7~1/9】不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

土地や空き家などを含めた不動産を売却するに当たっては、どこかの段階で査定を受けることになります。
でなければ、売り出し価格が決められないからです。

昔は町の不動産屋さんに電話や来店で相談する流れが普通だったため、初めて訪れたところの査定額で話を進めることも少なくはなかったかもしれません。

しかし、実際に何度か査定を受けてみると分かりますが、依頼する不動産屋によって、言うことも査定額も異なるのが不動産です。

相場を知らなければ、安くで売ってしまったことにも、高いから売れ残っており、結果的に税金などが負担になっていたとしても、原因が分からないでしょう。

ここで紹介する不動産一括査定サイトも万能ではありません。
仲介業者の間でも価格にバラツキがある不動産売買において、物件に応じた相場を知ることができる、非常に便利なサービスなのです。

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。

1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。



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