土地価格の調べ方。事前に価格を把握して賢く土地を売却しよう

土地の価格の調べ方

 
土地の価格を表すものには、公示地価や基準地価、実勢価格、固定資産税評価額、路線価など5種類あります。これらの価格はそれぞれの用途に合わせて設定されています。
そして、これらの価格を知ると、自分の持っている土地のおおよその価格を知ることができます。
ここでは、それぞれの土地の価格の特徴や、どのようにすれば土地の価格を知ることができるのかを紹介します。

1. 土地の価格は目的別に5種類ある

土地価格は5種類ある
土地の価格には、使用する目的によって5種類の価格が定められています。どのような価格があるのか見てみましょう。

1.1 土地の価格目安になる公示地価

土地の価格の目安とされているものの1つに公示地価があります。これは国土交通省が毎年、1月1日の時点での全国の標準値の価格を調べて3月頃に公表しているものです。
この価格は実際の取引価格とは異なりますが、土地を売買する際の客観的な価格の目安とすることができます。この他には、固定資産税のベースとなる固定資産税評価額や公共事業用地の価格を算出する際の目安とされています
この公示地価は国土交通省のWebサイト、国土交通省地価公示・都道府県地価調査から見ることができます。
一般的に公示地価が上がると、土地の価格もそれに比例して上がります。そして、土地の価格が上がると、支払う固定資産税の額も上がります
そのため、空き家や空き地を保有していて売却したい人は、公示地価が上がった時に売却活動をすると、査定額が上がり、売却金額も高くなる可能性があります。
また、公示地価が上がったのに、そのまま空き家や空き地を所有していると、固定資産税が上がり月々の維持にかかる費用も上がるので、なるべく早く売却活動を始めた方が良いでしょう。

オリンピックのように、全体的に土地の価格が上がっている時や手持ちの不動産近くに大きな商業施設や駅などができる場合は地価が上がる可能性があります。

このような時は不動産を高値で売れるチャンスです。売却を検討している方は公示地価の変動を見逃さないようにしましょう。

1.2 都道府県が調査し公示する基準地価

都道府県が毎年、9月に公表する基準地価は、国土利用計画法施行令第9条に基づいて、7月1日における土地の価格を公示しているものです。これは不動産鑑定士が評価し、その結果を都道府県が精査し公表しています。
都市計画区域内の地価を公表しているのが公示地価です。それに対して、基準地価は都市計画区域内および都市計画区域外の地価も含まれています
この基準地価は、一般的な土地取引の指標として利用されています。この他には、国土利用契約法によって各自治体が土地取引する際に価格審査の目安として利用されています。この基準地価は国土交通省が運営する土地総合情報システムから閲覧することができます。なお、土地総合情報システムについては、「3. 土地の売却相場価格を知るには」で詳しく解説します。

1.3 固定資産税の計算をするなら固定資産税評価額

土地や家屋を所有している人なら払わなくてはならないのが、固定資産税です。固定資産税は固定資産税評価額を使って計算されています。
そして、この固定資産税評価額は3年に1度見直され
、市区町村で決められています。
そして、固定資産税評価額は、売却する際に発生する所有権移転登記の登録免許税を計算するときや、所有している際に支払う都市計画税などさまざまな税金を計算する時
に使用されます。また、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を基準として算出されるため、固定資産税評価額をベースに不動産のおおよその売買価格を導き出せます。
また、この固定資産税評価額は3年に1度しか見直されないので、実勢価格の70%を目安に設定されています。そのため、この固定資産税評価額でおおよその実勢価格を知ることもできます。
この固定資産税評価額を知りたい時には、全国地価マップが便利です。固定資産税評価額の他に相続税路線価なども分かり、売買時には使いたいサイトです。全国地価マップは、スマートフォンでも利用が可能です。
価格を調べる際には、最新年度版を調べるようにしましょう。

パソコンとスマートフォンでは表示が異なります。スマートフォンでは最初に表示する年度を選べますが、パソコンの場合は選択できません。パソコン上では画面左上にタブが表示されており、この部分に年度が表示されているので、価格を調べる前にチェックしておきましょう。「固定(平30)」が表示されているなら、「固定資産税評価額 平成30年度」分が表示されている状態です。基本的には、開いたときに最新版が開かれますが、調べる際には年度を確認しましょう。

1.4 相続税や贈与税の計算に使用される路線価

路線価とは毎年、夏ごろに国税庁が公表する主要道路に面した1平方メートル当たりの土地の価格を表したものです。
路線価は公示地価の8割を目安に設定されており、路線価の調査地点は公示地価や基準地価のおよそ15倍でとても調査地点の数が多いことが特徴です。
これは路線価が贈与税や相続税を計算するときに使われるもので、きちんと税金をとるために設定されているからです。
路線価は不動産取引価格の70~80%程度だと言われているため、路線価を知ることで、自分の所有している土地のおおよその売買価格を知ることができます。路線価は国税庁のホームページから調べることができます。

1.5 実際に取引された価格を実勢価格という

実勢価格は実際に取引されている価格のことを言います。土地の売買を行う際にはこの実勢価格を事前に把握しておくことで、損失が出る可能性を少なくできます。
実勢価格は過去の販売価格であって、現在もその価格で売買されている価格というわけではありません。
したがって、実勢価格をいくつか見て、平均を知ることはできますが、そのまま自分の不動産の価格とはできません。価格は平均から幅を持って考えておいた方がよいでしょう。一般的な不動産の売買では買主から値引き交渉を求められるケースが多いため、売り出し価格と実勢価格の差を知ることで、売り出し価格を設定する際の参考になります。
また、土地の実勢価格は国土交通省の土地情報総合システムで調べることができますが、そもそもあまり人の移動がない地域だと、取引事例の数が少なく、古いデータしか見つからない場合もあります。
そして、自分の不動産とぴったり合うデータを見つけることは困難です。また、過去の販売価格なため、けっしてその額が正しいとは限りません。
そこでインターネットで自分の家の近くの不動産で今現在売られているものも合わせて見るとよいでしょう。ここまでで土地に関する5種類の価格をご紹介してきましたが、価格を検索するWEBサイトの使用方法をより詳しく知りたいのなら、以下の記事を参考にしてみてください。

土地には5種類の評価額が存在します。記事では5種類の評価額の違いと評価額と売値の関係、土地の売却価格の調べ方を解説します。

2. 土地の売却価格を決める主なポイント

土地の売却価格を決めるポイント
土地の価格はその土地自体の物理的な要因や土地の周りの環境などが影響します。どのようなことが影響するのかを知って、土地の売買の際に損をしないように知識を備えましょう。

2.1 土地の特性

土地の価格に影響する要因には、さまざまなものがあります。土地には法令や条例によって土地の使い方に制限が設けられています。この公法上の規制によっても価格は大きく変動します。
また、土地の形状や面積も価格に影響を及ぼします。土地の形状は、正方形や長方形の方が家を建てやすく、駐車場なども整形地の方が利用しやすいため高くなります。
そして、台形や三角だとどうしても、建物を建てても利用しにくい部分があると価格は低くなります。
よくある不整形地としては、旗竿地があります。売却予定の土地が旗竿地である場合には、以下のページも参考にしてください。

旗竿地は周辺の土地に比べてとても安く売られています。これにはなにか原因があるのでしょうか。ここでは旗竿地の評価が低くなる原因や評価の仕方、どのようなメリットやデメリットがあるかを紹介します。旗竿地の購入を考えるかたは参考にして下さい。

そして、土地の価格は接している道路の幅員によっても変わります。この前面道路の幅が広いほど、建物の容積率が大きくなり、大きな建物が建てられます。そのため、価格も高くなります。
また、土地に道路との高低差がある場合には、道路よりも少し高いくらいだと、排水しやすく土地の価格も高くなります。しかし、土地が道路よりも低い場合には、下水を流す時にポンプアップが必要になるため、土地の価格が下がる原因となります。

土地の売却や建物のリフォームを検討すると、接道義務という言葉を目にすることがあります。この接道義務とは一体どういったものなのか。また接道義務を満たしていない土地のデメリットとはなんなのか。本記事では、接道義務について解説します。

このように、土地の価格はさまざまなものの影響を受けているため、似たような土地でも同じ価格ということはありません。

2.2 土地の立地

土地の価格は立地も大きく影響します。駅から近い場合には、利便性がよいと考えられて高い値がつきます。また、商業施設や病院、学校など生活に必要な施設が揃っている場合にも、土地の価格は上がります。
また、その土地自体がどのような位置で道路に面しているのかも影響します。南側に建物がなく日当たりが良い場合や、角地のように二方向が開けている場合には、価格は高くなります
周りにどのような建物が建っているのかも土地の価格に影響します。ゴミ処理施設や墓地など人が避けたくなる建物が近くに建っている場合には、価格は低くなる傾向にあります。

3. 土地の売却相場価格を知るには

土地の価格は査定で知る
自分の土地がどれくらいの価格で売れるかは、インターネットを利用して自分でしらべることも、不動産会社査定を依頼することでもわかります。

3.1 自分で調べる方法

土地や家など不動産の価格をざっくり調べる方法以下のようなものがあります。1人で完結し今すぐ分かりますが、価格はおおよそのものになります。

不動産情報サイトで簡易的に調べる

土地の相場価格を知るには、インターネットを利用して自分で調べることができます。この場合、SUUMO(スーモ)やLIFULL HOME’S(ライフルホームズ)などの不動産ポータルサイトではその土地と一緒に売られている建物を含む売出価格が表示されます。
そして、この表示している売出価格は、実際に売買が成立した価格ではありません。
売主がその金額で売りたい希望の金額が表示されています。したがって、売出価格よりも高くで売買されていることも、それよりも低い価格で取引されることもあります。
そのため、これらの価格はおおよその価格を把握するための手段としての利用がよいでしょう。

国土交通省の土地総合情報システムを利用する

土地だけの価格を知りたい場合には、国土交通省の土地総合情報システムを利用するとどれくらいの価格でその地域の土地が売買されているかがわかります。
ここで表示される金額は、実際に取引が行われた実勢価格を、当事者にアンケートで調査を行い、その結果を集めたものです。
そのため、データ数は地域によってばらつきがあり、自分が調べている地域の取引事例が見つけられないこともあります。
一度、自分が調べている地域に最近の取引事例があるかどうかを確認しましょう。土地総合情報システムで、実勢価格を調べる時には、最初に画面左側で時期や種類を選びます。そして、下に黄緑色で表示されている「上記の地図を表示する」をクリックすると、指定した場所の地図が表示されます。
そして、地図上の左上にある詳細にすることで、自分の調べたい地域を拡大できます。
しかし、一番下のオレンジの「この条件で検索」をクリックすると、地図ではなく一覧で表示され、自分の不動産からどれくらい離れているのかを把握しずらくなります。

3.2 土地価格をより正確に調べるには

不動産の価格は専門家である不動産会社に査定を依頼するのが一番正確です。

不動産会社に依頼

不動産の相場は不動産会社に査定をしてもらうとより正確な土地の価格を知ることができます。
この時、複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場価格を知ることができます。
不動産の査定額は不動産会社によって、10%近く価格に差が生じることがあります。
これは不動産会社にも得意分野があり、その不動産会社がどの不動産の取り扱いに長けているかにもよって査定額が変わるからです。
そのため、不動産会社に査定を依頼する時には、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較して不動産会社を選びましょう。
この時、査定額が高いという理由でその不動産会社を選ぶのは、よくありません。
査定額を見てから、なぜその査定額になるのかや、その後の販売方法など担当者と話をしながら選ぶとよいでしょう。そうすることで、媒介契約を結びたいだけで高い査定額を出す不動産会社を避けることができます。

一括査定サイトを利用して手軽に複数社に依頼

土地の売却をする時には、相場価格を把握することで大きく損をしたり、売却期間が長引くことを防げます。
土地の相場価格を調べる時には、複数の不動産会社に査定を依頼するのが早道です。しかし、不動産会社に1件1件査定を依頼するのは、手間も時間もかかります。そんな時に便利なのが、不動産の一括査定です。
不動産の一括査定を利用すると、インターネットを使って簡単な入力をするだけで一度に複数の不動産会社に査定が依頼できます。自宅にいて早いところなら数時間後に査定結果が届きます。
このように、相場価格を把握したい時には簡単で便利な不動産の一括査定がおすすめです。
HOME4Uの無料一括査定

4. 土地売却を考え中ならまずは一括査定から始めてみよう

土地価格を知るには一括査定で
土地を売却するときには、少しでも有利に売却できるように事前に相場価格を把握することが大切です。近頃では土地の価格は、インターネットを利用して自分で簡単に調べることができます。
不動産の一括査定なら、自宅にいて、一度にいくつもの不動産会社に査定を依頼できます。そのため、平日は仕事で忙しい人でも、一括査定なら休日や夜間に査定を依頼することもできます。
そして、実家の土地の売却でも、一括査定ならインターネットや電話で依頼ができるため、わざわざ遠方に出向いて査定を依頼する必要もありません。簡単で便利な一括査定を利用して土地の高値売却を目指しましょう。