【空き地活用】8つの土地パターンで自分の土地に合う活用法が分かる

空き地の活用8選
親や親戚から空き地を相続(贈与)したけれど、面倒でそのままにしてしまっている…。なんてことはありませんか?

空き地は持っているだけで維持費が発生します。そのまま土地を持っているのなら、活用した方が良いでしょう。なぜなら、ただ持っているだけが1番損だからです。

空地を活用する際に重要なのは、立地や周辺の環境など空き地の特徴に合った活用方法を選ぶことです。

相性のよくない活用方法を選んでしまうと、より高い収入を得られるのに損をしてしまったり、利用客がまったく現れないといった状態になってしまいます。

空き地の特徴に合った活用方法を紹介するので、自分の土地と照らし合わせて活用方法を探してみましょう。

1.活用方法は空き地との相性で選ぶべき

空き地に合った活用を選ぶ
空き地の活用方法を選ぶ際に重要なのは空き地との相性です。

空き地の広さや周辺に住んでいる人、周辺にある施設(学校や公園、商店街)は何かなど空き地の特徴を掴みきれていないと、せっかく活用を開始してもうまく利益には繋がりません。

周辺に住んでいる人が高齢者なのか、家族が多いのか…特徴を理解せずに活用方法を選んでしまい、利用客がほとんどおらず運営できるほどの資金が得られない。

本当に自分に合った土地活用を選べなかったことで、運用に手間が多くかかってしまったり、より多くの収入を得られるはずなのに得られないというような事態が起きてしまいます。

つまり、空き地に最適な活用方法を選ばないとその後の収入に影響し、長期的に空き地の活用ができるか否かを左右してしまうのです。

所有する空き地の土地の広さだけでなく、周辺の環境などを理解し土地に合った活用方法を見つけましょう。

次では、土地の特徴に合った活用方法を紹介していきます。

2.空き地の特徴から探す活用方法

空地に有効な土地活用とは
空き地の活用方法を選ぶ際に重要なのは土地と活用方法の相性です。土地の周辺環境や立地などに合わせた活用方法を選ぶことによって、長期にわたって活用しやすく収入も得やすくなります。

周辺環境・周辺にあるものなど空き地の特徴別に活用方法をご紹介します。

2.1空き地の近くに商業施設がある

空き地の近く商業施設や駅など人が集まるような場所に空き地を持っている場合は、コインパーキング経営です。

駐車場経営は建物などを建てないことから転用性が高く、初期費用も少なくてすみます

商業施設の周りには店舗も人も集まりやすく、コインパーキング経営に向いています。

駐車場経営はコインパーキングの他に月極駐車場もありますが、多くの人が利用したいエリアなので、月極駐車場より高い収入が見込めるコインパーキング経営の方が賢明でしょう。

コインパーキング経営に合っているか空き地をチェックする際、他の活用法とは少し違って点をチェックします。

それは、空き地周辺の道路状況です。

主要道路に面しているか、交通量が多すぎて駐車場に入りづらくないか…ドライバーになって、空き地に駐車場があったら魅力的かを考えてみましょう。

始めやすく管理にも手間がかからないので、初心者向けですが、デメリットもあります。

それは、控除などがなく固定資産税が更地と同じという点です。

商業施設などが周辺にあるということは固定資産税も住宅街などより高い場合があり、固定資産税を支払えるほどの収入を上げなくてはいけません。

コインパーキング経営のより詳細な費用感やメリット・デメリットなどは以下の記事を確認してください。

駐車場経営・コインパーキング経営のメリットデメリットとリスク(土地カツnet)

メリット

  • 初期費用が少なくてすむ
  • 土地現状復帰がしやすく、別の活用方法に転用しやすい

デメリット

  • 収入がほかの活用と比べて少ない
  • 節税対策にはならない

こんな人におすすめ

  • 次の活用や家を建てるまで何か活用したい
  • 維持費などを抑えたい

ほかの空き地活用

  • 事業用貸地

2.2住宅街の中に空き地がある

住宅街の中に空き地があるなら、保育園が良いでしょう。

未だ待機児童の数は減らず需要は高く、アパート・マンション経営のように空室(園児不足)になるリスクが低いです。

また、運営会社との契約は20年以上と長期になることが多いので、長期的に安定した収入を期待できます

さらに、建設する市区町村によっては建設費用の一部を補助金で支援してくれたり、固定資産税や都市計画税の一部を減税

保育園が建設されれば、住宅用地として認められ相続税も安くなります。所有している空き地が地元などゆかりの地である方は、思い入れのある土地の待機児童を減らす地域貢献ができるでしょう。

ただし、保育園の設立には市区町村の許可が必要になります。

自治体によって求められる条件は異なりますが、指定する園児数に相当する園庭や建物が建設できる広さや二方向以上に出口が確保できることなどが、求められます。

条件を満たしていても、近隣に多く保育園があると条件を満たしていても建設が認められないといった場合もあります。

メリット

  • 安定した収入を長期間期待できる
  • 園児不足になるリスクが低い

デメリット

  • 設置基準が厳しく、許可が下りづらい
  • 保育士の確保が難しい

こんな人におすすめ

  • 相続税対策をしたい
  • 地域貢献をしたい

ほかの空き地活用

2.3空き地の周辺にオフィスビルや学校がある

オフィスビルや学校が周辺に多い場合は事業用借地でしょう。店舗に空き地を貸し出せば、会社や学校に通ってる人達を利用者として見込めます。

事業用借地とは企業に土地を貸し出すことで、土地を貸す代わりに地代(収入)を得られます。

土地に建てる建物は企業側が建物を建築し、経営も行います。契約によっては土地を返してもらう際に建物を解体する契約を結ぶのも可能なので、土地を貸す地主は初期費用や次への転用費用を支払わずに済みます。

しかし、企業側はそこまでの費用を負担するので審査は厳しく、立地によっては借り手がつかないこともあります。

もし、空き地が50~60坪ならコンビニに絞って借主の企業を探すのも手です。コンビニが人件費や取り扱う商品数などを考えた時、最も効率が良いとされている坪数は50~60坪。

よって、標準店舗の坪数に指定いる企業もあり、借り手がつきやすいかもしれません。

メリット

  • 初期費用がかからない
  • 住居用に貸すより店舗用に貸した方が収入が高い

デメリット

  • 立地によっては借り手がつかない
  • 自由に土地を使えない

こんな人におすすめ

  • 初期費用をかけたくない
  • 自分で運営はしたくない

ほかの空き地活用

2.4駅や幹線道路が近くにある空き地

駅や幹線道路などに近く立地の良い空き地なら、収入性の高いアパート・マンション経営です。賃貸経営は長期投資型として人気が高く、駅からの距離が近いなどの立地条件が良い場合、安定した入居者も見込めるため、家賃収入も安定すると言えるでしょう。

土地にマンションやアパートなどの建物を建てると、固定資産税が6分の1に減少するため相続税を含めた節税対策となることがメリットです。

ただし、一般的な戸建て住宅を購入するよりも多額の費用が必要になり、ローンを組む際も金利が住宅ローンよりも高いアパートローンになります。初期費用が多く必要になることは覚えておきましょう。

アパートやマンションを経営する方法はいくつかあり、選択する方法によって収入が異なります。経営方法の種類や誰向けのアパートやマンションがいいのか理解しておきましょう。

アパート・マンション経営のメリットデメリットとリスクのまとめ(土地カツnet)

メリット

  • 収入性が高い
  • 土地の節税ができる

デメリット

  • 初期費用がかかる
  • 競合が多い

こんな人におすすめ

  • 収入性の高い活用を行いたい
  • 老後に備えて不労所得を得たいと考えている

ほかの空き地活用

2.5近くに病院やスーパーがある

近くに大きな病院やスーパーがある場合はサービス付き高齢者向け住宅が良いでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅とは安否確認や生活相談、食事などの福祉サービスがついた、賃貸住宅のことです。老人ホームとは異なり、介護とセットになっていない住宅です。

高齢者が住むので、交通機関よりも病院が徒歩圏内にあることを求める借主が多く、田舎のエリアでも病院が近ければ入居者を集めることができます。

高齢者向け住宅は建設を国が支援しているので、条件を満たせば5年間固定資産税が減税になったり、補助金などの支援が受けられるのがメリットです。

ただし、400坪程度の土地が必要だったり、医療従事者の職員が必要などの制限があります。

サービス付き高齢者向け住宅経営のメリットデメリット(土地活用)(土地カツnet)

メリット

  • 補助金や減税措置がある
  • 空室リスクがアパートマンション経営より少ない

デメリット

  • 人材確保が難しい
  • 減税措置などいつ終わるか分からない

こんな人におすすめ

  • 相続税や固定資産税などを減らしたい

ほかの空地活用

2.6空き地のまわりに畑ばかりある

空き地のまわりが畑ばかりの場合、空き地も畑としてしか使うことが許可されていない農地である場合があります。

空き地が実は農地だった場合は貸農園が良いでしょう。貸農園とは趣味用の家庭菜園や児童の体験学習などの使用を目的とする活用方法です。

農地は食料自給率の低下をふせぐために保護されており、簡単に農地以外の活用ができません。しかし、貸農園なら転用が可能です。貸農園は農林水産省が市民農園として開設するための制度を設けており、自治体によっては補助金の受け取りが可能です。

しかし、収入性の低さや多額ではありませんが、利用者のために水を引くなどに初期費用がかかります。

貸し農園の方法によっては農業委員会の承認を得る必要があります。活用方法のより詳細は以下の記事を確認してください。

市民農園の開設方法。貸し農園ビジネスに関する3つの制度(土地カツnet)

メリット

  • 農地を活用できる
  • 郊外でも需要がある

デメリット

  • 収入性が低い

こんな人におすすめ

  • 次の活用や家を建てるまで何か活用したい
  • 維持費などを抑えたい

ほかの空地活用

2.7空き地の周りに何もない田舎

交通の便が悪い、まわりに住宅街など何もない。そんな場合は資材置場が良いでしょう。資材置場とは建築に必要な資材や機材を置いておく場所です。

資材を置いておくだけなので、アパート経営などのように、周辺の環境に左右されることがありません。

あえていうなら、資材置場の入り口が広い、周辺道路がトラックが通りやすい広い道幅だとより良いというぐらいでしょう。地主も細かく管理する必要がなく、手間がかからないのもメリットです。

ただし、建築中の建物が完成するまでの一時的な活用が多く、近くに建築会社など工事関係の業者がいないと長期間の活用はのぞめません。

メリット

  • 立地の悪い土地を活用できる
  • 手間がほとんどかからない

デメリット

  • 活用が一時的
  • 借り手が限られている

こんな人におすすめ

  • 次の活用や家を建てるまで何か活用したい
  • 維持費などを抑えたい

ほかの空地活用

2.8日当たりが良い田舎にある空き地

日当たりが良い田舎にある空き地の場合は太陽光発電が良いでしょう。

太陽光発電をするのに必要な土地の条件は日陰ができないこと。日光さえ当たっていれば、資材置場と同様に交通の便などは求められず、田舎の空き地は条件が合いやすい土地です。

太陽光で発電した電気は一定期間、国が定めた固定価格買取制度(別名FIT制度)という法律のおかげで、国が決めた価格で電力会社が買い取ってくれます。電気は必ず買い取ってもらえるので、競合などがおらず発電した分だけ利益になります

しかし、この固定価格買取制度は2020年以降、太陽光発電を対象からは外す可能性があります。

しかし、太陽光発電はこの固定価格買取制度の対象から外れてしまう可能性があります。広く普及してしまったせいで、国民の税金負担が増えてしまったとのこと。

土地にソーラーパネルを直接並べる野立てタイプの太陽光発電が対象になると言われており、2020年以降は太陽光発電を使った土地活用は利益を得づらいと言われています。もし、太陽光発電を希望するのなら、今年中に運用を開始しなくては利益を得られず危険な活用になってしまうでしょう。

太陽光発電で土地活用。ソーラーパネルを空き地に置く野立てとは(土地カツnet)

メリット

  • 需要の少ない田舎の土地でも活用できる
  • 競合がいない

デメリット

  • 固定価格買取制度(FIT制度)終了の恐れがある

こんな人におすすめ

  • 細かな管理ができない

ほかの空地活用

  • 資材置場

コラム:初めての人が避けるべき活用方法

土地活用を初めて行う方には難しくおすすめしない活用方法があります。それはアパート・マンション経営とサービス付き高齢者向け住宅です。

この2点を初めての方におすすめしない理由は初期費用の高さです。

いずれも人が住む住宅を建設せねばならず高額な費用が発生します。初期費用が高くなれば利回りは低くなりますし、ローンを完済するのに時間がかかってしまいます。

さらに、賃貸経営は立地に左右されやすいです。人気エリアや都市部の駅近くといった好条件の空地ならば、集客の難易度が低く空室の恐れがありませんが、駅から遠いところや地方の空地だと空室のリスクは高まります。空室だとその分収入は落ち、初期費用の回収が遅れてしまうのです。

人が住む分住民同士や利用の仕方などトラブルも発生しやすく、運営の難易度も高いのです。

アパート・マンション経営やサービス付き高齢者向け住宅はリスクの高い活用方法ですが、その分収入性は他の活用方法と比べて高いです。収入性を重視したい、空地との相性が良いなどの理由で、アパート・マンション経営やサービス付き高齢者向け住宅をやりたい方はいらっしゃると思います。

その場合は自分でやらずに、委託管理や一括借上方式などを利用し、プロに運営を任せるという手があります。

専門業者なら、いくつもの物件を扱っている分ノウハウがあり、トラブルへの対処法や集客なども手慣れています。

初めのうちは1人でやらずにプロの力を借りると良いでしょう。ただし、サブリースを行う場合は、業者選びに気をつけてください。

契約途中で業者が倒産してしまい支払いが滞納されたまま夜逃げされてしまったり、入居者を選ばす入れたために建てた物件の劣化が激しいといったトラブルも起きています。

サブリースを行う場合は、必ず詳細を理解し業者を見極めましょう。

サブリースとは?メリットデメリットとトラブル回避のための注意点(土地カツnet)

3.初めての人が失敗しないためにやりたい4つのこと

活用方法によってはローンを組む必要もありますしリスクを背負うので、初めて土地活用を行う人は失敗したらどうしよう…と不安を感じることもあるかと思います。

土地活用をする際は、失敗しないために以下の4つのことを事前にやっておきましょう。

3.1利回りを計算する

土地活用を選ぶ際は活用方法が土地に合っているかだけでなく、利回りを計算しましょう。前段でも何度か利回りという言葉が出てきたと思いますが、利回りとは支払った初期費用に対して得られる利益率のことです。

初期費用に対して得られる利益を単純に計算したものが表面利回り、初期費用に加え、毎月の諸経費も入れて利益を計算したものが実質利回りになります。

行いたい活用方法の初期費用がおおよそ分かったら実質利回りを計算し、利益がちゃんと出せるか計算しましょう。

活用方法にはそれぞれ望ましいと言われている利回りの率があり、この率を著しく下回ってしまうと、赤字になりローン返済が滞ってしまいます。アパートや駐車場、トランクルームなど賃貸経営の利回りを計算する場合は満室時だけでなく、利用率が80%・50%・30%の場合と空室がある場合の利回りも計算しておきましょう。

賃貸経営を始めてからやめるまでずっと満室であることはありません。空室率が何%になると赤字になるのか知ることで、本当にその土地活用をやっていいのか難易度は高くないのか分かります。例えば、90%で赤字になるようなら、難易度はとても高くやるべきではないでしょう。
土地活用それぞれの利回りについては以下の記事を確認してください

貸地の利回りの計算方法
土地を貸す6つの事例と4つの計算方法による借地料の相場(土地カツnet)

駐車場経営
月極駐車場経営を始めるために知りたい。メリットと収入・費用と利回り(土地カツnet)

アパート・マンション経営
アパート・マンション経営の利回り。相場と計算方法で目安を知ろう(土地カツnet)

サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅経営のメリットデメリット(土地活用)(土地カツnet)

3.2空き地の周辺地域を調査する

土地活用を選ぶ際には、空き地の周辺地域も確認しましょう。冒頭で土地活用を選ぶ際には土地との相性が重要と言いましたが、周辺環境も土地の特徴に含まれます。

周辺地域の需要や近隣住民にファミリーが多いか単身者が多いかによって駐車場経営でも1台の駐車スペースやバイク置き場を配置するかなどが変わってきます。

土地活用を決める際はまず一度空き地周辺を歩いてみて、周辺の状況を確認しましょう。確認するポイントは以下になります。

  • ファミリーが多いか単身者が多いか
  • 競合はどれくらいいるか
  • 空き地の前の道路に規制はあるのか

他は活用方法によってチェックするポイントが違うので、周辺に相談しみてると良いでしょう。

3.3運用方法を選ぶ

土地活用の運用は必ずしも自分でやらなくてはいけないわけではありません。運用方法は大きく分けて3つ。自分に合う活用方法をは何か考えてみましょう。

自分に合った活用方法を選ぶことで、活用を長く続けやすくなり失敗するリスクを回避しやすくなります。

自己経営方式

設備の購入から設置まですべて自分で行う方式。管理費などを支払わなくて良いので、収入が最も多くなります。ただし、その代わり管理などもすべて自分で行わなくていけないため手間と経営に関する知識が必要です。

空き地の近くに住んでいたり、細かく空き地を管理できるような時間がある人におすすめです。

委託方式

設備の設置や建物の建設などは自らで行い、清掃や家賃回収、設備点検など運営する上で必要な管理を専門の管理会社に委託する方式。毎日の細かな管理をやらなくて良いので、手間がかからないのがメリットです。

しかし、管理業務は細かくお願いすればするほど手数料がかさみ、毎月の収入が減ってしまいます。自分で行うべき部分と依頼しなくてはいけない部分のバランスを考える必要があります。

普段は別の仕事をしていて、細かい管理業務ができない人などにおすすめです。

一括借上方式

一括借上方式は土地活用に必要な設備を整えたら、設備を丸ごと貸し出し、専門の会社が管理運営する方式。設備を丸ごと貸し出すのでたとえ可動していない空室があっても収入を得ることができます。

しかし、一括借上方式は3つのなかで最も収入性が悪い活用方法。管理会社によってはトラブルが発生しているケースもあるので、注意が必要です。

空き地が遠方にある方や外に出るのが大変な高齢者の方にも向いています。

3.4会社は複数社から選ぶ

いずれの活用方法を選んでも、設備の設置や管理の委託など専門業者を選ぶ機会があります。業務を依頼する際は必ず、1社だけでなく複数社の見積もりやプランを比較検討するようにしましょう。

なぜなら、見積もりやプランは各社によって異なり、1社だけではその価格が適当なのかプランが自分に合っているかを判断しづらいからです。特に経験の少ない初めての人は相場感も分かりませんし、どこまで専門業者がやってくれるのかも分かりません。

複数社を比較することによって、むやみに高い工事費を支払わなくて済みますし、相性の良い担当者と出会えれば、気軽に相談しやすくなるので長期活用も安心できます。

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4.空き地活用方法が絞れたら相談する

空き地の活用方法がいくつかに絞れたら、プロに相談しましょう。プロに相談することで自分では気がつくことができなかったリスクやより合った活用方法などがわかります。

4.1空き地活用のプロに相談する

活用方法をいくつかに絞れたら、プロに相談しましょう。プロとは具体的には活用方法の専門業者や不動産会社などを指します。

相談先の会社はその後空き地の活用が進むとパートナー会社になることもあるので、始めの相談先選びは重要です。相談先を選ぶ際は以下の点に気をつけましょう

  • やりたい活用方法が得意分野かどうか
  • 知識が豊富にある
  • 担当者との相性が良い

まず、自身ややりたいと思っている活用方法が得意分野である会社を選びましょう。例えば、賃貸経営ひとつとってもファミリー層向けの物件が得意か単身者向けの物件が得意かなどでも異なってきます。相談する際には会社の実績を見たり、得意分野を担当者に聞いてみると良いでしょう。

得意分野であれば、ノウハウもあり知識も豊富な場合が多いです。そして、意外に重要なのが担当者との相性です。空き地の活用は長期的に行うものなので、担当者とやり取りすることは何度もあるでしょう。相性の合わない人とだと、次第に連絡を取るのが億劫になってしまい、相談したいこともしにくくなってしまいます。

相性の良いの人を選べば、細かいことでも相談しやすくく、進めていく際にも心配事を減らして進めることができます。

空き地活用の相談先は複数社から選ぶ

相談先の会社を選ぶ際は複数社に資料請求などをし、そのなかから選ぶのがコツです。複数社に資料請求などをすることでプランや料金を比較でき、より自分に合っている会社を選べます。

複数社に資料を請求する際は、一括請求サイトを使いましょう。一括請求サイトを使えば一度の応募で複数社に申し込めます。また、多くの一括請求サイトは紹介する専門会社が一括請求サイトに登録審査をするので、悪質な会社に会うことはありません。

そして、複数社の価格やプランとともに複数社の担当者とやり取りをすることになるので、担当者の比較検討がしやすく、自分に合った人を探しやすくなります。

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4.2空き地活用をする際はお金のプロにも相談

空き地活用を行う際、多くの活用で初期費用が必要となりますし、長期的な資産運用の相談なども必要でしょう。空き地の活用を始める際には、以下の人達にも相談をすると安心でしょう。

ファイナンシャルプランナーに相談

空き地の活用は初期費用にいくら使って、何年で回収するのかと長期的なお金の計画が必要です。ファイナンシャルプランナーにはローンを返済するためには毎月の収支をどれくらいにすればいいのかなどを相談すると良いでしょう。

空き地の活用を副業としてやろうと考えている人は、本業の収入と合わせた相談なども可能なので、資産形成の相談なども一緒にすると良いでしょう。

税理士に相談

空き地にかかる税金は活用方法によって支払う額が異なりますし、場合によっては減税措置がある場合もあります。税理士には活用する際にかかる税金と節税する方法を相談しておくと良いでしょう。

収入をいくらあげても支出が多くては利益は上がりません。活用方法が決まったら税理士に相談して、かかる税金の洗い出しを一度行うと良いでしょう。

相談先は土地活用別に異なります。各相談先に関しては以下の記事を参考にしてください。

土地活用をする際は必ず専門家に相談しましょう。しかし、頼りになる専門家を見つけるのは難しいもの。そこで良い相談先を見つける方法と選ぶ際のチェックポイントを解説します。土地活用が決まった後の相談先も合わせて紹介。

5.大事なのは空き地と活用方法の相性

空地活用は相性が重要
空き地の活用をする際に重要なのは、活用で何を求めるかと土地と活用方法の相性です。空き地に合った活用方法を選ぶことで空き地の活用は失敗しにくくなるでしょう。

しかし、場合によってはどの空き地活用も難しいという場合もあります。活用が難しいと感じたら売却するのも手でしょう。売却も一つの活用方法です。

空き地を上手に活用させて負担になるだけの土地の所有にならないようにしましょう。

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