【空地活用9】初めての人でも土地の特徴別でベストな活用法が分かる

空地活用方法とは
親や親戚など親族から空地を相続。放置しておくと固定資産税ばかりかかってしまい、負担が大きいので土地活用をするという人は多いです。

しかし、いざ空地を活用しようと思った時に迷ってしまうのが活用方法です。これが初めての空地活用という人はなおさらでしょう。

今回は空地の活用未経験の初心者の方に向けて、空地の活用方法を選ぶ際のポイントを解説し、選びやすいようによくある空地の立地別におすすめの活用方法を紹介します。

初心者の方向けにやってはいけない活用方法も解説するので、そちも合わせてご確認ください。

1.空地の活用方法の選び方とは

土地の活用法はいくつもあり迷ってしまうことでしょう。いくらかのお金のかけて長期的にやるとなるとなおさら迷ってしまうものです。

悩んでしまう原因はいくつかあるかと思いますが、空地の活用方法を決める際に重要なのは以下の2点です。

1.1空地活用をして何を求めるか

空地を活用する目的は何か、活用して何を得たいのか優先順位をつけましょう。収益を上げて不労所得を得たい、なるべくリスクの低いものが良い、周辺地域の役に立ちたいなど人によって目的はさまざまだと思います。

活用をする上で求めるものを出してみて、そこから譲れないという重要なものを3つほど出して優先順位をつけてみましょう。活用方法の特徴を見て優先順位に当てはまるものを候補にしましょう。

1.2空地に合う活用方法を選ぶ

空地の活用方法を選ぶ際には、空地の特徴に合った活用方法を選ぶようにしましょう。空地活用を行う際に重要なのは、空地と活用方法の相性です。多額の初期費用をかけても、周囲の環境や空地の広さなどの条件に合っていない活用方法を選ばないと、長く続けていくことは難しく、失敗してしまいます。

活用方法によっては立地など土地の条件によって収益に大きく差が出るものも少なくありません。空地やその周辺の環境は最初に把握しておきましょう。

活用方法が分かったところで、気になるのは自分の土地に向いている活用方法です。
次では土地の特徴別におすすめの活用方法を紹介します。

2.特徴別空地活用の方法とは

空地に合った活用方法とは
空地の活用でできる方法と各特徴を一覧にまとめました。活用方法の特徴を把握して活用方法を選ぶ際は自身の優先順位に合っているかをチェックしましょう。

費用回収
期間
転用性相続時
評価額
リスク収益性実現性
貸地××
駐車場経営△※1×
貸農園×
トランクルーム△※2
アパート経営×
マンション経営××
保育園×
コインランドリー
自動販売機××
事業用賃貸

※1 駐車場の相続税評価額は舗装で減らすことができます。
※2 トランクルームの相続税評価額は貸家建付地として評価されると減額されます。

各活用方法の特徴を把握したら、次は空地との相性を見ていきましょう。多く見られる空地の特徴別におすすめの活用方法を紹介します。

2.1遠方(田舎)に空地を持っている場合

空地が田舎や現在住んでいる場所より遠方にある場合は、貸し土地とするのが良いでしょう。貸し土地とは土地を貸す活用方法で、土地を貸す対価として地代(収益)を得ます。

借主は自分で住宅を空地に建て居住します。地主は土地を貸すだけになるので、初期費用がかからず、借主が見つかればすぐに空地を活用できます。

さらに、空地には人が住むための建物が建つので、固定資産税が更地の1/6まで抑えられます。

土地の管理は住んでいる借主がやってくれるので、地主は実質的な管理がなく、固定資産税の支払いや確定申告などの手続きをするのみなので、遠方に土地があっても活用がしやすく、地主の負担になりません。

ただし、土地を貸す際には契約に気をつけなくてはいけません。契約を間違えてしまうと、自分が土地を使いたいと思った時に自由に使えず、借主とトラブルに発展することが多々あります。土地を貸す際に結ぶ借地契約に関しての理解を深めておきましょう。

借地契約の詳細は以下の記事を確認してください。
土地を貸す6つの事例と4つの計算方法による借地料の相場(土地カツnet)

メリット

  • 土地を管理する手間が省ける
  • 初期費用がかからない
  • 固定資産税が減税される

デメリット

  • 転用性が低い
  • 固定資産税が上がっても急に地代を上げられない

こんな人におすすめ

  • 定期的に土地へ訪れることができない
  • 空地活用の初期費用をかけたくない

ほかの空地活用

2.2空地の近くに商業施設がある

空地の近く商業施設や駅など人が集まるような場所に空地を持っている場合は、駐車場経営です。駐車場経営は建物などを建てないことから転用性が高く、初期費用も少なくてすみます

活用法は高い収益が期待できるコインパーキングと安定性が期待できる月極の2種類です。空地の周辺に商業施設や駅、海や山などを含む観光地などがあれば、コインパーキングにして収益を狙うのも良いでしょう。

駐車場経営を検討する際は、他の土地活用と違ってチェックする箇所がもう1つあります。それは、空地周辺の道路状況です。主要道路に面しているか、交通量が多すぎて駐車場に入りづらくないか…ドライバーになって、空地に駐車場があったら魅力的かを考えてみましょう。

始めやすく管理にも手間がかからないので、初心者向けの駐車場経営ですが、デメリットもあります。それは、控除などがなく固定資産税が更地と同じという点です。商業施設などが周辺にあるということは固定資産税も住宅街などより高い場合があり、固定資産税を支払えるほどの収益を上げなくてはいけません。

駐車場経営のより詳細な費用感やメリット・デメリットなどは以下の記事を確認してください。

月極駐車場経営を始めるために知りたい。メリットと収入・費用と利回り(土地カツnet)

駐車場経営・コインパーキング経営のメリットデメリットとリスク(土地カツnet)

メリット

  • 初期費用が少なくてすむ
  • 土地現状復帰がしやすく、別の活用方法に転用しやすい

デメリット

  • 収益がほかの活用と比べて少ない
  • 節税対策にはならない

こんな人におすすめ

  • 次の活用や家を建てるまで何か活用したい
  • 維持費などを抑えたい

ほかの空地活用

  • 事業用貸地

2.3空地を調べたら田畑などの農地だった

空地が実は農地だった場合は貸農園が良いでしょう。貸農園とは趣味用の家庭菜園や児童の体験学習などの使用を目的とする活用方法です。

農地は食料自給率の低下をふせぐために保護されており、簡単に農地以外の活用ができません。しかし、貸農園なら転用が可能です。貸農園は農林水産省が市民農園として開設するための制度を設けており、自治体によっては補助金の受け取りが可能です。

しかし、収益性の低さや多額ではありませんが、利用者のために水を引くなどに初期費用がかかります。

貸し農園の方法によっては農業委員会の承認を得る必要があります。活用方法のより詳細は以下の記事を確認してください。

市民農園の開設方法。貸し農園ビジネスに関する3つの制度(土地カツnet)

メリット

  • 農地を活用できる
  • 郊外でも需要がある

デメリット

  • 収益性が低い

こんな人におすすめ

  • 次の活用や家を建てるまで何か活用したい
  • 維持費などを抑えたい

ほかの空地活用

2.4空地やその周辺環境がよくない

日当たりが悪かったり、高速道路が近くにある空地にはトランクルームです。トランクルームは荷物を保管するだけなので、あまり環境や立地に影響を受けない活用方法です。

駐車場と同様に土地の整地が必要ですが、マンションや住宅などの建物を建てる訳ではないため、水道やガスの設置の必要がなく、初期費用がほとんどかかりません。よって、利回りの平均は20%と他の活用方法よりも高く、費用の回収期間が短くて済みます。

ただし、収益も賃貸経営などに比べて高いわけではないので、利回りが良い=儲かるというわけではないことを留意しておきましょう。

近年は特にマンションなどの集合住宅が増えているため、季節に特化した衣類や道具を収めるスペースが少なく、トランクルームの需要が高まっています。

トランクルームで土地活用を行う際に必要な初期費用の詳細も合わせて確認しておくと良いでしょう。

トランクルーム経営とは?土地活用としての収益性や始め方(土地カツnet)

メリット

  • 郊外でも需要がある
  • 初期費用は少なく、高い利回りが期待できる

デメリット

  • 借り手がつくまで時間がかかる
  • 集客する手段が限られている

こんな人におすすめ

  • 次の活用や家を建てるまで何か活用したい
  • 維持費などを抑えたい

ほかの空地活用

  • 資材置き場

2.5駅や幹線道路に近い空地

駅や幹線道路などに近く立地の良い空地なら、収益性の高いアパート・マンション経営です。賃貸経営は長期投資型として人気が高く、駅からの距離が近いなどの立地条件が良い場合、安定した入居者も見込めるため、家賃収入も安定すると言えるでしょう。

土地にマンションやアパートなどの建物を建てると、固定資産税が6分の1に減少するため相続税を含めた節税対策となることがメリットです。

ただし、一般的な戸建て住宅を購入するよりも多額の費用が必要になり、ローンを組む際も金利が住宅ローンよりも高いアパートローンになります。初期費用が多く必要になることは覚えておきましょう。

アパートやマンションを経営する方法はいくつかあり、選択する方法によって収益が異なります。経営方法の種類や誰向けのアパートやマンションがいいのか理解しておきましょう。
アパート・マンション経営のメリットデメリットとリスクのまとめ(土地カツnet)

メリット

  • 収益性が高い
  • 土地の節税ができる

デメリット

  • 初期費用がかかる
  • 競合が多い

こんな人におすすめ

  • 収益性の高い活用を行いたい
  • 老後に備えて不労所得を得たいと考えている

ほかの空地活用

2.6住宅街の中に空地がある

住宅街の中に空地があるなら、保育園が良いでしょう。未だ待機児童の数は減らず需要は高く、アパート・マンション経営のように空室(園児不足)になるリスクが低いです。また、運営会社との契約は20年以上と長期になることが多いので、長期的に安定した収入を期待できます

さらに、建設する市区町村によっては建設費用の一部を補助金で支援してくれたり、固定資産税や都市計画税の一部を減税。保育園が建設されれば、住宅用地として認められ相続税も安くなります。所有している空地が地元などゆかりの地である方は、思い入れのある土地の待機児童を減らす地域貢献ができます。

ただし、保育園の設立には市区町村の許可が必要になります。自治体によって求められる条件は異なりますが、指定する園児数に相当する園庭や建物が建設できる広さや二方向以上に出口が確保できることなどが、求められます。

条件を満たしていても、近隣に多く保育園があると条件を満たしていても建設が認められないといった場合もあります。

メリット

  • 安定した収益を長期間期待できる
  • 園児不足になるリスクが低い

デメリット

  • 設置基準が厳しく、許可が下りづらい
  • 保育士の確保が難しい

こんな人におすすめ

  • 相続税対策をしたい
  • 地域貢献をしたい

ほかの空地活用

2.7空地が20坪未満

小さい空地でも可能な活用がコインランドリーです。15坪あれば小型店舗として運営することができ、おおよそ洗濯機が8台、乾燥機を10台ほど置くことが可能です。

コインランドリーは1996年以降徐々に店舗数が増えており、日常的な洗濯だけでなく、自宅の洗濯機に入らない布団や毛布などの大きい洗濯物を洗濯できることで需要が高まりつつあります。

コインランドリーの設置には初期の設備投資が必要になりますが、スタッフを常駐させる必要もないため、運営に掛かる費用が少ないことがメリットとして挙げられます。

向いている周辺環境としては住宅街ですが、なかでも1人暮らしや洗濯物を干す場所が少ないマンションの付近だとより利用客がつきやすいでしょう。

メリット

  • 利用客がつきやすい
  • 従業員が不要

デメリット

  • 初期費用がかかる
  • 定期メンテナンスが必要

こんな人におすすめ

  • 定期的な管理ができない

ほかの空地活用

2.8空地が60坪程の広さ

60坪の空地を抱えている人は事業用借地でしょう。立地にもよりますが、大手各社のコンビニが効率がよく店舗を運営でき、標準的な店として指定しているのが50~60坪です。出店先を探している企業などに土地を貸すと良いでしょう。

事業用借地とは企業に土地を貸すことです。契約により異なりますが、貸地と同様に自身で何か建物を建てる必要はなく、土地を貸すだけで収益を得ることができます。

個人住宅に土地を貸すよりも高い地代を請求できることが多く、立ち退く際は更地にして返却してくれるなどメリットは多いですが、個人住宅以上に立地の良さを求められます。また、長期間貸し出さねばならず、転用はしづらくなるでしょう。

メリット

  • 長期間安定した収入が得られる
  • 居住用で貸し出すよりも高い地代を設定できる

デメリット

  • 転用性が低い
  • 立地によっては借り手がつかない

こんな人におすすめ

  • 自分で土地活用をするのが難しい

ほかの空地活用

2.9空地の広さが100坪以上ある

空地が100坪以上の場合は、サービス付き高齢者向け住宅が良いでしょう。サービス付き高齢者住宅とは、要介護が必要な老人ホームとは違い、安否確認や生活相談などのサービスがついた住宅のことです。

通常のアパートやマンションと異なり、サービス施設や共有部分が必要なので広い土地が必要です。

長期収入の安定が見込め、多少立地の悪い場所でも近隣に病院やスーパーなどがあれば入居者は見込めます。さらに、現在サービス付き高齢者向け住宅には補助金制度があり、固定資産税が5年間減額されるなどの控除もあります。

しかし、サービス付き高齢者住宅には医療や福祉関係など資格をもった人材が必要となり、その人材確保が難しく運営を開始できない場合もあります。

市街化調整区域などでも許可を得ればできる活用方法の1つですが、あまりにも地方だと、人材がいないというのが難点です。

しかし、これからの日本に求められる住居だと政府も援助しているので、活用方法の1つとして知っておくと良いでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅経営のメリットデメリット(土地活用)(土地カツnet)

メリット

  • 補助金や減税措置がある
  • 空室リスクがアパートマンション経営より少ない

デメリット

  • 人材確保が難しい
  • 減税措置などいつ終わるか分からない

こんな人におすすめ

  • 相続税や固定資産税などを減らしたい

ほかの空地活用

土地に同じものは1つとしてありません。まったく同じ状況の空地はなかなか無いと思うので、なるべく近いものを選ぶようにしましょう。

自分の空地に合う活用方法が分かったら本格的に活用を進めて行きたいところですが、進める際には注意点があります。気をつけたい注意点を事例と一緒にチェックしましょう。

3.失敗事例から学ぶ、初めての人が気をつけたいこと

空地の活用を検討する際に「空地活用を失敗しないか…」不安に思う方は多いです。特に空地活用が初めての方は分からないことややってみないと気がつけない点もあり、不安に思う気持ちはより強いでしょう。

そこで、失敗してしまった事例を参考に、初めての方が土地活用を行う際に気をつけたい点を解説します。

3.1管理の甘さで失敗

都心に住んでいるYさんは副業をしたいと思い、親が使わず持っていた空地を贈与されたタイミングで土地活用をすることに。

空地は地方にあるも、徒歩15分以内の所に駅があり近くに大学もあるので思いっきってアパート経営をはじめました。狙いどおり、近くの大学に通う学生が入居し、上々なすべり出しでした。

しかし、数年後…不動産会社に入居者募集は依頼しているのに、空室が目立つようになってきました。これはまずいとYさんは久しぶりにアパートへ行ってみることにしました。すると、共有スペースには住民の私物がはみ出して置かれていたり、電球が切れていたりと景観の悪い状態。管理人が定期的に見にこないことをいいことに、住民は細かなルールを守らずに暮らしていたのです。

空室の原因は不動産会社に聞いてみたところ、アパートの景観と周辺の相場より高い家賃設定。Yさんは築年数が経ちアパートの価値が下がっているにも関わらず、家賃設定を初期のままにしていたので、周辺の家賃相場から外れてしまい借主がつきづらい状態になっていました。

運営を任せるべきだった

Yさんの失敗は管理不足です。遠方の土地にアパートがあるので、管理を怠ってしまいアパートの治安と劣化を早めてしまいました。また、細かく周辺の競合になるアパートの賃料をチェックし、家賃設定を定期的に見直すべきでした。

住んでいる場所と活用している空地が離れている場合、管理はなるべく自分で行わいないのが1番です。この場合、一括借上でアパートを丸々借り上げてもらうか、委託会社に依頼をしておくべきでした。Yさんの場合、まったくアパートに行っていなかったので、管理会社はお願いしていたのでしょう。しかし、管理の度合いが足りなかった。家賃の回収などだけではなく、共有スペースの清掃や住民同士のトラブルの仲裁などより細かく管理をしてくれるプランを選ぶべきだったでしょう。

しかし、一括借上を利用する際は注意が必要です。一括借上を行う業者が倒産してしまい、資金が回収できなくなるなどのトラブルも発生しています。業者を選ぶ際は慎重に行うべきでしょう。

一括借上とは何か、どんなトラブルがあるのかは以下の記事で確認してください。

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3.2費用が高いことに気が付かず失敗

Tさんは親から相続した空地をコインパーキングにして土地活用をすることに。Tさんはサラリーマンとして企業に勤めていることもあり、管理を専門業者に委託することにしました。

専門業者はネットで検索し最初に目についた会社に依頼。数ヶ月後には機械の設置が終わりコインパーキング経営がスタートしました。春に始めたTさんのコインパーキングは特に問題もなく粛々と運用されていました。

秋も深まり肌寒くなってきた頃、仕事の打ち合わせで近くまで来たので、ついでにコインパーキングに立ち寄ってみることに。すると、コインパーキングには地面に書かれた番号が見えなくなるほどの落ち葉が…。すぐ管理会社に連絡を入れましたが、掃除は月に1度定期的に行っており、それ以外は追加料金が発生することを伝えられました。

Tさんは泣く泣く秋の間だけ追加料金を支払い掃除の回数を増加。落ち葉を取り除くことはできましたが、費用の分秋の収入は落ちてしまう結果となりました。

複数社を比較するべきだった

Tさんの失敗は空地に起こる問題を把握できなかったこともありますが、1番の失敗は委託業者を選ぶ際によく検討せずに決めてしまったことです。

専門業者を決める際には、複数社に依頼し料金やサービスを比較・検討することが定石です。Tさんも複数の業者を比較・検討していれば、選んだ業者の掃除頻度は適切なのか、サービスは充実しているのかサービスと毎月の委託手数料は見合っているのか事前に知ることができたでしょう。

いずれの活用方法でも活用法を決めた後に、委託業者や不動産会社などに依頼をします。依頼先を選ぶ際は必ず料金やサービスを比較・検討し、納得できる業者を選ぶようにしましょう。

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3.3事前調査が足りずに失敗

Eさんは田舎に30坪程度の空地を持っており、現在の住まいより車で30分程度。本職も別に持っているので、あまり手のかからないトランクルームで土地活用をすることを決めました。敷地内にはコンテナやトランクルームだと分かるように看板を設置。

賃貸経営のように大規模な工事が必要ないので、トランクルームで活用しようと決めてから、すぐに設備を手配しすばやくオープンまで短期間で仕上げました。しかし利用客はなかなか来ず、ほとんど空室のまま。

不思議に思ったEさんは周りを調べてみると、自分の土地から徒歩10分程度のところに、車が止めやすく荷物の出し入れがしやすいトランクルームが自分のトランクルームルームよりも安く貸し出されていたのです。

プロに相談するべきだった

Eさんの場合は事前調査不足です。事前に周辺地域を調査したり、車が敷地内に入れて荷物の出し入れがしやすいことが重要だということを知っていれば、利用客が喜ぶような配置や周辺のトランクルームに負けないようなサービスや価格設定ができたでしょう。

Eさんは土地活用を本格的に始める前にプロに相談するべきでした。専門業者やコンサルタントに依頼をすれば、始める前にチェックする観点やトランクルームの配置など、プロならではのアドバイスをもらえたはずです。

専門業者に設置を依頼したかもしれませんが、専門業者は設置を依頼した際にそこまでのアドバイスはしてもらえないのです。

トランクルームに限らず、やったことのない土地活用を行う際にはプロに一度相談するべきです。初めてやるのですから、分からないことがあるのは当たり前、プロなどの意見を参考に自身の足りない部分を補うのです。

それぞれの土地活用に関する相談先は以下の記事を参考にしてください。

土地活用をする際は必ず専門家に相談しましょう。しかし、頼りになる専門家を見つけるのは難しいもの。そこで良い相談先を見つける方法と選ぶ際のチェックポイントを解説します。土地活用が決まった後の相談先も合わせて紹介。

4.大事なのは空地と活用方法の相性

空地の活用をする際に重要なのは、活用で何を求めるかと土地と活用方法の相性です。空地に合った活用方法を選ぶことで空地の活用は失敗しにくくなるでしょう。

しかし、場合によってはどの空地活用も難しいという場合もあります。活用が難しいと感じたら売却するのも手でしょう。売却も一つの活用方法です。

空地を上手に活用させて負担になるだけの土地の所有にならないようにしましょう。

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