空地を有効活用する方法|それぞれのメリットやデメリットを紹介

近年の日本では、高齢社会による後継者不足の影響で空き家や空き地が増え、そのまま放置されることも少なくありません。しかし、空き地は空き家とは異なり、駐車場やトランクルームのように活用方法が幅広く、需要も高い傾向にあります。

ここでは、空き地の活用について悩んでいる人に向けて、空き地を有効活用する方法やそれぞれのメリットやデメリットについて解説していきます。

1.空地を有効活用して投資・節税対策に

空き地として放置しておくよりも、建物を建てるなどして有効活用した方が、固定資産税が安くなるため、節税対策になると言えます。また、投資物件として活用する場合も立地条件に合わせることで、メリットは多いです。

1.1 貸土地として活用

空き地の有効活用の一つとして、貸土地が挙げられます。貸土地とは、土地の上にマンションや住宅などの建物を建てることなく、土地だけを貸す活用方法です。

貸土地として活用すると、土地代が収益となるだけでなく、雑草や害虫対策などのために自ら管理する必要がないことがメリットとして挙げられます。また、マンションや住宅などの建物を建てる必要がないため、初期費用が掛からないというメリットもあります。

1.2 駐車場にする

空き地の有効活用の一つとして、駐車場として活用することが挙げられます。駐車場にするためには、土地を整地するだけで良いため、初期費用がほとんど掛からないことがメリットとして挙げられます。

また、駅からの距離が近い立地条件の場合、コインパーキングとしての需要が高まっています。さらに、一度駐車場として活用しても、途中で別の活用方法に転用しやすいこともメリットとして挙げられます。

1.3 貸農園にする

空き地の有効活用の一つとして、貸農園として活用することが挙げられます。貸農園とは、貸土地の中の一つで趣味の家庭菜園を拡大することが目的の場合や、児童の体験学習などを目的とする活用方法です。

また、貸土地や駐車場と同様に土地の上にマンションや住宅などの建物を建てることなく活用でき、貸土地の中でも農園に特化した活用方法です。さらに、農林水産省が貸農園を市民農園として解説するための制度を設けており、貸農園が全国各地に広まりつつあります。

1.4 トランクルームの設置

空き地の有効活用の一つとして、トランクルームの設置が挙げられます。トランクルームは、一般的な倉庫業とは異なる位置づけのため、国土交通大臣の認可を受けなくても良いことがメリットとして挙げられます。

また、駐車場と同様に土地の整地が必要ですが、マンションや住宅などの建物を建てる訳ではないため、初期費用がほとんど掛からないこともメリットとして挙げられます。

近年は特にマンションなどの集合住宅が増えているため、季節に特化した衣類や道具を収めるスペースが少なく、トランクルームの需要が高まっています。

1.5 太陽光発電の設置

空き地の有効活用の一つとして、太陽光発電の設置が挙げられます。太陽光発電は、電力会社からの供給に頼ることなく発電でき、発電した電力を電力会社に売却することができます。

太陽光発電の設置は、安定した収益があるため、投資目的としても有効ですが、年間を通して日当たりが良い立地条件であることが求められます。

さらに、太陽光発電で発電した電力を一定期間買い取ることを義務づけた法律である「FIT法」は2009年に開始されましたが、10年間という期間限定であるため、2019年以降の動向が懸念されています。

1.6 マンション・アパート経営

空き地の有効活用の一つとして、マンションやアパートを建てた上で賃貸経営することが挙げられます。土地にマンションやアパートなどの建物を建てると、固定資産税が6分の1に減少するため節税対策となることがメリットとして挙げられます。

また、賃貸経営は長期投資型として人気が高く、駅からの距離が近いなどの立地条件が良い場合、安定した入居者も見込めるため、家賃収入も安定すると言えるでしょう。

1.7 コインランドリー経営

空き地の有効活用の一つとして、コインランドリー経営が挙げられます。コインランドリーは1996年以降徐々に店舗数が増えており、日常的な洗濯だけでなく、自宅の洗濯機に入らない布団や毛布などの大きい洗濯物を洗濯できることで需要が高まりつつあります。

コインランドリーの設置には初期の設備投資が必要になりますが、スタッフを常駐させる必要もないため、運営に掛かる費用が少ないことがメリットとして挙げられます。

1.8 自動販売機の設置

空き地の有効活用の一つとして、自動販売機の設置が挙げられます。空き地が人通りが多い道路沿いにある場合、敷地内に自動販売機を設置することで収益を望めます。

また、自動販売機の設置に関する費用は、メーカー側が負担してくれるため、所有者側の負担は日々の電気代程度です。さらに、マンションなどの賃貸経営のように建物や設備を維持するために必要な費用も掛からず、商品の補充や空き缶の回収はメーカー側が行います。

そのため、賃貸経営をしていくことに不安がある人でも気軽に始めやすく、手間もかからないことがメリットとして挙げられます。

1.9 便利がいい場所なら事業用定期借地方式も

空き地の有効活用の一つとして、事業用定期借地方式が挙げられます。事業用定期借地方式とは、土地に借地権を設定した上で土地を貸すことで、契約期間中は安定した収入を得ることができる活用方法です。

事業用定期借地方式は、住宅ではなく事業に利用することを前提としており、10年以上50年未満という期間で契約できることになっています。また、契約期間が終了すると土地は自分に戻ってくることに加え、賃貸経営よりも高い収益を期待できます。

2.空地の活用を成功させるためのポイント

空き地の活用を成功させるためには、目的を明確にすることやエリアごとのルールを事前に確認しておくことが大切です。ここでは、空き地の活用を成功させるためのポイントを順に解説していきます。

2.1 空地活用の目的を明確に

空き地は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの支払いが生じ、雑草や害虫などによって近隣住人からのクレームに発展するというリスクがあります。

そのため、空き地として放置しておくことが勿体ないと感じるのか、節税対策をしたいのかなど、どのような目的での活用を目指しているのかを明確にしておくことが、空き地の活用を成功させるためのポイントの一つです。

また、空き地を有効活用するにあたって、賃貸経営のオーナーとしての知識を身に付けるなど、空き地活用の目的に合った事前準備をしっかりとしておくことが大切です。特に、相続した空き地を有効活用する場合は、今後のトラブルを未然に防ぐためにも、相続人同士で納得がいくまで協議することをお勧めします。

2.2 土地ごとのルールを確認

空き地のあるエリアによっては、市街化調整区域に指定されていたり農地法によって管理されている場合は、土地活用に制限があるので注意が必要です。

具体的には、景観に関する独特なルールがあったり、市街化調整区域においては原則としてマンションやアパートなどの建物を建てることができず、農地法によって管理されている場合は、許可なく売買や転用をすることができません。

そのため、空き地を有効活用するにあたって、検討している活用方法と空き地があるエリアがマッチしているのか事前に確認しておくことが、空き地の活用を成功させるためのポイントの一つです。

2.3 空地に合った活用法を選ぶためにも専門家に相談を

空き地を有効活用するためには、資金計画や融資相談などを土地活用に関する専門的な知識を兼ね備えているプロに相談すると良いでしょう。

具体的な相談先としては、空き地活用をした際の収支管理についてはファイナンシャルプランナー、融資相談なら銀行などの金融機関、税金に関するアドバイスを受ける場合は税理士が挙げられます。

このような専門化に相談すると、場合によっては相談料が掛かり時間も掛かりますが、専門的な観点からアドバイスしてもらうことによって、より現実的な空き地活用を実現できると言えるでしょう。

そのため、空き地活用については、決して自分だけでは決めず、業者を選ぶ際にも慎重に行うことが、空き地の活用を成功させるためのポイントの一つです。

3.空地をそのままにしておくとデメリットが多い

空き地として放置しておくと、維持や管理に必要な費用や掛かるだけでなく、犯罪の温床になる可能性もあるため、さまざまなリスクがあることを確認していきましょう。

3.1 管理費用が掛かる

空き地は、放置しておくと雑草が生い茂るため、雑草の処理など近隣に迷惑をかけないように定期的に管理をしなければいけなりません。また、管理されていない空き地には、害虫や害獣が発生しやすく、場合によってはシロアリが発生する可能性もあります。

しかし、空き地を自分で管理するには限界もあるため、業者に依頼するなど管理に必要なコストが掛かってしまうのが現状です。

さらに、管理されていない空き地にゴミを不法投棄するケースも増えており、原則として空き地の所有者がゴミを処理する責任があるため、ゴミの処分費用も掛かってしまうためデメリットが大きいと言えます。

3.2 近隣クレーム・犯罪の温床になる危険性

空き地は、犯罪の温床になりやすく、特に放火犯のターゲットになりやすいと言われています。そのため、火災が発生した場合の責任問題として最も大きなデメリットとなるので注意が必要です。

また、近隣住人からのクレームが発生するケースとしては、不審火以外にも不審者の侵入や非行少年のたまり場になり得るなど、治安が悪化することが挙げられるため。空き地として放置しておくとデメリットが大きいと言えます。

3.3 固定資産税・都市計画税がかかる

空き地として放置しておくと、土地は活用されていないにも関わらず、毎年固定資産税や都市計画税の支払いが生じてしまいます。そのため、土地の評価額によっては高額な税金を支払うというデメリットがあります。

具体的には、土地の評価額に対する1.4%が固定資産税となり、土地の評価額に対する0.3%が都市計画税となります。また、土地にマンションやアパートなどの建物が建っている場合、固定資産税が6分の1に減少するため、空き地として放置しておくとデメリットが大きいと言えます。

4.場合によっては売却を視野に入れよう

空き地活用の方法は、駐車場や賃貸経営、トランクルームなどさまざまです。しかし、安定した経営を実現するためには、経営に関する知識だけでなく、今後も継続した設備の維持管理が必要になります。

4.1 売却も空き地活用の一つ

空き地活用に関する投資や節税対策は、決して一時的なものではなく長期的なものです。そのため、維持管理に掛かる費用や税金に関するデメリットを抑えるのであれば、売却することも空き地活用する方法の一つです。

空き地を売却すると、毎年の固定資産税や都市計画税を支払う必要もなく、売却によって一時的にまとまった金額を手にすることができます。また、空き地は、古い建物が建っている状態よりも活用方法が幅広いため、空き家よりも買い手がつきやすいというメリットがあります。

4.2 相続でのトラブルにもなりにくい

空き地などの不動産を相続した場合、現金とは異なり相続人同士で平等に分割しにくいというデメリットがあります。また、相続した空き地を放置していた場合、その間に生じた固定資産税や都市計画税の支払いを巡ってトラブルに発展するケースもあります。

しかし、空き地を売却して現金化すると、相続人同士で平等に分割しやすく、トラブルに発展しにくいと言えるでしょう。

4.3 空き地を売却する際の注意点

空き地を売却する場合、隣接する土地との境界が明確であるかを事前に確認しておくようにしましょう。その理由は、隣接する土地との境界が曖昧な場合、買い手が新たに建物を建てる際に、隣接する土地の所有者とトラブルに発展する可能性があることが挙げられます。

境界確定図がなく隣接する土地との境界を確認するためには、土地家屋調査士に土地の調査と作成を依頼するのが一般的です。測量に掛かる費用は、30~100坪の敷地面積の場合で35~45万円程度掛かります。

なお、土地家屋調査士への依頼から境界確定までに要する期間は、平均で3~4カ月掛かるため、空き地の売却を検討したら早めに準備する必要があります。

5.空地の放置は大損の可能性も!有効活用して節税対策に

空き地を放置すると、雑草が生い茂り害虫の棲み家になりやすいため、近隣住人からのクレームに発展しやすいというデメリットがあります。しかし、空き地の草刈りに必要な費用は、50坪の敷地面積で14,000~26,000円程度掛かるのが現状です。

さらに、固定資産税や都市計画税の支払いも生じるため、維持や管理も含めると、所有しているだけでかなりの費用が掛かります。また、空き地を所有している場合は、活用方法も幅広いので選択肢も多いと言えます。

そのため、空き地を放置するのではなく、自分に合った活用方法を見つけて、節税対策を実現してみてはいかがでしょうか。

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