トランクルーム経営とは?土地活用としての収益性や始め方

トランクルーム経営
土地活用の1つには、屋外にコンテナ等を設置して貸す、または建物の中を区切って貸すトランクルームでの活用方法があります。
投資資金が少なく利回りも高めで、トランクルーム市場は規模を拡大しています。

ただし、需要の見極めが難しい分野でもあること、トランクルームには違法性の高いものも多く、行政が問題視しているので注意しなくてはなりません。
まだまだこれからの分野でチャンスは大きいと言えますが、トランクルームを正しい理解して、これからの土地活用を検討してみましょう。

トランクルームとは

トランクルームでは、物理的に区切られた空間を契約に基づいて貸し出します。
つまり、家などに置ききれない物を保管するため、場所を用意して契約者が物を出し入れできるようにするのがトランクルームです。

収納できるものは、金銭や貴重品、危険物、生鮮品、生き物以外なら基本的に問わず、特定の時期しか使われないレジャー用品、タイヤ、家具・家電、収集グッズ、衣服など、置き場所に困っている多様なニーズに対応します。

同様の形態を持つサービスは、すべてトランクルームと呼ばれているのですが、厳密には「トランクルーム」「レンタル収納スペース」に分かれ、レンタル収納スペースは屋外型屋内型に分かれます。

トランクルームとレンタル収納スペースの種類と違い

今回扱うのは、コンテナ等を設置する屋外型のレンタル収納スペースです。
その前に、屋外型レンタル収納スペース、屋内型レンタル収納スペース、トランクルームの違いを確認しておきます。

屋外型レンタル収納スペース屋内型レンタル収納スペース倉庫業者のトランクルーム
運営者倉庫業者以外倉庫業者以外倉庫業者
契約形態賃貸借契約賃貸借契約寄託契約
荷物の出し入れ利用者が自由に収納利用者が自由に収納事業者が立ち会って物品を預かる
収納物の管理責任利用者利用者事業者
損害補償なしなしあり
利用料金比較的安い施設による比較的高い
投資費用比較的安い建物がなければ高い高い

屋外型レンタル収納スペース

屋外にコンテナ状の「箱」を用意し、物を「置かせる」ことで収益を上げる事業です。
基本的にはコンテナ等を設置するだけですから、更地の土地活用に向いています。

考え方としては大きなコインロッカーのようなものですが、賃貸借契約を結んだ契約者だけに貸し出す点が、不特定に利用されるコインロッカーとは異なります。
また、屋外であるため、収納の利便性を高める目的で、収納スペースに対応した駐車場を併設、または1階部分が駐車場、2階部分に収納スペースという形態もあります。

もちろん、風雨に耐えるだけの構造は不可欠で、保管場所としての機能は持っていなければなりませんが、契約者から物を預かるのではなく、契約者に置き場所を提供して自由に物を出し入れさせることで、管理責任は原則的に契約者となります。

屋内型も含めてレンタル収納スペースでは、収納スペースを貸す契約ですから、契約者が荷物を入れても入れていなくても、同じ料金で貸し出されます。

屋内型レンタル収納スペース

建物の内部をパーテーションで区切るか、ロッカー・物置で区切り、1つの空間を単位として貸し出す事業です。
建物があるので、屋外型のように個別の箱が強固である必要はなく、独立していれば機能を満たすため、この点では投資が少なくなるでしょう。

その代わり、建物がない状態から始めるとコスト増で、屋内型レンタル収納スペースは、空きテナントの有効活用として行われる例が比較的多いです。
また、小さな収納スペースが欲しいニーズにも対応しやすく、構造的な強度が求められて大型になりやすい屋外型よりも、契約数が増えて効率がよくなるかもしれません。

倉庫業者のトランクルーム

国土交通省は、トランクルームを倉庫業に位置付け、倉庫業者以外が行うレンタル収納スペースとは区別しています。
倉庫業を営むためには、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。

レンタル収納スペースとの大きな違いは、寄託契約(物を預けて保管してもらう契約)を結び、物を「預かる」事業だということです。
物を預かるのですから、預かっている間の管理責任は倉庫業者が負いますし、預かっているものに損害を与えると、賠償(保険加入)する必要性が出てきます。

必要な条件や求められる設備・用具

土地活用として屋外型レンタル収納スペースを開設するためには、収納スペースとなるコンテナを用意するのは当然のこと、それ以外にも駐車場などが必要です。
設備だけではなく、関係法令の遵守が求められているので確認しておきましょう。

必要な条件

少なくとも知っておかなくてはならない条件として、以下が挙げられます。

敷地の広さ

コンテナのサイズは多種多様ですが、屋外型はレジャー用品や家具等の大きな物を収納するニーズが高く、内部で2畳(3.3㎡)前後は欲しいところです。
駐車場も物を運ぶ都合上、通常の駐車マス(12㎡程度)よりは広く取ることを考えれば、両者を合わせて1室あたり20㎡~25㎡が目安になるでしょう。
1つのコンテナが、複数に間仕切りされているタイプを使うと、フレーム部分が減って場所の節約になりますし、1室ごとに駐車場を設けず、車路(通路)をコンテナで挟むように配置すると、同じく場所の節約になります。

用途地域

倉庫の用途でコンテナを設置する場合には、用途地域の制限を受けます。
具体的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域に倉庫を建築できません。
これらの制限は、建築確認申請でコンテナの用途を倉庫にすることによって発生しますが、現実に倉庫として使う以上、倉庫以外の用途で建築確認申請することは勧められません。
法令を無視し、虚偽の申請でコンテナを設置すると行政処分の対象です。

建築基準

元はコンテナであっても、土地に設置して継続的に使用するものは、建築物に該当するとして建築基準法の適用を受けます。
したがって、コンテナをコンクリート基礎などで固定し、建築確認申請をするのが適法に行うための条件です。
コンテナを並べただけ、2段積みしただけの構造では、強度上の問題があることから、摘発の対象にもなっているので注意しましょう。
最初から建築基準法に対応しているコンテナを入手するのが確実です。

求められる設備や用具

必須とは限りませんが、あるとよさそうな設備を含めると次のようなものです。

駐車場や車止め

屋外型では、大きな物を運べるように駐車場は必要である一方、1室1台分ではなく兼用にするか、車を横付けして荷物の積み下ろしをする前提なら、車路を挟んで向かい合わせにコンテナを設置する形も可能です。
その際は、荷物を運ぶ通路の確保をしなくてはならず、余計な物損事故が起きないように、通路は広めに取って運営側でも配慮するべきです。

看板

レンタル収納スペースであることを広告するための看板です。
集客方法が限られ、またレンタル収納スペースの認知度も高くはないので、接する道路からよく見えるように看板が必要です。

電灯

人の配置が必要な倉庫業者のトランクルームと違い、レンタル収納スペースでは自由な時間帯に使用できることもウリなので、24時間営業にするなら電灯は必須でしょう。
また、庫内に照明のある方が便利でも、そこまで利用者が求めていないかもしれず、ライト持ち込みで利用してもらうことが特別おかしいわけではありません。

監視カメラ

実際に監視するかどうかは別として、監視カメラがあると、契約者の心情では安心感が高まり、不法行為の抑制にも繋がります。
物損事故が起こったときに、責任の所在を確認する根拠になるかもしれず、設置した方がよいのは確かです。

メリットデメリット

当然ながら、どのような投資でもメリットとデメリットがあり、屋外型レンタル収納スペースも同様です。
投資効果は高いとされる一方で、アパマン経営のように新築が満室になりやすい投資とも異なるので、判断材料として把握しておきたいところです。

メリット

屋外型レンタル収納スペースのメリットは、アパマン経営では難しい条件でも成り立つ点が大きく、土地活用に柔軟性が生まれます。

高利回りで回収期間が短い

利回りは10%では少ないとされ、20%でも平均的だとされています。
電気は場合によって必要かもしれませんが、ガス・水道が不要なので、それらを使う設備投資がないだけでも初期費用は随分と減るからです。
ただし、アパマン経営に比べると投資金額は少ないのですから、利回りが高くても収益が多いというわけではありません。

物件管理の手間が小さく運用費も低額

水回りを始め色々な設備を必要とするアパマン経営と異なり、構造が単純で頑丈であることから、物件管理がほとんど不要です。
その代わり、コンテナ数が多くなるほど契約・解約、料金回収(滞納対応)といった管理業務が増えるので、それなりの手間はかかるはずです。
管理だけを引き受けてくれる業者があれば、委託することで手間は大きく減るでしょう。

日当たり、騒音、変形地等にとらわれにくく、老朽化の影響も少ない

物を置くだけのスペースなので、住宅に求められる良好な条件は必要なく、不整形な土地や狭小の土地でも運営可能です。
とはいえ、荷物を運ぶための道路は不可欠で、立地だけは重要視されます。

借地借家法の適用外にでき、クレームの発生要因も少ない

そもそも居住用ではなく、土地を貸す契約でもないことから、借地借家法が適用されません。
これにより、アパマン経営のように運営者の事情で退去を求めることが法的にできないようなことはなく、借主とトラブルになる要因が減ります。

しかしながら、屋外ではコンテナ内部の大きな気温変化・湿度変化も想定されるところで、温度・湿度の影響(カビ等)による物品への影響については、保管責任を負わない契約にしておくように対策するべきでしょう。

市場規模が拡大

今や500億円規模と言われるトランクルーム市場は、右肩上がりで成長を続けており、供給が少ないこともあって当面は明るい見通しです。
空き家の増加が問題になっているアパマン経営に比べると、参入のしやすさや小規模からでも始められるメリットもあり、これから始める人は多くなりそうです。

デメリット

デメリットとしてあるのは、市場が成熟していないことと税制面です。

集客の手段が限られる

運営会社のサイトや紙媒体の広告、看板などでの集客が多く、アパマン経営のように大手のポータルサイトが存在している状況ではないため、集客には難儀するかもしれません。
また、車で何時間も移動するほど遠隔地のレンタル収納スペースを借りるとは考えにくく、地域需要がどのくらいあるのか把握するのが難しい点もあります。

借り手がつくまでの期間が長い

一概に言えるデメリットではありませんが、都市圏以外ではあまり認知度が高くないサービスであること、都市圏であっても前述のように集客に難があることで、新規設置でも一気に契約されるのではなく、徐々に稼働率が上がっていく傾向にあるようです。

税金面の優遇は小さい

以前までは、一定以上の大きさのコンテナを事業用の償却資産として申告することで、7年間の減価償却により節税する手法が使われていましたが、現在ではコンテナであっても土地に設置して継続的に使用すると、建築物として扱われるようになりました。
建築物では扱いが償却資産から家屋になって、家屋の固定資産税に変わります。
住宅ではないため土地の固定資産税は軽減されませんが、相続税では貸家建付地として評価される可能性はあります。

担保価値がない

以前までは、コンテナを償却資産として扱っていたため、コンテナを担保に融資を受けることはできないと考えられていました。
しかし、建築確認が必要な家屋扱いとなれば、登記ができる=抵当権が設定できることになり、理論上はコンテナを担保にした融資が可能になります。
とはいえ、抵当権の設定は競売等で換価することを目的としていますから、市場価値が不明なコンテナを担保に融資を申し込んでも難しいでしょう。
したがって、土地を担保に融資を受けるか、しっかりした事業計画を建てて事業資金の融資を受ける方が現実的です。

トランクルーム経営の収益性

敷地の広さ、コンテナの大きさ、階数などの規模によっても変わる部分が大きく、概算でしか求められませんが、初期費用、ランニングコスト、賃料収入の面から収益性を考えてみましょう。

初期費用

初期費用で最も大きいのはコンテナ料金で、大きさによりますがコンテナ1基が50万円~100万円程度はかかります。
比較的流通しているのは、20フィートの改造コンテナを販売しているケースで、間仕切りの多さや建築確認対応によって価格が変わります。

その他に必要なのが舗装工事・設置工事で、舗装費を4,000円/㎡とすると、20フィートコンテナ1基の設置面積が18㎡(基礎部分込み)、駐車場を30㎡(2台分+通路)で約20万円、設置工事と併せて30万円として、1基の総額は80万円~130万円になります。
他にあるとすれば、看板等の広告費が全体で20万円程度でしょうか。

コンテナ1基では1室~6室くらいの製品が多いので、室数に応じた賃料で、投資金額をどれだけ回収できるかどうかがポイントです。

ランニングコスト

自己運営では、電気料金(照明を付けた場合)くらいで少額です。
フランチャイズならフランチャイズ料、運営委託をした場合は委託料、運営委託をしなくても巡回・清掃などで人を使えばその人件費となります。

これらの費用は、運営方法の違い、規模や関わる企業・人でも変わりますので概算を出すことはできず、事業計画に応じて決まってくる費用です。

賃料収入

屋外型レンタル収納スペースでは、畳数での料金体系を使っているところが多く、広さあたりの料金は立地や地域によってまったく違いますが、相場としては1畳を3,000円~5,000円程度で貸している業者が多いようです。

20フィートコンテナの広さは約8畳あり、2室に区切ると約4畳、4室に区切ると約2畳、6室に区切ると約1.3畳であることから、コンテナ1基を満室にすると月額で24,000円~40,000円ほどの賃料収入が得られます。

年額では288,000円~480,000円となり、初期費用が80万円~130万円/基と試算した結果からは、利回りが22%~60%です(広告費やランニングコストで下がります)。
また、試算は満室想定なので、稼働率が上がるまでは当然に利回りが下がります。

トランクルーム経営をはじめるには?

運営方法としては3つあり、どの方法を選ぶのかで手順も異なります。

自己運営

最も利益が出る代わりに始めるまでが大変で、コンテナの調達、設置業者の手配、建築確認申請、契約業務、管理業務(賃料回収や放置物の対応)など、しなくてはならないことが非常に多いです。

ただし、トランクルーム専用にコンテナを販売している会社では、相談を受けたり手続きを代行してくれたりすることもあり得るので、自信がなければ相談してみるのも1つの手でしょう。

フランチャイズ

既存企業の知名度を活用しながら、系列店舗として開業します。
フランチャイズといっても、小売店や飲食店のように経営者が携わる業務はほとんどないので、労務への負担は軽いはずです。

フランチャイズ料を支払う代わりに、サポートを受けられて顧客も集まりやすい(知名度があるので)のですが、設備投資とフランチャイズ料を負担していくのは大きく、収益性では自己運営に劣ります。

一括借り上げ(サブリース)

購入したコンテナを、運営会社が借り上げて利回り保証をする形態です。
トランクルーム業者の多くは、フランチャイズと一括借り上げの両プランを提供しているケースが多く、リスクに対する考え方で選ぶことになります。

自分で経営するわけではないので安定経営にはなるのですが、当然ながら借り上げた会社が利益を抜くのですから、収益性は最も低くなります。
お金は出すが何もしたくない、経営に自信がない人向けの選択肢です。

まとめ

土地活用は、従来からあるアパマン経営が飽和状態になっている傾向を受けて、新しいビジネスモデルが登場するようになりました。
その最たる例が民泊とトランクルームで、トランクルームは手狭な住宅事情の都市圏で増えているサービスです。

投資金額が少なく高利回りとなれば、駐車場経営がうまくいっていない土地所有者も、今後はトランクルームを考えるようになると思われます。
最近では土地を持たない人が、土地を借りてトランクルームを経営しているくらいです。

ただし、違法経営には行政の目が光っているので、かんたんに考えて撤去命令を受けるようでは、それなりの投資となるだけに大打撃です。
くれぐれも行政への事前確認は怠らないようにしましょう。

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