アパート・マンション経営の利回り。相場と計算方法で目安を知ろう

利回り
土地活用の1つとして、アパート・マンション経営は魅力的な選択肢です。

何もしないで持っているだけの土地は、毎年税金を取られるだけの存在でしかなく、収益を生み出す土地に変えるには、賃貸物件を建てると効率がよいからです。

建物があることで、税制面でも優遇を受けられることができます。

しかも、現在だけでなく相続時においても大きな評価減=相続税が安くなる効果もあります。

マンションのように建築費が高い建物はリスクが大きく、戸建賃貸では得られる収益に限度があり、投資には中間的なアパートが好まれる理由にもなっています。

しかし、アパートやマンション経営を始める前に、考えなくてはいけないのは利益が出るかどうかです。

アパート・マンション経営はビジネスです。

経営として成り立たなければ、最悪の場合多額の借金のみが残ってしまいます。

アパート・マンションのオーナーになり賃貸をはじめる前に収支予測の一環として目安にされるのが利回りです。

計算方法や家賃相場の参考の仕方など利回りを中止に、運営に必要な諸経費などアパート経営で必要な費用も紹介していきます。

2つの利回りを知る必要がある

この章で分かること
・アパート・マンション経営の利回りを知るには表面利回りと実質利回りの2つを知っておく必要がある。

マンション・アパート経営などの投資の話をする際によく出てくるのが利回りという言葉です。

利回りとは簡単に言うと利益の割合のことです。

利回りにはいくつかありますが、知っておきたい利回りは2つです。

それぞれ求めているものが違うので、把握しておきましょう。

表面利回り
表面利回りとは購入した物件に対してどれくらい利益を得られるかを計算したものです。物件の購入金額と家賃だけで計算をするため、維持費などは含まれません。また、満室状態での計算になり、利回りが本来より高く計算されやすいです。簡単に利回りの計算ができて、ざっくりを判断する時などに使えます。
実質利回り
表面利回りとは異なり、マンション・アパート経営にかかる経費などを考慮して計算します。維持管理費など定期的にかかる費用も含んでいるので、実際運営をした際の金額に近くなり、始めた時の利益がイメージしやすいです。購入する物件を比較する時などに使えます。

アパート・マンション経営を検討する上でこの2つの利回りを知ることは重要です。
では、どのように使い分けるのが良いのでしょうか。

表面利回りと実質利回りの差

この章でわかること
・賃貸経営を検討しているなら、見なくてはいけないのは実質利回り。
・表面利回りと実質利回りの計算式。
・計算は入居率を変えて何度か計算をする。

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、広告でよく見る利回りは、単純に建築費と満室の家賃収入から求めた「表面利回り」です。

アパート・マンション経営で発生する、諸費用を考慮した利回りが「実質利回り」です。
それぞれの計算方法は以下になります。

表面利回り=満室時家賃収入÷建築費×100%
実質利回り =((家賃収入×入居率-諸費用)÷(建築費+建築諸費用))×100%

自身の利回りを計算する際には表面利回りではなく、実質利回りで計算するようにしましょう。

表面利回りは大枠を知るもので、諸費用など引かれておらず現実的ではありません。アパート経営をシュミレーションする場合は、実質利回りの計算でより現実的な数字が分かるようにしましょう。

また、検討する際は入居率を変えて何度か計算しましょう。入居率は100%が理想ですが、そうでない時期や満室でない場合でもどれくらいの利回りなのか計算しておくと収益がより現実味がわきますし、空室が何室できてしまったら赤字ということも分かります。10%ずつ出す必要はありませんが、少なくとも100%、80%、50%くらいは計算しておいた方が良いでしょう。

2つの利回りの違いが分かったら、利回りの目安を見ていきましょう。利回りの目安には注意すべきことがあります。

アパート経営の利回りの目安とは

この章でわかること
・利回りの目安は都市圏で15~20%、地方で10~15%。
・利回りは一概に言えるものではない。

利回り計算のやり方を紹介しましたが、気になるのはどれくらいの利回りなら良いのかということでしょう。土地活用でアパート・マンション経営を考えるとき、表面利回りの目安として都市圏なら15%~20%、地方でも10%~15%はないと、投資としての魅力は薄いと言われます。

というのも前段でお話したとおり、表面利回りは大枠でしかなく、最高値でしかないからです。表面利回りの高さに目がくらんで建てたものの、実質利回りが伴わず赤字経営に転落すると、取り返すのは容易ではありません。
実質利回りが5%まで下がってしまえば、回収に20年かかるということです。5%どころか、1%や2%では、回収の見込みがないのも同然です。
例えば、入居率が平均で50%なら、それだけで実質利回りは1ケタまで下がります。
加えて諸費用の支払い、将来の修繕費などを考えると、表面利回りが机上の空論になりやすいことには十分注意しましょう。

目安の次に知りたいのは最低値だと思いますが、こちらは一般的には表面利回りで10%と言われています。ただし、この数値は一般的なものだということは覚えておきましょう。

なぜなら、アパートによって立地や築年数などが異なり◯%が最低値と一概には言えないからです。提示した数字はあくまでも参考程度にし、初期費用はいくらぐらいにするのか、何年で返済し、リフォームなどはいつ行うのかなど長期の資金計画を立て、計画に合った利回りを算出しましょう。

利回りや計算方法などを紹介してきました。
以降は自身の検討しているアパート利回りがどれくらいなのか計算していきましょう。
家賃相場を調べるのに便利なサイトや参考にしやすい計算例などを紹介していきます。

アパート経営の利回り計算と参考家賃

この章で分かること
・家賃相場を調べる際に便利なサイトを紹介。
・アパート経営で必要なランニングコスト。

では実際に、利回りの計算をしてみましょう。

この記事で使用している利回りは、以下の条件を前提に計算しています。

  • 表面利回り(建築費と満室の家賃収入)で計算
  • 土地の取得費用はなし
  • 坪単価:木造40万円、鉄骨造50万円、RC造60万円
  • 都市圏の坪単価は1.2倍
  • 坪単価には付帯工事費も含まれる
  • 建築費は部屋の坪数×坪単価で計算
  • 共用部分の面積は考慮しない

ワンルール・1K・1DK:平均25㎡・約7.6坪
1LDK・2K・2DK:平均40㎡・約12坪
2LDK・3K・3DK:平均50㎡・約15坪
3LDK・4K・4DK:平均70㎡・約21.2坪

利回りの計算方法

表面利回りの計算はとても単純で、建築費に対する家賃収入の比率です。
家賃収入は満室時を前提としているため、戸数分の家賃で求められます。

表面利回り=(家賃×戸数×12ヶ月)÷建築費×100%

具体的に次のようは条件で利回りを計算してみましょう。

  • ワンルーム6戸
  • 木造
  • 都市圏(坪単価1.2倍)
  • 家賃相場6万円
建築費=部屋の坪数×坪単価×戸数
=25㎡×0.3025×40万円×1.2倍×6戸
=2178万円
家賃収入=家賃×戸数×12ヶ月
=6万円×6戸×12ヶ月
=432万円
表面利回り=家賃収入÷建築費×100%
=432万円÷2178万円×100%
=19.83471%

アパート家賃相場の参考になるサイト

利回りを計算するためには、想定建築費の他に想定家賃収入が必要で、各地域の家賃相場を求めなければなりません。

当然ながら家賃相場は都道府県の格差があり、さらに都道府県の中でも格差はありますが、こちらでは東京23区、名古屋市、大阪市、郊外・地方に分けています。
自分の土地がある地域に限定した家賃相場は、個別に探してみましょう。

以下、家賃相場を調べるために参考にできるサイトを紹介しておきます。

ホームズ
スーモ
アットホーム

ホームズ以外は新築を選べないので、家賃相場が低くなることに注意してください。
他、参考になるとすれば、いい部屋ネットとマイナビ賃貸ですが、どちらのサイトでも物件単位なので、大まかな相場なら上記で十分でしょう。

いい部屋ネット
マイナビ賃貸

アパート経営でかかるランニングコスト

アパート経営で得られる収入は主に部屋を貸した際の賃料です。

しかし、アパート経営にはランニングコストが発生します。どのようなアパートなのかにより金額は異なりますが、項目は以下になります。

年間支出

・土地固定資産税
・土地都市計画税
・建物固定資産税
・事業税
・所得税
・住民税
・管理委託費
・火災保険料
・地震保険料…など

固定資産税や都市計画税についての算出方法はこちらで確認をしてください。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

購入からアパート経営を続けることで発生する諸経費など詳細に関しては
後ほど解説します。

では各地域の詳しい間取りや利回りを見て行きましょう。
自身のアパートの計算をする際に参考にしてください。

地域毎の間取り別利回り

この章で分かること
・各主要都市のアパート家賃相場と利回り。
・各主要都市のマンション家賃相場と利回り。
・利回りの傾向。

土地の取得費用が不要なので、地価が高い地域ほど利回りが上昇します。
人口が多く家賃相場の高さも有利に作用しますが、代わりに競合物件は多くなります。

アパート経営の利回り

【東京23区アパートの利回り】

間取り家賃相場木造利回り鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK7万円~8万円23%~26%19%~21%15%~18%
1LDK・2K・2DK8万円~11万円17%~23%13%~18%11%~15%
2LDK・3K・3DK11万円~14万円18%~23%15%~19%12%~15%

【名古屋市アパートの利回り】

間取り家賃相場木造利回り鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK5万円~6万円17%~20%13%~16%11%~13%
1LDK・2K・2DK6万円~8万円12%~17%10%~13%8%~11%
2LDK・3K・3DK8万円~9万円13%~15%11%~12%9%~10%

【大阪市アパートの利回り】

間取り家賃相場木造利回り鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK6万円~7万円20%~23%16%~19%13%~15%
1LDK・2K・2DK7万円~8.5万円14%~18%12%~14%10%~12%
2LDK・3K・3DK8.5万円~9.5万円14%~16%11%~13%9%~10%

【郊外・地方アパートの利回り】

間取り家賃相場木造利回り鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK3万円~4.5万円12%~18%10%~14%8%~12%
1LDK・2K・2DK4.5万円~6万円11%~15%9%~12%7%~10%
2LDK・3K・3DK6万円~7万円12%~14%10%~11%8%~9%

マンション経営の利回り

【東京23区マンションの利回り】

間取り家賃相場鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK9万円~11万円24%~29%20%~24%
1LDK・2K・2DK11万円~15万円18%~25%15%~21%
2LDK・3K・3DK15万円~18万円20%~24%17%~20%
3LDK・4K・4DK18万円~23万円17%~22%14%~18%

【名古屋市マンションの利回り】

間取り家賃相場鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK5.5万円~6.5万円15 %~17%12%~14%
1LDK・2K・2DK6.5万円~9.5万円11%~16%9%~13%
2LDK・3K・3DK8万円~12万円11%~16%9%~13%
3LDK・4K・4DK9万円~13万円9%~12%7%~10%

【大阪市マンションの利回り】

間取り家賃相場鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK6万円~7万円16%~19%13%~15%
1LDK・2K・2DK7.5万円~10万円12%~17%10%~14%
2LDK・3K・3DK8.5万円~12万円11%~16%9%~13%
3LDK・4K・4DK9万円~13万円9%~12%7%~10%

【郊外・地方マンションの利回り】

間取り家賃相場鉄骨造利回りRC造利回り
ワンルール・1K・1DK4万円~6万円13%~19%11%~16%
1LDK・2K・2DK6万円~8万円12%~16%10%~13%
2LDK・3K・3DK7.5万円~10万円12%~16%10%~13%
3LDK・4K・4DK9万円~12万円10%~14%9%~11%

利回りの傾向

一般的には、間取りを狭くして、小さい部屋を数多くするほうが利回りは上がります。
なぜなら、家賃相場が部屋の面積に比例せず、部屋の大きさが2倍になっても、家賃を2倍にはできないからです。

また、建築費の高いRC造で低い家賃では最も利回りが低く、建築費が安い木造で高い家賃なら最も利回りは高くなります。
建築費は地域格差が小さいので、早い回収なら全国的に木造アパートが有利です。

ただし、同じ広さの部屋だとしても、木造よりもRC造のほうが家賃は総じて高くなりますし、木造は建築物としての耐久度が低く、家賃の下落も早いことを踏まえれば、総合的な利回りの幅はそこまで大きくなりません

利回りを比べると、どうしても利回りの高さを取りたくなりますが、借りる人がいてこその利回りであることを忘れないようにしましょう。
地域ニーズを満たさない物件は、借りる人が少なく家賃を下げても入居率が上がりにくいので、結果的に利回りは大きく下がります

実質利回りを計算する際に必要な諸費用ですが、どのようなものがかかるのでしょうか。
税金なども含めて見ていきます。

アパート経営をするのに必要な諸費用

この章で分かること
・初年度には不動産を取得した際の諸税金が大きくかかる。
・毎年税金と管理費がかかる。
・将来かかる費用として修繕費を積み立てておかないといけない。

アパート経営をするとさまざまなところでお金がかかります。何にお金がかかるのか、発生する諸費用と目安について説明します。

初年度にかかる諸費用

初年度にかかる経費は物件で異なり、大きい出費となるのは不動産取得税です。
投資額(建築費)に加算しなければならない費用ですが、条件次第で不要なケースもあるので、見積もりを誤らないようにしたいところです。

不動産取得税

不動産取得税は建物の評価額×3%で、建物の評価額は建築費×50%~70%と考えてよいため、建築費ベースでは2%程度です。
不動産取得税には大きな軽減があり、40㎡~240㎡までの部屋(共用部分は部屋の面積に応じた比率で加えられる)には、1戸1,200万円の軽減があります。

結果、ワンルール・1K・1DKでは、ほぼ40㎡未満で課税対象。
1LDK・2K・2DKでは微妙なライン。
2LDK・3K・3DKではほぼ40㎡超で非課税です。

マンションの場合、坪単価と間取り次第では、1,200万円を超える部屋が出てくるかもしれず、その場合には、1,200万円を控除した金額に課税されます。
(3LDKクラスの部屋なら坪単価60万円~70万円で1,200万円を超えます)

ワンルーム等の小さい部屋は表面利回りが高いと説明してきましたが、不動産取得税が発生するので、それだけでも実質利回りは大きく下がるので、見落とさないようにしましょう。

登録免許税・司法書士報酬

登記手続きで課税され、建物の評価額×0.4%(概ね建築費の0.24%程度)です。
どのようなアパートやマンションでも課税されるため、必ず実質利回りを下げますが、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、司法書士報酬も別途発生します。

司法書士の報酬は、固定額ではなく、10万円~20万円程度だと想定できます。
そこで、登録免許税とアバウトに合算しても、建築費の1%程度を考えておけば、それほど大きくは外れないでしょう。

ローン関係の諸費用

ローンで借りるときの事務手数料、保証料、団体信用生命保険料となりますが、金融機関によって現金支払いにするのか、金利に組み込むのか違います。
しかし、事務手数料については、現金払いとしている金融機関が多いです。

仮に事務手数料だけだとしても、数万円の金融機関もあれば、借入金額の一定率(2%程度)という金融機関もあって一様ではありません。
借入金額や金融機関が決まらないと、正確には計上できない費用です。

毎年にかかる諸費用

初年度にかかる諸費用の他に、毎年かかる諸費用が実質利回りを下げていきます。
しかも、家賃収入とは連動しない経費が多く、空室が目立ち始めると、毎年かかる諸経費が負担になって経営は悪化します。

固定資産税・都市計画税

毎年かかる諸費用の代表格は、固定資産税と都市計画税です。
これらの税金は、土地と建物の価値に応じた価格であるため、土地は地域格差が大きく、建物は年々減っていく性質を持ちます。

土地の税金は、アパートやマンションを建てることで住宅用地特例が適用されます。
住宅用地特例は、戸数×200㎡の範囲で高い特例率が適用され、敷地が広大地でなければ、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3まで軽減対象です。

したがって、現在(土地)の税額をそれぞれ1/6と1/3にするだけで求められ、地価の変動がない限り、毎年固定額が実質利回りを下げます。
表面利回りが高い都市圏は地価が高く、土地の税金は実質利回りを大きく下げますが、都市圏は入居率が高いので、トータルでは高い実質利回りが見込める傾向です。

逆に建物の税金については評価額次第で、地域格差が小さい性質から、家賃収入が少ない地方ほど、実質利回りに対する影響が大きくなります。
ただし、建物の税金は徐々に減っていくので、その影響度も小さくなっていきます。

ちなみに、初回(建築した翌年)における税額の目安は以下のとおりです。

建物税額=建築費×0.6×0.8×0.017×1/2
※0.6は建築費に対する固定資産税評価額の一般的な割合
※0.8は初年度の経年減点補正率
※0.017は固定資産税+都市計画税の税率
※1/2は新築建物における軽減措置(40㎡~240㎡)

事業税・所得税・住民税

アパートやマンションの収益に課税され、毎年確定申告によって納税義務を負います。
収益次第で納税額は変わるので、実質利回りが高いほど税額は多くなり、特に累進課税となる所得税は影響が大きいです。

ただし、事業税は290万円の控除があり、所得税については、建物の減価償却費を経費算入できることから大きく圧縮されて、必ず発生するとは限りません。

管理委託費

自分でアパートやマンションの管理を行うなら不要な費用で、遠隔地で経営する場合や経営の手間を省きたい場合に管理会社へ委託します。
管理委託費の相場としては、一般的に家賃の5%と言われています。

仮に管理費用が家賃の5%であれば、家賃収入が95%に減ってしまうので、表面利回りの時点から0.95倍にして考えることも可能です。
表面利回りが20%なら19%、10%なら9.5%となります。

火災保険料・地震保険料

入居者に加入してもらう火災保険とは別に、所有者が建物全体にかける保険で、長期間一括で支払うと安くなりますが、資金的に厳しいなら年払いも可能です。
また、一括で支払った場合でも、年度ごとに1年分の経費算入ですから、毎年かかる諸費用と扱っても差し支えありません。

補償内容で保険料が変わってくる性質があるため、一概に実質利回りへの影響は算出できず、地震保険の保険料は地域格差も大きいので、加入する保険会社や補償内容を決めてから、1年分の保険料額を求める流れになるでしょう。

その他の費用

共用部分の水道光熱費、電灯交換・通信費などの雑費、不動産会社に支払う広告料(特別な広告を依頼している場合)、会計業務を税理士等に依頼してした場合の報酬など考えられますが、これらは必要に応じて個別に見積もります。

将来かかる諸費用

将来かかる諸費用とは、主に建物を修繕または建て替えする費用です。
新築から10年もすると、壁や屋根の塗り替え・補修といった一時的な修繕費用が発生し、30年もすればRC造以外は建て替えが必要です。

区分所有者が積み立てる分譲マンションと異なり、アパートでは所有者が全体の修繕費を1人で負担しなくてはならず、家賃の何%かを、マンションにおける修繕積立金のようにキープしておかなくてはなりません

マンションの場合には、管理費・共益費・修繕積立金などの名目で、入居者に負担してもらうか、あらかじめ家賃に含めておいて別途積み立てておきましょう。

具体的には家賃の5%程度だと考えられますが、家賃には地域格差があるのに対し、建物の修繕費に大きな地域格差はなく、都市圏と地方で比率は変わるでしょう。
都市圏では低めに、地方では高めに確保することになります。

仮に6万円の家賃で5%なら月3,000円、10戸のアパートで月に30,000円、年間36万円を積み立てると、10年後には360万円です。
それだけでは不足するとしても、将来の借入金を小さくできるメリットは大きいです。

では、利回りの平均はいくらでしょうか。
各政令指定都市の平均的な数値を見ていきます。

利回りの平均はいくら?

この章で分かること
・各政令指定都市の平均的なアパート経営の利回りの数値。
・多くの都市で利回りが下がっている。

アパート経営を検討されているなら、気になるのは日本各地の利回りでしょう。

現在、平均利回りはどのようになっているのでしょうか。各政令指定都市の平均的な期待利回りは以下になります。

都市名利回り
札幌5.5%
仙台5.5%
横浜5.0%
名古屋5.1%
京都5.2%
大阪4.9%
神戸5.2%
広島5.8%
福岡5.2%

(出典:第39回不動産投資家調査(2018年10月現在)|一般財団法人日本不動産研究所

2018年4月に行われた前回の調査より多くの都市が微減となっており、横浜のみ横ばいとなっています。

理由として、昨今不動産の価格が上がっており、不動産を取得するのに費用がかかったことから、利回りが下がってしまったのではないかと推測できます。

しかし、こちらはあくまで平均になります。

建設する土地によってニーズも異なり、利回りも異なるので参考程度にしておきましょう。

使用する土地が決まっている人は立地など選ぶことができませんし、建てるアパートの室数もある程度決まっていることでしょう。
建てるアパート・マンションが決まっていればある程度利回りも決まってきます。
では、その利回りを少しでも高くする方法はないのでしょうか。

アパート経営の利回りをアップさせるには

この章で分かること
・アパート・マンションの利回りを増やすためには駐車場経営。
・アパート・マンションの利回りを増やすためには自動販売機設置。

前段で解説した通り、アパート経営の利回りの主な収入は部屋を貸し出したことで発生する賃料です。

アパート経営で利益を得ることは賃料しかないと考えがちですが、実は場合によっては利回りを増やすことが可能です。

駐車場を作る

アパートの敷地内に駐車場を作り住人に貸し出せば、家賃の他に追加で駐車場の賃料を得ることができます。

周辺に月極駐車場などがなければ、アパートの敷地と分けるなどして周辺の住民に貸すということもできます。

駐車できるスペースが狭く1、2台しか駐められない場合、コインパーキングとして運営するのも手です。

自動販売機を置く

アパートの住人や周辺の住民をターゲットに自動販売機を置くという方法もあります。

駐車場ほど広いスペースがなくても設置が可能です。さらに、缶の補充やゴミ箱の掃除などもメーカー側がやってくれるので、細かく管理をする必要がありません。

しかし、1台あたり4000~5000円の電気代はオーナー持ちになるので、それよりの利益を出さなくてはなりません。

まとめ

土地を所有しているときのアパート・マンション経営は、表面利回りが高くなります。
しかし、実質利回りを考えたとき、諸費用は何とか見積もることができても、入居者がどのくらい見込めるかは、つい予測が甘くなりがちです。

新築時は入居率が高くなるので、当初は余裕の経営になっても、気付けば周りの新築物件に入居者を取られ、建物は古くなって修繕費がかかり…と、アパート・マンション経営は徐々に収入と支出のバランスが崩れていきます。

ですから、新築当初の収益をピークと考えられるかどうか、古くなってきても空室を増やさないために、随時費用をかけられるかどうかがポイントです。
10年先、20年先の利回りまで想定して、手を出すべきかどうか考えてみましょう。

アパート・マンションの利回り計算を把握し経営のイメージができたら、さらに経営は可能か検討するためにこちらの記事に目を通してみてください。
どのようなアパート・マンションを選ぶと良いのか、個人ではなく法人化した場合はどうなるのかなどが記載されています。

土地活用でもアパマン経営は特にメジャーです。それはそれだけの利点がある(あった)からですが、長期経営ゆえ、これからの時代を踏まえたリスクも知っておいてください。

アパート・マンション経営は収益性が高い分、多額の初期費用やランニングコストがかかります。ビジネスとしてやっていけるのか、利回りは大丈夫なのかさまざまなリスクを検討しましょう。

不動産会社8社に査定を依頼したら
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