サブリースとは?メリットデメリットとトラブル回避のための注意点

サブリース

最近、テレビや不動産会社からの話でよく耳にする「サブリース」という言葉、皆さんはご存知ですか?

サブリースとは、賃貸経営の一つの形態で、不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。

サブリース契約をすると一見お金になりそうな気がしますが、サブリースには問題点も多いです。

そこで以下では、

  • サブリースの仕組み
  • サブリースのメリット・デメリット
  • サブリースについて回るトラブルを回避する方法

について解説します。

この記事を読めば、あなたはサブリース契約をするかしないか意思決定できるようになります。

サブリースとは

賃貸経営の一つの形態で、不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。

物件所有者はサブリース会社(不動産会社)に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。

多くの場合、賃料は実勢家賃をベースに一定割合で決められ、空室であってもサブリース会社から賃料が支払われる家賃保証が魅力となっています。

入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、入居者に関係する管理はすべてサブリース会社に任せることができます。

代わりに、サブリース会社が保証する家賃は、入居者が支払う家賃よりも低いです。

サブリース会社が保証する家賃は相場の80%~90%です。

・マスターリースとサブリース

本来は、不動産会社が転貸を目的として、物件所有者から一括借り上げする契約を「マスターリース」、借り上げた物件を入居者に転貸する契約を「サブリース」と呼びます。

したがって、厳密にサブリースを捉えると不動産会社と入居者の賃貸借契約なのですが、一般的にはこうした事業形態の全体像(一括借り上げ+転貸と家賃保証)をサブリースと呼ぶことから、この記事でもサブリースを同様の位置付けで扱います。

サブリースの種類

サブリースには、オーナーに支払う賃料を固定する「賃料固定型」と実際の賃料に連動させて一定比率をオーナーに支払う「実績賃料連動型」の2種類があります。

表で賃料固定型と実績賃料連動型の特徴を比較しました。

賃料固定型の特徴実績賃料連動型の特徴
  • 安定収入が得られる
  • 収支計画が立てやすい
  • 経済情勢の影響を受けづらい
  • 賃料の増額が見込める
  • 賃料相場が反映される

賃料固定型には、安定収入が見込めるというメリットがありますが、一方で市場の相場変動に賃料が応じないというデメリットがあり、実績賃料連動型には、賃料の増額が見込めるというメリットがありますが、賃料の相場価格が下がると収入が減るというデメリットがあります。

よって、マンション・アパート経営に安定収入を求めるのであれば賃料固定型を、ミドルリスクハイリターンを求めるのであれば実績賃料連動型を選択するとよいでしょう。

サブリース契約の種類を学びましたが、いったいサブリースは誰に頼めばよいか疑問に思った方もいるのではないでしょうか。

次の章ではサブリースの依頼方法について説明します。

サブリースの依頼方法

サブリースを依頼したい場合、サブリース会社とサブリース契約を結ぶ必要があります。

サブリース会社には、

  • 建設会社及びハウスメーカー系のサブリース会社
  • 不動産会社系のサブリース会社

の2種類が存在します。

サブリースを依頼する場合はいずれかのサブリース会社に依頼することになります。

建設会社及びハウスメーカー系のサブリース会社

建設会社及びハウスメーカー系のサブリース会社は、「建築工事の受注」目的でサブリースを運用しています。

アパートやマンションの建築営業時にサブリースを選択肢として提示することで、クライアントの「アパートやマンションの建設に興味はあるけれど、きちんと経営していけるか不安」という悩みを解消しているのです。

建築会社及びハウスメーカー系のサブリース会社は建物に詳しい会社であるので、賃貸に強いわけではありません

したがって、安定・信頼のできる経営を望むなら、建設会社及びハウスメーカー系のサブリース会社はお勧めできません。

不動産会社系のサブリース会社

不動産会社系のサブリース会社は「マンション・アパートの管理・運営による収益」目的でサブリースを運用しています。

安定したマンション経営をオーナーに提供するという考えのもとサブリース運用を行っているので、安定・信頼できるマンション・アパート経営を望むなら、不動産会社系のサブリース会社とサブリース契約を結ぶのがおすすめです。

サブリースの契約期間と費用

サブリースでは、最高で30年といった長期間保証を売り文句にしています。

30年の長期家賃保証は、物件所有者にとって魅力的に映るかもしれません。

しかしながら、2年~5年程度の契約更新となるか、定期的な賃料の改定を定めることがほとんどで、開始当初の賃料が長期間保証されることはまずありません

建物の老朽化に応じて現実の家賃収入は減るのですから、実勢家賃が下がっても同額を保証しろというのは都合がよすぎ、そこまで上手い話はないでしょう。

サブリース会社が保証する家賃は実勢家賃の8割~9割程度、差額は保証料などの名目でサブリース会社の取り分です。

よって、家賃収入から保証料などを引いた額が物件所有者に入ります。

また、入居者との賃貸借契約では、敷金・礼金・更新料など家賃以外の収入もあります。

敷金については、滞納家賃の清算や原状回復に使われる以外は返還するため、元から収入とは呼べるものではなく、サブリース会社が退去時に備えて預かります。

礼金・更新料については、入居者との賃貸借契約がサブリース会社と結ばれる性質上、物件所有者は契約の当事者ではなく、サブリース会社が受け取ります。

ゆえに、サブリース会社によって多少の違いはあるかもしれませんが、敷金・礼金・更新料は受け取れないと思って間違いありません。

サブリースの契約期間と費用を見てきましたが、実はサブリース以外にも賃貸経営を効率化するサービスが存在します。

サブリースとその他のサービス

サブリースは、賃貸経営の全体をサブリース会社に委託するサービスですが、賃貸経営では一部の業務を委託するサービスが他にも存在します。

・管理委託
管理委託料を支払い、管理業務(入居者管理や賃料回収など)を委託します。
賃貸経営で最も手間がかかるのは管理業務で、管理委託をする経営者は多いです。
・滞納保証
保証料を支払うことで、家賃の滞納時に保証会社から家賃を支払ってもらいます。
ただし、入居者に保証人を不要として、入居者負担で保証契約を結んでもらう形態が多く、大家側で滞納保証を利用することはそれほど多くありません。
・空室保証
一定の家賃収入を下回ったときに、不足分を保証会社に支払ってもらうか、空室時の家賃を一定の免責期間経過後に支払ってもらうものです。
空室での収入低下を防ぐ目的で、保証料による保険のような存在です。

上記3つの外部委託サービスを比較すると次のようになります。

サブリース管理委託滞納保証空室保証
家賃からの費用20%前後5%程度5%程度15%前後
敷金・礼金等サブリース会社大家大家大家
空室時保証あり保証なし保証なし保証あり
滞納時保証あり保証なし保証あり保証なし
契約期間2年~長期間通常2年通常2年2年~長期間
入居者との契約サブリース会社大家大家大家
入居者管理サブリース会社管理会社大家※大家※

※管理委託の一環として行われる場合は管理会社

外部委託は、賃貸経営に対する考え方や費用対効果など、経営判断になるので正解はないのですが、お金を出してでも人に頼みたい(自分ではしたくない・できない)サービスを選択して、一部分を委託することが多いです。

サブリース以外のサービスが他にもあることを知って、驚いた、もしくはどのサービスを使えばよいか迷ったのではないでしょうか。

次の章でサブリースのメリットとデメリットを学んでどのサービスを使えばよいか判断できるようにしましょう。

サブリースのメリット

物件所有者は賃貸経営の素人であることが多く、プロに委ねて運営効率を上げていくことは救いになります。

サブリースのメリットは、管理委託などと比べて高い保証料などを支払う代わりに、物件所有者のリスクが大きく軽減される点です

以下でサブリースのメリットを詳しく見ていきましょう。

空室リスク・滞納リスクの回避ができる

サブリース会社との契約は一括借り上げなので、サブリース会社から得られる賃料に空室や滞納は影響せず、自己経営で付きまとう空室リスク・滞納リスクを回避できます

特に滞納リスクは、減収+人的トラブルなので深刻です。

サブリース会社に運営を任せ、賃料収入が安定することは物件の建築・購入で借り入れたローンの返済が安定するというメリットに繋がります。

管理業務を一括で任せることができる

サブリースでは通常の管理業務はすべてサブリース会社に任せることができます。

複雑で手間のかかる管理業務を委託することで、物件所有者の負担が軽くなります。

確定申告が簡素化できる

サブリースでは、物件所有者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶだけで、入居者と賃貸借契約を結ぶのはサブリース会社です。

したがって、入居者からバラバラに入る家賃や、入退去のたびに発生する費用を毎回計上する必要はなく、収支管理が非常にシンプルです。

収支管理がシンプルなら確定申告もしやすくなり、税務上の手間が大きく減ります。

通常の賃貸経営では税理士に依頼することも多いですが、サブリースなら自分で収支管理をできるのではないでしょうか。

入居者トラブルで訴訟の当事者にならない

家賃や退去を巡るトラブルでは、場合によって訴訟を起こし対処していくこともあるのですが、入居者にとっての大家はサブリース会社になり、物件所有者が訴訟の当事者になることはありません。

サブリース会社が入居者とトラブルになっても、物件所有者との契約には影響を与えず、物件所有者の収入は家賃保証で確保されます。

入居者トラブルに強い点もサブリースのメリットです。

サブリースのデメリット

サブリースはあまり好意的に受け取られておらず、多くのデメリットが語られています。

だからといって、サブリースはデメリットばかりではありません

メリットと比較してサブリースを検討する材料にしましょう。

家賃収入が最大化できない

サブリース会社が間に入ると、保証料などを取られてしまうので、入居者からの家賃収入は減収となって物件所有者に入ります

家賃収入が減収になってしまうのは、デメリットというよりも仕方がないことで、家賃収入を最大化したいのなら、すべてを自己経営で行うしかありません。

一方、自己経営では空室によって確実な減収となります。空室があっても家賃保証されるサブリースと比べて、どちらのメリットを取るかという判断です

入居者を選ぶことができない

サブリースでは、入居者の審査をサブリース会社が行います。

ゆえに、自分ではふさわしくないと思っている入居者(モラルが低い人など)が、サブリース会社の意向で入居してくることもあります。

サブリース会社も無用なトラブルを避けたいため、ある程度は基準を設けて入居審査をするとしても、空室になっては家賃保証に影響する関係から、入居率は高くしておきたい事情があるからです。

サブリース会社の倒産リスクがある

サブリース会社も事業なので、経営不振による倒産は起こり得ます。

サブリース会社が倒産して困るのは、物件所有者だけではなくサブリース会社から部屋を借りた入居者も同じです。

サブリース会社が倒産して契約解除になると、サブリース会社が入居者と結んだ賃貸借契約は、物件所有者に引き継がれるのが通常の契約です。

問題となるのは、サブリース会社が預かった敷金で、物件所有者に引き渡されるのが原則でも、倒産では思うように回収できない可能性がある点です

サブリース 過去にあったトラブル


それでは実際にあったサブリースのトラブル事例についてみていきましょう。

実際にあったトラブル事例を確認することで、未然にサブリースの負の側面について対策することができます。

事例1 レオパレス21に対する集団訴訟

レオパレス21事件とは、2017年にサブリース会社であるレオパレス21に対して、100名を超えるオーナーが集団訴訟を起こした事件です。

レオパレス21とサブリース契約を結んだオーナー128人がレオパレス21の家具・家電のメンテナンスサービスに対する支払い済み費用の返金に相当する家賃の支払いを求めました。

レオパレス21は、当時、家具・家電のメンテナンスサービスを行っていました。

家具・家電のメンテナンスサービスとは、オーナーが費用負担してレオパレス21からレンタルした家具・家電を、7~14年が経過後、レオパレス21の負担で新品に交換してくれるというものでした。

しかし、レオパレス21は7~14年が経過しても、家具を新品に入れ替えませんでした。

今回の事件で、大手サブリース会社への信頼性が失われることになります。

事例2 NHKクローズアップ現代「アパート建築が止まらない」

NHKのクローズアップ現代で、サブリース契約に関するトラブルが取り上げられました。

サブリースをめぐるトラブルを取材すると、多くのオーナーが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けずにサブリース契約を結び、数年後家賃保証を下げられたそうです。

結果、サブリース会社に急に家賃収入を減額されてしまったオーナーは初期費用を回収できない、予定していた収入が得られず生活に困るなどの問題を抱えてしまいます。

サブリースを検討されている方は、上記ようなトラブルに巻き込まれないために、契約の内容をよく確認しておくべきです。

サブリースのトラブルを回避するために気を付けるべき7つのポイント


これまでサブリースが問題視されてきた経緯には、物件所有者とサブリース会社の間で情報量や法的知識に大きな差があり、物件所有者に不利な契約が結ばれてしまうケースが多かった点があげられます。

そこで、サブリースで注意したい7つのポイントをご紹介します。

ポイント1 家賃保証が実勢値とかけ離れていないか確認する

周辺相場から求めた実勢家賃をベースに、家賃保証額も決められていくはずですが、実勢家賃を物件所有者が正確に把握していることは少ないでしょう。

また、家賃保証は8割~9割と幅広く、もしかするとさらに低い割合も考えられます。

ところが、サブリースについて知識のない物件所有者は、十分に収支計算をせずに低すぎる家賃保証で契約を結んでしまうかもしれません。

例えば6割の家賃保証なら、入居率が常時6割でも採算が取れるほど高い家賃でしか採算が合いません。

最低でも8割、できれば9割の家賃保証を目指すべきですし、サブリース会社から得られる家賃が実勢値とかけ離れていないかにも注意が必要です。

ポイント2 サブリース会社が設定する免責期間が長すぎないか確認する

契約次第ですが、新築時または退去後に免責期間が設けられる場合があります。

免責期間とは、サブリース会社が家賃保証をしなくてもよいとする期間のことで、物件所有者にとっては無収入となる期間です。

新築時の免責期間は、建前上は入居までの準備期間でもあるのですが、新築という最も集客できて最も家賃を高くできる状況を使い、サブリース会社が利益確保するために設定することが多いです。

退去後の免責期間に至っては、サブリースのメリットである空室時の家賃保証を失わせる結果となり、完全に不利な契約と言えるでしょう。

いずれの免責期間も、できるだけ短く(1ヶ月や長くても2ヶ月に)するべきです。

ポイント3 家賃保証は時がたつと下落する可能性があることを心得る

サブリースの家賃保証は、提案時に○年間保証とされても、2年程度の契約更新で下げられていくもので、将来まで安泰だと勘違いしないべきです。

契約上も、経済事情の変化や周辺相場の変化による賃料改定が盛り込まれています。

サブリース会社による賃料改定が可能なのは、サブリース会社が借主の立場であり、借地借家法上は賃料の減額請求が認められているからです。

つまり、○年間保証は「同額の家賃」を保証するものではありません

だからといってサブリース会社からの賃料の減額を断ると、今度は中途解約になってしまい困ります。

つまり、長期間のサブリースを計画しているなら、家賃保証は下がる前提でシミュレーションしないと、計画倒れになるので注意しましょう。

ポイント4 原状回復費用や修繕費用が物件所有者持ちか確認する

退去後の原状回復費用や、10年・15年といった大きな修繕費用は、契約によって物件所有者が負担することになっている場合があります。

物件維持の側面ではある程度許容するべきとも言えますが、問題はサブリース会社の指定どおりに工事しないと、契約更新を断られるケースがあることです。

しかも、相場よりも高い業者や上乗せ請求してくるなど、不当に高い工事費を請求されることもあるので、費用負担については要チェックです。

また、サブリースが提示する収支計画には、現状回復・修繕費用が含まれていないことも少なからずあり、収支計画を鵜呑みにしない慎重さも大切です。

ポイント5 解約条件が物件所有者にとって不当に不利な条件でないか確認する

契約更新を拒むとかんたんに解約できそうに思えても、サブリース会社は借主の立場です。

借主保護の性質が強い借地借家法の適用を受け、物件所有者からは正当事由なしに解約できないことが考えられます。

そのうえ、中途解約においても、解除の予告期間が長い、違約金が高いなど、解約には不利な条件が設定されることもあります

また、解約時のトラブルはサブリース会社だけとは限りません。

サブリースが解約されると、物件所有者は大家の地位を引き継ぐことになり、入居者から家賃収入を受け取るはずです。

ところが、サブリース会社が入居者情報を渡さず、入居者と連絡できずに振込先の変更ができなかったり、最悪のケースでは敷金を持ち逃げしたりする場合もあります。

こうしたトラブルまで想定するのは難しいですが、トラブルが起こることも頭に入れておかないと、いざ起こったときに対処できなくなります。

ポイント6 新築物件の建設費が相場と比べて不当に高くないか確認する

土地所有者に対するサブリースの勧誘では、新築物件の建築も引き受ける(または関連会社に建てさせる)ことが前提です。

新築物件の建設は、サブリース会社にとって先に利益確保できる有利な収益モデルだからです。

新築物件の建設をも依頼した場合、建築費が相場よりも高くなるのですが、高くなった分は高い家賃保証で還元しますと営業するのも1つのテクニックです。

前述のように、家賃保証は将来まで同額を保証するものではなく、契約更新で下がっていくのですから、本当に還元されるかどうかは不確かです。

ポイント7 サブリース会社とは利益相反関係になることを心得る

サブリース会社と物件所有者の収入は、どちらも入居者の家賃を原資とします。

言い換えると、サブリース会社の取り分が多ければ、物件所有者の取り分は少なくなるわけで、互いに利益相反の関係です。

本来はプロの手で賃貸経営を最適化することで家賃収入を増やし、そこから利益を確保するのが健全な姿ですが、現実的にはそういう構造にはなっていません。

新築時で常に満室に近い状態なら、家賃収入が多くて利害関係は目立たないのですが、家賃収入が減るほど物件所有者の方が不利益を受けます 。

家賃保証を保険のように考えがちですが、加入者から掛金を集めて運用し、保険金の支払いに備える保険と、家賃収入からサブリース会社の取り分を引いて、残りを渡す家賃保証では、まったく違う性質であることを自覚しましょう

まとめ

サブリースはあまりよい印象を持たれていません。

なぜなら、サブリースは不動産運用に知識のない物件所有者を巧みに勧誘し、建物を建てさせて利益確保し、家賃保証額を短期間で下げていくという、悪質なビジネスモデルが一時期成立していたからです。

しかしながら、管理委託や空室保証など外部委託を使った賃貸経営は、経営に手が回らない投資家なら日常的に行っていることで、規模が全体に及ぶサブリースだから悪いというものではありません。

サブリースは、自己経営でもある程度の収益を見込める物件を、リスクヘッジしながら収益を安定させるところに利用価値があり、収益性が低い物件から安定収入を得るための方法ではないと心得ておきましょう。