土地を更地にする費用の相場と解体費用を安く抑える方法を徹底解説

家を解体して土地を更地にする費用は、売却の予測がつかなくて不安に感じる人も多いでしょう。
親からの家を相続して売却してしまいたいけれども、家が古いため解体を考えている人も少なくありません。

しかし、どれくらいの費用がかかるのかわからない、使っていない家のために高い費用を払いたくないと考えて、なかなか話を進められない人もいるでしょう。

ここでは、家を解体して更地にするにはどれくらいの費用が必要か、更地にしての売却と家付きの売却のメリットデメリットを解説しています。
更地での売却を考えているなら、ここを参考にしていらない土地は早めに手放しましょう。

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土地を更地にしてかかる解体費用

更地にかかる費用
土地を更地にするのかかる解体費用はそれぞれの家の状況や周辺道路の状況で変わるため、実際に現地で見積もりをとらないとはっきりとした金額はわかりません。そして、解体費用は見積もり金額よりも増える可能性があります。

そのため、どうして土地を更地にしたいのか目的をしっかり考えておくことをおすすめします。
土地を更地にして貸したいなどの場合であれば、解体業者へ更地に解体するよう依頼するよりも、土地活用の業者に任せた方が一貫して対応してくれるため手間が省けるケースもあります。そのため、土地の有効活用を目的に更地へする場合には、まずは土地活用の資料を取り寄せてみる方法がおすすめです。資料の取り寄せは無料でできますし、契約するまでは無料で土地の活用方法を相談できますので、まずは資料を取り寄せてみましょう。

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建物の構造による解体費用の相場

まずは、建物を解体して更地にする際にかかる費用の相場をご紹介します。
日本の一戸建ては約90%が木造建築となっており、坪数(床面積)にもよりますが、更地にするのにかかる費用は100~200万円ほどです。平均すると、ざっくり150万円ほどが費用としてかかってきます。

この更地にする解体費用は、建物の種類によってベースの金額が異なってきます。
以下、建物の種類による解体費用の相場です。

建物の構造坪単価の費用相場解体費用の目安
木造建築3.5万円
(価格幅:2.8万~4.8万円)
20坪:60万~80万円
30坪:90万~120万円
40坪:120~150万円
鉄骨造3.9万円
(価格幅:3万~5.1万円)
20坪:75万~100万円
30坪:90万~150万円
40坪:180万~200万円
RC造(鉄筋コンクリート)5.9万円
(価格幅:1.8万~8.6万円)
20坪:90万~120万円
30坪:120万~180万円
40坪:180万~240万円
プレハブ造2.7万円
(価格幅:1~3万円)
20坪:25万~50万円
30坪:55万~90円

解体費用は、坪数が増加するごとに坪単価は下がる傾向にあります。また、立地によっても大幅に金額は異なってくるため、坪単価の相場があてにならないケースが多いものです。費用の目安もあくまで目安ですので、具体的にかかる費用を知りたい方は、一括見積もりサービスで見積もってもらうのをおすすめします。

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解体費用

解体の費用が決まる要素

先ほど、建物を解体して更地にするのにかかる費用は、相場があてにならないとお伝えしました。ここでは、具体的に解体費用がどのように決まるか、ご紹介します。

解体費用は、建物の種類や構造、施工条件、解体業者、立地、アスベストの有無などで金額が変わります。

建物の構造

家を解体する時の費用は、その建物の構造によって費用は変わります。これは、相場でご紹介したとおりです。

例えば、木造の家と鉄骨の家なら、木造の家の方が比較的簡単に時間も少なく解体が行えます。しかし、鉄骨になると、木造に比べて頑丈にできているため、解体に時間も労力もかかります。また、重機もしっかりしたものを使うため、解体費用は高額になりがちです。

また、何階建てかによっても金額は異なってきます。地下室があったり不思議な構造をしていたりすると、さらに費用がかかってくる可能性もあります。大体は、1階分の解体費用にプラスして計算しますので、具体的な計算方法は解体業者に聞いておくと良いかもしれません。

アスベストや雑草撤去など付帯工事の費用

アスベストを使用した建物では、その粉塵の飛散を防ぐため特殊な作業工程になります。そのため、アスベストが使用されている可能性がある建物は事前に調査が必要になり、その費用もかかるため高額になります。

庭や土地の外構、樹木や雑草の撤去、また浄化槽などの工事が必要であれば、それによって追加で費用がかかってきます。具体的な金額については、解体業者にご確認いただけたらと思います。

立地

解体費用には、立地や周辺の状況も関係してきます。なぜなら、解体に使用する大きな重機が通れなければ他の方法を考える必要があり、小さな機械ですと解体にかかる時間もかかってくるため、それらの金額も加味して高額になる傾向にあるからです。

また、家の敷地内へ重機が入れるかや、隣家との距離なども影響します。重機が入れないと人の手作業になるため、費用がかさみます。
隣家との距離が近いと、粉塵や騒音にも気を配りながらの解体となり、対策のためにシートで覆うなどの作業費用が発生します。

解体業者

解体費用は選ぶ業者によっても大きく差がでますので、家の解体を依頼するときには、業者選びは慎重に行いましょう。
解体業者を選ぶときには、複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。そうすることで、おおよその費用の相場がわかりますし、比較してよりよい条件の業者を選べるでしょう。

また、あとでトラブルにならないようにするためにも、解体工事に関する許可証はあるか、損害賠償保険に加入しているかなどを確認も大切です。万が一、近隣住民からクレームがあった際は、どのように対応してもらえるのかなども確認し、信頼できそうな業者を選びましょう。
解体費用は依頼する業者によって金額が変わります。重機を持っている会社なら重機の使用料が安くすみますが、持っていない場合はレンタルとなり余計な費用がかかります。解体を依頼する際には解体業者の規模感なども見ておくと良いでしょう。

それでは、具体的にかかる費用の内訳をご紹介します。

費用の内訳

土地を更地にする時には、その土地にある家を解体しなければなりません。解体費用は家の構造によって費用が変わります。以下の表は解体にかかわる主な費用です。

解体費用の内訳坪単価の費用
屋根解体費用1,000~3,000円 / ㎡
基礎撤去費用3,000~6,000円 / ㎡
躯体部分の重機での解体費用3,000~6,000円 / 坪
キッチン・風呂など設備の解体費用5,000~10,000円 / 坪
樹木撤去費用10,000~50,000円 / 本
廃棄物処理費用5,000~20,000円 / ㎡
人件費15,000~20,000円 / 1日
付帯工事諸費用工事により数万円

上記の費用はおおよその価格であり、おそらくここから料金は前後すると考えておくと良いかもしれません。家の躯体構造によって費用は大きく変わりますし、場合によっては重機が入る可能性もあるでしょう。また、近所の道路状況によってはガードマンの人数が増えて人件費が上がることもありますし、道路の使用許可を取るために手続きの費用が発生するケースもあります。

解体費用は、おおよその金額を知ることはできますが、家の立地などによっても費用が増える可能性があるため、目安として考えておきましょう。

更地へ解体するとかかる費用の事例

更地にするのにかかる費用とその内訳を確認したところで、具体的に解体するといくらかかるのか、解体費用の事例をご紹介します。

木造住宅の解体費用

東京都足立区にある木造住宅の実際にかかった解体費用の一例を見てみましょう。延床面積は32.6坪で、解体期間は7日間です。

解体の内訳坪単価単価費用
解体工事・片付け整理(107.6㎡)1,300円139,906円
搬出積込み作業費(107.6㎡)2,000円215,240円
発生材処分(107.6㎡)1,000円107,620円
車両運搬費(107.6㎡)1,000円107,620円
単管足場シート養生(222.6㎡)750円166,950円
ブロック塀解体撤去処分(16.32㎡)1,300円21,216円
ブロック塀撤去での発生材車両運搬処分一式30,000円
樹木、伐採・伐根処分一式50,000円
現場管理費一式20,000円
小計100万9,220円
消費税80,738円
値引き9,958円
合計1,080,000円

軽量鉄骨二階建ての解体費用

軽量鉄骨造は木造の住宅よりも高くなります。この解体費用の一例は、東京都足立区にある、延床面積32.3坪の軽量鉄骨二階建ての住宅の解体費用です。解体には8日間かかっています。

費用の内訳坪単価金額
解体工事費用(32.3坪)32,000円1,033,600円
シート養生(172㎡)700円120,400円
土間コンクリート解体(6㎡)2,500円15,000円
ベランダ解体一式10,000円
スチール物置処分一式5,000円
ガードマン(6人)15,000円90,000円
重機回送費1往復4,000円4,000円
諸経費一式50,000円
値引き4,000円
小計1,324,000円
消費税66,200円
合計139万200円

解体を行う時には、解体の流れを理解しておくと問題がおきていないかわかりますので、安心して工事を任せられるでしょう。
家の解体費用について、こちらでも詳しくご説明しています。

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解体工事とその費用を知る

解体費用は増える可能性がある

解体費用は、見積もり通りには行かないケースも少なくありません。例えば、土地にがれきサイズの大きな石が埋まっていたりした場合、撤去費用が別途かかります。

しかし、これは解体作業を始めてみないと分からないことが多く、見積金額に計上できないのです。しかし、不測の事態がなかった場合の最低限の見積もりは提示が可能なはずですので、その内訳をきちんと確認しましょう

最初に提示される内訳の中に、廃棄物処理費用、養生代、足場などの仮設工事費、重機機材運搬費の費用が入っているかを確認しましょう。
これらの基本的な費用が入っていない明細を提示するような業者には注意が必要です。そして、あとから不正に金額を増やされないように、これらの費用だけでもチェックしておきましょう。

適正な解体費用か確認する方法として、複数の解体業者に解体費用を見積もってもらう方法があります。複数の解体費用を比較すると大体の費用がわかり、損することなく解体できるでしょう。複数の解体業者へ見積もってもらう際には、一括見積もりの利用がおすすめです。簡単な入力だけで複数の解体業者に無料で解体費用の見積もりを依頼できます。

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更地が売れなければ固定資産税など費用がかかる

更地にして売れず、ただ所有して管理する場合には、以下の費用がかかってきます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 上下水道代
  • 保険
  • 土地の維持管理費用

家を解体して更地にしてしまうと、固定資産税には特例の適用がされなくなるため、税額が上がってしまいます。更地にする際には、売却など先を見通して考えておくと良いでしょう。

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どうしても売れない場合は寄付や贈与をしよう

売却が難しい場合には、土地の活用を考えてみるのをおすすめします。駐車場やコインパーキング、トランクルームなどにすると、定期的な収益を見込めるでしょう。それにより、ただ費用のかかる土地ではなく、お金を稼ぐ土地とできるかもしれません。

土地活用を考える際には、まずは土地活用プランの資料を取り寄せましょう。土地に合った活用方法を自分で考えるのは難しいものですので、専門家に提案してもらい、収益プランを見積もってもらうと楽に始められます。

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更地にして売却する費用面のメリット・デメリット

土地を更地にするメリット・デメリット

更地にすることで、売却する際に費用面でどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。更地にするべきか判断できるように、メリットとデメリットを把握しておきましょう。

更地にして売却するメリット

土地を解体して更地にすることで、売却において費用面のメリットがいくつかあります。

解体費用の負担がなく比較的売れやすい

土地を売るときに更地にすることで、買主にとっては解体費用などの負担がないため、売れやすくなる場合があります。逆に、良い土地でも解体費用がかかってくることから、購入を敬遠されるケースもあるようです。

買主にとっては家を建てるだけでもかなりの負担となるのに加えて、解体費用までかかってくるとなると、家を建てるのに莫大な費用がかかるため少しためらうことでしょう。解体費用の相場は先述したかと思いますが、買主はこの解体費用にプラスして建築費用を払うケースが多い点も考慮しておくことをおすすめします。

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相場より高く売れるケースもある

更地にすることで、買主側が解体費用の一部分を見込んでくれて、少し高い価格で売れるケースもあるでしょう。
ですが、ケースでしかないため、確実に相場より高く売れるとは限りません。

更地にして売却する場合には、「更地にする解体費用 + 少し高い売却益」「古家付きで少し安い売却益」を比較して考えることをおすすめします。高く売れる見込みがそこまでなければ、解体せずに売却しても結果的な費用面で変わらない場合もあるでしょう。

売れやすさには違いがあるかもしれませんので、その点は不動産会社に相談してみることをおすすめします。

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主がすぐに家を建て始められる

更地が売れやすい理由の1つに、買主がすぐに家を建て始められる点が挙げられます。
今すぐにでも土地に家を建て始めたいと考えている人にとって、計画を立てやすいため更地であることには非常に価値があるものです。

購入してすぐに更地を活用しやすい点から、他の土地と比較して売れやすい傾向があるでしょう。

更地にして売却するデメリット

更地にすると、売却する際にどのようなデメリットがあるのでしょうか。更地にするべきか判断できるように、デメリットを把握しておきましょう。

最低でも坪単価3万円の解体費用がかかる

更地にするには解体費用がかかります。この解体費用は木造家屋でも最低で1坪3万円程かかります。
そして、更地にしたからと言って、すぐに買い手が見つかるわけではなく、希望の額で売れるわけでもありません。

お金をかけて解体し、更地にしたものの買い手が見つからないとなれば、何のためにお金をかけて解体したのか…と後悔する可能性もあります。解体して更地にする前に、更地にしたらどのくらいで売れるのか、古家付きだといくらで売れるのかを比較しておきましょう。解体費用との収支も考えて計算しておくことをおすすめします。

更地にすると固定資産税が上がる

更地にすると、家が建っていた時に適用されていた税金の優遇措置が受けられなくなるため、固定資産税の支払いが多くなるでしょう。一般的に、家がある場合と比較して、固定資産税は6倍の金額になります。

さらに、更地の期間が長いと、支払う固定資産税も増えてしまいますので注意が必要です。
売れる見込みがあるのであれば良いのですが、売れそうもない土地の家を解体してしまうと、その後の負担が大きくなります。そのため、解体する時期は見極めが重要です。

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瑕疵担保責任は土地にもかかる

建物ごと売却した後に、雨漏りやシロアリによる被害など何かしらの欠陥が見つかった場合、売主側が責任を負わなければなりません。これを瑕疵(かし)担保責任と言います。建物を解体して更地にすることで、建物の瑕疵担保責任はなくなります。

ですが、実は土地にも瑕疵担保責任はあります
もし、買主に土地を渡した時に、まだ埋設物が残っており発見された場合、その撤去作業の費用は売主が支払わなければなりません。

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このような事態をさけるには、事前に地盤調査を行い、埋設物がないか調べてもらうと良いでしょう。調査の結果、問題がなければその証明書を買主候補に提出することで、安心感を与えられるでしょう。ただし、地盤調査には数十万円かかるケースもあります。しかし、瑕疵が見つかって埋設物を除去する費用に比べたら安く済む場合が多いため、不安な人は地盤調査を行っておくと良いでしょう。

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土地を売却する際の地盤調整

ただし、売主が個人の場合には、瑕疵担保責任に保証期間を設定できます。2~3カ月で設定されるケースが多いようです。瑕疵(かし)担保責任を負う場合には、買主に交渉をして期間は短めに設定することをおすすめします。

更地にする費用をできるだけ安くする方法

更地費用を安く抑える方法

解体費用を抑えるにはいくつかのポイントがあります。ここでは、解体費用を抑えるポイントを知って、少しでも売却額が多く残るような解体工事にしましょう。

解体業者の閑散期を狙う

解体費用を抑えるには、解体業者選びも大切ですが、解体業者の仕事の閑散期を狙うと費用が安くなる可能性があります。
解体業者の閑散期は11月から12月と2月から5月の間だと言われています。この時期に見積もりを取って、家の解体を依頼すると費用が安くなる可能性があるため、急ぎでない場合はこの時期を狙うのも手です。

不用品はできるだけ自分で処分しておく

家を更地にする時の解体では、木材やコンクリートなど、家を解体した時にでる産業廃棄物の処理費用も含まれています。この産業廃棄物の処理費用は、一般のごみの処理費用よりも高額です。
そのため、家を解体する前には家具や自分で処分できるごみなどは、事前に市区町村の粗大ごみの引き取りを依頼するなどして処分しておきましょう
これらのごみも産業廃棄物と一緒に処理を依頼することもできますが、費用が高額になる可能性があるため避けた方が無難です。

土地の買主と解体費用を折半する

家付きの方が土地が売れやすいのか、更地にした方が売れやすいのかは、その家の状況や買主の状況でも変わります。
そのため、家を残したままで売りに出して「解体費要相談」とすることで、解体費用を買主と折半する交渉ができるだけでなく、もし、家があった方がよいという買主も逃す可能性が低くなります。

更地で土地を売却するにしても、家を解体したからと言って高く売れるわけではありません。少しでも解体費用を安く抑えたいのであれば、買主と折半して解体費用を大きく抑える方法もあるでしょう。

補助金を利用できる可能性もある

家を解体して更地にする際に、自治体による助成金を利用できる可能性もあります。
解体費用の一部を支給となるケースが多いのですが、解体費用は結構かかってくるため数十万円ほどの補助金が出る場合もあるようです。

解体する場合には、解体にかかる費用を確認しつつ、自治体による補助金も確認しておくことをおすすめします。

更地の売却を成功させるポイント

更地を成功させるコツ

土地を更地にしての売却は、以下のポイントを抑えるとお得な売却になるでしょう。

  • 更地にするリスクを想定しておく
  • 更地にすべきかどうか費用面から判断する
  • 複数の不動産会社に査定してもらう

売却を成功させるには、不動産会社選びが重要ですが、その前には本当に更地にすべきかどうか判断が必要です。判断するために様々なリスクを考えておく必要があります。

更地にするリスクを想定しておく

古い家を解体して更地にすると、思ってもみなかったものが土の中に埋まっていた、家から出てくるなどが発覚する可能性もあります。
また、解体して更地にした後に、実は家を建てられない土地だったとわかるケースもあるでしょう。

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遠方の土地を売りたい

更地にする前に土地や家の詳細を確認しておき、あらゆるリスクを想定しておくことをおすすめします。様々なリスクを考えて対策しておくことで、思わぬ状態になっても売却の方法を見つけられるでしょう。

更地にすべきかどうか費用面から判断する

相続した家を使う予定もなく処分に悩んでいる人の中には、売却前の解体を検討している人も多いでしょう。家は古くなってくると価値がなくなり、売却時にも値がつかないケースも多くあり、更地にして土地だけで売る方が良いのではと考える人も少なくありません。

確かに、更地にすると汎用性が上がり、購入希望者が増える可能性もあります。しかし、更地にするためには解体費用がかかります。また、古い家でも家が付いている状態で土地を買いたい人もいますので、解体により家付きで購入したい方を逃してしまう恐れがあります。

むやみに家を解体してしまうのも危険です。古い家のなかには1度解体してしまうと再度建物を建てられない再建築不可物件もあります。解体を決める前に不動会社へ相談するなどして、土地の状態を確認した方が良いでしょう。

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複数の不動産会社に査定してもらう

土地の売却を成功させる最大のポイントは、いかに優良な不動産会社を選ぶかです。優良な不動産会社を見極めて選ぶことが、早期・高値での売却につながります。
そのために、複数の不動産会社に査定を依頼するのをおすすめします。

1社のみの査定では、その見積もり金額が本当に適切かどうか、自身で判断することは難しいものです。しかし、複数社に査定してもらうと価格の幅を知れますし、複数社の中から自分に合った担当者のいる不動産会社に依頼もできます。

不動産会社に査定を依頼する際には、不動産一括査定の利用がおすすめです。1度の簡単な入力だけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。いくつもの不動産会社に個別で査定を依頼する手間もありませんし、一括査定なら24時間いつでもインターネットで簡単に査定の依頼が可能です。

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更地にしての土地売却を考えているのなら、更地にするための解体費用を折半する交渉などがあるため、交渉に長けた優秀な不動産会社を選びましょう。
そのためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、話を聞き相場を把握することが大切です。また、自分と同じような更地にしての売却事例を多く取り扱っている不動産会社なら、安心して売却や交渉を任せられます。
不動産会社を決める際には、査定額を見ながら、担当者と会って売却方法などを相談しながら選ぶと良いでしょう。

更地にする費用を賢く抑えよう

更地にかかる費用を把握しよう
家を解体する費用は、家の場所によっても費用が高くなる場合があります。奥まった土地で重機が入りにくい場合には、費用が高くなる可能性があります。
解体費用の見積もり額を見て、土地の売却額にその金額を上乗せして売却する方法もありますが、上乗せできる金額にも限界があります。あまり、土地自体の相場価格とかけ離れると、買い手が見つけられなくなります。
そのような時には、更地にせず家をそのまま残して売却するのも1つの手段です。売却額を安くして、その分、解体費用は買主に負担してもらうという方法も選べます。
これらの方法を選ぶためには、おおよその解体費用を把握していないと判断できません。そのため、更地での売却か家付きでの売却かで悩んだ場合には、解体費用の見積もりもとってみましょう。
その見積額と売却価格の収支を計算してから検討することをおすすめします。

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準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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