【古い家は売れない?】その理由と売れる3つの売却方法

古家
親戚の家を相続した、親が高齢になったので家を売ってマンションに引っ越したい。そうなった時に古い家は売れるのか…不安に思っている方は多いようです。

結論から言うと古い家でも売れます。

ただし、そのまま売ろうとすると売却に1年以上かかってしまったり、売却額で損をしてしまう場合があります。

古い家には古い家の売り方があります。

なぜ古い家は売れないと言われているのでしょうか。その理由と古い家を売る3つの方法を解説します。

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1.なぜ古い家は売れないの?

なぜ古い家は売れないのか
古い家は売れづらい、売れないと言われています。なぜそのように言われているのでしょうか。そこには日本における不動産の考え方がありました。

家は築年数が古いと価値が下がる

古い家が売れづらい原因の1つは築年数にあります。日本の不動産業界の場合、築年数が経てば経つほど家(建物)の価値は下がると言われています。

築年数が大きく下がるのは築20年目。築1年目から価格は徐々に下がっていき、築20年になると建物の価値はゼロになってしまいます。その理由は法定耐用年数、建物は使われている建材によってそれぞれ利用に耐えられる年数が定められています。

構造耐用年数
木骨モルタル造20年
木造・合成樹脂造22年
れんが造・石造・ブロック造38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年

戸建てに多い木造の場合は築22年が耐用年数。中古不動産市場にはその2年前、築20年で価値がなくなってしまいます。

古い家を定める厳格な定義はありませんが、一般的にこの20年を過ぎると古い家(古家)と呼ばれます。

古い家には問題が多い

昔は問題がなかったものが、現代では常識や法律として認められないというものがあります。昔の常識が今では非常識、古い家では時が経ってしまったがゆえに問題になってしまったものがいくつかあります。

再建築不可の場合がある

自分の敷地内ならどんな家を建てても良いわけではなく、法律に従った家を建てなくてはなりません。

古い家の場合は旧法律で家が建てられている場合があり、新しく今の法律で同じ土地に家を建てようとすると、許可が下りず再建築不可となってしまうことがあります。

調べずに家を壊してしまうと何も建てられない土地になってしまうので、壊す前には確認をしましょう。

万が一再建築不可の場合でも、現在経っている家をリフォームやリノベーションで住める家にするのは可能です。

家が現在の法律に合っているかどうか分からない場合は、不動産会社に相談すると良いでしょう。

地中に埋設物があるかもしれない

古い家でリフォームや庭の改修などを行っている場合は、敷地内にガレキや樹木、大きな石などが埋め立てられているかもしれません。

昔はリフォームなどで出たガレキや大きな石などは専門業者に依頼をせず、自分の敷地内に埋め立ててしまうことがありました。

当時は埋め立てても問題がありませんでしたが、現在は埋め立てた物(埋設物)があるまま売ってしまうと、売主は瑕疵担保責任を請求されてします。

瑕疵担保責任とは売った土地や家にシロアリや埋設物などの不具合があった場合、買主は損害賠償や修繕費用を請求でき、売主は応じなくてはいけないという法律。

売主が不具合を知っていても、知らなくても保証をしなくてはいけません。

売却の契約を行う際に瑕疵担保責任を負う期間が設定できるので、買主と話し合いましょう。契約期間は6ヶ月~1年の間で結ぶことが多いようです。

瑕疵担保責任は土地や家の他にも保証しなくてはいけない部分があります。詳細は以下の記事で確認してください。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

耐震年数に問題があるかもしれない

家は基本的に建築基準法に則って作られていますが、時が経つ度に改定されている部分がいくつかあります。その代表的なのが耐震基準です。

耐震基準が大きく変更されたのが1981年。現在では震度6~7の地震でも倒壊しないような基準に設定されていますが、1981年以前は震度5程度の揺れに耐えられるぐらいの基準に設定されていました。

1981年より前の住宅全てが地震に弱いというわけではありませんが、1981年が1つの基準になっているのは事実です。

もし、売却を考えている古い家が1981年以前に建てられた家である場合は、耐震診断を受けるなどして耐震に問題ないことを証明できるようにしておくと良いでしょう。

2.古い家を売る3つの方法とは

古い家を売る3つの方法
古い家を売る際は、一般的な家の売却方法と少し異なります。古い家を売る際の方法は大きく分けて3つ。

・古い家を解体して売却
・古い家付きの土地として売却
・不動産会社に買取ってもらう

それぞれにメリット・デメリットがあるので、3つの方法を見て、し売りたい古い家にはいずれの方法が合うのか検討しましょう。

自分で検討する自信がない…という場合は、不動産会社に相談しましょう。不動産売買のプロである不動産会社なら、いずれの売却方法が良いか相談ができます。まずは不動産査定を依頼して、古い家の状態を見てもらうと良いでしょう。

3.古い家を解体して売却する

古い家を解体して売る
古い家を解体し、土地を更地にして売却する方法です。

解体での売却が向いている家

築年数がだいぶ経っている家の劣化がだいぶ進んでいる場合、解体して売却するのが向いています。

前段で解説した通り家には耐用年数があり、戸建ての場合約20年と言われいます。20年以上経ってしまった建物の価値はゼロとなり、ほとんどの場合は土地の価値だけで売却することになります。

劣化してボロボロの家を売却してしまうと、瑕疵担保責任に問われてしまう可能性が高いので、解体してリスクを減らすと良いでしょう。

ただし、土地は更地にした途端に固定資産税がはねあがります。更地にするのは一旦待って、買主が決まった後に解体しましょう。

古い家を解体して売るメリット

まず、古い家がなくなることで古家の瑕疵担保責任が発生せず、売却後に余計なトラブルに巻き込まれなくなります。

また、整地されている状態は、手間がかからない印象を買主に与えて売れやすくなります。

他にもリフォームをするかなどの悩みが無くなり買主にとって楽なばかりか、売主にとっても売れるまでの古い家の管理が不要になるので、管理費がかからず不審火などトラブルの心配もありません。

古い家を解体して売るデメリット

解体することで大きいのは、土地の固定資産税が高くなることです。古家がなくなると、固定資産税が最大6倍に増えてしまいます。

また、解体費用は売却価格に上乗せするとしても、先に解体費用の負担が発生します。

解体費用は家の構造によって異なりますが、仮に木造の家で坪3万円としても、50坪あれば150万円にものぼります。

そして、解体後は家が解体されたことの登記(滅失登記)が必要です。滅失登記に費用は発生しないとはいえ、土地家屋調査士という有資格者に依頼すると、その報酬で数万円は支払う必要があります。

他には解体時には近所に迷惑をかけてしまうため、近所にあいさつして回るなど、最低限の礼儀を果す必要があるでしょう。

解体のよくある質問

解体は一度してしまうともう戻れないので、決断に迷ってしまう人は多いです。解体をする前によくある質問を見てみましょう。

Q:解体したら高く売れる?

結論から言うと、家を解体して土地だけで売ると高値で売れます。

更地だと買主はすぐに建物を建てられますし余計な費用がかからず、土地を探している人への需要が高いからです。

ただし、確かに高値で売ることはできますが、その分解体費用がかかっていることを忘れないでください。

実は更地の価格が高いのは、解体費用が含まれている場合が多いです。費用分を考えると家を壊さずに売った場合と価格があまり変わらないのです。

しかし、更地にすることで早く売れる可能性は高いので、その分無駄な費用が抑えられて高くなることはあるでしょう。

Q:解体する際に気をつけることはありますか?

解体工事を行う際に気をつけたいのは、ご近所への配慮です。

解体工事となれば、大きな音や振動が起きますし、場合によっては粉塵が出てしまいます。

解体工事はご近所の理解が必要となり、解体工事期間の伝え忘れやあいさつをしていなかったせいで、後々トラブルになってしまうことも。

工事が始まる10~7日前までには挨拶を済ませておきましょう。

4.古い家付きの土地として売却する

古い家付きの土地で売却
築年数が経ち、家(建物)に価値がほとんどなくなってしまった場合、家より土地に魅力を感じさせて売却する方法です。古家付き土地とも言います。

古い家付き土地での売却が向いている家

古い家の中に大きな梁や太い柱があったら、解体はせず古い家付きの土地として売ると良いでしょう。

古い家に使われている太い柱や存在感のある大きな梁などは新木材で入手すると現在膨大な費用がかかってしまいます。そのような貴重な建材が使われている場合は、家を解体せずそのまま売った方が、中古物件をリフォームして住みたいと考えている買主に売れる可能性があります。

また、築年数が古い家は新建材を使用している可能性が低く、シックハウス症候群や化学物質過敏症などになりにくいです。

体が弱いお子さんなどがいる家族には暮らしやすい家として合わせてアピールできるでしょう。

古い家付きで売るメリット

売主にとっては解体の必要なく、手間が省けます

なかなか売れなくても土地の固定資産税が古い家のおかげで安くなっているメリットも受けられます。

固定資産税が安いのは買主にとってもありがたく、この点は共通するメリットです。

また、古い家を残しておかないと、再建築不可(既存不適格)の場合は土地として売るのが極めて難しくなります。

売れる確率を高めるためにも、古い家を残すのです。

古い家付きで売るデメリット

古い家(古家)に対する不具合でも売却後に買主から瑕疵担保責任を問われる可能性があります

土地目的の買主の場合、解体する際に何が出てくるか分からないのはリスクです。

なぜなら、解体は土地購入後に買主が費用を持って行うことが多いからです。

費用の他に埋設物が出た場合、解体の期間が伸びてしまうということもマイナスです。

そうすると、後に待っている新しい家を建てる施工会社とのスケジュール調整に無理が出てしまうでしょう。

費用は瑕疵担保責任で売主に請求できるとしても、時間はどうにもできません。

大きなお金が動く土地の購入と新築に余計なリスクを負いたくないと考えるのは自然でしょう。

古い家付きの土地によくある質問

古い家付きの土地で本当に売れるのか不安に思う人は多いです。そこで、古い家付きで売却活用を始める際によくある質問をまとめました。

Q:リフォームして売った方が良い?

古い家付きの土地で売る場合、リフォームは必要ありません。なぜならあくまでもメインは土地、買主も契約後は家を解体して更地にしようと考える人もいるので、せっかくリフォームをしても解体することになってしまう可能性が高いからです。

中古住宅を売る際に定番のハウスクリーニングも同様です。買主が家を解体せずに住むつもりでも、家をリフォームしたりリノベーションする可能性は高いので、ハウスクリーニングを行う必要はないでしょう。

リフォームやハウスクリーニングをやっても高く売りたいと考えている場合は、買主候補の意向を聞き、希望するのではあれば契約後に行うという流れで行うと良いでしょう。

Q:古い家付き土地で売っている間、家はそのままでも良い?

現在売却予定の古い家に住んでいるのなら、そのままで問題ありません。しかし、相続した家で現在は空き家になっているのなら、管理が必要になるでしょう。

家は人が住まないと、空気の換気がおこなわれず室内に湿気がこもってしまうので、家が痛みやすくなります。

3ヶ月程度なら問題ありませんが、6ヶ月、1年と長期に渡って空き家にしてしまう場合は家が痛みますし、敷地内の雑草も伸びてしまい害虫や野良猫などの住処になってしまうと買主への印象が悪くなり、買い手がつきにくくなってしまいます。

自分で管理が難しい場合は、管理会社に委託して定期的に掃除などをしてもらうと良いでしょう。

5.不動産会社に買取ってもらう

古い家は買取ってもらう
不動産会社は家の買主を探す仲介業だけでなく、不動産会社が買主となる買取があります。

買取が向いている家

交通の便が悪い田舎などにある場合は買取にすると良いでしょう。

2019年は27年ぶりに地方の地価が上がるなど、全体的に土地の価格が上がり需要も高まっていますが、田舎の土地はまだまだ売れにくい状態です。

売却に1年以上かけてしまうと販売価格を下げないと売れづらくなりますし、固定資産税など維持費もかかってしまいます。

買取で早めに手放してしまう方が損失を抑えられ手元に残る金額が多くなりやすいです。

古い家を買取ってもらうメリット

不動産会社に買取ってもらえるので、買主を探す必要がなく短期間で家の売買を終わらせられます。

また、不動産会社は買取後にリフォームやリノベーションなどをして販売する予定なので、瑕疵担保責任に問われる心配がないので、家を売った後にトラブルになることもありません。

買主を不動産会社に探してもらわないので仲介手数料がかからず、家を売却する際の諸経費がかからないのも、メリットの1つです。

古い家を買取ってもらうデメリット

最も大きなデメリットは買取にしてしまうと売却額が仲介で売るよりも安くなってしまうことです。

売却価格は市場価格よりも2~3割り程度低くなると言われており、元々安い田舎の土地で買取を行うと売却して手に入る金額は少なくなってしまいます。

また、買取までにスピードがある分、一度決まってしまうと後戻りができません。買取業者の提示する条件に納得するまで交渉を粘り強くする交渉力や忍耐力が必要になるでしょう。

不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。 初めて不動産を売るとなると、ど...

古い家の買取によくある質問

家を売却する際に一般的な家の売買、仲介の他に買取があることを知った方は少ないのではないでしょうか。買取を選ぶ際によくある質問をまとめました。

Q:古い家でも買取ってもらえますか?

古い家でも買取ってもらうことは可能です。築年数が20年前後ならリフォームして販売することが可能ですし、劣化が激しい物件なら更地にして土地にして販売することもできます。

ただし、どんな家・土地でも買取ってくれるわけではありません。家の劣化が酷く解体しないといけないのに再建築不可の土地、古い家で土地の価格も低いなど不動産会社が利益を出せない不動産は買取を拒否されてしまいます。
とはいえ、判断するのは不動産会社なので、一度問い合わせてみると良いでしょう。

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Q:不動産を売る際、初めから買取で依頼しないといけないのでしょうか

古い家を売りたい時、初めから買取で不動産会社と契約する必要はありません

仲介で売却を試みた後になかなか売れなかったら、買取に切り替えるのも可能です。不動産会社によっては一定期間売れなかった場合、あらかじめ不動産会社と決めていた価格で買取ってもらえる買取保証がある場合も。

どうしても決めた期限までに売りたい、古い家を売るのにあまり労力をかけたくないという場合は買取保証を選ぶのも手です。

6.古い家を売る際にできる工夫がある

古い家を売る際の工夫
活用する予定のない家は持っていれば持っているだけ固定資産税など維持費がかかりますし、なるべく早くそして確実に売りたいと思う方は多いでしょう。

そこで、古い家を売る際にできる工夫を解説します。

ホームインスペクションで家の不具合をチェックする

ホームインスペクション(住宅診断)とは家の劣化や改修箇所がないかを確認してくれるサービスです。資格を持ったプロの住宅診断士が家の状態をチェックしてくれます。

古い家をリノベーションして住みたいと考えている買主にホームインスペクションの診断書を正直に見せることで、買主はリノベーションのイメージがつきやすくなります

家に大きな問題がなければ、売主は解体でなくリノベーションが可能であることを買主にアピールできます

家の不具合を明確にすることで相互の信頼関係も築きやすいので、契約の際も無駄な駆け引きなどが少なくなるでしょう。

地盤調査で埋設物をチェックする

家を解体して更地にしても、土地に瑕疵担保責任が発生します。土地を売却した後に埋設物が見つかり瑕疵担保責任に問われないためにも地盤調査を先に行っておくと良いでしょう。

地盤調査済みとして土地を売り出せば、地盤調査をしていない土地よりも信頼できる土地として売り出せるので、買い手はつきやすくなります

さらに、万が一埋設物などが見つかった場合は先に売主が除去をしなくてはなりませんが、後々発覚して売買の契約解除や賠償金を支払うことに比べたら時間もお金も節約できるでしょう。

査定依頼を複数社にして高く買取ってくれる不動産会社を探す

古い家を買取ってもらう際には、不動産会社が提示する額に対して納得できるか否かで契約が決まります。

もちろん額を提示されたところから価格の交渉は可能ですが、土地によっては数百万も上げることは難しい場合もありますし、そもそも家の価値が分からなければ提示された額が安いか高いかも分からないでしょう。

そこで、複数社に買取を依頼するのです。買取額は特にルール化されたものはなく、各不動産会社が独自の方法で金額を決めています。

そのため、複数社に価格を提示してもらうことで、買取額の幅を知り平均額を知ることができますし、高い価格を提示してくれた不動産会社を選ぶのも可能です。

価格交渉をしたいと思った時にも、他の買取額を知っていれば交渉時に1つ参考として提示することもできるでしょう。

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運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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7.古い家の状態に合わせて家を売ろう

古い家を売る際は売り方が重要
一口に古い家と言っても、その状態や売れるまでの期間などはさまざまです。

売却方法を間違えてしまうと、時間がかかってしまったり無駄な費用が発生してしまう恐れがあります。

3つの売却方法を把握し、売りたい家の状況に合ったものを選択して悔いなく古い家を売れるようにしましょう。

なお、古家かどうかにかかわらず、家が売れない主な理由とその際の対策方法はこちらで紹介しています。

家を売りに出したのになかなか売れないとイライラするものです。この状況から形勢逆転するためにも、記事を読んで家が売れない原因を特定して対策を打ちましょう。
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